法院拍賣房屋債務(wù)上的安排

在法拍屋出售時(shí)，需要按市價(jià)出售，以拍賣形式進(jìn)行，以價(jià)高者得為主，而款項(xiàng)的償還機(jī)制分配如下：

銀主

擁有物業(yè)押記的債權(quán)人

相關(guān)法律費(fèi)用

如果所得款項(xiàng)，多于按揭需要清還款項(xiàng)，余款會(huì)歸還業(yè)主

在亞洲金融風(fēng)暴前，一般進(jìn)行銀主盤(pán)拍賣后，已經(jīng)可以抵償欠債。但在金融風(fēng)暴后，往往銀主盤(pán)拍賣后，仍未能抵償欠款，令銀行不愿出售銀主盤(pán)，造成不少呆賬。

買方律師無(wú)法作出業(yè)權(quán)質(zhì)詢

賣方不負(fù)責(zé)清理物業(yè)內(nèi)的任何雜物

不得轉(zhuǎn)名或轉(zhuǎn)售，除非得雙方同意

當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約，或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。而在過(guò)程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤(pán)。

法拍屋不一定是從銀行查封而來(lái)，私人查封也有；只是房屋的金額太大，每間房子又都有向銀行借錢(qián)，銀行借錢(qián)出去時(shí)，都有辦理設(shè)定抵押權(quán)，拍賣時(shí)銀行有優(yōu)先受償之權(quán)，這就是強(qiáng)制查封的“執(zhí)行名義”之一，稱為拍賣抵押物。銀行會(huì)根據(jù)按揭條款，以及相關(guān)民事法律規(guī)定，向法庭申請(qǐng)沒(méi)收物業(yè)后所出售的物業(yè)。

房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋租賃雙方當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面合同。房屋租賃合同中應(yīng)包括如下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積；房屋租賃的期限、用途；租金的數(shù)額及交付時(shí)間；房屋修繕的責(zé)任、轉(zhuǎn)租以及違約責(zé)任等等。在此基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人應(yīng)持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》 。

此外，承租人在經(jīng)出租人同意后，還可以在其承租的期限內(nèi)，將承租的房屋出租給新的承租人。

出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

（一）房屋租賃合同示范文本

（二）房屋租賃合同的內(nèi)容

1． 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。

2． 房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。

3． 租賃用途。

4． 房屋交付日期。

5． 租賃日期。

6． 租金及支付方式和期限。

7． 房屋的使用要求和修繕責(zé)任。

8． 房屋返還時(shí)的狀態(tài)。

9． 違約責(zé)任。

10．當(dāng)事人約定的其他條款。