高層住區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)

第一篇 基礎(chǔ)篇

第1章 導(dǎo)論

1.1 物業(yè)管理概述

1.2 高層住區(qū)物業(yè)管理概述

1.3 我國高層住區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與未來發(fā)展

第2章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

2.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

2.2 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

2.3 政府對物業(yè)管理市場的管理

2.4 行政協(xié)會(huì)對物業(yè)管理市場的管理

第3章 高層住區(qū)物業(yè)管理的程序

3.1 高層住區(qū)的物業(yè)管理早期介入與前期物業(yè)管理

3.2 物業(yè)管理的招投標(biāo)

3.3 物業(yè)的接管驗(yàn)收

3.4 物業(yè)入住的管理

3.5 物業(yè)服務(wù)委托合同的訂立

3.6 高層住宅物業(yè)裝修及管理

第4章 高層住區(qū)的綜合管理

4.1 高層住區(qū)的物業(yè)環(huán)境管理

4.2 物業(yè)安全管理

4.3 綜合性經(jīng)營服務(wù)管理

4.4 物業(yè)特約性服務(wù)管理

4.5 物業(yè)管理糾紛的投訴與處理

4.6 物業(yè)管理緊急事件及其處理

4.7 房屋維修管理

第5章 高層住區(qū)消防管理

5.1 高層建筑分類和耐火等級(jí)

5.2 高層建筑火災(zāi)知識(shí)

5.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對高層住宅消防管理措施

5.4 主要滅火設(shè)施、設(shè)備及其管理

5.5 消防設(shè)施檢查記錄

第6章 高層住區(qū)電梯的管理

6.1 電梯概述

6.2 直升電梯的基本結(jié)構(gòu)及工作原理

6.3 我國高層住宅電梯管理中存在的主要問題及解決方法

6.4 高層住宅電梯的日常維修保養(yǎng)

第7章 高層住區(qū)其他設(shè)備的管理

7.1 給水排水系統(tǒng)及管理

7.2 高層住區(qū)供暖系統(tǒng)及管理

7.3 房屋電氣設(shè)備設(shè)計(jì)應(yīng)考慮的內(nèi)容及維修管理

7.4 住宅小區(qū)的智能化管理

第二篇 實(shí)務(wù)篇

第8章 入住及裝修常用表格

第9章 物業(yè)管理方案實(shí)例

第10章 住宅專項(xiàng)維修資金的繳納和管理

10.1 住宅專項(xiàng)維修資金的含義

10.2 住宅專項(xiàng)維修資金的繳存

10.3 住宅專項(xiàng)維修資金的使用

10.4 住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理

第11章 物業(yè)費(fèi)的收繳及管理

11.1 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的含義及構(gòu)成

11.2 收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方法和程序

第12章 停車位（庫）的權(quán)屬問題

第13章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員培訓(xùn)及管理實(shí)訓(xùn)

13.1 培訓(xùn)體系的建立

13.2 培訓(xùn)的分類及內(nèi)容

13.3 年度培訓(xùn)計(jì)劃

13.4 培訓(xùn)的組織與實(shí)施

第14章 物業(yè)管理人員的職業(yè)禮儀

14.1 通用禮儀規(guī)范

14.2 相關(guān)崗位人員行為規(guī)范

第15章 物業(yè)合同的內(nèi)容

15.1 前期物業(yè)管理委托合同

15.2 物業(yè)管理委托合同

第16章 中國香港地區(qū)及國外的消防管理介紹

16.1 中國香港地區(qū)的消防管理

16.2 日本的消防管理

16.3 美國的消防管理

16.4 新加坡的消防管理

第17章 中國香港地區(qū)及國外的電梯管理介紹

17.1 中國香港地區(qū)高層建筑電梯的管理

17.2 日本高層建筑電梯的管理

17.3 美國高層建筑電梯的管理

參考文獻(xiàn)2100433B

《高層住區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)》包括兩篇。第一篇基礎(chǔ)篇包括：導(dǎo)論；物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；高層住區(qū)物業(yè)管理的程序；高層住區(qū)的綜合管理；高層住區(qū)消防管理；高層住區(qū)電梯的管理；高層住區(qū)其他設(shè)備的管理。第二篇實(shí)務(wù)篇包括：入住及裝修常用表格；物業(yè)管理方案實(shí)例；住宅專項(xiàng)維修資金的繳納和管理；物業(yè)費(fèi)的收繳及管理；停車位（庫）的權(quán)屬問題；物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員培訓(xùn)及管理實(shí)訓(xùn)；物業(yè)管理人員的職業(yè)禮儀；物業(yè)合同的內(nèi)容；中國香港地區(qū)及國外的消防管理介紹；中國香港地區(qū)及國外的電梯管理介紹等內(nèi)容。

《高層住區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)》力求對我國高層住區(qū)的物業(yè)管理提供較強(qiáng)的實(shí)用性和較高的可讀性。

《高層住區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)》可供城市與房地產(chǎn)管理專業(yè)的師生使用，也可供從事相關(guān)專業(yè)的人員參考使用。

《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)與服務(wù)認(rèn)證》是在“十一五” 國家科技支撐計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目“國家重點(diǎn)領(lǐng)域認(rèn)證認(rèn)可推進(jìn)工程”中“服務(wù)質(zhì)量評價(jià)技術(shù)研究及其在公共服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用”課題研究的基礎(chǔ)上編寫的?！段飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)與服務(wù)認(rèn)證》介紹了物業(yè)管理的一些基本概念、物業(yè)管理服務(wù)過程及物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)模型，系統(tǒng)地介紹了在物業(yè)管理行業(yè)開展服務(wù)質(zhì)量認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)證模式、認(rèn)證實(shí)施過程與服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)，以及物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)證案例，附錄中還給出了供物業(yè)管理企業(yè)開展服務(wù)認(rèn)證時(shí)使用的參考資料。2100433B

《住區(qū)規(guī)劃1：別墅、小高層社區(qū)》通過對國內(nèi)優(yōu)秀別墅、小高層社區(qū)規(guī)劃的評論與分析，對別墅、小高層社區(qū)規(guī)劃的功能、場地、時(shí)空、文化等基本特性的講解與訓(xùn)練，了解當(dāng)今國內(nèi)別墅、小高層社區(qū)規(guī)劃的發(fā)展趨勢，理解住宅規(guī)劃的基本方法與概念邏輯，掌握處理住宅規(guī)劃中諸如“功能與造型”、“環(huán)境與文化”等問題的方法，從而建立起完整的住宅規(guī)劃觀。

第一章 總則

第一條

為規(guī)范本市居住區(qū)物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于我市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)管理。

第三條

本辦法所稱居住區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或管委會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

第四條

物業(yè)管理實(shí)行居住區(qū)管委會(huì)管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條

昆明市建設(shè)委員會(huì)是我市居住物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），各縣（市）區(qū)建設(shè)行政主管部門是本轄區(qū)內(nèi)居住物業(yè)管理的行政管理部門（以下簡稱物業(yè)管理部門）。

物業(yè)主管部門的主要工作職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，并結(jié)合實(shí)際，制定相應(yīng)的實(shí)施辦法和措施；

（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)管理和資質(zhì)審核；

（三）負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對新建居住區(qū)進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收和移交；

（四）負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)物業(yè)維修專項(xiàng)資金的管理；

（五）組織全市居住區(qū)物業(yè)管理的評比工作；

（六）監(jiān)督、指導(dǎo)縣（市）區(qū)的物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理部門的主要工作職責(zé)：

（一）宣傳、貫徹、落實(shí)國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)主管部門的有關(guān)規(guī)定；

（二）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)管委會(huì)的組建審批工作和物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)初審工作；

（三）負(fù)責(zé)縣（市）轄區(qū)內(nèi)居住物業(yè)管理專項(xiàng)資金的管理使用，并接受物業(yè)主管部門和財(cái)政、審計(jì)、物價(jià)等部門的監(jiān)督；

（四）監(jiān)督、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)居住物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)工作；

（五）協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)有關(guān)行政管理部門與居住區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作關(guān)系；

（六）組織開展本轄區(qū)內(nèi)居住物業(yè)管理的評比工作；

（七）受理業(yè)主對物業(yè)管理工作的投訴。

第二章 業(yè)主代表大會(huì)

第六條

業(yè)主代表大會(huì)是代表居住區(qū)業(yè)主行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的一種組織形式，由本居住區(qū)的全體業(yè)主通過民主選舉或協(xié)商產(chǎn)生。

第七條

居住區(qū)入住率達(dá)50%以上時(shí)，由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位召開第一次業(yè)主代表大會(huì)。

第八條

業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）審議、通過管委會(huì)的章程；

（二）選舉、罷免管委會(huì)組成人員；

（三）監(jiān)督、檢查管委會(huì)的工作；

（四）改變或撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（五）審議管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)收支情況；

（六）聽取、審議管委會(huì)的工作報(bào)告；

（七）根據(jù)居住區(qū)實(shí)際，對業(yè)主公約進(jìn)行補(bǔ)充。

業(yè)主代表大會(huì)行使本條（一）、（二）、（四）、（五）、（七）項(xiàng)職權(quán)作出的決定，應(yīng)當(dāng)由管委會(huì)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門備案。

第九條

業(yè)主公約的文本由物業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。業(yè)主公約對住宅區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均具有約束力。

業(yè)主公約、業(yè)主代表大會(huì)、管委會(huì)作出的決定、章程不得與國家法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第三章 管委會(huì)

第十條

居住區(qū)管委會(huì)是由業(yè)主代表選舉，體現(xiàn)全體業(yè)主意志的具有法人資格的社團(tuán)組織。

管委會(huì)組成人員中，業(yè)主代表不得少于60%。管委會(huì)對業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

第十一條

管委會(huì)組建時(shí)，應(yīng)向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后持有關(guān)文件向民政部門申請，取得社團(tuán)法人資格后，方能開展工作。

第十二條

管委會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主代表大會(huì)；

（二）接受居住區(qū)物業(yè)的移交；

（三）擬訂公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和房屋修繕項(xiàng)目的年度計(jì)劃；

（四）通過招標(biāo)、委托等形式委托物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)進(jìn)行管理，并簽訂管理合同；

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃；

（六）監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)的物業(yè)管理工作。

第十三條

管委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)及人員工資在物業(yè)管理企業(yè)收取的居住區(qū)綜合管理費(fèi)及商業(yè)用房的收入中列支，由物業(yè)管理部門按年度核定。

第十四條

管委會(huì)制定的章程，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)通過后方能生效，并報(bào)物業(yè)管理部門和物業(yè)主管部門備案。

第四章 物業(yè)管理

第十五條

物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度和物業(yè)管理收費(fèi)許可證制度以及管理人員持證上崗制度。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門審核，領(lǐng)取省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一核發(fā)的《物業(yè)管理資格證書》后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)。

取得《物業(yè)管理資格證書》的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市物價(jià)主管部門申請辦理《物業(yè)管理收費(fèi)許可證》，并按核定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。

第十六條

物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者管委員簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

（一）管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所；

（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

（三）物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

（四）物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

（六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

（七）違約責(zé)任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)居住區(qū)所在地物業(yè)管理部門備案。

第十七條

物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

（一）按照國家和本市城市規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及管委會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；

（七）每半年向管委會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

（八）定期聽取管委會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

（九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向管委會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好管委會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

除前款規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作。

第十八條

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第十九條

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門與市物價(jià)管理部門根據(jù)我市實(shí)際另行制定。

第二十條

物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主或使用人收取。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。

第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的基礎(chǔ)和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

未受管委會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費(fèi)的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

第二十二條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內(nèi)，向管委會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門備案：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊；

（三）移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財(cái)物。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十三條

新建居住區(qū)內(nèi)竣工，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交下列工程建設(shè)資料的復(fù)印件或影印件：

（一）居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第二十四條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)從新建居住區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格之日起，自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)進(jìn)行前期管理。前期管理期間的管理費(fèi)、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十五條

開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理的最長期限為二年。管委會(huì)在此期間成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將居住區(qū)移交給管委會(huì)，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。二年期滿后管委會(huì)仍未成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將居住區(qū)移交給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門，由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門直接委托物業(yè)管理企業(yè)管理，開發(fā)建設(shè)單位與原受托單位簽訂的管理合同終止。

第二十六條

開發(fā)建設(shè)單位或受委托的物業(yè)管理企業(yè)對居住區(qū)內(nèi)進(jìn)行前期物業(yè)管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主及有關(guān)職能部門的監(jiān)督。違反規(guī)定的，物業(yè)管理部門和物業(yè)主管部門有權(quán)依法進(jìn)行查處。

第二十七條

居住區(qū)內(nèi)的排水、供水、供電、供氣、通訊等的維修和養(yǎng)護(hù)，原則上由各專業(yè)部門負(fù)責(zé)，各專業(yè)部門也可以通過合同的形式，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理。

第二十八條

物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；

（二）改變原有房屋的功能和用途；

（三）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

（四）在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場；

（七）亂倒垃圾、雜物；

（八）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫和不按規(guī)定亂設(shè)置廣告；

（九）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十九條

業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本辦法行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知管委會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

第三十條

住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和管委會(huì)的書面同意，并報(bào)縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門審核后經(jīng)市規(guī)劃和房產(chǎn)行政主管部門審批。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。

第三十一條

任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場地，應(yīng)征得管委會(huì)的同意，報(bào)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。并在規(guī)定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，其它機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的，按照本市有關(guān)機(jī)動(dòng)車輛行駛和停（存）車場、點(diǎn)管理的規(guī)定執(zhí)行，具體可由管委會(huì)申辦有關(guān)手續(xù)和配合實(shí)施管理。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修管理資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。

第三十二條

利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和管委會(huì)的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂協(xié)議，并按規(guī)定支付設(shè)置費(fèi)用。

第三十三條

居住區(qū)公用部位、公共設(shè)施、設(shè)備維修資金實(shí)行統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于居住區(qū)公用部位、公共設(shè)施、設(shè)備的維修更新（專項(xiàng)維修資金管理辦法另行制定）。

第三十四條

專項(xiàng)資金由開發(fā)建設(shè)單位，按居住區(qū)建設(shè)投資總額2%的比例繳納。在辦理居住區(qū)建設(shè)工程報(bào)批手續(xù)時(shí)繳納50%，其余部分待居住區(qū)竣工驗(yàn)收合格后繳納。

專項(xiàng)資金計(jì)入居住區(qū)開發(fā)建設(shè)成本。

居住區(qū)未實(shí)行維修專項(xiàng)資金管理的，原開發(fā)建設(shè)單位參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條

物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)；

（一）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

（二）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法實(shí)行專項(xiàng)維修資金管理的，在專項(xiàng)維修資金中列支。

（三）公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照本辦法實(shí)行專項(xiàng)維修資金管理的，在專項(xiàng)維修資金中列支。

住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

物業(yè)維修資金不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管委會(huì)的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修資金。已售公有住宅的設(shè)施維修、更新費(fèi)用，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條

住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第六章 法律責(zé)任

第三十七條

業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，管委會(huì)或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或者按合同約定加收滯納金。

物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十八條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)，管委會(huì)作出的決定，違反本辦法的，市物業(yè)主管部門或者縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

第三十九條

物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第十七條、第十九條、第二十條、第二十六條規(guī)定的，區(qū)別不同情況，除由市物價(jià)部門按規(guī)定處罰外，物業(yè)主管部門或者縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門可責(zé)令其限期改正，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款；

（二）違反第十五條第三款、第十八條規(guī)定的，由物價(jià)部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法情況嚴(yán)重的，市物業(yè)主管部門可以作出降低資格等級(jí)的處理，直至取消資格證書，或建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目。

第四十條

新建商品住宅出售單位違反本辦法第二十四條規(guī)定的，市物業(yè)主管部門不予竣工綜合驗(yàn)收，開發(fā)建設(shè)單位不得再承擔(dān)新的建設(shè)項(xiàng)目，并處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第四十一條

業(yè)主、使用人或者其他單位、個(gè)人違反本辦法，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第二十八條（一）、（二）、（三）項(xiàng)，第三十條第二款、第三十一條規(guī)定的，除有關(guān)行政管理部門按規(guī)定查處外，物業(yè)主管部門或者縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門可責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）違反第二十八條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）項(xiàng)，第三十條第一款規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第四十二條

市物業(yè)主管部門違反本辦法規(guī)定的行為，由市人民政府責(zé)令其改正，或者撤銷其決定；縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門違反本辦法規(guī)定的行為，由市物業(yè)主管部門責(zé)令其改正，或者撤銷其決定。

市和縣（市）區(qū)物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十三條

規(guī)劃、市政、市容環(huán)境、房管等城建監(jiān)察隊(duì)伍，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃、市容、環(huán)境保護(hù)、市政設(shè)施、房產(chǎn)管理、綠化管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的，有權(quán)依法查處。違反工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、交通等管理法規(guī)的，由相關(guān)行政執(zhí)法部門在其法定職權(quán)范圍內(nèi)依法處罰。

第四十四條

當(dāng)事人對行政管理部門的處罰決定不服的，可以按照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七章 附則

第四十五條

本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井庭院以及室內(nèi)的墻面部分；

（二）自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿?、電線等設(shè)備；

（四）共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；

（五）公共設(shè)施，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、垃圾中轉(zhuǎn)站、煤氣調(diào)壓站、開閉所等設(shè)施。

第四十六條

本辦法中業(yè)主公約、住宅使用公約、管委會(huì)章程的示范文本，以及物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市建委制定。

第四十七條

樓宇、大廈、工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第四十八條

本辦法由市建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第四十九條

本辦法自公布之日起施行