關(guān)于加強物業(yè)管理工作的通知

文件原文

各設(shè)區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、住房保障和房產(chǎn)管理局：

為規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，維護社區(qū)和諧穩(wěn)定，促進全省物業(yè)管理工作健康發(fā)展，現(xiàn)就加強我省物業(yè)管理提出如下實施意見：

一、提高認識，積極培育物業(yè)管理市場

隨著經(jīng)濟社會事業(yè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化的加速推進，專業(yè)化物業(yè)管理在全省得到迅速發(fā)展。城中村改造、棚戶區(qū)改建和舊小區(qū)改善的實施，進一步拓寬了我省的物業(yè)管理市場。加強物業(yè)管理工作，對于保障房屋和設(shè)施設(shè)備的正常使用，改善人民群眾的居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，提升幸福指數(shù)，促進社會文明，維護社會穩(wěn)定等方面具有十分重要的意義。各市要從落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，積極創(chuàng)新行政監(jiān)管手段和管理機制，堅持服務(wù)與監(jiān)管并重，調(diào)動各方力量，合力推進全省物業(yè)管理的健康發(fā)展。

二、加強監(jiān)督管理，維護物業(yè)管理市場秩序

（一）加強重要環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。針對業(yè)主大會的成立和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接、退出項目的程序，切實加強對前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理用房落實、業(yè)主大會成立、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項目等“五個”關(guān)鍵環(huán)節(jié)的行政監(jiān)管，維護物業(yè)管理各方當事人的合法權(quán)益。

1、把好物業(yè)管理招投標關(guān)，建立公平的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理招標投標應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。要加強對投標企業(yè)資質(zhì)條件的審查，投標企業(yè)必須具有管理招標項目相應(yīng)的資質(zhì)，不具有相應(yīng)資質(zhì)條件的不得參與招投標。住宅物業(yè)應(yīng)當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建15萬平方米以上的住宅物業(yè)必須實行公開招投標。要積極引導(dǎo)招標人和投標企業(yè)按照政府指導(dǎo)價格合理確定服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量和收費標準。要切實加強評標專家的培訓(xùn)和評選工作，提高評審工作的公正性和合理性，不斷提高評標質(zhì)量。要不斷完善市場競爭規(guī)則，解決招投標工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，推進物業(yè)管理市場化進程。

2、嚴把物業(yè)承接查驗關(guān)，維護業(yè)主的合法權(quán)益。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責分明以及保護業(yè)主公有財產(chǎn)的原則，制定物業(yè)承接查驗方案；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位，按照國家和省市的有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，逐項對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗、交接；及時發(fā)現(xiàn)和糾正物業(yè)承接查驗中的問題，積極調(diào)解物業(yè)承接查驗糾紛；對不依法履行物業(yè)承接查驗義務(wù)的，要責令限期改正，并予以通報。通過物業(yè)承接查驗工作，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。

3、嚴把物業(yè)管理用房落實關(guān)，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造條件。要依據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H制定物業(yè)管理用房的配置標準。新建項目落實物業(yè)管理用房，要從源頭抓起，規(guī)劃、設(shè)計和物業(yè)管理部門要各負其責，抓好落實。建設(shè)單位要按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，確保新建項目的物業(yè)管理用房得到全部落實。沒有物業(yè)管理用房的舊住宅區(qū)，業(yè)主委員會可向規(guī)劃部門申請配建，規(guī)劃部門要予以支持。物業(yè)管理部門要指導(dǎo)業(yè)主委員會做好物業(yè)管理用房的權(quán)屬登記工作。

4、把好業(yè)主大會成立關(guān)，促進物業(yè)管理健康發(fā)展。業(yè)主大會和業(yè)主委員會是物業(yè)管理市場主體的甲方，依法成立業(yè)主大會是推行物業(yè)管理，促進物業(yè)管理健康發(fā)展的基礎(chǔ)。各市要指導(dǎo)區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府密切關(guān)注新建住宅小區(qū)的交付進度，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%的，應(yīng)當及時督促建設(shè)單位報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。對符合成立業(yè)主大會條件的，要根據(jù)有關(guān)規(guī)定指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會。對建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)資料的，要責令建設(shè)單位限期改正。同時，要切實做好業(yè)主大會設(shè)立后的監(jiān)督指導(dǎo)工作。

5、嚴把物業(yè)企業(yè)退出關(guān)，切實做好物業(yè)服務(wù)的銜接工作。各市、縣要建立物業(yè)服務(wù)退出預(yù)先報告制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目三個月前要將退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會和轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告，并就退出事項與業(yè)主委員會協(xié)商。業(yè)主解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當嚴格按照有關(guān)規(guī)定和約定進行。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目進行嚴格監(jiān)督。并及時深入項目調(diào)查了解情況，協(xié)調(diào)解決退出過程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛，引導(dǎo)業(yè)主慎用“解聘權(quán)”，并指導(dǎo)做好暫無新企業(yè)接管的服務(wù)預(yù)案，維護業(yè)主正常生活秩序。對違規(guī)退出的企業(yè)要依法予以處罰，情節(jié)嚴重的吊銷資質(zhì)證書。

（二）加強對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理。各市要加強對業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，訂立物業(yè)管理事項具體、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準明確的物業(yè)服務(wù)合同。同時，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量月巡查、月報告制度，圍繞物業(yè)管理易發(fā)糾紛的事項，加大檢查力度，對發(fā)現(xiàn)的問題要責成物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時糾正。建立違規(guī)行為曝光制度，引入第三方監(jiān)督，通過發(fā)揮區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會、社會監(jiān)督員的監(jiān)督作用，對服務(wù)、管理不到位的情況及時予以規(guī)范，對拒不進行整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要予以曝光，并由行政主管部門責令限期整改，最大限度的發(fā)揮行政監(jiān)管作用。確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立符合行業(yè)特點的經(jīng)營服務(wù)和管理理念，增強社會責任感，促進其自身素質(zhì)的提升。

（三）切實加強共用設(shè)施設(shè)備維護的監(jiān)督管理。要切實抓好供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任，并依法向最終用戶收取有關(guān)費用。各市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和附屬建筑物的權(quán)屬登記工作。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。同時，要切實做好車位的管理。

三、創(chuàng)新管理模式，合力維護社區(qū)和諧穩(wěn)定

（一）發(fā)揮街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中的作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)管理是維護社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要保障。要按照《條例》的要求，積極在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建立健全物業(yè)管理的組織機構(gòu)，并根據(jù)其工作量配置相應(yīng)人員，確保物業(yè)管理的組織保障。要履行本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主和業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系等監(jiān)管職責，把矛盾化解在萌芽狀態(tài)，控制在社區(qū)，促進物業(yè)管理和諧健康發(fā)展。

（二）發(fā)揮社區(qū)組織對業(yè)主的教育引導(dǎo)作用。居民委員會、社區(qū)工作站等社區(qū)基層組織和業(yè)主委員會要采取多種形式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約，配合物業(yè)管理工作，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共利益，提高業(yè)主的大局意識、履約意識和按時交費的自覺性，共同維護小區(qū)正常生活秩序。

（三）大力扶持保障性住房的物業(yè)管理。按照“政府引導(dǎo)扶持、市場規(guī)范運作、屬地化管理”的原則，研究制定利用住房公積金增值收益或財政資金補貼等方式扶持保障性住房物業(yè)管理的政策，建立長效管理機制，從根本上改善廣大中低收入群眾生活居住環(huán)境。

四、大力做好宣傳工作，營造良好的發(fā)展環(huán)境

（一）發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宣傳優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合行政主管部門制定的宣傳主題和物業(yè)項目的熱點問題，充分利用社區(qū)宣傳欄、電子顯示屏等設(shè)施，張貼、播放物業(yè)管理政策法規(guī)，并通過舉辦各種形式的社區(qū)活動，大力宣傳物業(yè)管理，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識，增強業(yè)主的契約意識和消費意識。

（二）擴大主題宣傳的影響力。各市、縣房地產(chǎn)行政主管部門要圍繞不同時期廣大業(yè)主所關(guān)心的熱點、難點問題，積極與新聞媒體合作，進行專題宣傳，擴大宣傳的頻度和覆蓋面，進一步理清物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位等各方主體以及各有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理活動中的法定職責。同時，要加強網(wǎng)站建設(shè)，及時發(fā)布物業(yè)管理法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息，全面營造有利于行業(yè)發(fā)展的良好氛圍。

二○一二年五月七日 2100433B

文件名稱：湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的通知

文件號：湘政辦發(fā)〔2000〕6號

發(fā)布部門：湖南省人民政府辦公廳

發(fā)布日期：2000年03月01日

近年來，我省城市新建住宅小區(qū)逐步推行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了一些進展，物業(yè)管理水平有所提高。但從總體上看，我省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展不平衡，存在政策不配套、管理不規(guī)范等問題。為了加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，推進住房制度改革，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認識，加強對城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理的重要環(huán)節(jié)，是住房管理體制的一項重大改革。加強物業(yè)管理工作，有利于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動住房消費，拉動內(nèi)需，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進經(jīng)濟發(fā)展。同時，對于改善居民居住環(huán)境，提高城市整體管理水平，建設(shè)社會主義精神文明和物質(zhì)文明也具有重要意義。各級各有關(guān)部門要統(tǒng)一思想，提高認識，把城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入政府的議事日程，抓緊抓好。各級房地產(chǎn)行政管理部門要設(shè)立相應(yīng)的職能機構(gòu)，配備得力的人員，努力加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。財政、稅務(wù)、物價、工商、規(guī)劃、城建、電力、郵電、公安等部門要發(fā)揮各自的職能作用，支持房地產(chǎn)管理部門搞好物業(yè)管理工作。各新聞單位要積極做好宣傳工作。

二、加快建立完善社會化、專業(yè)化、市場化的城市住宅區(qū)物業(yè)管理體制。城市住宅區(qū)物業(yè)管理要貫徹業(yè)主自治的原則，遵循價值規(guī)律，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇，平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定費用，通過簽訂合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)的運作機制。

各地各單位在公有住房出售后，原則上不再負責物業(yè)管理。對現(xiàn)有單位生活區(qū)、街道院落、居住小區(qū)，要抓緊進行配套設(shè)施、物業(yè)管理設(shè)施的整治完善，進行規(guī)范化管理。新建居住小區(qū)和舊城改造項目，必須完善基礎(chǔ)配套設(shè)施和物業(yè)管理設(shè)施，物業(yè)推向市場，實行社會化管理。

要通過政策引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿的作用，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進行企業(yè)重組，扶持一批規(guī)模大、機制新、效益好、信譽高、實力強的物業(yè)管理企業(yè)，并將企業(yè)資質(zhì)等級與管理規(guī)模、服務(wù)水準和收費掛鉤，鼓勵企業(yè)開拓市場，形成規(guī)模優(yōu)勢。

各地要推行物業(yè)管理招投標制度。盡快改變“誰開發(fā)，誰管理”的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會，獨立經(jīng)營，自負盈虧。

三、建立城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

（一）建立城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，維修基金主要從以下渠道籌集：

1、商品住房（包括安居房、經(jīng)濟適用住房）銷售時，購房者按購房款2－－3%的比例繳交；

2、公有住房出售時，售房單位按多層住宅不低于售價的20%、高層住宅不低于售價的30%的比例從售房款中提取；

3、當?shù)厝嗣裾?guī)定從其他渠道籌集的資金。

維修基金歸業(yè)主所有，由市、縣房地局在銀行專戶存儲（省直在長單位維修原辦法不變），定向使用，不足時，由業(yè)主委員會續(xù)籌。當前，要特別做好房改售房時提留的維修基金歸集到位工作，對歷年來房改售房款提留的維修基金要進行清理。已經(jīng)挪作他用的要限期清還。對投資已分攤進住房銷售成本的小區(qū)配套設(shè)施，屬業(yè)主的合法權(quán)益不得無償占用，其收益可用來補充物業(yè)管理費用的不足。

維修基金的籌集、使用、管理按國家和本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體辦法由省建委會同省財政廳另行制定下發(fā)。

（二）業(yè)主可以用住房公積金中住房大修費用作為共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的支出。

（三）有條件的單位，可對房屋的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修給予資助。

（四）新辦物業(yè)管理企業(yè)，可享受第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)扶持政策。

四、明確職責，規(guī)范行為，保證城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。各級房地產(chǎn)行政主管部門要覆行職責，切實加強對城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)。業(yè)主委員會要依照《業(yè)主委員會章程》行使職權(quán)，引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，強化管理，建立健全規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理收費標準，定期公布收支情況，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的咨詢和監(jiān)督。不得亂收費、亂集資、亂攤派、亂罰款。

在已實施物業(yè)管理的地方，有關(guān)部門和單位要進一步加強治安、消防、計劃生育、社區(qū)服務(wù)等工作，同時加強對住宅小區(qū)戶外公用部位水、電、路、綠化、衛(wèi)生、消防安全等項目的建設(shè)、維修和管理，為城市居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。

2013年8月29日，六安市人民政府印發(fā)《關(guān)于加強六安城區(qū)物業(yè)管理工作的意見》。