國有土地使用權轉(zhuǎn)讓使用制度

按照我國土地所有權與使用權分離的原則，實行國有土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓制度。

一、土地使用權出讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。可以使用拍賣、招標、雙方協(xié)議的方式。

二、土地使用權轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為?？梢允褂贸鍪?、交換、贈與的方式。

三、土地使用權出租：指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

四、土地使用權抵押

五、土地使用權終止

國家作為國有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個人來使用。因此，國有土地使用權具有重大意義。國有土地使用權轉(zhuǎn)讓流程如下：

一、單位用地轉(zhuǎn)讓

1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、審查

接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當事人。

如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉(zhuǎn)讓時需分割建筑物的應有房產(chǎn)主管部門意見。

3、現(xiàn)場勘察

現(xiàn)場勘察應與有關資料對照核實。如需分割轉(zhuǎn)讓，應考慮土地利用率、出路及他項權利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經(jīng)四鄰簽章認可。

4、地價評估，并提供報告書

審核評估報告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買;價格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。

5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表

認真核對原批準文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準確、字跡工整。

6、審批

審批內(nèi)容包括費用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費用表須經(jīng)所長簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領導審查批準。

7、交納有關稅費

8、登記編號

審批后，也可在審批前到產(chǎn)權科對補簽出讓合同及審批表編號。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。

9、土地使用權變更登記

經(jīng)辦人依據(jù)補簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時報批。

二、個人住宅轉(zhuǎn)讓

個人住宅用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)與單位宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外，其他個人住宅用地可以按劃撥用地對待，在辦理過程中應注意以下事項：

1、須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見;

2、個人轉(zhuǎn)讓應以當場簽押為準;

3、個人住宅轉(zhuǎn)讓時未繳納年租金者須繳納地價總額1%有償使用費后按劃撥土地使用權進行變更登記。

國有土地使用權轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權的個人或者集體將其土地使用權以有償方式在一定時期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟行為。通常是指城市土地使用權的轉(zhuǎn)讓。國有土地使用權轉(zhuǎn)讓類型如下：

1、依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清地價后進行的土地使用權轉(zhuǎn)讓;

2、已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的;

3、減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權轉(zhuǎn)讓;

4、為實現(xiàn)抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓;

5、人民法院裁定，需要處分的土地使用權及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓;

6、成片開發(fā)區(qū)土地使用權的轉(zhuǎn)讓。

合同編號：_________

甲方(轉(zhuǎn)讓人)：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

乙方(受讓人)：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

職務：_________

委托代理人：_________

身份證號碼：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯(lián)系人：_________

電話：_________

傳真：_________

帳號：_________

電子信箱：_________

甲方擁有位于_________市_________路占地面積為_________平方米的土地使用權。甲方擬將該土地使用權及與之相關的項目開發(fā)權轉(zhuǎn)讓給乙方。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)根據(jù)我國現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)的法律法規(guī)，結(jié)合本協(xié)議所指土地及其開發(fā)的實際情況，自愿達成如下協(xié)議，供雙方共同遵照執(zhí)行。

第一條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況

1、土地座落位置：_________

2、土地使用權面積：_________

3、已批準的容積率為：_________

4、已批準的建筑面積：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)

5、土地規(guī)劃用途：_________

6、土地使用期限：_________

7、土地現(xiàn)狀：_________

8、國有土地使用證號：_________

9、國有土地使用權出讓合同書號：_________

10、地號：_________

第二條　土地項目開發(fā)權狀況

1、甲方已領取了建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證;

2、甲方已經(jīng)_________市政府批準在擬轉(zhuǎn)讓的地塊上取得單項開發(fā)權，并領取了單項開發(fā)資質(zhì)證;

3、甲方已按土地規(guī)劃用途委托了設計并辦理了報建手續(xù)，繳納了報建所需費用。

第三條　其他權利狀況

1、甲方確認本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權及項目開發(fā)權是其合法擁有，不存在抵押、查封、第三人主張權利等產(chǎn)權瑕疵;

2、承擔形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權債務及一切法律經(jīng)濟責任，甲方確認為取得本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權及項目開發(fā)權已支付了一切應付款項、費用，不存在債權、債務爭議(包括綠化費、拆遷安置補償?shù)?。

第四條　文件的提供

1、甲方應向乙方提供下列文件：工商行政管理部門核發(fā)的甲方營業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復印件)。

2、乙方應向甲方提供下列文件：

(1)投資審批部門簽發(fā)的項目批準證書(復印件);

(2)工商行政管理部門核發(fā)的乙方營業(yè)執(zhí)照(出示原件或提供復印件)。

第五條　轉(zhuǎn)讓期限

1、本合同所述土地使用權轉(zhuǎn)讓期限為自乙方申領的該場地國有土地使用權證載明的起始日起至_________年_________月_________日止。

2、自乙方領取該場地國有土地使用權證日起，前款所述場地的土地使用權歸乙方所有，其合法權益受國家法律保護。

3、在轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)，除本合同另有規(guī)定外，甲方不得收回土地使用權。

第六條　轉(zhuǎn)讓價格

1、甲乙雙方確認本協(xié)議的轉(zhuǎn)讓價格以甲方已獲得批準的可建筑面積為計價面積，轉(zhuǎn)讓價每平方米人民幣_________元，計人民幣_________元;

2、上述轉(zhuǎn)讓價格包含甲方取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權與項目開發(fā)權所已付和應付的一切款項、費用;

3、乙方在受讓后獲準增加或減少建筑面積，與甲方無關，不作為增加或減少乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓款的依據(jù)。

第七條　支付方式

1、支付

(1)在本協(xié)議生效之日起_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款_________%給甲方。

(2)在甲方將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的使用權和項目開發(fā)權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證，建筑設計要點、設計圖紙、單項開發(fā)權批文及資質(zhì)證等原件資料交付后_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________%給甲方;

(3)在規(guī)劃國土部門根據(jù)甲乙雙方共同申請將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權和項目開發(fā)權辦理到乙方或其指定人名下后_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________%給甲方。

(4)在乙方根據(jù)項目開發(fā)需要，將原規(guī)劃的辦公、商場功能報批為商住功能后_________個工作日內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的_________%給甲方。

(5)在乙方獲準開工后_________天內(nèi)，乙方應支付本協(xié)議余下轉(zhuǎn)讓價款給甲方。

2、甲方收取本協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款的開戶銀行為：_________帳號為：_________;甲方亦可書面通知乙方有關甲方收款或委托第三人收款的新的銀行及帳號：_________。

3、甲方收取乙方款項，應按規(guī)定開具發(fā)票予乙方或乙方指定的單位或個人。

第八條　資料的交付及手續(xù)的辦理

1、在本合同生效后_________個工作日內(nèi)，甲方應將涉及轉(zhuǎn)讓地塊的土地使用權及項目開發(fā)權資料，包括但不限于土地出讓合同書、紅線圖、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑設計要點、設計圖紙、單項開發(fā)權批文及資質(zhì)證等原件資料給乙方。

2、在本協(xié)議生效后_________天內(nèi)，甲乙雙方備齊有關資料共同向市規(guī)劃國土部門申請辦理本協(xié)議所指土地的使用權轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)及項目開發(fā)權的更名過戶手續(xù)。

第九條　稅費的負擔

在本協(xié)議土地使用權轉(zhuǎn)讓和項目開發(fā)權更名過戶過程中，涉及到政府主管部門及政府部門指定的機構(gòu)應收取的各種稅費，均由甲方承擔，如按規(guī)定應由甲乙雙方分擔的，亦由甲方以乙方名義支付，乙方應承擔的部分，已由其以轉(zhuǎn)讓價款方式體現(xiàn)在支付給甲方的價款中。

第十條　轉(zhuǎn)讓的法律狀況

1、甲方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議所涉及之土地使用權后，該土地使用權出讓合同及登記文件中載明的權利和義務隨之轉(zhuǎn)移給乙方;

2、在土地使用權的轉(zhuǎn)讓登記以前，有關該地塊產(chǎn)權瑕疵所引起的風險、責任，由甲方承擔;自房地產(chǎn)登記機關核準轉(zhuǎn)讓登記之日起，有關該地塊的風險和責任由乙方承擔。

3、甲方為取得該地塊的土地使用權及項目開發(fā)權所需支付的一切款項、費用(包括但不限于政府回填綠化費)、債務、責任，由其自行承擔，不因本協(xié)議的生效及轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的辦理而轉(zhuǎn)移。

第十一條　甲方的違約責任

1、在本協(xié)議生效后，甲方單方面解除本協(xié)議，或拖延履行本協(xié)議應盡義務超過三十個工作日，視甲方構(gòu)成根本性違約。甲方應雙倍返還乙方定金，退還已收乙方的轉(zhuǎn)讓款并按銀行同期貸款利率支付利息給乙方。

2、因甲方隱瞞事實真相，出現(xiàn)第三人對本協(xié)議所指的土地使用權及項目開發(fā)權出現(xiàn)權利或其他甲方的原因，致使本協(xié)議不能履行，視甲方單方違約，甲方按本條第1款規(guī)定向乙方承擔責任。

3、甲方遲延履行本協(xié)議的規(guī)定義務未達到根本性違約，應按乙方已付轉(zhuǎn)讓款每日萬分之二點一向乙方支付違約金。

4、因甲方原因，在轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權及項目開發(fā)權設定或債務，影響乙方項目的開展，乙方有權將應付甲方的轉(zhuǎn)讓價款直接支付給主張權利的債權人，并追究甲方的違約責任。

第十二條　乙方的違約責任

1、在本協(xié)議生效后，乙方單方面解除本協(xié)議，應按本協(xié)議總價款的_________%賠償甲方的經(jīng)濟損失;

2、乙方遲延支付轉(zhuǎn)讓價款給甲方，應按遲延額每日萬分之_________支付違約金給甲方，逾期三十個工作日，甲方有權解除本協(xié)議，乙方應按本協(xié)議總價款的_________%賠償甲方的經(jīng)濟損失。

3、出現(xiàn)上述情況造成本協(xié)議終止，乙方需將從甲方處取得的有關本項目的資料原件以及后續(xù)開發(fā)取得的文件資料無償移交回甲方。

第十三條　聲明及保證

甲方：

1、甲方有權轉(zhuǎn)讓本合同所定地塊，并具有與乙方簽署本合同的完全能力。

2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、甲方確認并保證，在乙方實際獲得本合同所定地塊的土地使用權之前未設置任何抵押、債權或債務，不被任何第三方追索任何權益。

5、甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

乙方：

1、乙方有權簽署并有能力履行本合同。

2、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)(_________)均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。

第十四條　保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。

第十五條　通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

第十六條　合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

第十七條　合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十八條　爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十九條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條　補充與附件

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條　合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

3、本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。

甲方(蓋章)：_________　乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

委托代理人(簽字)：_________　委托代理人(簽字)：_________

開戶銀行：_________　開戶銀行：_________

賬號：_________　賬號：_________

簽訂地點：_________　簽訂地點：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

土地使用權轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉(zhuǎn)讓就是其中的一種。在轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和轉(zhuǎn)讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權就無法轉(zhuǎn)讓等。

一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

國有土地使用權轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

二、國有土地的權屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。

1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產(chǎn)處分權的機構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

2、轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

三、轉(zhuǎn)讓價格評估事宜

在轉(zhuǎn)讓前，應該對土地轉(zhuǎn)讓價格進行評估。因為土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時，國有土地及相關資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機構(gòu)估價，并經(jīng)國土部門予以確認。

四、國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的擔保

1、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查，核實有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

五、有關稅費

轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據(jù)有關規(guī)定，稅費的計算依據(jù)一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據(jù)。

六、土地用途及相關用地條件的變更

1、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

七、土地使用權轉(zhuǎn)讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

2、國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉(zhuǎn)讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

八、權屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款問題

因國有土地使用權轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費的支付應采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

九、國有土地使用權設定抵押后的轉(zhuǎn)讓問題

國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。

以上相關事項，是國有土地使用權轉(zhuǎn)讓交易中經(jīng)常出現(xiàn)一些問題，土地轉(zhuǎn)讓當事人應當多加留意細節(jié)，不僅有利于降低交易成本，還有利于控制法律風險，避免出現(xiàn)違法現(xiàn)象。2100433B

【發(fā)布單位】烏魯木齊市

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2002-06-21

【生效日期】2002-06-21

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

烏魯木齊市國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓管理辦法

二OO二年六月二十一日

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十九條　土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓。

第二十條　土地使用權轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

第二十一條　土地使用權轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

第二十二條　土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三條　土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。

第二十四條　地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

第二十五條　土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉(zhuǎn)讓，應當按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

第二十六條　土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

第二十七條　土地使用權轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。

《大連市國有土地使用權轉(zhuǎn)讓租賃管理辦法》

第一條為合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，維護國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、租賃秩序，促進城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權的轉(zhuǎn)讓、租賃等交易行為。

第三條大連市土地行政主管部門統(tǒng)一負責中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、租賃的管理工作。

金州區(qū)、旅順口區(qū)以及各縣（市）土地行政主管部門負責所轄區(qū)域國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、租賃的管理工作。

第四條國有土地使用者在出讓合同有效期內(nèi)，可以采取出售、交換、贈與的方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，也可以租賃國有土地使用權。

未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用國有土地的，其使用權不得轉(zhuǎn)讓、租賃。

第五條國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、租賃應簽訂合同，原出讓合同規(guī)定的權利、義務必須履行。

國有土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓。

第六條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的國有土地使用權。

國有土地使用者轉(zhuǎn)讓、租賃地上建筑物、其他附著物時，其使用范圍內(nèi)的國有土地使用權隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

第七條土地使用權和地上建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、租賃，應按有關規(guī)定辦理登記。

土地使用權和地上建筑物及其他附著物所有權分割轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)土地、房產(chǎn)行政主管部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

第八條國有土地使用權和地上建筑物及其他附著物出售、租賃等價格明顯低于市場價格時，市、縣(市)區(qū)人民政府有權優(yōu)先購買、承租。

關于土地使用權轉(zhuǎn)讓的方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈與三種方式。后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈與或其他合法方式?！捌渌戏ǚ绞健币话惆ǎ?

1．買賣。

作為土地使用權轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉(zhuǎn)行為；當“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。

2．抵債。

抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時，土地使用權的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的，而在以土地使用權抵債時，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金。

3．交換。

以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權的，土地使用權的對價不是價金，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。土地使用人將土地使用權移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。

4．作價入股。

作價入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。說它類似買賣，是因為將土地使用權用來作價，所作之價如同買賣之價金；說它類似交換，是因為土地使用權被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權益。

5．合建。

在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的，土地使用權轉(zhuǎn)讓的對價是股權；不設立獨立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權分配的，土地使用權的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權。因合建而分配產(chǎn)權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權，卻不再擁有原來意義上的土地使用權，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權換取房屋產(chǎn)權。

6．贈予。

贈予是用地人將其土地使用權無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權的，土地使用權的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。

7．繼承。

在用地人是自然人時，用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時，土地使用權的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價，如在通過合并取得土地使用權的法律關系中，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務，新公司取得土地使用權的對價，可能以承擔原公司的其他債務的方式體現(xiàn)出來。