贛州市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案

各縣（市、區(qū)）人民政府，贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓉江新區(qū)管委會，市直有關(guān)部門，市屬、駐市有關(guān)單位：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《贛州市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。

贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 贛州市發(fā)展和改革委員會 贛州市財政局

2019年12月27日

《贛州市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》（以下簡稱《方案》）經(jīng)市政府同意，以市住建局、市發(fā)改委、市財政局名義印發(fā)，現(xiàn)將有關(guān)要點解讀如下：

一、起草背景

2019年8月21日，省住建廳聯(lián)合省發(fā)改委、省財政廳根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳 財政部辦公廳關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）文件要求，制定出臺了《關(guān)于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（贛建城〔2019〕26號）?！吨笇?dǎo)意見》明確了全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總體要求、基本原則、主要任務(wù)和保障措施等，并要求各地結(jié)合實際情況，制定具體的改造內(nèi)容清單和可操作的改造標準等。

二、起草過程

一是充分調(diào)研了解情況。為確?！斗桨浮犯拥貧?、更具有可操作性，在起草過程中，市住建局開展了多次專題調(diào)研，充分聽取縣（市、區(qū)）、街道辦（城關(guān)鎮(zhèn)）、社區(qū)干部和居民的意見。

二是全面摸查現(xiàn)狀情況。為確?！斗桨浮犯泳珳剩髂甓热蝿?wù)安排更加合理，市住建局會同發(fā)改委、財政局于9月中旬組織各縣（市、區(qū)）住建局對照《指導(dǎo)意見》，全面對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進行重新摸排。

三是充分征求了有關(guān)單位意見。市住建局、市發(fā)改委、市財政局將《方案（征求意見稿）》分兩次向市自然資源局、市城管局等18個市直（屬）單位（企業(yè)）和20個縣（市、區(qū)）政府（管委會）征求了意見，收到意見27條，采納18條，部分采納8條，不予采納1條，最終形成《方案》并報市政府同意印發(fā)。

三、主要內(nèi)容

《方案》包括總體目標、改造范圍及內(nèi)容、申報程序、組織實施管理、保障措施等五方面內(nèi)容，同時提出了全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年任務(wù)計劃安排和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標準等。

在任務(wù)計劃安排方面，以2019年為起點，按五年內(nèi)全面完成建成于2000年以前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。其中，2019年納入中央補助支持老舊小區(qū)改造項目61個，涉及住戶13892戶；2020年申報中央補助支持老舊小區(qū)改造項目135個，涉及住戶25678戶。2020年和2021年為實施改造重點年，2022年和2023年為工作收尾年。

在老舊小區(qū)改造范圍方面，既按照省廳《指導(dǎo)意見》明確了申報中央獎補資金老舊小區(qū)項目范圍，又結(jié)合章貢區(qū)等實際情況，把建成于2000年以后但小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區(qū)等也可納入當?shù)馗脑旆秶患{入申報中央獎補資金項目范圍。

在老舊小區(qū)改造內(nèi)容和標準方面，圍繞“小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎(chǔ)設(shè)施改造、居住環(huán)境改優(yōu)”等四個方面實施提升改造，重要突出完善水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施和提升服務(wù)設(shè)施。對于納入中央補助支持老舊小區(qū)改造計劃的項目，改造內(nèi)容須包括對水、電、氣、路4項設(shè)施中至少2項進行更新。結(jié)合小區(qū)實際和居民意愿，實施加裝電梯、提升綠化、開展雨污分流、增設(shè)停車設(shè)施、設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)和新增文體設(shè)施等改造。一是小區(qū)面貌改觀，包括違建拆除、環(huán)境整治、圍墻和大門、路燈照明、監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、廣告排位或宣傳欄等7項的改造內(nèi)容和標準，如對小區(qū)內(nèi)各種私搭亂建的違章違法建筑依法進行拆除，對小區(qū)內(nèi)各類小廣告進行清除等。二是房屋功能改善，包括立面整治、屋面修繕、樓道修繕、煙道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6項的改造內(nèi)容和標準，如對滲漏、破損、老舊的建筑物外立面進行修繕翻新，統(tǒng)一規(guī)劃外立面空調(diào)機位等。三是基礎(chǔ)設(shè)施改造，包括供水、供電、供氣、弱電、市政道路、區(qū)間道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、雨污管網(wǎng)等9項的改造內(nèi)容和標準，如對進出小區(qū)的市政道路、市政雨污管網(wǎng)進行鋪設(shè)、修繕，綜合考慮小區(qū)居民日常生活、電動車充電樁及加裝電梯等用電需求等。四是居住環(huán)境改優(yōu)，包括適老設(shè)施、綠化環(huán)境、文體休閑、公共服務(wù)、加裝電梯等5項的改造內(nèi)容和標準，如完善無障礙設(shè)施，修繕提升現(xiàn)有小區(qū)綠地等。 2100433B

一、總體目標

堅持以人民為中心的發(fā)展思想，按照“政府主導(dǎo)，居民參與；以人為本，惠民利民；因地制宜，穩(wěn)步推進；創(chuàng)新機制，治管并舉”的基本原則，堅持規(guī)劃設(shè)計先行，重點改造城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。用5年時間，全面完成建成于2000年以前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)751個、惠及住戶7.49萬戶的改造任務(wù)（年度改造任務(wù)計劃詳見附件），實現(xiàn)小區(qū)道路平整、設(shè)施配套、干凈整潔、安全有序、管理規(guī)范、和諧宜居，居住條件明顯提升，社區(qū)治理體系日趨完善，群眾的獲得感、幸福感、安全感顯著增強。

二、改造范圍及內(nèi)容

（一）改造范圍。重點改造城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。近五年內(nèi)實施背街小巷提升改造的住宅區(qū)，以及已納入城鎮(zhèn)棚改計劃、擬通過拆除新（改、擴、翻）建實施改造的棚戶區(qū)（居民住宅）不納入改造范圍。

2000年（不含）以后建成但小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區(qū)，以及建成于2000年前以居民自建房為主的區(qū)域和城中村等也可納入改造范圍，但不納入申報中央資金獎補項目范圍。

（二）改造計劃。用5年時間，全面完成建成于2000年以前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)751個改造、涉及住戶7.49萬戶。其中2019年至2021年完成改造老舊小區(qū)約480個、涉及住戶6.29萬戶。

建成于2000年以前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目計劃由市住建局會同市發(fā)改委、市財政局研究制定，各年度改造項目計劃任務(wù)詳見附件。其他老舊小區(qū)的改造計劃由各地自行研究確定。

（三）改造內(nèi)容。圍繞“小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎(chǔ)設(shè)施改造、居住環(huán)境改優(yōu)”等四個方面實施提升改造，重點突出完善水、電、路、氣等基礎(chǔ)設(shè)施和提升服務(wù)配套，具體改造內(nèi)容及標準詳見附件3。

對納入中央補助支持老舊小區(qū)改造計劃的項目，改造內(nèi)容須包括對水、電、路、氣4項設(shè)施中至少2項進行更新。

三、申報程序

（一）計劃申報。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）于每年10月中旬前向市住建局報送下一年度城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目計劃。原則上，申報項目需符合《物權(quán)法》規(guī)定的“雙2/3”條件，需要成立業(yè)主委員會，且對改造方案（內(nèi)容）的認可率達2/3。

1.征集改造需求。各地要明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造責任部門，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行全面調(diào)查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區(qū)數(shù)量及相應(yīng)的戶數(shù)、建筑面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建成時間等基本情況，并登記造冊，確保調(diào)查范圍內(nèi)老舊小區(qū)不重不漏，調(diào)查數(shù)據(jù)真實、完整、可靠，并建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目庫。

2.制定改造方案。在摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)的基礎(chǔ)上，由縣（市、區(qū)）政府（管委會）主導(dǎo)，結(jié)合小區(qū)居民意愿，商定改造內(nèi)容、資金來源，因地制宜制定小區(qū)改造方案。原則上以基礎(chǔ)條件較好、問題矛盾較少、比較容易實施的老舊小區(qū)作為突破口，因地制宜，以點帶面，穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造提升工作。

3.申報改造計劃。街道辦（城關(guān)鎮(zhèn)）在項目范圍內(nèi)對初步改造方案組織廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。各地要按照“先急后緩、統(tǒng)籌平衡、分步實施”的原則，綜合考慮申請項目自籌資金承諾比例、居民參與度和積極性等因素，對申報項目進行論證評審，確定年度改造提升項目，并向市住建局申報列入下一年度全市老舊小區(qū)改造項目計劃。

（二）計劃確定。市住建局會同市發(fā)改委、市財政局對各地提出的老舊小區(qū)改造項目計劃組織審查，研究確定下一年度老舊小區(qū)改造項目安排，編制全市老舊小區(qū)年度改造項目計劃。項目計劃報經(jīng)市政府同意后，由市住建局、市發(fā)改委、市財政局聯(lián)合發(fā)文明確。

原則上優(yōu)先安排群眾改造意愿強烈、各類基礎(chǔ)設(shè)施缺失或失修失養(yǎng)嚴重的老舊小區(qū)實施改造。對前期工作推進快、審批手續(xù)完善的項目，市發(fā)改委、市財政局、市住建局要支持優(yōu)先申報中央補助資金。

四、組織實施管理

各地要按照改造方案抓好組織實施，落實項目實施單位，原則上由所在街道辦（鎮(zhèn)）負責具體實施。列入年度改造項目計劃的老舊小區(qū)，原則上在6月底前開工建設(shè)，年底前完工。

（一）堅持設(shè)計先行。項目建設(shè)單位要委托符合資質(zhì)要求的設(shè)計單位開展方案設(shè)計，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)改造設(shè)計方案。

（二）優(yōu)化項目前期審查。各地要結(jié)合實際，優(yōu)化審批環(huán)節(jié)和流程，縮短項目前期時間。鼓勵采用EPC方式，確定設(shè)計和施工單位聯(lián)合體。根據(jù)項目特點和實際情況優(yōu)化招標制度，可以將老舊小區(qū)改造項目統(tǒng)一納入當?shù)卣袠似脚_公開招標。

（三）加強質(zhì)量安全監(jiān)管。建設(shè)單位要嚴格執(zhí)行工程項目建設(shè)有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標準組織實施，相關(guān)部門、街道辦（鎮(zhèn)）、社區(qū)等要全力配合，為施工提供必要條件。各地建設(shè)行政主管部門應(yīng)根據(jù)老舊小區(qū)綜合改造提升工作的特點，對工程實行全過程監(jiān)管，落實工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等管理要求。要落實好施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位質(zhì)量安全管理責任，杜絕安全隱患，把好工程質(zhì)量關(guān)。

（四）竣工驗收。項目完工后，由項目實施單位組織街道辦（鎮(zhèn)）、居委會、業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位等進行聯(lián)合竣工驗收。驗收通過后，應(yīng)及時完成竣工財務(wù)決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

（五）評估完善。各地要積極借鑒已有經(jīng)驗，邊實施、邊總結(jié)，對存在的問題及時進行分析，查找原因，尋求解決辦法，保證老舊小區(qū)改造工作優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)妥推進。要落實老舊小區(qū)改造“共建、共評、共享、共管”的原則，共同締造幸福生活。

（六）長效管理。街道（鎮(zhèn)）和社區(qū)要積極推動成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，探索成立物業(yè)管理委員會，鞏固老舊小區(qū)改造成果。改造完成后，由街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)及小區(qū)業(yè)主委員會按照長效管理方案，落實管理和服務(wù)，做到“改造一個、管好一個、示范一個”。鼓勵引入專業(yè)的物業(yè)管理。

五、保障措施。

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。按照“市級統(tǒng)籌指導(dǎo)、縣（市、區(qū)）具體實施”的原則，成立市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（另行印發(fā)）。各地要參照成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定實施方案，明確工作計劃和目標，建立工作推進機制。市住建局、市發(fā)改委、市財政局要加強對全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的統(tǒng)籌謀劃、協(xié)調(diào)指導(dǎo)和工作督查。老舊小區(qū)改造工作納入城市功能與品質(zhì)提升三年行動和新型城鎮(zhèn)化攻堅戰(zhàn)年度考核，對工作推進不力的縣（市、區(qū)）將進行通報、約談。

（二）落實財政資金。對符合贛建城〔2019〕26號文件認定條件的老舊小區(qū)，市住建局、市發(fā)改委、市財政局要積極向上爭取獎補資金。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）應(yīng)統(tǒng)籌安排資金，確保項目改造資金需要。

對2000年后建成的保障性安居工程小區(qū)，以居民自建房為主的區(qū)域和城中村，以及原國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)（不限城關(guān)鎮(zhèn)）等實施改造提升的，按照“誰家孩子、誰家抱走”的原則，原則上由實施主體自行籌集改造費用。

（三）拓寬資金渠道。建立健全可持續(xù)的資金籌措方式，由政府、居民、市場、產(chǎn)權(quán)單位等多方籌措老舊小區(qū)改造資金。按照“誰出資、誰受益”的原則，組織居民、產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造，資金來源可包括住宅專項維修資金、居民共同收益、捐資等。水、電、氣、通信等管線單位要落實責任，積極參與小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)相關(guān)的供水、供電、供氣、通信、廣電等基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升，引導(dǎo)通過直接投資、落實資產(chǎn)收益等方式參與老舊小區(qū)改造。支持對部分零星用地和既有用房實施改（擴）建，可通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區(qū)配套服務(wù)用房。鼓勵行政事業(yè)單位、國有企業(yè)等將小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道辦（鎮(zhèn)）、社區(qū)用于小區(qū)養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂等配套服務(wù)設(shè)施。

（四）嚴格項目監(jiān)管。建立資金監(jiān)管機制，確保市、縣的改造計劃與其財政承受能力匹配，項目改造范圍、改造內(nèi)容及標準符合要求，防止將不符合條件的小區(qū)及無關(guān)建設(shè)內(nèi)容“搭車”申報、套取中央獎補資金，確保資金用到實處。規(guī)范工程項目檔案資料整理，參照住房保障檔案管理等有關(guān)要求，做好老舊小區(qū)改造項目檔案歸檔管理。建立并推廣老舊小區(qū)改造社區(qū)責任規(guī)劃師（建筑師）和工程質(zhì)量監(jiān)督員制度，提高小區(qū)改造規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量安全水平。

（五）加強宣傳引導(dǎo)。各地要充分利用各種宣傳平臺，全方位、多角度宣傳老舊小區(qū)改造工作，引導(dǎo)廣大居民積極參與。要充分發(fā)揮街道辦（鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織的屬地管理職能，堅持黨建引領(lǐng)，為推動老舊小區(qū)改造工程提供堅實的政治保障。要充分運用“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”理念，將開展老舊小區(qū)改造與加強基層黨建、創(chuàng)新社會治理等結(jié)合起來，充分發(fā)揮居民黨員干部先鋒模范作用，密切黨群關(guān)系。

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，補齊城市配套設(shè)施和人居環(huán)境短板，完善社區(qū)管理和服務(wù)，創(chuàng)新政府引導(dǎo)、市場運作的可持續(xù)改造模式，提升居民居住環(huán)境和生活質(zhì)量。

（二）改造范圍。老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)改造是指對老舊小區(qū)及相關(guān)區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設(shè)施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

（三）工作目標。到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，建設(shè)宜居整潔、安全綠色、設(shè)施完善、服務(wù)便民、和諧共享的“美好住區(qū)”。

二、統(tǒng)籌實施

（一）編制老舊小區(qū)改造計劃。市、縣（市、區(qū)）政府要對老舊小區(qū)全面調(diào)查摸底，建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區(qū)）、市、省老舊小區(qū)改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。

（二）因地制宜制定改造標準。制定《全省老舊小區(qū)改造提升技術(shù)導(dǎo)則》，分基礎(chǔ)、完善、提升三類，對老舊小區(qū)和周邊區(qū)域的改造內(nèi)容進行豐富和提升。基礎(chǔ)類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，突出解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區(qū)和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設(shè)施等；提升類改造主要是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、商業(yè)設(shè)施以及智慧社區(qū)等。由市、縣（市、區(qū)）確定老舊小區(qū)改造標準。

（三）引導(dǎo)小區(qū)群眾積極參與。加強社區(qū)黨建工作，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發(fā)動群眾共謀共建共管共評，實現(xiàn)改造成果共享。社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內(nèi)容及改造完成后的物業(yè)管理模式，實行“一小區(qū)一策”。引導(dǎo)居民通過住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內(nèi)門窗、裝修等消費。

（四）強化專營設(shè)施協(xié)同改造。老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產(chǎn)權(quán)不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區(qū)改造同步設(shè)計、同步實施。改造后的專營設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。政府對相關(guān)專營單位、負責人的經(jīng)營考核中應(yīng)充分考慮企業(yè)此類支出負擔。

（五）完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施。集約高效利用土地，深入挖掘小區(qū)內(nèi)空間資源，整合小區(qū)周邊零星碎片化土地，利用機關(guān)企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應(yīng)急救援站等公共服務(wù)設(shè)施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務(wù)設(shè)施，按規(guī)定標準建設(shè)完善社區(qū)黨群服務(wù)中心。

（六）提高項目審批效率。簡化老舊小區(qū)改造項目審批，征求居民意見編制的改造方案，由縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃部門聯(lián)合審查批準。在不新增建設(shè)用地、不新增污染物排放的情況下，優(yōu)化老舊小區(qū)改造土地、環(huán)評等手續(xù)。

（七）加強工程建設(shè)管理和物業(yè)管理。鼓勵以街道或社區(qū)為單位對區(qū)域內(nèi)的老舊小區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)一設(shè)計、招標、建設(shè)和竣工驗收，確保工程質(zhì)量和施工安全。建立老舊小區(qū)改造評價機制和信息管理系統(tǒng)。推行社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共商事務(wù)、協(xié)調(diào)互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

三、創(chuàng)新改造方式和融資模式

按照不增加政府隱性債務(wù)、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流、引入社會資本的原則，結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域改造方式和融資模式。

（一）大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式。把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，加大片區(qū)內(nèi)D級、C級危房改造力度，做到項目內(nèi)部統(tǒng)籌搭配，實現(xiàn)自我平衡。

（二）跨片區(qū)組合平衡模式。將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設(shè)或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡。

（三）小區(qū)內(nèi)自求平衡模式。在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴建用于公共服務(wù)的經(jīng)營性設(shè)施，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

（四）政府引導(dǎo)的多元化投入改造模式。對于市、縣（市、區(qū)）有能力保障的老舊小區(qū)改造項目，可由政府引導(dǎo)，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區(qū)資金整合、專營單位和原產(chǎn)權(quán)單位出資等渠道，統(tǒng)籌政策資源，籌集改造資金。

（五）鼓勵各地結(jié)合實際探索多種模式。引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，吸引社會資本參與社區(qū)服務(wù)設(shè)施改造建設(shè)和運營等。

四、創(chuàng)新支持政策和配套措施

（一）加強規(guī)劃統(tǒng)籌。市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃部門組織編制老舊片區(qū)改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區(qū)域，優(yōu)化資源配置，策劃、設(shè)計可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的老舊片區(qū)改造項目。對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標。

（二）探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造的政策措施。把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃，并結(jié)合實際給予相應(yīng)政策支持。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設(shè)社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

（三）創(chuàng)新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預(yù)算中統(tǒng)籌安排資金用于老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導(dǎo)作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區(qū)改造試點任務(wù)或融資試點任務(wù)的項目擇優(yōu)給予獎補資金支持。調(diào)劑部分地方政府一般債券用于老舊小區(qū)改造；嚴格執(zhí)行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規(guī)定，對符合條件的老舊小區(qū)改造項目可通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區(qū)的民政、城市建設(shè)和管理、文化、衛(wèi)生、商務(wù)、體育等渠道相關(guān)資金，統(tǒng)籌投入老舊小區(qū)改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產(chǎn)權(quán)單位按居民約定比例出資。

（四）創(chuàng)新不動產(chǎn)登記做法。小區(qū)內(nèi)增加公共建筑的，立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關(guān)方達成權(quán)屬協(xié)議，在產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，探索所增加公共建筑不動產(chǎn)登記的具體做法。

（五）加大信貸支持。國家開發(fā)銀行山東省分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行山東省分行在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對老舊小區(qū)改造項目的金融服務(wù)力度，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，為老舊小區(qū)改造項目及居民戶內(nèi)改造和消費提供融資支持。

五、強化實施保障

省級建立老舊小區(qū)改造工作協(xié)調(diào)機制。各市政府為責任主體，縣（市、區(qū)）政府為實施主體，建立協(xié)調(diào)機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。

一、起草背景

黨中央、國務(wù)院高度重視老舊小區(qū)改造工作，2019年12月中央經(jīng)濟工作會議指出，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。近年來，我省積極推進老舊小區(qū)改造，取得良好成效，但是仍然存在改造資金籌措渠道窄、設(shè)施改造協(xié)調(diào)難度大、公共服務(wù)統(tǒng)籌改造少、后續(xù)長效管理難落實等問題，必須通過政策創(chuàng)新，認真系統(tǒng)地加以解決。

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，扎實推進老舊小區(qū)改造工作，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳按照省委、省政府部署，經(jīng)認真調(diào)查研究和廣泛征求意見，起草了《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》，2019年12月4日省政府常務(wù)會議和2020年2月19日省委財經(jīng)委員會第五次會議審議通過。

二、《方案》主要內(nèi)容

《方案》包括總體要求、統(tǒng)籌實施、創(chuàng)新改造方式和融資模式、創(chuàng)新支持政策和配套措施、強化實施保障等共5個部分內(nèi)容。

（一）總體要求。明確改造范圍是2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。明確工作目標是到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

（二）統(tǒng)籌實施。明確了7個方面的實施重點，即建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫，編制改造計劃；分基礎(chǔ)、完善、提升三類，因地制宜制定改造標準；堅持共同締造原則，引導(dǎo)小區(qū)群眾積極參與；堅持同步設(shè)計、同步實施，強化專營設(shè)施協(xié)同改造；深入挖掘小區(qū)內(nèi)及周邊空間資源，完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施；簡化手續(xù)，提高審批效率；加強工程建設(shè)管理和物業(yè)管理，提高群眾獲得感、滿意度。

（三）創(chuàng)新改造方式和融資模式。按照不增加政府隱性債務(wù)、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流、引入社會資本的原則，結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域改造方式和融資模式。

（四）創(chuàng)新支持政策和配套措施。提出了加強規(guī)劃統(tǒng)籌、探索土地支持政策、創(chuàng)新財政資金政策、創(chuàng)新不動產(chǎn)登記做法、加大信貸支持等政策措施。

（五）強化實施保障。省級建立老舊小區(qū)改造工作協(xié)調(diào)機制。各市政府為責任主體，縣（市、區(qū)）政府為實施主體，建立協(xié)調(diào)機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。

三、《方案》主要創(chuàng)新點

《方案》主要有三方面創(chuàng)新。

一是思路創(chuàng)新。以居民自愿、自下而上的思路，生成改造項目和計劃；以因地制宜、完善提升的思路，確定改造內(nèi)容和標準；以黨建統(tǒng)領(lǐng)、共同締造的思路，引導(dǎo)居民積極參與；以協(xié)同改造的思路，支持專營單位出資改造；以資源整合利用的思路，完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施；以聯(lián)合審批的思路，提高審批效率；以聯(lián)動改造、四位一體的思路，加強工程管理和物業(yè)管理。

二是模式創(chuàng)新。改變單就老舊小區(qū)搞改造的老模式，把老舊小區(qū)改造與其他城市建設(shè)、改造項目捆綁統(tǒng)籌或組合，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域改造方式和融資模式，探索形成政府引導(dǎo)、市場運作的可持續(xù)改造模式，充分發(fā)揮穩(wěn)投資、促消費、惠民生的綜合效益。

三是政策創(chuàng)新。與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策緊密結(jié)合，提出了老舊片區(qū)改造項目生成、合理放寬規(guī)劃技術(shù)指標、土地出讓支持、整合財政資金、運用政府債券等政策措施，為工作開展提供政策保障。 2100433B

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署，切實改善居民居住環(huán)境和生活品質(zhì)，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)向新型城市社區(qū)轉(zhuǎn)變，構(gòu)建“決策共謀、項目共建、實施共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局，實現(xiàn)城市均衡發(fā)展。近日，市政府辦公室印發(fā)了《平頂山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），現(xiàn)將文件有關(guān)內(nèi)容解讀如下。

一、《實施方案》出臺的背景是什么

實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題、讓人民群眾共享美好生活的重要舉措。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視城市工作，對包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市發(fā)展工作作出了全面部署?？倳浿赋?，要加快老舊小區(qū)改造;不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2019年7月30日在中央政治局會議上，總書記再次強調(diào)，要實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場建設(shè)等補短板的工程。李克強總理也多次對加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提出了明確要求，2019年10月14日在西安考察時還專門實地查看了老舊小區(qū)改造的情況。

省委、省政府按照黨中央、國務(wù)院決策部署，把老舊小區(qū)改造作為百城建設(shè)提質(zhì)工程的重要內(nèi)容同步謀劃、統(tǒng)籌推進，全面實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

二、《實施方案》明確了什么主要目標任務(wù)

用兩年左右的時間完成全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有效解決設(shè)施老、環(huán)境差、服務(wù)缺、管理弱等問題，基本達到“園區(qū)道路平整、綠化種植提質(zhì)、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網(wǎng)規(guī)整、建筑外墻美觀、安防設(shè)施齊備、管理組織健全、物業(yè)服務(wù)規(guī)范”10項目標。

三、《實施方案》的主要內(nèi)容有哪些

《實施方案》共分為七大組成部分，在明確改造范圍和改造內(nèi)容的同時，還體現(xiàn)了支持老舊小區(qū)改造的組織保障、實施步驟和資金來源等一系列政策，重點有以下內(nèi)容：

一是明確改造范圍和改造內(nèi)容。改造范圍主要包括城鎮(zhèn)建成于2000年以前、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施嚴重老舊、缺失，但房屋結(jié)構(gòu)安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。已納入各級城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的棚戶區(qū)，以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村，以及已實施“三供一業(yè)”改造的小區(qū)等，不納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。改造內(nèi)容包含基礎(chǔ)設(shè)施、住宅建筑本體、居住環(huán)境、配套公共服務(wù)設(shè)施四個方面。

二是明確組織保障。成立市政府主要負責同志任組長，常務(wù)副市長、分管副市長任副組長，市委市政府相關(guān)負責同志、市直相關(guān)單位主要負責同志、各縣（市、區(qū)）政府主要負責同志任成員的工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

三是明確實施步驟。主要分組織宣傳、制定方案、組織實施、工程驗收、物業(yè)接管、項目評估六個階段。

四是明確資金來源。各縣（市、區(qū))積極爭取中央和省財政對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的專項補貼資金；按照“誰受益、誰出資”的原則，建立健全市場主體投資、專業(yè)公經(jīng)營單位優(yōu)惠、居民合理分攤、社會捐助補充、市級財政獎補、區(qū)級財政統(tǒng)籌落實的多渠道資金籌措機制。 2100433B