紅河州物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

本細(xì)則自2013年6月1日起實(shí)施。

第二條本實(shí)施細(xì)則適用于本州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。

第三條 本州新建住宅（不含別墅、商業(yè)用房）前期物

業(yè)服務(wù)收費(fèi)（業(yè)主委員會(huì)成立前）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，各縣市可結(jié)合本地實(shí)際情況，由各縣市發(fā)展和改革局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)各縣市實(shí)際情況制定補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布，同時(shí)報(bào)州發(fā)改委、州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

別墅（包括獨(dú)立別墅、連體別墅）、商業(yè)用房及已成立業(yè)主委員會(huì)住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可參照《紅河州住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》）。

第四條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目分為綜合管理、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六項(xiàng)；每項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為三個(gè)等級(jí)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同的服務(wù)要求、內(nèi)容及設(shè)施設(shè)備配置情況，按相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)進(jìn)行確定。

第五條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目總建筑面積在15萬(wàn)平方米以上（含15萬(wàn)平方米）的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在州發(fā)改委備案，同時(shí)報(bào)州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。建筑面積在15萬(wàn)平方米以下的，在縣市發(fā)改局及住建局備案。

第六條住宅物業(yè)（不含別墅、商業(yè)用房）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)單位與其所選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商確定，并到價(jià)格主管部門及住建部門備案，備案回執(zhí)中列明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為購(gòu)房合同中約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。備案時(shí)需提供如下資料：

（一）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件；

（二）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的住宅小區(qū)總平面圖及車輛（機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車）停放平面圖（室內(nèi)、室外或地上、地下）；

（三）物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)委托合同或協(xié)議復(fù)印件一份；

（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表一式三份。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案審核通過(guò)后，給予備案回執(zhí)。前期物業(yè)服務(wù)若提供《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》最高服務(wù)等級(jí)中未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度時(shí)，由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。

第七條前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在收費(fèi)地點(diǎn)進(jìn)行公示，公示內(nèi)容須載明所定等級(jí)對(duì)應(yīng)的《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中列示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、基本要求、分級(jí)服務(wù)要求的具體內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)同等級(jí)所確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。

第八條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，并與買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確約定根據(jù)《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》確定等級(jí)對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容。

第九條小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，提倡通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)若發(fā)生變動(dòng)時(shí)可在《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》范圍內(nèi)擬定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門及住建部門備案，備案時(shí)提供以下資料

（一）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件；

（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表一式三份；

（三）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同復(fù)印件；

（四）成立業(yè)主大會(huì)的相關(guān)材料；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)商的會(huì)議紀(jì)要。

第十條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按質(zhì)價(jià)相符的原則，分別選擇各服務(wù)項(xiàng)目的相應(yīng)等級(jí)組合確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各服務(wù)項(xiàng)目所選等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。

《指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中各項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和利潤(rùn)構(gòu)成。計(jì)價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。

第十一條房屋滿足交付使用條件或符合法律規(guī)定的交付使用日期生效后，無(wú)論業(yè)主是否接收房屋，其房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規(guī)定交付使用的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位按合同規(guī)定支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十二條配有電梯和二次供水等設(shè)施設(shè)備的住宅小區(qū)，其設(shè)備的維修保養(yǎng)及運(yùn)行費(fèi)用不含在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人另外支付，其費(fèi)用按成本收取，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行代收代管。實(shí)行代收代管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)列賬，?？顚Ｓ茫瑵L存使用，并定期公布收支賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的公共照明、公共用水、綠化養(yǎng)護(hù)及物業(yè)項(xiàng)目配建的蓄水池、化糞池、室外雨污管網(wǎng)的清洗清掏費(fèi)用（不含維修）已含在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)蓄水池（罐）每年至少清洗二次，清洗后的水質(zhì)必須達(dá)到自來(lái)水合格標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）（含地上、地下）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按同區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車保管服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與服務(wù)企業(yè)另行約定，已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十五條對(duì)住宅小區(qū)占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，含開發(fā)商移交業(yè)主的規(guī)劃內(nèi)車位。對(duì)業(yè)主共有車位的管理使用辦法及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)同意，并由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司或委托管理單位在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。各地價(jià)格主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定政府指導(dǎo)價(jià)作為業(yè)主物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)未建立之前，業(yè)主共有車位實(shí)行有償停放的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可暫按價(jià)格主管部門制定的指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)水平執(zhí)行。業(yè)主共有車位有償停放的所得收益扣除正常的管理服務(wù)費(fèi)用，其余應(yīng)用于小區(qū)公共設(shè)施維修或公共服務(wù)等方面的支出，并按物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定及合同約定的要求，定期向業(yè)主公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十六條業(yè)主、使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主、使用人或裝修企業(yè)約定裝修保證金的金額和用途，由業(yè)主、使用人或裝修企業(yè)支付，住宅物業(yè)的裝修保證金每戶不得超過(guò)2000元。裝修保證金在業(yè)主裝修房屋時(shí)收取，不得提前收取。

裝修完成后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主檢查驗(yàn)收，沒(méi)有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)自驗(yàn)收合格之日起60日內(nèi)全額無(wú)息退還業(yè)主。

裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)。若裝修業(yè)主不能及時(shí)修復(fù)的，可按雙方約定使用保證金對(duì)裝修造成損壞的部位和設(shè)施進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在修復(fù)后60個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；若保證金不足以支付修復(fù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)在修復(fù)后10個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊修復(fù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示修復(fù)工（料）價(jià)單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對(duì)修復(fù)費(fèi)用有爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決或通過(guò)法律途徑解決。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者房屋裝修單位收取裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修期間的電梯使用費(fèi)（電梯增容費(fèi)）或變相收取其他相關(guān)費(fèi)用。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋裝修工人實(shí)行持證管理的，按每人每證收取10元出入證工本費(fèi)。

除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證工本費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向進(jìn)入住宅小區(qū)為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來(lái)訪人員收取任何費(fèi)用。

第十八條裝修產(chǎn)生的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一組織清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按清運(yùn)成本收取。

第十九條房屋竣工交付使用后實(shí)行出入證（含IC卡等）管理服務(wù)的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按每戶三張卡的數(shù)量無(wú)償提供給業(yè)主；出入證（IC卡）需要增加或者遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可按證（含IC卡）工本費(fèi)收取。

第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)自立名目、自立標(biāo)準(zhǔn)擅自收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)，按《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

各縣（市、區(qū)）物價(jià)局、住建局：

附件：晉城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

晉城市物價(jià)局

晉城市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局

2012年12月31日

　晉城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門（以下簡(jiǎn)稱“住建部門”）資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，接受房屋開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）委托，對(duì)住宅小區(qū)和商廈、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等非住宅提供物業(yè)服務(wù)及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為。

第三條本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)提供物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。

第四條根據(jù)國(guó)家規(guī)定，提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條市物價(jià)部門會(huì)同住建部門依據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定制定全市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作。市區(qū)范圍內(nèi)（含開發(fā)區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門會(huì)同住建部門制定，監(jiān)督和管理按照隸屬關(guān)系進(jìn)行；縣（市）物價(jià)部門會(huì)同同級(jí)住建部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、監(jiān)督和管理。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開以及費(fèi)用和服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

1、住宅類（住宅小區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由物價(jià)部門會(huì)同住建部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。

2、商廈、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家、省物業(yè)服務(wù)有關(guān)規(guī)定以合同形式約定。

第八條住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，由物價(jià)部門會(huì)同住建部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和服務(wù)內(nèi)容等，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入增長(zhǎng)情況及物價(jià)水平的變化進(jìn)行確定和適時(shí)做出調(diào)整。

1、未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)時(shí)，需由住建部門進(jìn)行行業(yè)指導(dǎo)，中標(biāo)單位需在住建部門進(jìn)行登記備案。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門根據(jù)具體情況制定。

2、已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物價(jià)和住建部門制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)物價(jià)、住建部門備案。

3、住宅小區(qū)內(nèi)同時(shí)有營(yíng)業(yè)用房的，區(qū)分不同性質(zhì)和特點(diǎn)執(zhí)行相應(yīng)的收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物價(jià)部門申請(qǐng)制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提供以下資料：

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)書面申請(qǐng)，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)小區(qū)概況、擬執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容、成本核算資料和擬執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書及管理人員資格證書、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，物業(yè)服務(wù)委托合同原件及復(fù)印件，業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)相關(guān)資料及意見匯總表。

3、外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我市承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)提供在我市住建部門登記記錄。

4、已成立業(yè)主委員會(huì)的，需提供業(yè)主委員會(huì)成立的文件和證明材料，以及業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)提供：征詢受影響業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見資料、業(yè)主委員會(huì)同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)的決議、調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等。

第十條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，且預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同以外的支出。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、物業(yè)管理人員的工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（包括電梯、二次供水、二次供暖、監(jiān)控設(shè)施、景觀等）的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按業(yè)主法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收，未辦理產(chǎn)權(quán)認(rèn)證的，以物業(yè)買售合同中載明的建筑面積計(jì)算。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按月收取，經(jīng)業(yè)主同意預(yù)收的，可按季度或年度計(jì)收。物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的特約服務(wù)和收費(fèi)由雙方在合同中約定，沒(méi)有合同約定的不得收費(fèi)。

3、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后應(yīng)提供與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相一致的物業(yè)服務(wù)。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受上述服務(wù)的最終分戶使用人。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，必須嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門規(guī)定的價(jià)格，不得加價(jià)、加量收費(fèi)。代收手續(xù)費(fèi)由委托單位支付，手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門按照定價(jià)權(quán)限制定。

第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主受連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其它部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金。具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)合同約定。

第十八條按照《山西省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)有專用停車場(chǎng)（位）的，可向車主收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，責(zé)任和義務(wù)由雙方約定。車輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門按照定價(jià)權(quán)限制定。

未列入住宅小區(qū)規(guī)劃的停車場(chǎng)或在小區(qū)內(nèi)道路、空地上設(shè)置停車位并收費(fèi)的，必須征得業(yè)主大會(huì)同意，收費(fèi)收入要單獨(dú)列帳，開支范圍除支付必要的管理成本和稅費(fèi)外，用于補(bǔ)充小區(qū)公共設(shè)施的日常維護(hù)，收支情況向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支盈余情況。

第二十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門規(guī)定，在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置、收費(fèi)場(chǎng)所設(shè)置明碼標(biāo)價(jià)牌（欄），公示物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、12358價(jià)格舉報(bào)電話等有關(guān)情況。

第二十一條物價(jià)、住建部門應(yīng)依據(jù)職責(zé)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由物價(jià)部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。

第二十二條本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起30日后施行，有效期五年，期滿自行失效。

第一條 為促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第三條 住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫(kù)、地下停車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第四條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)按等級(jí)收費(fèi)。我市物業(yè)服務(wù)共分五個(gè)等級(jí)，分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市房產(chǎn)主管部門按照國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)等級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)制定，最高為五級(jí)，最低為一級(jí)（指住宅非小區(qū)）。

第五條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)核定。

五級(jí)基準(zhǔn)價(jià)為：月/平方米建筑面積0.80元；

四級(jí)基準(zhǔn)價(jià)為：月/平方米建筑面積0.60元；

三級(jí)基準(zhǔn)價(jià)為：月/平方米建筑面積0.40元；

二級(jí)基準(zhǔn)價(jià)為：月/平方米建筑面積0.30元；

一級(jí)基準(zhǔn)價(jià)為：月/平方米建筑面積0.15元；

浮動(dòng)幅度為10%（詳細(xì)內(nèi)容見附表）。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)和住宅非小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容按《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（黑價(jià)聯(lián)字〔2004〕104號(hào)）執(zhí)行。

第七條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目對(duì)應(yīng)，并按等級(jí)實(shí)行“菜單式”收費(fèi)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中具體約定物業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第八條 新建物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)登記并依據(jù)本辦法第五條、第六條規(guī)定擬定，在發(fā)布招標(biāo)公告或協(xié)議價(jià)格15個(gè)工作日前將擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同提交市價(jià)格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋所有權(quán)證標(biāo)明的建筑面積計(jì)算，未辦理房屋所有權(quán)證的以售房合同中標(biāo)明的建筑面積計(jì)費(fèi)，房改售房以實(shí)際建筑面積計(jì)費(fèi)。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)期限由雙方在合同中約定，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，做到價(jià)目齊全、內(nèi)容真實(shí)、標(biāo)示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督舉報(bào)電話等。

實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。

第十三條 垃圾處理費(fèi)按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 二次加壓供水收費(fèi)。由城市供水企業(yè)負(fù)責(zé)加壓供水的，其費(fèi)用應(yīng)核定到供水成本當(dāng)中；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)二次加壓供水，但已享受城市供水企業(yè)躉售價(jià)格的，用水繳納的是終端水價(jià)，其費(fèi)用不得核定到物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，用水不再負(fù)擔(dān)二次加壓供水費(fèi)用。目前（2008年），二次加壓供水仍由物業(yè)公司（含房管所房屋產(chǎn)權(quán)單位）管理，但未享受城市供水企業(yè)躉售價(jià)格的，供水費(fèi)用可核定到物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，由用水戶承擔(dān)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門核定。今后，隨著城市供水價(jià)格調(diào)整，二次加壓供水所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)逐步理順到城市供水成本中。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)直接向用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的法律、法規(guī)以及有關(guān)文件規(guī)定，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)仲裁或民事訴訟。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)根據(jù)合同約定申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)仲裁或民事訴訟。

第十八條 物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會(huì)的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)可接受居民委員會(huì)協(xié)調(diào)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國(guó)家、省、市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定予以處罰。構(gòu)成價(jià)格違法、違規(guī)的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律規(guī)定予以處罰。

第二十條 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算是采用包干制結(jié)算形式。

第二十一條 對(duì)享受政府低保家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上酌情優(yōu)惠。

第二十二條 縣（市）價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門做好本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，可參照本辦法制定本縣（市）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)市物價(jià)局、房產(chǎn)局備案。

第二十三條 本辦法由市物價(jià)局、房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 本辦法自2008年4月1日起執(zhí)行。