黑石川測(cè)震臺(tái)

古代琢玉所用解玉砂的一種。

由天然剛玉砂礦搗制篩選而得，主要成分為天然棕剛玉，色澤呈黑色，硬度莫氏8-9度，用于切割玉石，清代時(shí)稱作黑石沙。

黑石基金擬以31億澳元收購(gòu)澳洲房地產(chǎn)投資信托基金IOF，此收購(gòu)決定顯示了黑石基金對(duì)澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的強(qiáng)大信心，并為黑石基金進(jìn)軍澳大利亞當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)提供平臺(tái)。

看好澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)

黑石基金(Blackstone Group，NYSE：BX）近日提出擬以35.25澳元/股現(xiàn)金，總值31億澳元收購(gòu)澳洲房地產(chǎn)投資信托基金Investa Office Fund（ASX：IOF）的要約，此收購(gòu)決定也顯示了黑石基金對(duì)澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的強(qiáng)大信心。與此同時(shí)，此收購(gòu)案也為黑石基金進(jìn)軍澳大利亞當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)提供了平臺(tái)。

此收購(gòu)要約是自2015年12月起，市場(chǎng)第三次對(duì)IOF提出收購(gòu)意向。黑石所發(fā)起的此收購(gòu)要約因得到Investa內(nèi)部董事會(huì)的支持而成功機(jī)率激增。Investa Office Fund所轄36處物業(yè)，其中21處位于悉尼，擁有澳洲多個(gè)最負(fù)盛名的寫(xiě)字樓，備受各方買(mǎi)家歡迎。

此筆收購(gòu)是黑石基金在本月宣布完成的第三筆大型房地產(chǎn)交易。此前兩筆分別是以101億收購(gòu)倉(cāng)庫(kù)業(yè)主Gramercy Property Trust、以63億的報(bào)價(jià)贏得LaSalle Hotel Property的青睞。

澳大利亞REITs簡(jiǎn)介

澳大利亞房地產(chǎn)證券化的比例在全世界是最高的，超過(guò)了50%。機(jī)構(gòu)參與的程度也非常高，在澳大利亞，不管是退休基金，投資基金，保險(xiǎn)公司，都有一定的比例資金投入到房地產(chǎn)公司。與美國(guó)市場(chǎng)類似，權(quán)益型REITs也是澳大利亞REITs市場(chǎng)的主要組成部分。

澳大利亞上市房地產(chǎn)信托(LPT)市場(chǎng)是世界第二大房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。澳大利亞1971年推出第一只LPT產(chǎn)品，在創(chuàng)建初的20年里，以未上市房地產(chǎn)投資信托(Unlisted property Trusts)產(chǎn)品為主，以其在稅收和流動(dòng)性等方面的優(yōu)勢(shì)吸引投資者。二十世紀(jì)九十年代初，政府允許REITs二級(jí)市場(chǎng)上交易，大多數(shù)REITs在澳大利亞證券交易所上市，使得上市房地產(chǎn)信托(Listed Property Trusts，LPTs)成為澳大利亞REITs的主要形式。

1993年后，隨著澳大利亞經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇特別是新移民帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)，迎來(lái)了REITs第二階段的迅速擴(kuò)張。1996年，很多壽險(xiǎn)公司改變其原有直接投資地產(chǎn)項(xiàng)目的策略而轉(zhuǎn)投REITs，使REITs市場(chǎng)進(jìn)一步壯大。1997年的亞洲金融危機(jī)對(duì)澳大利亞股市也造成了一定的沖擊，機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始將大量資金從傳統(tǒng)的證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)投入REITs。為了進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本，一些規(guī)模較大的REITs開(kāi)始不斷擴(kuò)大規(guī)模，或是合并重組。

澳大利亞允許REITs的受托人和投資管理人為同一人，但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中一般是由外聘的投資管理人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理。投資管理人提供產(chǎn)品管理及房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)。然而，為了確保外聘的投資管理經(jīng)理能夠以維護(hù)投資者最佳利益的方式行事，有關(guān)的信托合同會(huì)加人保障投資者權(quán)益的機(jī)制，從而允許投資者通過(guò)投票來(lái)辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，同時(shí)確保關(guān)聯(lián)交易必須在獲得信托單位持有人的批準(zhǔn)后才可進(jìn)行。此外，在決定管理費(fèi)時(shí)，一般會(huì)參考有關(guān)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的資產(chǎn)總值，以確保管理機(jī)構(gòu)在行事時(shí)會(huì)維護(hù)單位持有人的最佳利益。

澳大利亞REITs采用的是英國(guó)普通法中的信托原則。在1956年，澳大利亞高等法院確認(rèn)了單位信托基金（契約型基金）有權(quán)享有顯著的稅收優(yōu)惠，即基金單位持有人有權(quán)享有物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的一種專有利息及收入，用現(xiàn)在的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，這被稱為“稅收中性”。該判決促使了第一個(gè)REIT的雛形于1959年形成——胡克投資公司的“澳大利亞土地信托”——緊跟著數(shù)十家其他的單位信托基金以同樣的資產(chǎn)和資源成立。

澳大利亞證券及投資管理委員會(huì)（ASIC）規(guī)定，從事REITs的機(jī)構(gòu)要取得ASIC的資格許可，REITs的受托人還需同時(shí)取得ARA頒發(fā)的金融服務(wù)執(zhí)照。REITs產(chǎn)品的發(fā)起設(shè)立，應(yīng)由受托人向ASIC和ARA同時(shí)提出設(shè)立申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后才可進(jìn)行產(chǎn)品公開(kāi)發(fā)行。如果設(shè)立的REITs產(chǎn)品需要上市交易，還將接受澳大利亞證券交易所的監(jiān)管，交易所將對(duì)管理投資計(jì)劃進(jìn)行一系列的合規(guī)性審查。

REITs行業(yè)研究

專業(yè)、專注、務(wù)實(shí)合作

REITs行業(yè)研究致力于深耕中國(guó)REITs與不動(dòng)產(chǎn)證券化領(lǐng)域。

我們認(rèn)為，REITs是金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)體系的重要途徑，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)去杠桿，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的有效方式；是貫徹落實(shí)十九大“房住不炒”思想的重要抓手，是促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要工具。REITs在租賃住房市場(chǎng)、PPP、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老地產(chǎn)和城市更新等領(lǐng)域具有廣闊的發(fā)展空間。租賃住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施（PPP）領(lǐng)域是中國(guó)公募REITs落地最有希望的突破口和落腳點(diǎn)。

我們始終堅(jiān)信中國(guó)REITs破曉的黎明、勝利的曙光就在眼前。REITs行業(yè)研究將一如既往地為大家分享更權(quán)威、更全面、更具可讀性的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，更有擔(dān)當(dāng)?shù)亍⒏嬲\(chéng)地、更用心地向社會(huì)傳播中國(guó)REITs的理念、知識(shí)和發(fā)展動(dòng)態(tài)，全力為推進(jìn)中國(guó)REITs事業(yè)進(jìn)步貢獻(xiàn)我們的力量。

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