海上設(shè)施防火與防爆設(shè)計(jì)評(píng)估原則

主要起草單位：中國(guó)船舶工業(yè)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究院、惠生(南通)重工有限公司、海洋石油工程股份有限公司設(shè)計(jì)院、上海外高橋造船有限公司、江蘇科技大學(xué)、中船黃埔文沖船舶有限公司、廣州黃船海洋工程有限公司、深圳市杉葉實(shí)業(yè)有限公司。

主要起草人：孫楠、陳巍旻、王革、呂津波、孔德宇、韓超帥、王少華、劉俊紅、張容、楊濤、李源、李國(guó)銳。

2021年8月20日，《海上設(shè)施防火與防爆設(shè)計(jì)評(píng)估原則》發(fā)布。

2022年3月1日，《海上設(shè)施防火與防爆設(shè)計(jì)評(píng)估原則》實(shí)施。

建筑物評(píng)估不僅要遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般工作原則，還因?yàn)榻ㄖ飪r(jià)格本身的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，必須遵循特定的經(jīng)濟(jì)性原則和專業(yè)性原則。

替代原則

建筑物價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。特別是商品化建筑物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價(jià)格受其他具有相同使用價(jià)值的同類型建筑物價(jià)格所牽制。即具有相同使用價(jià)值、有替代可能的建筑物，其價(jià)格是相互影響和作用的，會(huì)經(jīng)過價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。

根據(jù)建筑物評(píng)估的替代原則，在對(duì)商品化建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)就可通過對(duì)同功能和類型的建筑物市場(chǎng)價(jià)格比較進(jìn)行，即采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

最有效使用原則

由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn)，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來差異很大的收益，且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)化的不斷深化，建筑物權(quán)利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實(shí)現(xiàn)收益最大化。因此，按照這一原則，在對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化，如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑來評(píng)估。但應(yīng)當(dāng)注意，應(yīng)用這一原則時(shí)，必須要符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

供需原則

房屋建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，如同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降。如北京市，2008年以來隨著住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓勵(lì)建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。而寫字樓隨著市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量的增加，其售價(jià)或租金價(jià)格下降的趨勢(shì)最為明顯。但是，我們還應(yīng)注意到，由于建筑物具有不可位移性的特點(diǎn)，在特定區(qū)域內(nèi)供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行，因此，其具有一定的價(jià)格獨(dú)占性。

房地合一原則

盡管房屋建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評(píng)估對(duì)象，而且土地使用權(quán)可以獨(dú)立于房屋建筑物而存在，但是，由于兩者在使用價(jià)值上的相互依存和價(jià)格形成中的內(nèi)在聯(lián)系，在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進(jìn)行估價(jià)。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1.房屋建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。對(duì)于建筑物來說，它總是依托于一定的土地，土地的開發(fā)成本往往隱含在房屋建筑物價(jià)值之中，土地使用價(jià)值此時(shí)可通過房產(chǎn)來反映。

2.建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量的好壞不取決于房屋建筑物本身，而是與土地的不可位移性相關(guān)。房地產(chǎn)的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結(jié)果。2100433B

市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評(píng)估得以操作，同時(shí)，又能保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可以被市場(chǎng)檢驗(yàn)。在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱估價(jià)日期，它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)是變動(dòng)的。評(píng)估某一房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在某一時(shí)日。一般選擇現(xiàn)查勘日期為評(píng)估時(shí)日，或因特殊需要將其它日期定為評(píng)估時(shí)日。該原則意義在于，評(píng)估時(shí)日是確定房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評(píng)估時(shí)值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的發(fā)布、變更。實(shí)施日期均可能影響房地產(chǎn)權(quán)益人的利益和房地產(chǎn)的價(jià)值。故確定評(píng)估時(shí)日非常重要。2100433B

1獨(dú)立、客觀、公正原則 2合法原則 3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹(jǐn)慎原則

（來自于房地產(chǎn)評(píng)估師考試教材）

1、供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場(chǎng)上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。

4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)

5、合法原則：房地產(chǎn)評(píng)估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測(cè)算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測(cè)算基礎(chǔ)。

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該日期的價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。

[編輯]房地產(chǎn)評(píng)估的程序

1、明確評(píng)估基本事項(xiàng)

明確評(píng)估目的：在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。

了解評(píng)估對(duì)象

確定評(píng)估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示

簽訂評(píng)估合同：它包括評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事項(xiàng)。

2、制定工作計(jì)劃

3、實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。

4、測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評(píng)估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評(píng)估方法為輔，以求互相對(duì)照和檢驗(yàn)修正。

5、綜合分析確定評(píng)估成果

6、撰寫評(píng)估報(bào)告