建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策有關(guān)情況的說明文件來源

關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策有關(guān)情況的說明

一、培育房屋租賃市場的現(xiàn)實意義

當(dāng)前，我國房屋租賃市場潛力很大，加快培育房屋租賃市場具有積極的現(xiàn)實意義。一是可以滿足部分居民租賃住房的需求。我國城鎮(zhèn)每年新增人口955萬人，其中相當(dāng)數(shù)量居民不具備即時購買住房的能力；每年有269萬對新婚夫婦，其中相當(dāng)數(shù)量的新家庭也需要先租賃住房；大量流動人口（1998年辦理暫住證的有4000多萬人）需要在城鎮(zhèn)租住房屋。僅上述幾個方面就已構(gòu)成一個巨大的房屋租賃需求群體。二是可以開辟新的投資渠道，帶動住房建設(shè)發(fā)展。這幾年，盡管我國幾經(jīng)下調(diào)存款利率，但人們?nèi)匀粺嶂杂阢y行儲蓄，一個重要原因是城鎮(zhèn)居民投資渠道不暢。進一步開放住房租賃市場，讓業(yè)主能有可靠收益，將為城鎮(zhèn)居民和社會機構(gòu)提供新的投資渠道，吸引部分儲蓄和社會散資分流到住宅建設(shè)領(lǐng)域，從而帶動住房投資的持續(xù)增長。三是能夠以存量帶動增量，實現(xiàn)增量市場與存量市場的聯(lián)動。上海、廣州等城市已有相當(dāng)一部分家庭將已購公有住房出租，同時以按揭方式購買適合家庭住房需要的商品住房，并以出租收入作為按揭貸款的月付款；還有一部分家庭則將已購公有住房向銀行抵押，實現(xiàn)“零付款”按揭購房。

二、調(diào)整住房租賃稅收政策是影響培育房屋租賃市場的重要舉措

當(dāng)前影響培育房屋租賃市場的因素比較多，如管理上的、消費觀念上的，但稅收負擔(dān)水平偏高問題更為突出。按照現(xiàn)行房屋租賃稅收的規(guī)定，對個人出租的住房，按租金收入征收12%的房產(chǎn)稅、征收5.5%的營業(yè)稅及附加；并按扣除800元費用（租金收入超過4000元時按20%扣減費用）后的凈收入征收20%的個人所得稅。依此計算，此類住房出租的整體稅收負擔(dān)為租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的稅收附加，負擔(dān)更重。據(jù)測算，個人以市場價格購建的商品房進行出租，如果按照高納稅，其投資收益率約為2%，低于銀行的存款利率。鑒于稅收政策對房屋租賃市場的重大影響，此次經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號），對于培育和搞活住房租賃市場，從而進一步盤活房屋存量，消化房屋增量，鼓勵住房投資，啟動住房消費將產(chǎn)生積極作用。

三、稅收政策調(diào)整前后住房租賃稅收負擔(dān)比較

財稅[2000]125號文件主要內(nèi)容：一是明確對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅；二是對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅分別暫減按3%、4%的稅率征收；三是對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收。其中第二、三點大大減輕了個人住房出租的稅收負擔(dān)，詳見附表。

【發(fā)布單位】建設(shè)部

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】2000-12-19

【生效日期】2000-12-19

【失效日期】

【所屬類別】國家法律法規(guī)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見

建房〔2015〕4號

各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委（房地局）：

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴大，為解決居民居住問題、推動經(jīng)濟社會發(fā)展作出了重要貢獻。據(jù)統(tǒng)計，城市居民家庭通過租賃解決住房問題比例逐年上升，進城務(wù)工人員主要通過租賃方式解決住房問題。與此同時，住房租賃市場發(fā)展還不能完全適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，存在供應(yīng)總量不平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、制度措施不完善，特別是供應(yīng)主體較為單一等問題。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，現(xiàn)提出以下意見：

一、統(tǒng)一認識，明確要求

（一）充分認識培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義。住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，在經(jīng)濟社會發(fā)展中起到十分重要的作用。沒有發(fā)育完善的租賃市場，住房供應(yīng)體系就不完整、居民對住房的合理消費就得不到滿足、住有所居的目標就難以實現(xiàn)、人口有序流動就會受到制約、承租人的合法權(quán)益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。

培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問題；有利于拓寬公共租賃住房房源渠道，完善住房保障體系；有利于盤活存量房源，提高資源利用效率；有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進人口有序流動；有利于加強和改進社會管理和服務(wù)，提高社會治理能力。各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要切實把握當(dāng)前有利機遇，加快推進住房租賃市場發(fā)展。

（二）總體要求。發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，積極推進租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

二、建立多種渠道，發(fā)展租賃市場

（三）建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺。搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，是各市縣房地產(chǎn)管理部門職能所在，是政府引導(dǎo)市場的重要手段。建立政府服務(wù)平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務(wù)，出租人可隨時發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實現(xiàn)在平臺上進行對接；提供房屋租賃合同示范文本，明確提示雙方的權(quán)利義務(wù)；為房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案提供方便，公布經(jīng)備案的房地產(chǎn)中介機構(gòu)名單，房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用檔案等信息。有條件的城市，要逐步實現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，方便群眾辦事。

（四）積極培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)。推進住房租賃規(guī)模化經(jīng)營，能夠提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃行為，促進住房租賃市場發(fā)展。鼓勵成立經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據(jù)市場需求進行裝修改造后，向社會出租。經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，要提供專業(yè)化的租賃服務(wù)。積極引導(dǎo)經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，從事中小戶型、中低價位的住房租賃經(jīng)營服務(wù)。探索建立支持經(jīng)營住房租賃機構(gòu)發(fā)展的融資渠道。

（五）支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃；也可以與經(jīng)營住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運作模式。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

（六）積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。積極鼓勵投資REITs產(chǎn)品。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開。

（七）支持從租賃市場籌集公共租賃房房源。從租賃市場籌集公共租賃房房源，有利于提高安置工作效率，有利于盤活存量住房，有利于解決公共租賃住房管理難等問題。各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房，保障性住房要逐步從實物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補貼并重，“補磚頭”與“補人頭”相結(jié)合。鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規(guī)定提供貨幣化租賃補貼。

三、加強領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實

（八）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。培育和發(fā)展住房租賃市場工作是各級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的重要職責(zé)。各地要高度重視，狠抓落實。各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要切實加強指導(dǎo)和監(jiān)督，積極與有關(guān)部門溝通，研究制定本地區(qū)支持政策，形成政策合力。各市縣房地產(chǎn)管理部門要切實負起責(zé)任，積極與有關(guān)部門配合，切實抓好落實工作。

（九）加強統(tǒng)籌謀劃。各市縣要結(jié)合本地實際，科學(xué)規(guī)劃本地區(qū)住房租賃市場發(fā)展，制定具體的工作方案。工作方案要明確目標、主要任務(wù)、具體工作安排和政策措施。要建立健全工作機構(gòu)，明確工作機構(gòu)，充實人員力量，保證工作有序推進。

（十）加強政策支持。培育住房租賃市場是一個系統(tǒng)工程，涉及多個方面，各地要在金融、稅收和經(jīng)營管理等給予政策支持。積極鼓勵和引導(dǎo)國內(nèi)外資金進入住房租賃市場。對于機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營租賃住房需要辦理規(guī)劃變更、裝修改造等相關(guān)手續(xù)的，積極給予支持。對租房居民需要出具穩(wěn)定居所證明的，應(yīng)簡化流程，積極辦理。同時，各地要加強宣傳，正確引導(dǎo)居民住房消費，營造良好的社會氛圍。

各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要將本地區(qū)落實本指導(dǎo)意見的情況于2015年6月30日前報我部。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

2015年1月6日

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）精神，促進廉租住房、經(jīng)濟適用住房制度建設(shè)和住房租賃市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)將有關(guān)稅收政策通知如下：

一、支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的稅收政策

（一）對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

（二）對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（四）對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。

（五）對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。

（六）對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

（七）對個人按《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號）規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，應(yīng)征收個人所得稅。

（八）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織于2008年1月1日前捐贈住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》（國務(wù)院令第137號）、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈政策執(zhí)行；2008年1月1日后捐贈的，按《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈政策執(zhí)行。個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

廉租住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人以及廉租住房租金、貨幣補貼標準等須符合國發(fā)[2007]24號文件及《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等9部委令第162號）、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。

二、支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策

（一）對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

（二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

（三）對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（四）對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

上述與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。與住房租賃相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自2008年3月1日起執(zhí)行。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。

各地要嚴格執(zhí)行稅收政策，加強管理，對執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時上報財政部、國家稅務(wù)總局。

特此通知。

財政部 國家稅務(wù)總局

二〇〇八年三月三日

2015年1月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》。