基于住房服務(wù)和類別選擇的住房需求研究

根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化來研究房地產(chǎn)市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法。早在上世紀(jì)八十年代，美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼昆就通過人口年齡結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確預(yù)測到2007年前后美國住房價格的大幅下降趨勢。大量研究表明，美國次貸危機(jī)的集中爆發(fā)以及房地產(chǎn)泡沫的破滅，幾乎與美國的人口生育周期一脈相承。而我國自2003年前后出現(xiàn)的住房需求高漲現(xiàn)象，也與發(fā)端于1980年并一直持續(xù)到上世紀(jì)九十年代初期的“嬰兒潮”有關(guān)。“80后”在住房市場化改革之初成年，并在2003年左右開始準(zhǔn)備成家立業(yè)并集中進(jìn)入住房市場，成為住房剛性需求的主體。據(jù)多家調(diào)研機(jī)構(gòu)的問卷結(jié)果顯示，以年輕人為主的剛需群體約占近年來我國實(shí)際成交住宅的一半以上。未來二十年，由于城鎮(zhèn)化、戶籍制度、計劃生育政策等多因素的綜合作用，我國的人口結(jié)構(gòu)和住房市場將會迎來一個相當(dāng)長的調(diào)整期。

住房需求主體的人口學(xué)邏輯

按照國際上通行的人口年齡結(jié)構(gòu)劃分類型，15-64歲之間被視為勞動年齡人口，0-14歲和65歲以上則被視為非勞動年齡人口。國際經(jīng)驗(yàn)表明，勞動年齡人口的比例越高，住房需求越大；而人口撫養(yǎng)比越高，住房需求越低。當(dāng)人口接近退休年齡時，住房自有率將會隨著年齡的增加而降低，因?yàn)槔硇韵M(fèi)者退休后會傾向于賣掉自有住房去選擇租房，這類似于利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費(fèi)能力和生活水平。在許多OECD國家，紛紛出現(xiàn)了60歲左右的老年人集中拋售住房的現(xiàn)象。同樣，少年撫養(yǎng)比提高后，由于撫養(yǎng)孩子的支出增加，在孩子未成年時父母會傾向于暫時減少購房支出。

人口的性別比對住房需求則存在雙重影響。一方面，人口性別比失調(diào)所引起的“婚姻擁擠”現(xiàn)象會導(dǎo)致社會家庭數(shù)量少于性別比平衡時的家庭數(shù)量，全社會家庭數(shù)量的減少會進(jìn)一步降低住房的潛在需求。另一方面，人口結(jié)構(gòu)中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。以中國為例，高達(dá)118的出生人口性別比導(dǎo)致有兒子的家庭購房壓力明顯大于有女兒的家庭，“丈母娘推高房價”的現(xiàn)象在某些地區(qū)確實(shí)存在。據(jù)華人學(xué)者魏尚進(jìn)估算，中國當(dāng)前大約有30%的房價飆升背后可以用人口性別比失調(diào)進(jìn)行解釋。

住房需求的高低還與收入結(jié)構(gòu)和人力資本有關(guān)。從收入角度來看，高收入人群、高收入地區(qū)的住房需求明顯要高于低收入人群和低收入地區(qū)。據(jù)2010年美國的一項(xiàng)住房調(diào)查顯示，81.7%的中位數(shù)收入以上的家庭購買了住房，而中位數(shù)收入以下的家庭購買住房的比例只有51.4%。住房市場不景氣的地區(qū)往往意味著人力資本的下降和城市的衰落，人力資本整體水平較高且保持穩(wěn)定的地區(qū)，其房價的波動幅度也會越小。如在美國的次貸危機(jī)中，以舊金山和洛杉磯為代表的“陽光地帶”，其房價的跌幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于以底特律為代表的“冷凍地帶”。

對于后發(fā)大國而言，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)階段和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風(fēng)向標(biāo)。國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國城鎮(zhèn)化率低于50%的時候，人口流動主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段，所有城市的房價漲幅總體比較接近，只是在城鎮(zhèn)化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些；當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過50%的時候，人口流動主要以小城市進(jìn)入大城市為主，大城市的住房市場景氣指數(shù)明顯優(yōu)于中小城市；當(dāng)城市人口超過70%后，城市主城區(qū)人口開始逐步向郊區(qū)遷移，大城市郊區(qū)的住房市場逐步興起；在城市化進(jìn)程接近飽和之時，郊區(qū)城市化與“大都市圈”時代來臨，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會顯著優(yōu)異。無論在哪個階段，人口的流向最終決定了房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。我國東北地區(qū)最近幾年出現(xiàn)的人口凈流出現(xiàn)象，也在一定程度上波及到了當(dāng)?shù)氐淖》渴袌觥?/p>

中國住房需求未來走勢預(yù)測

在新世紀(jì)的前十年內(nèi)，中國的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口結(jié)構(gòu)因素的影響程度無論從時間還是空間上均得到了明顯強(qiáng)化。當(dāng)前，中國正處于人類歷史上最大規(guī)模的城市化加速進(jìn)程之中，每年將帶來相當(dāng)于一個東京市的人口涌入城市。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長期存在。從家庭代際結(jié)構(gòu)來看，由于計劃生育政策的推行，當(dāng)前的家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出小型化的特點(diǎn)。在房價上升預(yù)期的背景下，兩代人儲蓄同時爆發(fā)性釋放于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，故而對當(dāng)前的住房市場造成空前壓力。

但是由于當(dāng)前的勞動年齡人口占比已經(jīng)位于歷史的頂峰水平，未來人口年齡結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)出老年人口比例持續(xù)升高、中青年人口比例持續(xù)下降的局面，“單獨(dú)兩孩”政策的陸續(xù)放開再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮，未來五年內(nèi)年均新生兒數(shù)量將接近1800萬。而伴隨著生活水平的提高和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的改善，中國未來20年內(nèi)的老年撫養(yǎng)比也將會上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會超過3.7億。與此同時，中國目前正處于人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，中國城鎮(zhèn)化率在2030年將達(dá)到66%，聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會事務(wù)部發(fā)布的《世界人口展望：2010年修訂版》認(rèn)為2030年中國城市化率將穩(wěn)步提高到68.7%，更有學(xué)者甚至提出了2030年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%的遠(yuǎn)景設(shè)想。根據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度估算，未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養(yǎng)比”的參照體系演化。

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，人口撫養(yǎng)比的這種長期上升趨勢將會一定程度上導(dǎo)致住房剛性需求的下降，但由于高城市化率所帶來的部分改善性需求，將會適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來二十年中國城市住房需求的總體走勢將會呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此，未來中國住房制度的綜合配套改革目標(biāo)，一方面要著眼于消化當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)所引致的剛性需求和改善型需求，進(jìn)一步抑制住房市場的投資和投機(jī)性需求。另一方面，要謹(jǐn)防2025年后可能出現(xiàn)的人口金字塔“蘑菇云”風(fēng)險。未來20年，中國人口結(jié)構(gòu)的劇烈變動，將會導(dǎo)致人口金字塔的形狀和變化趨勢呈現(xiàn)出典型的“蘑菇云”狀。正如原子彈爆炸產(chǎn)生的蘑菇云一樣，人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”所釋放出的能量和沖擊力將會對住房市場和宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大影響。

從住房需求的區(qū)域格局來看，由于中國常住人口統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)化率已超過50%，人口由農(nóng)村向城市流動的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。由于中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長模式仍以勞動投入型為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對高學(xué)歷的勞動年齡人口吸引力相對較高，這種局面會加速中青年勞動力向東部沿海城市的集聚，從而進(jìn)一步降低東部地區(qū)的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對增加。新世紀(jì)以來，100-500萬人口的大城市數(shù)目增加了24個，城市人口增長了近6000萬，中小城市（鎮(zhèn)）所擁有的人口數(shù)在全部城鎮(zhèn)人口中所占的比重有所下降。這種城鎮(zhèn)化和人口流動的新態(tài)勢將會進(jìn)一步加劇中國住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國住房市場將會迎來一個相當(dāng)長的分化時期。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強(qiáng)烈，總體會呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價增”的局面；二線城市和人口基本面向好的三線城市開始從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體呈現(xiàn)“量減價穩(wěn)”階段；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場增長后勁乏力，可能會面臨“有量無價”的蕭條局面。

幾點(diǎn)政策建議

未來二十年將是中國人口結(jié)構(gòu)及住房需求劇烈變動的時期，為了防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響，我們認(rèn)為，必須抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

第一，適度調(diào)整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨(dú)兩孩”政策實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當(dāng)前的消費(fèi)率、減少儲蓄率，從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續(xù)高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體，使得未來有比較穩(wěn)定的成年人來接續(xù)房地產(chǎn)市場，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房價硬著陸?？傮w而言，單獨(dú)兩孩政策是有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨(dú)兩孩政策的力度和強(qiáng)度還無法達(dá)到立竿見影的效果。

第二，進(jìn)一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴(yán)重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有0.9%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了在務(wù)工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發(fā)達(dá)國家反向住宅抵押貸款的運(yùn)作模式，在建立健全老年保障體系的基礎(chǔ)上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費(fèi)需求；針對農(nóng)民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費(fèi)、鼓勵有關(guān)部門成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)等措施，進(jìn)一步規(guī)范租房市場并保護(hù)承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重分化的時期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢將會引發(fā)不同等級的城市出現(xiàn)不同的市場特點(diǎn)，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防住房市場的潛在風(fēng)險。

在進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢基礎(chǔ)上，我國將以滿足新市民住房需求為主，著手建立購租并舉的住房制度。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高日前在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上說，2016年我國要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。大力發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。進(jìn)一步用足用好住房公積金。繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例，明年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補(bǔ)貼。改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控。

據(jù)介紹，2015年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。全年棚戶區(qū)改造開工580萬套，創(chuàng)造了歷史新高，貨幣化安置比例達(dá)到28%，對去庫存發(fā)揮了重要作用。