精裝房精裝政策

關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知 建質(zhì)〔2008〕133號

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委（房管局）： 近年來，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展和人民生活水平的提高，住宅裝飾裝修市場規(guī)模不斷擴大，在增加就業(yè)、帶動經(jīng)濟發(fā)展、改善人居條件等方面發(fā)揮了重要作用。但是，在住宅裝飾裝修過程中，一些用戶違反國家法律法規(guī)，擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)等情況時有發(fā)生，給人民生命和財產(chǎn)安全帶來很大隱患。為進一步加強住宅裝飾裝修管理，切實保障住宅質(zhì)量安全和使用壽命，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、提高思想認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo) 住宅裝飾裝修與人民群眾的生活和安全息息相關(guān)，由裝飾裝修引發(fā)的結(jié)構(gòu)安全問題時有發(fā)生，特別是在汶川地震遭受破壞的建筑中尤為突出，這直接關(guān)系到人民生命財產(chǎn)安全，也關(guān)系到社會穩(wěn)定和社會主義和諧社會的構(gòu)建。各級建設(shè)主管部門要從落實科學(xué)發(fā)展觀的高度，進一步轉(zhuǎn)變思想，提高認識，增強做好裝飾裝修管理工作的責(zé)任感和緊迫感，切實把這項工作擺到重要議事日程上來。要根據(jù)本地區(qū)實際，以治理野蠻裝修、防止破壞房屋結(jié)構(gòu)為重點，不斷健全工作機制，創(chuàng)新工作方法，改進工作作風(fēng)，加強領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，狠抓落實，著力把好住宅裝飾裝修安全關(guān)。

二、嚴格管理制度，落實相關(guān)責(zé)任 各級建設(shè)主管部門要根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號）等有關(guān)規(guī)定，進一步完善本地區(qū)住宅裝飾裝修管理制度，落實裝修人、裝修企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅管理單位的責(zé)任。要加快建立裝修企業(yè)信用管理制度，嚴格對裝修人和裝修企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰。要堅持完善裝修開工申報制度，裝飾裝修企業(yè)要嚴格執(zhí)行《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》（GB50327-2001）,確保裝修質(zhì)量。要采取切實有效措施，充分調(diào)動物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅管理單位、居委會和住宅使用者參與監(jiān)督的積極性，逐步形成各方力量共同參與、相互配合的聯(lián)合監(jiān)督機制。

三、切實加強監(jiān)管，確保質(zhì)量安全 各級建設(shè)主管部門要會同有關(guān)部門，切實加強住宅裝飾裝修過程中的監(jiān)督巡查，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)批準擅自開工、不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為的，責(zé)令立即整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，進一步強化竣工驗收環(huán)節(jié)的管理，發(fā)現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的問題，應(yīng)要求裝修人和裝修企業(yè)改正，并報政府主管部門處理。建設(shè)主管部門要健全裝修投訴舉報機制，對住宅裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，必須依法認真調(diào)查，立即責(zé)令糾正，嚴肅處理。

四、完善扶持政策，推廣全裝修房 各地要繼續(xù)貫徹落實《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》（國辦發(fā)〔1999〕72號）和《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》（建住房〔2002〕190號），制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實際，科學(xué)規(guī)劃，分步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

五、強化宣傳培訓(xùn)，營造良好環(huán)境 各地要充分發(fā)揮宣傳輿論的導(dǎo)向作用，利用網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報紙和雜志等宣傳手段，采用板報標語、宣傳圖冊等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，大力宣傳裝修過程中私拆濫改的危害，普及住宅裝飾裝修基本知識，增強廣大業(yè)主維護自身權(quán)益的法律意識和質(zhì)量安全意識，樹立文明裝修、合理使用的思想。要針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅管理單位和裝修企業(yè)，有組織地開展相關(guān)培訓(xùn)，提高他們的質(zhì)量意識和技術(shù)水平。要在建筑裝飾裝修行業(yè)積極開展創(chuàng)優(yōu)評先活動，加強行業(yè)自律，建設(shè)誠信體系，營造人人重視安全、人人保障安全的良好執(zhí)、守法環(huán)境。 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 二〇〇八年七月二十九日

在提倡節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，在有關(guān)政府部門的大力倡導(dǎo)和支持下，精裝房在各地已經(jīng)日漸成為房地產(chǎn)開發(fā)主流。據(jù)統(tǒng)計，短短數(shù)年時間，精裝房已占全國住房比例20%，北京、上海、廣州、南京、成都、深圳等城市的精裝修房比例達到四成以上，而且增長趨勢有增無減。

精裝房購房角度

精裝房的出現(xiàn)給業(yè)主帶來了一定方便，當業(yè)主拿到房省去不少環(huán)節(jié)的時候，頓時為自己的選擇而欣慰?，F(xiàn)今的精裝房不僅推出大的房源，還有小戶型1室1廳的精裝房源，適合不同需求的人們。有許多樓盤都采用了這樣的戰(zhàn)略。

如果買的是清水房，經(jīng)過一定等待后收樓，然后要選裝修設(shè)計公司，跑建材市場，還要提防裝修隊偷工減料，折騰大半年才得以入住。首次置業(yè)的客戶多為年輕人，時間緊，更喜歡精裝修房。而第二、三次置業(yè)的客戶有了自己的認識和喜好，才會喜歡自己裝修。

盡管精裝房可以為業(yè)主省去不少的時間成本，但是清水房在市場上仍然受到大眾的歡迎。雖然有些清水房自己裝修的價位可以與精裝房堪比，但是仍舊不失其魅力。大家心里普遍認為：裝房看得到地方還好，看不到的地方不知道用了什么裝修材料。裝修后，價格也提高了，很難判斷它的裝修花了多少錢。所以還是清水房比較放心，逛建材市場雖然麻煩，但是挑選材料本身也是一種樂趣。

買房時在面臨選擇精裝修房子時，關(guān)鍵要考慮個人空間的劃分?，F(xiàn)實中，由于精裝修房裝修千篇一律，缺乏個性，因此有些時候不得不選擇放棄精裝房。

當然還是有許多的業(yè)主是因為考慮到房價的問題。因為精裝房的房價比一般的清水房價位略高出。

盡管精裝房越來越流行，越來越火爆，但是現(xiàn)如今清水房依然是業(yè)主朋友們的普遍選擇。因為可以自由裝修，可以根據(jù)自的愛好，要求進行設(shè)計，價格也相對更低。

精裝房其他角度

精裝修房，其實有很多的優(yōu)點，它可以避免毛坯房在裝修時容易造成的結(jié)構(gòu)性破壞，建材浪費，環(huán)境污染，噪音擾民等等問題，所以國家相關(guān)部門一度出臺政策來鼓勵推廣，但是也有不足。毛坯房在交付時有非常明確的質(zhì)量標準，但是對于精裝修房，即便是買賣雙方之前簽訂了裝修合同，但是對于裝修產(chǎn)生質(zhì)量問題之后的補償，卻并沒有那么細致的標準和規(guī)范。

對精裝房還沒有一個統(tǒng)一的標準，一個比較權(quán)威的標準是重慶市的精裝房標準，主要內(nèi)容如下： 1、衛(wèi)生間地面、門嵌石與地面的結(jié)合層和局部墻面必須有防水構(gòu)造

2. 應(yīng)設(shè)置地漏和宜干濕分區(qū)

3.每套住宅的空調(diào)電源插座、電源插座與照明，廚房電源插座應(yīng)分回路設(shè)置；廚房電源插座和衛(wèi)生間電源插座宜單獨設(shè)置回路。

4.建議增加：嚴禁在無專人監(jiān)督下，用明火、高瓦數(shù)燈炮和取暖設(shè)備等烘烤受潮后的可燃裝飾面及材料。（在施工中為搶工期和不想返工或把受潮的裝飾面和材料晝夜烘烤，很危險）

5.本節(jié)適用于衛(wèi)生間、廚房、陽（露）臺和廚房衛(wèi)生間門嵌石結(jié)合層及廚房衛(wèi)生間設(shè)備部品安裝的防水工程施工。

6.與臥室(改為室內(nèi))相鄰墻面的防水層應(yīng)至少延伸至浴室吊頂高度以上50mm，或全墻面防水

7.關(guān)于設(shè)備部品安裝后與其他界面交接處的防水密封膠、玻璃膠的處理和衛(wèi)生間木質(zhì)基層及木門套防潮處理應(yīng)當有所要求。

8.實際當中均是使用成品套裝木門，且是業(yè)主重點檢查的項目，本條建議增加套裝門內(nèi)容：(當時初稿未涉及套裝門問題，我專門提出了如下意見，紅字內(nèi)容全部采用)

1）套裝木門臉線應(yīng)與墻面貼合密實，無翹曲變形。

2）廚房衛(wèi)生間如使用套裝木門，靠廚房衛(wèi)生間內(nèi)的門臉線宜離地20mm，現(xiàn)場切割后的斷面應(yīng)作防潮處理，其門扇現(xiàn)場切割加工后的斷面須重新做封閉處理。

3）套裝木門須安裝門吸，且不能安裝在木踢腳線上，門扇開啟到最大處其門鎖把手不得與墻面接觸。

4）套裝門油漆感官質(zhì)量應(yīng)符合有關(guān)標準，現(xiàn)場安裝時形成的拼接縫和釘眼應(yīng)著色點補處理。

5）套裝木門宜分兩次安裝，先安裝門框做好半成品保護，待天墻裝修完成后再安裝門臉和門扇。

6）固定套裝門門框的金屬件和釘帽應(yīng)隱蔽。

7）門框與墻體間隙不得用水泥砂漿或建筑雜物填塞，應(yīng)采用彈性材料填嵌飽滿。

8）門臉線宜采用45度碰角拼接，不宜直角拼接。

9.墻面磚鋪貼前應(yīng)進行挑選，將磚背面清理干凈，并應(yīng)浸水2h以上，晾干表面水分。（應(yīng)規(guī)定吸水率多少的才泡水）

10.建議增加：鋪貼前應(yīng)確定鋪貼方式，預(yù)算縱橫片數(shù)和鋪貼塊數(shù)，進行序排。

11.墻面裱糊應(yīng)符合下列規(guī)定：（實際中工程量多，業(yè)主很關(guān)注，問題也出得多）

1）基層表面應(yīng)平整、不得有粉化、起皮、裂縫和突出物，色澤應(yīng)一致。砼及抹灰面含水率不大于8%，應(yīng)滿刮膩子，應(yīng)堅實牢固，表面平整度偏差小于或等于2mm，陰陽角順直，滿刷專用基膜一遍，不同材質(zhì)基層接縫處，應(yīng)粘貼接縫帶。有防潮要求的應(yīng)進行防潮處理

12.建議增加:

1）陰角處應(yīng)增刷1-2遍膠沾劑；

2）趕壓氣炮時，對于壓延壁紙可用鋼板刮平，對于發(fā)泡及復(fù)合壁紙不得使用刮刀刮平，應(yīng)用毛巾、海棉或毛刷趕平。

3）裱糊壓實后將擠出的膠粘劑及時擦凈，表面不得有氣泡、污班等。

4）施工時空氣相對濕度不宜過高，應(yīng)低于85%，濕度不宜劇烈變化（重慶地區(qū)春末夏初梅雨季節(jié)應(yīng)特別注意）。

5）根據(jù)重慶地區(qū)特點,必須選用具備耐高溫同時具有較強的抗起層性能的粘結(jié)劑或墻紙粉。

13.兩種顏色的漆面交接處，應(yīng)界限分明，不得出現(xiàn)咬色現(xiàn)象

14.木地板安裝應(yīng)符合《木質(zhì)地板鋪裝、驗收和使用規(guī)范》GB/T20238-2006規(guī)定

15.應(yīng)增加強化和復(fù)合地板安裝內(nèi)容(正式標準中增加了很多次內(nèi)容)

16.安裝隱蔽的給排水管道時，必須在下道工序施工前，按有關(guān)規(guī)定進行給水管道加壓實(應(yīng)改為壓力試驗)驗和排水管道灌水試驗，應(yīng)無滲漏

17.各種衛(wèi)生器具安裝完成后應(yīng)做滿水和通水試驗,驗收合格后應(yīng)采取適當?shù)某善繁Ｗo措施。

18.無室內(nèi)弱電系統(tǒng)安裝的內(nèi)容

建議增加：設(shè)備安裝工程（空調(diào)、抽油煙機、浴霸、電和氣熱水器等）、衛(wèi)生間另星金屬件和陽臺涼衣架等安裝、含開荒保潔和衛(wèi)生間回填工程的具體要求和施工要點。個別內(nèi)容有，太簡單了，不能指導(dǎo)實際工作，因為安裝階段出問題太多了。還有就是防盜問題，當然是管理問題。(正式標準增加了智能和設(shè)備系統(tǒng)安裝系統(tǒng))

19.驗收防水工程應(yīng)做兩次蓄水試驗，保留書面試驗記錄。（與前面施工中要求不一致：防水工程應(yīng)做不少于24小時蓄水試驗）。

20.成品住宅裝修工程應(yīng)按《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB 50300、《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50210、《建筑內(nèi)部裝修防火施工驗收規(guī)范》GB 50354、《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50209、《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50303、《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50242等有關(guān)標準規(guī)定進行檢驗批、分項工程、分部（子分部）工程質(zhì)量驗收。還應(yīng)按照本規(guī)程的規(guī)定對成品住宅裝修工程進行工程質(zhì)量分戶驗收

21.建議增加：《木地板鋪裝、驗收和使用規(guī)范》GB/T20238-2006

精裝房相關(guān)概念

有一個詞和精裝修很像，那就是全裝修，甚至有一些開發(fā)商打著全裝修的名義做精裝修，享受著全裝修的政策，但是房屋裝修部分的價格卻遠遠高于全裝修應(yīng)有的價格。兩者區(qū)別在于：

全裝修是一個法律名詞，而精裝修并不是。全裝修特指的是對于一個房間的所有功能空間的固定面全部鋪設(shè)完成或者是粉刷完成，對于衛(wèi)生間、廚房、基礎(chǔ)的設(shè)施設(shè)備全部安裝完成，而精裝修往往指的是裝修的規(guī)格以及檔次。

國家沒有相關(guān)的特別的規(guī)定去規(guī)定精裝修，而對全裝修，建設(shè)部早在2002年就專門出臺了《商品住宅裝修一次到位實施細則》，對全裝修做了限定。二次裝修往往會造成一些浪費，甚至于一些擾民的現(xiàn)象，所以國家普遍地在去提倡全裝修交房，包括很多城市也在大力地提倡全裝修。

精裝房亂象原因

首先，開發(fā)商違約違法的成本太低。對于精裝修房，開發(fā)商可以通過高收費低配置的方式獲取高額利潤，就算被發(fā)現(xiàn)違法違約，也很難受到應(yīng)有的制裁。簽購房合同時，用的是開發(fā)商提供的合同，除了示范文本部分，其它的都是格式文本，都是對開發(fā)商很有利的，同時排除購房人權(quán)利的。直接打民事官司的時候，法院往往以合同作為裁判依據(jù)，而合同往往對購房人不利。

其次，精裝修房往往又伴生著虛假宣傳，而虛假宣傳的違法成本也是很低的。一方面開發(fā)商所提供的合同中往往會約定宣傳資料不是合同的組成部分，對雙方?jīng)]有約束力。另一方面，哪怕行政部門認定了虛假宣傳，處罰往往只有區(qū)區(qū)數(shù)萬。而開發(fā)商因虛假宣傳而獲得的利益往往是數(shù)千萬以上，收益成本相差甚大。

再次、精裝修的相關(guān)規(guī)定極為不完善。常規(guī)的竣工驗收備案針對的是毛坯房，并不包括精裝房。

最后、層層轉(zhuǎn)包、層層分包是房產(chǎn)建筑這一行不是秘密的秘密，而非法轉(zhuǎn)包、非法分包帶來的是利益的層層分割，真正做工的人要想掙錢，很多會在材料上用工上做文章，偷工減料，以次充好。

2020年3·15晚會

2018年11月廣州萬科尚城業(yè)主驗房時，發(fā)現(xiàn)自己的新房在樓上做蓄水試驗時，樓下衛(wèi)生間“秒變水簾洞”，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現(xiàn)漏水情況。2018年12月18日，萬科回應(yīng)稱施工標準符合國家規(guī)范要求。而廣州鴻力公司的工程師在查看現(xiàn)場后表示，衛(wèi)生間漏水與主管道沒封堵好有很大關(guān)系。2019年3月，開發(fā)商勉強給出了解決方案，但根據(jù)入住的業(yè)主反映，家里仍然有漏水情況，而且滲漏出來的是排糞水，臭味刺鼻，一棟樓就有十幾戶人家出現(xiàn)類似問題。

此外，有些業(yè)主還發(fā)現(xiàn)更大的安全隱患，煤氣嚴重泄漏。開發(fā)商表示，煤氣泄漏是因為管道沒裝好，無需擔(dān)心。每平米6000元的裝修款，究竟有多少真正用在裝修上，業(yè)主們不得而知。面對問題不斷、如此粗糙的所謂精裝修，業(yè)主們有苦難言。 2100433B