建筑面積確定與認定方法

計算建筑面積的作用

1、確定建設(shè)規(guī)劃的重要指標。

2、確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標的基礎(chǔ)。是一項重要的宏觀經(jīng)濟指標

3、計算有關(guān)分項工程量的依據(jù)。

4、選擇概算指標和編制概算的主要依據(jù)。

5、建筑面積與使用面積，輔助面積，結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定比例關(guān)系

建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面 積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積

(1)建筑面積:指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。

(2)使用面積:指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

(3)輔助面積:指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

(4)結(jié)構(gòu)面積:指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

依據(jù)不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類:

1、依據(jù)對建筑物建筑面積的組成部分可劃分:

總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

這些術(shù)語是為了描述獨幢建筑物的總的建設(shè)規(guī)模，以及地上部分建筑規(guī)模的量和地下部分建筑規(guī)模的量。這些概念主要出現(xiàn)在《國有土地使用權(quán)出讓合同》中土地出讓金的計算依據(jù)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中建設(shè)項目的建筑規(guī)模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的《房屋測繪成果技術(shù)報告書》中等很多環(huán)節(jié)。

2、依據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益劃分:

可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積(無收益部分)

建筑物通過出售、轉(zhuǎn)讓、置換、租賃、投入運營等方式可產(chǎn)生經(jīng)濟收益，經(jīng)常在估算房地產(chǎn)的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據(jù)房地產(chǎn)(或建筑物)的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

3、按建筑物內(nèi)使用功能不同劃分:

住宅功能的建筑面積、商業(yè)功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業(yè)功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。

這類劃分主要依據(jù)人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產(chǎn)或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面積構(gòu)成劃分:

成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有公用建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權(quán)利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權(quán)屬登記時的兩大要素。房屋的套內(nèi)建筑面積是指房屋的權(quán)利人單獨占有使用的建筑面積，它由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

分攤的共有公用建筑面積是指房屋的權(quán)利人應該分攤的各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積 ，內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。

共有共用建筑面積的處理原則為:a.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。

定義:建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和。也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。

建筑工程建筑面積計算規(guī)范

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

公 告第269號

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標準《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的公告

現(xiàn)批準《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標準，編號為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實施。原《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005同時廢止。

本規(guī)范由我部標準定額研究所組織中國計劃出版社出版發(fā)行。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2013年12月19日

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)<2012年工程建設(shè)標準規(guī)范制訂修訂計劃>的通知》(建標[2012]5號)的要求，規(guī)范編制組經(jīng)廣泛調(diào)查研究，認真總結(jié)經(jīng)驗，并在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，修訂了本規(guī)范。

本規(guī)范的主要技術(shù)內(nèi)容是:1.總則;2.術(shù)語;3.計算建筑面積的規(guī)定。

本規(guī)范修訂的主要技術(shù)內(nèi)容是:1.增加了建筑物架空層的面積計算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層;2.取消了有永久性頂蓋的面積計算規(guī)定，增加了無圍護結(jié)構(gòu)有圍護設(shè)施的面積計算規(guī)定;3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規(guī)定;4.增加了凸(飄)窗的建筑面積計算要求;5.修訂了圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規(guī)定;6.刪除了原室外樓梯強調(diào)的有永久性頂蓋的面積計算要求;7.修訂了陽臺的面積計算規(guī)定;8.修訂了外保溫層的面積計算規(guī)定;9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計算規(guī)定;10.增加了門廊的面積計算規(guī)定;11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規(guī)定。

本規(guī)范由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責管理，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額研究所負責具體技術(shù)內(nèi)容的解釋。執(zhí)行過程中如有意見和建議，請寄送住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額研究所(地址:北京市三里河路9號，郵編:100835)。

本規(guī)范主編單位:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額研究所

本規(guī)范參編單位:北京市建設(shè)工程造價管理處

遼寧省建設(shè)工程造價管理總站

黑龍江省建設(shè)工程造價管理總站

浙江省建設(shè)工程造價管理總站

四川省建設(shè)工程造價管理總站

陜西省建設(shè)工程造價總站

本規(guī)范主要起草人員:李艷海 王海宏 胡曉麗 陳國立 徐成高 吳宏偉

王玉波 胡建明 程萬里 杜浐陽 白潔如 劉大同

趙 彬 澤仁江措

目次

1總 則

2術(shù) 語

3計算建筑面積的規(guī)定

本規(guī)范用詞說明

附:條文說明

1總 則

1.0.1 為規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算，統(tǒng)一計算方法，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于新建、擴建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計算。

1.0.3 建筑工程的建筑面積計算，除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。

2術(shù) 語

2.0.1 建筑面積 construction area

建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積。

2.0.2 自然層 floor

按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層。

2.0.3 結(jié)構(gòu)層高 structure story height

樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。

2.0.4 圍護結(jié)構(gòu) building enclosure

圍合建筑空間的墻體、門、窗。

2.0.5 建筑空間 space

以建筑界面限定的、供人們生活和活動的場所。

2.0.6 結(jié)構(gòu)凈高 structure net height

樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表面之間的垂直距離。

2.0.7 圍護設(shè)施 enclosure facilities

為保障安全而設(shè)置的欄桿、欄板等圍擋。

2.0.8 地下室 basement

室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/2的房間。

2.0.9 半地下室 semi-basement

室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/3，且不超過1/2的房間。

2.0.10 架空層 stilt floor

僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

2.0.11 走廊 corridor

建筑物中的水平交通空間。

2.0.12 架空走廊 elevated corridor

專門設(shè)置在建筑物的二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通的空間。

2.0.13 結(jié)構(gòu)層 structure layer

整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓板層。

2.0.14 落地櫥窗 french window

突出外墻面且根基落地的櫥窗。

2.0.15 凸窗(飄窗) bay window

凸出建筑物外墻面的窗戶。

2.0.16 檐廊 eaves gallery

建筑物挑檐下的水平交通空間。

2.0.17 挑廊 overhanging corridor

挑出建筑物外墻的水平交通空間。

2.0.18 門斗 air lock

建筑物入口處兩道門之間的空間。

2.0.19 雨篷 canopy

建筑出入口上方為遮擋雨水而設(shè)置的部件。

2.0.20 門廊 porch

建筑物入口前有頂棚的半圍合空間。

2.0.21 樓梯 stairs

由連續(xù)行走的梯級、休息平臺和維護安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應的支托結(jié)構(gòu)組成的作為樓層之間垂直交通使用的建筑部件。

2.0.22 陽臺 balcony

附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。

2.0.23 主體結(jié)構(gòu) major structure

接受、承擔和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機聯(lián)系的構(gòu)造。

2.0.24 變形縫 deformation joint

防止建筑物在某些因素作用下引起開裂甚至破壞而預留的構(gòu)造縫。

2.0.25 騎樓 overhang

建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物。

2.0.26 過街樓 overhead building

跨越道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。

2.0.27 建筑物通道 passage

為穿過建筑物而設(shè)置的空間。

2.0.28 露臺 terrace

設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動的有圍護設(shè)施的平臺。

2.0.29 勒腳 plinth

在房屋外墻接近地面部位設(shè)置的飾面保護構(gòu)造。

2.0.30 臺階 step

聯(lián)系室內(nèi)外地坪或同樓層不同標高而設(shè)置的階梯形踏步。

3計算建筑面積的規(guī)定

3.0.1 建筑物的建筑面積應按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.2 建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的應按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.3 對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。

3.0.4 對于場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護設(shè)施的懸挑看臺，應按看臺結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。

3.0.5 地下室、半地下室應按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.6 出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計算面積。

3.0.7 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.8 建筑物的門廳、大廳應按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.9 對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設(shè)施的，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

3.0.10 對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結(jié)構(gòu)的，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積;無圍護結(jié)構(gòu)、有圍護設(shè)施的，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應按其結(jié)構(gòu)層面積分別計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.11 有圍護結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.12 附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.13 窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。

3.0.14 有圍護設(shè)施的室外走廊(挑廊)，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積;有圍護設(shè)施(或柱)的檐廊，應按其圍護設(shè)施(或柱)外圍水平面積計算1/2面積。

3.0.15 門斗應按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.16 門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積;有柱雨篷應按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計算建筑面積;無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3.0.17 設(shè)在建筑物頂部的、有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.18 圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應按其底板面的外墻外圍水平面積計算。結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位，應計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應計算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位，不應計算建筑面積。

3.0.19 建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應計算1/2面積。

3.0.20 室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并應按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3.0.21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。

3.0.22 有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。

3.0.23 以幕墻作為圍護結(jié)構(gòu)的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

3.0.24 建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。

3.0.25 與室內(nèi)相通的變形縫，應按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計算。對于高低聯(lián)跨的建筑物，當高低跨內(nèi)部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內(nèi)。

3.0.26 對于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.0.27 下列項目不應計算建筑面積:

1 與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件;

2 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道;

3 舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等;

4 露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件;

5 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺;

6 勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機擱板(箱)、構(gòu)件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷;

7 窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸(飄)窗，窗臺與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗;

8 室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯;

9 無圍護結(jié)構(gòu)的觀光電梯;

10建筑物以外的地下人防通道，獨立的煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋等構(gòu)筑物。

本規(guī)范用詞說明

1 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下:

1)表示很嚴格，非這樣做不可的:

正面詞采用"必須"，反面詞采用"嚴禁"。

2)表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的:

正面詞采用"應"，反面詞采用"不應"或"不得"。

3)表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的:

正面詞采用"宜"，反面詞采用"不宜"。

4)表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用"可"。

2 條文中指明應按其他有關(guān)標準執(zhí)行的寫法為:"應符合……的規(guī)定"或"應按……執(zhí)行"。

中華人民共和國國家標準

建筑工程建筑面積計算規(guī)范

GB/T 50353-2013

條文說明

修訂說明

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/50353-2013),經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2013年××月××日以第××號公告批準發(fā)布。

本規(guī)范是在《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/50353-2005)的基礎(chǔ)上修訂而成，上一版的主編單位是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額研究所，主要起草人員是胡曉麗、王彭林、徐金泉、王海宏、李艷海、白潔如、徐佩清、李學范、朱連。

為便于規(guī)劃、設(shè)計、施工、科研、學校等單位有關(guān)人員在使用本規(guī)范時能正確理解和執(zhí)行條文規(guī)定，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》編制組按順序，編制了包括條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及執(zhí)行中需注意的有關(guān)事項等內(nèi)容的條文說明。本條文說明不具備與規(guī)范正文同等的法律效力，僅供使用者在理解和把握規(guī)范條文規(guī)定時參考。

目次

1總 則

2術(shù) 語

3計算建筑面積的規(guī)定

1總 則

1.0.1我國的《建筑面積計算規(guī)則》最初是在20世紀70年代制訂的，之后根據(jù)需要進行了多次修訂。1982年國家經(jīng)委基本建設(shè)辦公室(82)經(jīng)基設(shè)字58號印發(fā)了《建筑面積計算規(guī)則》，對20世紀70年代制訂的《建筑面積計算規(guī)則》進行了修訂。1995年建設(shè)部發(fā)布《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》(土建工程GJDGZ-101-95)，其中含"建筑面積計算規(guī)則"，是對1982年的《建筑面積計算規(guī)則》進行的修訂。2005年建設(shè)部以國家標準發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)。

此次修訂是在總結(jié)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)實施情況的基礎(chǔ)上進行的，鑒于建筑發(fā)展中出現(xiàn)的新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)、新的施工方法，為了解決建筑技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生的面積計算問題，本著不重算，不漏算的原則，對建筑面積的計算范圍和計算方法進行了修改統(tǒng)一和完善。

1.0.2本條規(guī)定了本規(guī)范的適用范圍。條文中所稱建設(shè)全過程是指從項目建議書、可行性研究報告至竣工驗收、交付使用的過程。

2術(shù) 語

2.0.1建筑面積包括附屬于建筑物的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等。

2.0.5具備可出入、可利用條件(設(shè)計中可能標明了使用用途，也可能沒有標明使用用途或使用用途不明確)的圍合空間，均屬于建筑空間。

2.0.13特指整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓層，包括板、梁等構(gòu)件。結(jié)構(gòu)層承受整個樓層的全部荷載，并對樓層的隔聲、防火等起主要作用。

2.0.14落地櫥窗是指在商業(yè)建筑臨街面設(shè)置的下檻落地、可落在室外地坪也可落在室內(nèi)首層地板，用來展覽各種樣品的玻璃窗。

2.0.15凸窗(飄窗)既作為窗，就有別于樓(地)板的延伸，也就是不能把樓(地)板延伸出去的窗稱為凸窗(飄窗)。凸窗(飄窗)的窗臺應只是墻面的一部分且距(樓)地面應有一定的高度。

2.0.16檐廊是附屬于建筑物底層外墻有屋檐作為頂蓋，其下部一般有柱或欄桿、欄板等的水平交通空間。

2.0.19雨篷是指建筑物出入口上方、凸出墻面、為遮擋雨水而單獨設(shè)立的建筑部件。雨篷劃分為有柱雨篷(包括獨立柱雨篷、多柱雨篷、柱墻混合支撐雨篷、墻支撐雨篷)和無柱雨篷(懸挑雨篷)。如凸出建筑物，且不單獨設(shè)立頂蓋，利用上層結(jié)構(gòu)板(如樓板、陽臺底板)進行遮擋，則不視為雨篷，不計算建筑面積。對于無柱雨篷，如頂蓋高度達到或超過兩個樓層時，也不視為雨篷，不計算建筑面積。

2.0.20門廊是在建筑物出入口，無門、三面或二面有墻，上部有板(或借用上部樓板)圍護的部位。

2.0.24變形縫是指在建筑物因溫差、不均勻沉降以及地震而可能引起結(jié)構(gòu)破壞變形的敏感部位或其它必要的部位，預先設(shè)縫將建筑物斷開，令斷開后建筑物的各部分成為獨立的單元，或者是劃分為簡單、規(guī)則的段，并令各段之間的縫達到一定的寬度，以能夠適應變形的需要。根據(jù)外界破壞因素的不同，變形縫一般分為伸縮縫、沉降縫、抗震縫三種。

2.0.25騎樓是指沿街二層以上用承重柱支撐騎跨在公共人行空間之上，其底層沿街面后退的建筑物。

2.0.26過街樓是指當有道路在建筑群穿過時為保證建筑物之間的功能聯(lián)系，設(shè)置跨越道路上空使兩邊建筑相連接的建筑物。

2.0.28露臺應滿足四個條件:一是位置，設(shè)置在屋面、地面或雨篷頂，二是可出入，三是有圍護設(shè)施，四是無蓋，這四個條件須同時滿足。如果設(shè)置在首層并有圍護設(shè)施的平臺，且其上層為同體量陽臺，則該平臺應視為陽臺，按陽臺的規(guī)則計算建筑面積。

2.0.30臺階是指建筑物出入口不同標高地面或同樓層不同標高處設(shè)置的供人行走的階梯式連接構(gòu)件。室外臺階還包括與建筑物出入口連接處的平臺。

3計算建筑面積的規(guī)定

3.0.1建筑面積計算，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)形成的建筑空間，滿足計算面積結(jié)構(gòu)層高要求的均應按本條規(guī)定計算建筑面積。主體結(jié)構(gòu)外的室外陽臺、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等按相應條款計算建筑面積。當外墻結(jié)構(gòu)本身在一個層高范圍內(nèi)不等厚時，以樓地面結(jié)構(gòu)標高處的外圍水平面積計算。

3.0.2建筑物內(nèi)的局部樓層見圖1。

圖1 建筑物內(nèi)的局部樓層

1--圍護設(shè)施;2--圍護結(jié)構(gòu);3--局部樓層

3.0.4場館看臺下的建筑空間因其上部結(jié)構(gòu)多為斜板，所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計算范圍和對應規(guī)則。室內(nèi)單獨設(shè)置的有圍護設(shè)施的懸挑看臺，因其看臺上部設(shè)有頂蓋且可供人使用，所以按看臺板的結(jié)構(gòu)底板水平投影計算建筑面積。 "有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺"所稱的"場館"為專業(yè)術(shù)語，指各種"場"類建筑，如:體育場、足球場、網(wǎng)球場、帶看臺的風雨操場等。

3.0.5地下室作為設(shè)備、管道層按本規(guī)范第3.0.26條執(zhí)行;地下室的各種豎向井道按本規(guī)范第3.0.19條執(zhí)行;地下室的圍護結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的按本規(guī)范第3.0.18條規(guī)定執(zhí)行。

3.0.6出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無頂蓋出入口坡道，出入口坡道頂蓋的挑出長度，為頂蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的長度;頂蓋以設(shè)計圖紙為準，對后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋等，不計算建筑面積。頂蓋不分材料種類(如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽光板頂蓋等)。地下室出入口見圖2。

圖2 地下室出入口

1--計算1/2投影面積部位;2--主體建筑;3--出入口頂蓋;4--封閉出入口側(cè)墻;5--出入口坡道

3.0.7本條既適用于建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層建筑面積的計算，也適用于部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓或以上某個甚至多個樓層架空，作為公共活動、停車、綠化等空間的建筑面積的計算。架空層中有圍護結(jié)構(gòu)的建筑空間按相關(guān)規(guī)定計算。建筑物吊腳架空層見圖3。

圖3 建筑物吊腳架空層

1--柱;2--墻;3--吊腳架空層;4--計算建筑面積部位

3.0.9無圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊見圖4。有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊見圖5。

圖4 無圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊

1--欄桿;2--架空走廊

圖5 有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊

1--架空走廊

3.0.10本條主要規(guī)定了圖書館中的立體書庫、倉儲中心的立體倉庫、大型停車場的立體車庫等建筑的建筑面積計算規(guī)定。起局部分隔、存儲等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層均不屬于結(jié)構(gòu)層，故該部分分層不計算建筑面積。

3.0.14檐廊見圖6。

圖6 檐廊

1--檐廊;2--室內(nèi);3--不計算建筑面積部位;4--計算1/2建筑面積部位

3.0.15門斗見圖7。

圖7 門斗

1--室內(nèi);2--門斗

3.0.16雨篷分為有柱雨篷和無柱雨篷。有柱雨篷，沒有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均計算建筑面積。無柱雨篷，其結(jié)構(gòu)板不能跨層，并受出挑寬度的限制，設(shè)計出挑寬度大于或等于2.10m時才計算建筑面積。出挑寬度，系指雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度，弧形或異形時，取最大寬度。

3.0.18本規(guī)范的2005版條文中僅對圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的情況進行了規(guī)定，本次修訂后條文對于向內(nèi)、向外傾斜均適用。在劃分高度上，本條使用的是"結(jié)構(gòu)凈高"，與其他正常平樓層按層高劃分不同，但與斜屋面的劃分原則相一致。由于很多建筑設(shè)計追求新、奇、特，造型越來越復雜，很多時候根本無法明確區(qū)分什么是圍護結(jié)構(gòu)、什么是屋頂，因此對于斜圍護結(jié)構(gòu)與斜屋頂采用相同的計算規(guī)則，即只要外殼傾斜，就按結(jié)構(gòu)凈高劃段，分別計算建筑面積。斜圍護結(jié)構(gòu)見圖8。

圖8 斜圍護結(jié)構(gòu)

1--計算1/2建筑面積部位;2--不計算建筑面積部位

3.0.19建筑物的樓梯間層數(shù)按建筑物的層數(shù)計算。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井見圖9。

圖9 地下室采光井

1--采光井;2--室內(nèi);3--地下室

3.0.20室外樓梯作為連接該建筑物層與層之間交通不可缺少的基本部件，無論從其功能、還是工程計價的要求來說，均需計算建筑面積。層數(shù)為室外樓梯所依附的樓層數(shù)，即梯段部分投影到建筑物范圍的層數(shù)。利用室外樓梯下部的建筑空間不得重復計算建筑面積;利用地勢砌筑的為室外踏步，不計算建筑面積。

3.0.21建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計算建筑面積。

3.0.23幕墻以其在建筑物中所起的作用和功能來區(qū)分，直接作為外墻起圍護作用的幕墻，按其外邊線計算建筑面積;設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻，不計算建筑面積。

3.0.24為貫徹國家節(jié)能要求，鼓勵建筑外墻采取保溫措施，本規(guī)范將保溫材料的厚度計入建筑面積，但計算方法較2005年規(guī)范有一定變化。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，保溫隔熱層以保溫材料的凈厚度乘以外墻結(jié)構(gòu)外邊線長度按建筑物的自然層計算建筑面積，其外墻外邊線長度不扣除門窗和建筑物外已計算建筑面積構(gòu)件(如陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件)所占長度。當建筑物外已計算建筑面積的構(gòu)件(如陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件)有保溫隔熱層時，其保溫隔熱層也不再計算建筑面積。外墻是斜面者按樓面樓板處的外墻外邊線長度乘以保溫材料的凈厚度計算。外墻外保溫以沿高度方向滿鋪為準，某層外墻外保溫鋪設(shè)高度未達到全部高度時(不包括陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗、雨篷、飄窗等)，不計算建筑面積。保溫隔熱層的建筑面積是以保溫隔熱材料的厚度來計算的，不包含抹灰層、防潮層、保護層(墻)的厚度。建筑外墻外保溫見圖10。

圖10 建筑外墻外保溫

1--墻體;2--粘結(jié)膠漿;3--保溫材料;4--標準網(wǎng);5--加強網(wǎng);

6--抹面膠漿;7--計算建筑面積部位

3.0.25本規(guī)范所指的與室內(nèi)相通的變形縫，是指暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。

3.0.26設(shè)備層、管道層雖然其具體功能與普通樓層不同，但在結(jié)構(gòu)上及施工消耗上并無本質(zhì)區(qū)別，且本規(guī)范定義自然層為"按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層"，因此設(shè)備、管道樓層歸為自然層，其計算規(guī)則與普通樓層相同。在吊頂空間內(nèi)設(shè)置管道的，則吊頂空間部分不能被視為設(shè)備層、管道層。

3.0.27不計算建筑面積項目:

1指的是依附于建筑物外墻外不與戶室開門連通，起裝飾作用的敞開式挑臺(廊)、平臺，以及不與陽臺相通的空調(diào)室外機擱板(箱)等設(shè)備平臺部件;

2騎樓見圖11，過街樓見圖12;

圖11 騎樓

1--騎樓;2--人行道;3--街道

圖12 過街樓

1--過街樓;2--建筑物通道

3指的是影劇院的舞臺及為舞臺服務(wù)的可供上人維修、懸掛幕布、布置燈光及布景等搭設(shè)的天橋和挑臺等構(gòu)件設(shè)施;

5建筑物內(nèi)不構(gòu)成結(jié)構(gòu)層的操作平臺、上料平臺(包括:工業(yè)廠房、攪拌站和料倉等建筑中的設(shè)備操作控制平臺、上料平臺等)，其主要作用為室內(nèi)構(gòu)筑物或設(shè)備服務(wù)的獨立上人設(shè)施，因此不計算建筑面積。

6附墻柱是指非結(jié)構(gòu)性裝飾柱;

7室外鋼樓梯需要區(qū)分具體用途，如專用于消防樓梯，則不計算建筑面積，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，則需要按本規(guī)范的第3.0.20條計算建筑面積。

建筑面積通常是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)使用的概念術(shù)語，它能夠比較真實的反映該建筑物的建筑規(guī)模、各項經(jīng)濟技術(shù)指標和技術(shù)參數(shù)。

從專業(yè)的角度理解，建筑面積是用以度量建筑物體量的量，計算依據(jù)是指房屋外墻或柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，并包括建筑物的陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分，而且要求建筑物要有結(jié)構(gòu)牢固的上蓋和圍護，層高要大于2.20米。人們衡量建筑物建筑面積的意義主要考慮以下方面:

1、人類為了生產(chǎn)活動或生活需要建造各類活動或居住場所來滿足社會發(fā)展的需求，也是社會物質(zhì)財富的積累形式之一，又稱為建筑物，因此它是評價國民經(jīng)濟建設(shè)和人民物質(zhì)生活的一項重要的經(jīng)濟指標。

2、在建設(shè)項目策劃與投資決策階段進行技術(shù)經(jīng)濟分析的重要依據(jù)，也是在編制項目初步設(shè)計概算時，選擇概算指標的依據(jù)之一。

3、它是城市規(guī)劃行政主管部門批復的建設(shè)項目規(guī)劃條件的重要技術(shù)指標，也是項目前期進行工程勘察、工程初步設(shè)計施工圖設(shè)計的重要依據(jù)。

4、在項目進行工程預算、計算某些分項工程量時的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也是計算單位建筑面積工程造價以及工程量、料用量等技術(shù)經(jīng)濟指標的基數(shù)。

5、它是在建筑物進行交易、租賃、抵押、征收稅費、繳納物業(yè)服務(wù)費、繳納取暖費等方方面面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料之一。

6、它為房屋管理部門的產(chǎn)籍管理、房屋的產(chǎn)權(quán)確認、房屋產(chǎn)權(quán)面積確認、房屋登記賬簿等提供重要基礎(chǔ)資料，也為國家統(tǒng)計部門匯總房地產(chǎn)市場的房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積等市場指標提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以讓國家宏觀的掌控房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，及時的發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，有效地調(diào)控市場發(fā)展狀況，從而更好的推進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

通常建筑面積在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的確定依據(jù)和內(nèi)涵是不同的。

第一步:房地產(chǎn)投資機會選擇和決策階段

在項目投資機會選擇中，開發(fā)商面對的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進行多種方案的比選優(yōu)化，其中項目選址(地塊位置)、地塊面積、建筑規(guī)模(總的建筑面積)、建筑密度等規(guī)劃設(shè)計條件是項目比選時參考的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，經(jīng)過方案比選和投資決策分析后，初步確定項目開發(fā)的目標和方案。這個階段項目的建筑規(guī)模主要由地塊面積和容積率來確定，為項目的可行性分析提供是一個大概的建筑規(guī)模。

第二步:在項目評估并確定投資項目后，首先需要獲得開發(fā)土地

根據(jù)國土資源部的實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協(xié)議方式出讓。因此開發(fā)商要獲得土地都得與國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，項目容積率通常大于1，合同中關(guān)于地價款的核算主要依據(jù)樓面地價和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據(jù)城市行政主管部門提出的規(guī)劃意見書確定的。

需要補充說明的是:在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲備都由地方政府設(shè)立的機構(gòu)負責。納入政府土地收購儲備的土地，需要按照一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地發(fā)開工作，其中關(guān)于征地補償費用估算和房屋征收補償費用估算最重要問題的就是，對于被征收居民或農(nóng)民的住房的建筑面積認定或?qū)τ诒徽魇諉挝坏慕?jīng)營用房或者廠房的建筑面積認定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面積認定和權(quán)屬性質(zhì)的認定，是征地和房屋征收工作中的重點和難點，房屋征收人和被征收人往往對此產(chǎn)生爭議，需要專業(yè)的測繪機構(gòu)和評估機構(gòu)作為第三方給予認定和估算。

第三步:申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并申請規(guī)劃設(shè)計條件階段

開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界線。而且開發(fā)商還需持對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他材料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)審核后下達《規(guī)劃意見書》，《規(guī)劃意見書》主要規(guī)定了規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細指標。此處的總建筑面積指標是具有法規(guī)約束的，開發(fā)商不得隨意更改規(guī)劃的總建筑面積和其他規(guī)劃條件。

第四步:申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段

開發(fā)商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)用水、電、煤氣、熱力等協(xié)議，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，負責主持召開市政配合會等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

此階段的工程施工圖紙是開發(fā)商做預售或預租的重要依據(jù)，開發(fā)商委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)依據(jù)工程施工圖紙進行預售登記測繪，由測繪機構(gòu)出具預測成果報告書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建委市場處申請辦理商品房預售許可證，取得之后房地產(chǎn)企業(yè)才可以開始預售或預租。

第五步:建筑工程招標階段

當房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時，不論是采取全程統(tǒng)包、分階段發(fā)包、單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包或?qū)I(yè)工程發(fā)包等何種發(fā)包形式，在確定總價合同或單價合同，以及包工包料中建筑材料的用量測算等很多情況，都需要應用項目的總建筑面積、單項工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個階段建筑面積的數(shù)據(jù)主要是依據(jù)工程施工圖紙測算的。

第六步:開工申請及申請領(lǐng)取施工許可證階段

建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，取得之后，建設(shè)單位就可以正式開工了。

第七步:項目的建設(shè)施工階段

在項目進入建設(shè)施工階段后，全部工程內(nèi)容可以分解和歸納為單項工程或工序，包括土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項工程建筑材料的用量、工程成本的測算以及工程工作量的測算等很多方面需要利用項目建筑面積這項技術(shù)指標。這個階段各類建筑面積數(shù)據(jù)直接依據(jù)工程施工圖紙測算。

第八步:項目的施工完成后，需做規(guī)劃驗收和竣工驗收

建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應當向城市規(guī)劃管理部門申報規(guī)劃驗收，驗收的主要內(nèi)容包括:(1)建筑物的位置及功能、層數(shù)、建筑規(guī)模、高度、立面;(2)附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實施情況;(3)應當拆除的原有房屋及施工用房等臨時建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積都是規(guī)劃管理部門進行規(guī)劃驗收時嚴格考查的內(nèi)容。規(guī)劃管理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積需委托有測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪單位到項目所在地依據(jù)項目建成后的現(xiàn)狀進行建筑物的現(xiàn)狀測量，并出具測繪成果報告書來認定準確有效的項目各類建筑面積。然后對比項目規(guī)劃條件下的各類建筑面積指標與項目竣工后實際建設(shè)的各類建筑面積指標的差異，驗收要求這個差異必須限定在一定范圍之內(nèi)，超出限定范圍的項目需要向規(guī)劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請建筑規(guī)劃許可證或其他手續(xù)。

依據(jù)《建筑法》、《合同法》等法律規(guī)定建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用，這是國家強制性規(guī)定。目前我國的房屋通過驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》，它是建設(shè)(開發(fā)商)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、公安消防、環(huán)保等有關(guān)建設(shè)行政機關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計所作的驗收報告。

第九步:申請辦理房屋的初始產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記等房屋權(quán)利人所有的權(quán)利活動

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在建設(shè)項目取得《建筑工程竣工備案表》之后，才可以委托有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的專業(yè)測繪機構(gòu)對新建項目的現(xiàn)狀做初始產(chǎn)權(quán)登記測繪，取得測繪成果后，持相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門，申請辦理房屋所有證書。依據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》等文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只有擁有該房屋的所有權(quán)之后才能進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，有力地規(guī)范了商品房交易市場秩序，維護權(quán)利人的合法權(quán)益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進行，透明度高、安全性強。屬于業(yè)主的共有公用部位也進行了初始登記，并隨時可供權(quán)利人查閱，有效的保護了開發(fā)企業(yè)與購房人及全體業(yè)主的合法權(quán)益。

這個階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測繪資質(zhì)的測繪單位認定的，該數(shù)據(jù)是可靠的、準確的、合法的、有效的，也是最具有法律效力的。

房屋建筑面積的認定是由專門從事測繪活動并具有測繪資質(zhì)的測繪單位來測量認定，只有具有相應測繪資質(zhì)的測繪單位出具的測繪成果才能被認定為合法的、有效的房屋建筑面積。國家對從事測繪活動的單位實行測繪資質(zhì)管理制度，同時國家對測繪成果實行匯交驗收制度。測繪單位的產(chǎn)權(quán)登記測繪成果是房屋權(quán)屬登記部門唯一認可的房屋測繪成果數(shù)據(jù)，包括房屋總的建筑面積、成套房屋的建筑面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積等測繪數(shù)據(jù)成果，也是權(quán)屬登記中心頒發(fā)房屋權(quán)屬登記證書的重要合法依據(jù)。

人們在實際生活中或工作中因各種原因需要對某些房屋建筑面積進行認定時，就可以委托一家專業(yè)測繪機構(gòu)對房屋建筑面積進行合法認定，并要求測繪單位出具測繪成果，此測繪成果就可以作為該房屋建筑面積的客觀的合法認定。

1、買房子是我們生活中的一件大事，住宅類房地產(chǎn)市場上，買賣交易的房屋的計價方式主要有兩類，一是以房屋的建筑面積為單價;二是以房屋的套內(nèi)建筑面積為單價。

2、商品房市場上有期房和現(xiàn)房兩大類。我們買期房簽訂的商品房買賣合同中的建筑面積是以有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位提供的房屋測繪技術(shù)報告書為依據(jù)，包括套內(nèi)建筑面積、分攤面積、陽臺面積等，也稱為預售面積。測繪單位的預售面積是依據(jù)建筑設(shè)計單位的施工圖進行面積測算。而現(xiàn)房是在房屋竣工驗收后，依據(jù)實際建設(shè)的狀況進行的房屋面積測算。

3、售面積和實測面積本質(zhì)的區(qū)別在于計算房屋面積的數(shù)據(jù)采集來源不同，前者根據(jù)規(guī)劃施工圖的設(shè)計狀況進行計算，其面積用于簽定商品房買賣合同，后者根據(jù)房屋實地情況進行測算，測算結(jié)果用于房屋權(quán)屬登記。在實際工作中我們發(fā)現(xiàn)預售面積和實測面積有的發(fā)生了較大的差別，多數(shù)情況是在商品房建設(shè)過程中房屋設(shè)計進行了變更，如戶室大小、陽臺范圍和共有共用面積作了調(diào)整;也有個別面積測算單位在測算面積時發(fā)生差錯等。

因此如果購房人發(fā)現(xiàn)自己購買期房的建筑面積和交房時的建筑面積差異較大時，要向開發(fā)企業(yè)或者第三方測繪單位咨詢面積差距的原因。切實保障自己利益。

4、根據(jù)《房屋登記辦法》(建設(shè)部令第168號)等有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。可在具體實踐中，的確存在不少人買了房沒有證。導致購房者買房不辦證的原因較復雜，有些買房者買到理想的房子后，重點考慮的是如何裝修、如何確保順利入住的問題，對于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證不上心;有些買房者比較在意契稅、公共維修基金等費用，想節(jié)省費用不打算辦證。不管是什么原因，買房人即使簽了合同，交了房款，辦理了入住手續(xù)，但從法律意義上講，房子還不完全屬于買房者所有，因此盡早取得《房屋所有權(quán)證》，明確享有權(quán)益部分的建筑面積部位和數(shù)量，才能更好的保護自己的合法權(quán)益。

一、任務(wù)和目的

房產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。準確完整的房產(chǎn)測繪成果是審產(chǎn)、確定產(chǎn)權(quán)面積、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的主要依據(jù)。其任務(wù)就是采用科學的測繪技術(shù)、方法和手段，獲取國家和有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門所需的房屋有關(guān)信息和資料，為國民經(jīng)濟建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、房屋拆遷、房產(chǎn)交易、征收稅費、為住房制度改革等工作提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。

目的是測定、調(diào)查房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、用途以及利用狀況，為房產(chǎn)管理部門提供所需要的房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖，以及相關(guān)的圖、表、冊和房屋面積數(shù)據(jù)等。

二、房產(chǎn)面積測算內(nèi)容

1、房屋的建筑面積:是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、走廊、地下室、門斗、門廳、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2、套內(nèi)建筑面積:是指套與套、套與共有建筑之間，以及外墻(包括山墻)的墻體中心線以內(nèi)的實際面積再加上陽臺的建筑面積的總和。

3、房屋的產(chǎn)權(quán)面積:是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

4、房屋的共有建筑面積:是指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有或共同使用的建筑面積。

5、面積測算要求

(1)嚴格按《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986:1、2-2000執(zhí)行;

三、共有建筑面積的分攤

1、共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、通風井、樓梯間、垃圾道、變電室、泵房、設(shè)備間、公共門廳、過道、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室、電梯機房等以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2、共有共用面積的處理原則:權(quán)屬各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)各方房屋的建筑面積的大小按照比例進行分攤。商住樓或多功能綜合樓的共有共用面積分攤應按各功能區(qū)的實際情況進行多層次分攤。

四、閣樓的建筑面積計算

閣樓有規(guī)劃、按層高2.20m以上(含2.20m)部分計算建筑面積。

五、面積誤差允許范圍

房屋銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應在±3%以內(nèi)(含3%)。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

l.房屋共有建筑面積分攤計算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分攤;無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。

2.房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門衛(wèi)等)不得分攤到本幢房屋內(nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

3.房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分攤。分攤的共有建筑面積不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分攤，便不得改變原始設(shè)計的使用功能。

4.有兩種以上房屋類型的綜合樓，應根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分攤除垂直通道(樓梯、電梯及相應走道，下同)外的全幢共有建筑面積(此次分攤的最小單位為不同類型的功能區(qū))，垂直通道不論所處功能區(qū)使用(停靠、連通)與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。

5.樓房下層(含底層)樓層的垂直通道，無論其使用(停靠、連通)與否，均應承擔相應的建筑面積。

6.同一幢樓具有兩個以上獨立出入的單元(門牌號)，其共有建筑面積應分別進行分攤。

7.套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。

套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積

(一)成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成

l.套內(nèi)使用面積(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和;

(2)躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;

(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;

(4)內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。

2.套內(nèi)墻體面積新建住宅各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套(單元)與套(單元)、套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套(單元)內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。

3.套內(nèi)陽臺建筑面積(1)封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積;

(2)未封閉的陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

(二)共有建筑面積由以下兩部分組成

1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層(間)、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等);為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。

2.套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。

整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。

共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間等

(三)共有建筑面積分攤系數(shù)

整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。

(四)分攤的共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)三、共有建筑面積的分攤方法

l.住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有建筑面積。

2.商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將分攤所得的共有建筑面積再各自進行分攤。

住宅部分:將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計算各套房屋分攤的共有建筑面積。

商業(yè)部分:將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤的共有建筑面積。

3.多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

4.非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分攤。