建筑面積相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

定義:建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和。也就是建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。

建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

公 告第269號(hào)

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的公告

現(xiàn)批準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實(shí)施。原《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005同時(shí)廢止。

本規(guī)范由我部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國(guó)計(jì)劃出版社出版發(fā)行。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2013年12月19日

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)<2012年工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范制訂修訂計(jì)劃>的通知》(建標(biāo)[2012]5號(hào))的要求，規(guī)范編制組經(jīng)廣泛調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，修訂了本規(guī)范。

本規(guī)范的主要技術(shù)內(nèi)容是:1.總則;2.術(shù)語;3.計(jì)算建筑面積的規(guī)定。

本規(guī)范修訂的主要技術(shù)內(nèi)容是:1.增加了建筑物架空層的面積計(jì)算規(guī)定，取消了深基礎(chǔ)架空層;2.取消了有永久性頂蓋的面積計(jì)算規(guī)定，增加了無圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)設(shè)施的面積計(jì)算規(guī)定;3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計(jì)算規(guī)定;4.增加了凸(飄)窗的建筑面積計(jì)算要求;5.修訂了圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計(jì)算規(guī)定;6.刪除了原室外樓梯強(qiáng)調(diào)的有永久性頂蓋的面積計(jì)算要求;7.修訂了陽臺(tái)的面積計(jì)算規(guī)定;8.修訂了外保溫層的面積計(jì)算規(guī)定;9.修訂了設(shè)備層、管道層的面積計(jì)算規(guī)定;10.增加了門廊的面積計(jì)算規(guī)定;11.增加了有頂蓋的采光井的面積計(jì)算規(guī)定。

本規(guī)范由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所負(fù)責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容的解釋。執(zhí)行過程中如有意見和建議，請(qǐng)寄送住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所(地址:北京市三里河路9號(hào)，郵編:100835)。

本規(guī)范主編單位:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所

本規(guī)范參編單位:北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處

遼寧省建設(shè)工程造價(jià)管理總站

黑龍江省建設(shè)工程造價(jià)管理總站

浙江省建設(shè)工程造價(jià)管理總站

四川省建設(shè)工程造價(jià)管理總站

陜西省建設(shè)工程造價(jià)總站

本規(guī)范主要起草人員:李艷海 王海宏 胡曉麗 陳國(guó)立 徐成高 吳宏偉

王玉波 胡建明 程萬里 杜浐陽 白潔如 劉大同

趙 彬 澤仁江措

目次

1總 則

2術(shù) 語

3計(jì)算建筑面積的規(guī)定

本規(guī)范用詞說明

附:條文說明

1總 則

1.0.1 為規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計(jì)算，統(tǒng)一計(jì)算方法，制定本規(guī)范。

1.0.2 本規(guī)范適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)全過程的建筑面積計(jì)算。

1.0.3 建筑工程的建筑面積計(jì)算，除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2術(shù) 語

2.0.1 建筑面積 construction area

建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積。

2.0.2 自然層 floor

按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層。

2.0.3 結(jié)構(gòu)層高 structure story height

樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。

2.0.4 圍護(hù)結(jié)構(gòu) building enclosure

圍合建筑空間的墻體、門、窗。

2.0.5 建筑空間 space

以建筑界面限定的、供人們生活和活動(dòng)的場(chǎng)所。

2.0.6 結(jié)構(gòu)凈高 structure net height

樓面或地面結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表面之間的垂直距離。

2.0.7 圍護(hù)設(shè)施 enclosure facilities

為保障安全而設(shè)置的欄桿、欄板等圍擋。

2.0.8 地下室 basement

室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/2的房間。

2.0.9 半地下室 semi-basement

室內(nèi)地平面低于室外地平面的高度超過室內(nèi)凈高的1/3，且不超過1/2的房間。

2.0.10 架空層 stilt floor

僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

2.0.11 走廊 corridor

建筑物中的水平交通空間。

2.0.12 架空走廊 elevated corridor

專門設(shè)置在建筑物的二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通的空間。

2.0.13 結(jié)構(gòu)層 structure layer

整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓板層。

2.0.14 落地櫥窗 french window

突出外墻面且根基落地的櫥窗。

2.0.15 凸窗(飄窗) bay window

凸出建筑物外墻面的窗戶。

2.0.16 檐廊 eaves gallery

建筑物挑檐下的水平交通空間。

2.0.17 挑廊 overhanging corridor

挑出建筑物外墻的水平交通空間。

2.0.18 門斗 air lock

建筑物入口處兩道門之間的空間。

2.0.19 雨篷 canopy

建筑出入口上方為遮擋雨水而設(shè)置的部件。

2.0.20 門廊 porch

建筑物入口前有頂棚的半圍合空間。

2.0.21 樓梯 stairs

由連續(xù)行走的梯級(jí)、休息平臺(tái)和維護(hù)安全的欄桿(或欄板)、扶手以及相應(yīng)的支托結(jié)構(gòu)組成的作為樓層之間垂直交通使用的建筑部件。

2.0.22 陽臺(tái) balcony

附設(shè)于建筑物外墻，設(shè)有欄桿或欄板，可供人活動(dòng)的室外空間。

2.0.23 主體結(jié)構(gòu) major structure

接受、承擔(dān)和傳遞建設(shè)工程所有上部荷載，維持上部結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和安全性的有機(jī)聯(lián)系的構(gòu)造。

2.0.24 變形縫 deformation joint

防止建筑物在某些因素作用下引起開裂甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫。

2.0.25 騎樓 overhang

建筑底層沿街面后退且留出公共人行空間的建筑物。

2.0.26 過街樓 overhead building

跨越道路上空并與兩邊建筑相連接的建筑物。

2.0.27 建筑物通道 passage

為穿過建筑物而設(shè)置的空間。

2.0.28 露臺(tái) terrace

設(shè)置在屋面、首層地面或雨篷上的供人室外活動(dòng)的有圍護(hù)設(shè)施的平臺(tái)。

2.0.29 勒腳 plinth

在房屋外墻接近地面部位設(shè)置的飾面保護(hù)構(gòu)造。

2.0.30 臺(tái)階 step

聯(lián)系室內(nèi)外地坪或同樓層不同標(biāo)高而設(shè)置的階梯形踏步。

3計(jì)算建筑面積的規(guī)定

3.0.1 建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.2 建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)，對(duì)于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.3 對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

3.0.4 對(duì)于場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺(tái)，應(yīng)按看臺(tái)結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算面積。

3.0.5 地下室、半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.6 出入口外墻外側(cè)坡道有頂蓋的部位，應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積的1/2計(jì)算面積。

3.0.7 建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.8 建筑物的門廳、大廳應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的走廊應(yīng)按走廊結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.9 對(duì)于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

3.0.10 對(duì)于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積;無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有圍護(hù)設(shè)施的，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算建筑面積。無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.11 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.12 附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.13 窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

3.0.14 有圍護(hù)設(shè)施的室外走廊(挑廊)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積;有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)設(shè)施(或柱)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

3.0.15 門斗應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積，且結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.16 門廊應(yīng)按其頂板的水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積;有柱雨篷應(yīng)按其結(jié)構(gòu)板水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積;無柱雨篷的結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度在2.10m及以上的，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。

3.0.17 設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.18 圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的樓層，應(yīng)按其底板面的外墻外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應(yīng)計(jì)算1/2面積;結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

3.0.19 建筑物的室內(nèi)樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、煙道，應(yīng)并入建筑物的自然層計(jì)算建筑面積。有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.20 室外樓梯應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。

3.0.21 在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

3.0.22 有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。

3.0.23 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。

3.0.24 建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計(jì)算，并計(jì)入自然層建筑面積。

3.0.25 與室內(nèi)相通的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物建筑面積內(nèi)計(jì)算。對(duì)于高低聯(lián)跨的建筑物，當(dāng)高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。

3.0.26 對(duì)于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積;結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。

3.0.27 下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算建筑面積:

1 與建筑物內(nèi)不相連通的建筑部件;

2 騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建筑物通道;

3 舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布和布景的天橋、挑臺(tái)等;

4 露臺(tái)、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件;

5 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái);

6 勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻，主體結(jié)構(gòu)外的空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、構(gòu)件、配件，挑出寬度在2.10m以下的無柱雨篷和頂蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)樓層的無柱雨篷;

7 窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸(飄)窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸(飄)窗;

8 室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯;

9 無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的觀光電梯;

10建筑物以外的地下人防通道，獨(dú)立的煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉、棧橋等構(gòu)筑物。

本規(guī)范用詞說明

1 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待，對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下:

1)表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的:

正面詞采用"必須"，反面詞采用"嚴(yán)禁"。

2)表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的:

正面詞采用"應(yīng)"，反面詞采用"不應(yīng)"或"不得"。

3)表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的:

正面詞采用"宜"，反面詞采用"不宜"。

4)表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用"可"。

2 條文中指明應(yīng)按其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的寫法為:"應(yīng)符合……的規(guī)定"或"應(yīng)按……執(zhí)行"。

中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范

GB/T 50353-2013

條文說明

修訂說明

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/50353-2013),經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2013年××月××日以第××號(hào)公告批準(zhǔn)發(fā)布。

本規(guī)范是在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/50353-2005)的基礎(chǔ)上修訂而成，上一版的主編單位是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，主要起草人員是胡曉麗、王彭林、徐金泉、王海宏、李艷海、白潔如、徐佩清、李學(xué)范、朱連。

為便于規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、科研、學(xué)校等單位有關(guān)人員在使用本規(guī)范時(shí)能正確理解和執(zhí)行條文規(guī)定，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》編制組按順序，編制了包括條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及執(zhí)行中需注意的有關(guān)事項(xiàng)等內(nèi)容的條文說明。本條文說明不具備與規(guī)范正文同等的法律效力，僅供使用者在理解和把握規(guī)范條文規(guī)定時(shí)參考。

目次

1總 則

2術(shù) 語

3計(jì)算建筑面積的規(guī)定

1總 則

1.0.1我國(guó)的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》最初是在20世紀(jì)70年代制訂的，之后根據(jù)需要進(jìn)行了多次修訂。1982年國(guó)家經(jīng)委基本建設(shè)辦公室(82)經(jīng)基設(shè)字58號(hào)印發(fā)了《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，對(duì)20世紀(jì)70年代制訂的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行了修訂。1995年建設(shè)部發(fā)布《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》(土建工程GJDGZ-101-95)，其中含"建筑面積計(jì)算規(guī)則"，是對(duì)1982年的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行的修訂。2005年建設(shè)部以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)。

此次修訂是在總結(jié)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)實(shí)施情況的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，鑒于建筑發(fā)展中出現(xiàn)的新結(jié)構(gòu)、新材料、新技術(shù)、新的施工方法，為了解決建筑技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生的面積計(jì)算問題，本著不重算，不漏算的原則，對(duì)建筑面積的計(jì)算范圍和計(jì)算方法進(jìn)行了修改統(tǒng)一和完善。

1.0.2本條規(guī)定了本規(guī)范的適用范圍。條文中所稱建設(shè)全過程是指從項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告至竣工驗(yàn)收、交付使用的過程。

2術(shù) 語

2.0.1建筑面積包括附屬于建筑物的室外陽臺(tái)、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等。

2.0.5具備可出入、可利用條件(設(shè)計(jì)中可能標(biāo)明了使用用途，也可能沒有標(biāo)明使用用途或使用用途不明確)的圍合空間，均屬于建筑空間。

2.0.13特指整體結(jié)構(gòu)體系中承重的樓層，包括板、梁等構(gòu)件。結(jié)構(gòu)層承受整個(gè)樓層的全部荷載，并對(duì)樓層的隔聲、防火等起主要作用。

2.0.14落地櫥窗是指在商業(yè)建筑臨街面設(shè)置的下檻落地、可落在室外地坪也可落在室內(nèi)首層地板，用來展覽各種樣品的玻璃窗。

2.0.15凸窗(飄窗)既作為窗，就有別于樓(地)板的延伸，也就是不能把樓(地)板延伸出去的窗稱為凸窗(飄窗)。凸窗(飄窗)的窗臺(tái)應(yīng)只是墻面的一部分且距(樓)地面應(yīng)有一定的高度。

2.0.16檐廊是附屬于建筑物底層外墻有屋檐作為頂蓋，其下部一般有柱或欄桿、欄板等的水平交通空間。

2.0.19雨篷是指建筑物出入口上方、凸出墻面、為遮擋雨水而單獨(dú)設(shè)立的建筑部件。雨篷劃分為有柱雨篷(包括獨(dú)立柱雨篷、多柱雨篷、柱墻混合支撐雨篷、墻支撐雨篷)和無柱雨篷(懸挑雨篷)。如凸出建筑物，且不單獨(dú)設(shè)立頂蓋，利用上層結(jié)構(gòu)板(如樓板、陽臺(tái)底板)進(jìn)行遮擋，則不視為雨篷，不計(jì)算建筑面積。對(duì)于無柱雨篷，如頂蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)樓層時(shí)，也不視為雨篷，不計(jì)算建筑面積。

2.0.20門廊是在建筑物出入口，無門、三面或二面有墻，上部有板(或借用上部樓板)圍護(hù)的部位。

2.0.24變形縫是指在建筑物因溫差、不均勻沉降以及地震而可能引起結(jié)構(gòu)破壞變形的敏感部位或其它必要的部位，預(yù)先設(shè)縫將建筑物斷開，令斷開后建筑物的各部分成為獨(dú)立的單元，或者是劃分為簡(jiǎn)單、規(guī)則的段，并令各段之間的縫達(dá)到一定的寬度，以能夠適應(yīng)變形的需要。根據(jù)外界破壞因素的不同，變形縫一般分為伸縮縫、沉降縫、抗震縫三種。

2.0.25騎樓是指沿街二層以上用承重柱支撐騎跨在公共人行空間之上，其底層沿街面后退的建筑物。

2.0.26過街樓是指當(dāng)有道路在建筑群穿過時(shí)為保證建筑物之間的功能聯(lián)系，設(shè)置跨越道路上空使兩邊建筑相連接的建筑物。

2.0.28露臺(tái)應(yīng)滿足四個(gè)條件:一是位置，設(shè)置在屋面、地面或雨篷頂，二是可出入，三是有圍護(hù)設(shè)施，四是無蓋，這四個(gè)條件須同時(shí)滿足。如果設(shè)置在首層并有圍護(hù)設(shè)施的平臺(tái)，且其上層為同體量陽臺(tái)，則該平臺(tái)應(yīng)視為陽臺(tái)，按陽臺(tái)的規(guī)則計(jì)算建筑面積。

2.0.30臺(tái)階是指建筑物出入口不同標(biāo)高地面或同樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯式連接構(gòu)件。室外臺(tái)階還包括與建筑物出入口連接處的平臺(tái)。

3計(jì)算建筑面積的規(guī)定

3.0.1建筑面積計(jì)算，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)形成的建筑空間，滿足計(jì)算面積結(jié)構(gòu)層高要求的均應(yīng)按本條規(guī)定計(jì)算建筑面積。主體結(jié)構(gòu)外的室外陽臺(tái)、雨篷、檐廊、室外走廊、室外樓梯等按相應(yīng)條款計(jì)算建筑面積。當(dāng)外墻結(jié)構(gòu)本身在一個(gè)層高范圍內(nèi)不等厚時(shí)，以樓地面結(jié)構(gòu)標(biāo)高處的外圍水平面積計(jì)算。

3.0.2建筑物內(nèi)的局部樓層見圖1。

圖1 建筑物內(nèi)的局部樓層

1--圍護(hù)設(shè)施;2--圍護(hù)結(jié)構(gòu);3--局部樓層

3.0.4場(chǎng)館看臺(tái)下的建筑空間因其上部結(jié)構(gòu)多為斜板，所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計(jì)算范圍和對(duì)應(yīng)規(guī)則。室內(nèi)單獨(dú)設(shè)置的有圍護(hù)設(shè)施的懸挑看臺(tái)，因其看臺(tái)上部設(shè)有頂蓋且可供人使用，所以按看臺(tái)板的結(jié)構(gòu)底板水平投影計(jì)算建筑面積。 "有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)"所稱的"場(chǎng)館"為專業(yè)術(shù)語，指各種"場(chǎng)"類建筑，如:體育場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、帶看臺(tái)的風(fēng)雨操場(chǎng)等。

3.0.5地下室作為設(shè)備、管道層按本規(guī)范第3.0.26條執(zhí)行;地下室的各種豎向井道按本規(guī)范第3.0.19條執(zhí)行;地下室的圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面的按本規(guī)范第3.0.18條規(guī)定執(zhí)行。

3.0.6出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無頂蓋出入口坡道，出入口坡道頂蓋的挑出長(zhǎng)度，為頂蓋結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的長(zhǎng)度;頂蓋以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)，對(duì)后增加及建設(shè)單位自行增加的頂蓋等，不計(jì)算建筑面積。頂蓋不分材料種類(如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽光板頂蓋等)。地下室出入口見圖2。

圖2 地下室出入口

1--計(jì)算1/2投影面積部位;2--主體建筑;3--出入口頂蓋;4--封閉出入口側(cè)墻;5--出入口坡道

3.0.7本條既適用于建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層建筑面積的計(jì)算，也適用于部分住宅、學(xué)校教學(xué)樓等工程在底層架空或在二樓或以上某個(gè)甚至多個(gè)樓層架空，作為公共活動(dòng)、停車、綠化等空間的建筑面積的計(jì)算。架空層中有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑空間按相關(guān)規(guī)定計(jì)算。建筑物吊腳架空層見圖3。

圖3 建筑物吊腳架空層

1--柱;2--墻;3--吊腳架空層;4--計(jì)算建筑面積部位

3.0.9無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊見圖4。有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊見圖5。

圖4 無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊

1--欄桿;2--架空走廊

圖5 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊

1--架空走廊

3.0.10本條主要規(guī)定了圖書館中的立體書庫、倉儲(chǔ)中心的立體倉庫、大型停車場(chǎng)的立體車庫等建筑的建筑面積計(jì)算規(guī)定。起局部分隔、存儲(chǔ)等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結(jié)構(gòu)停車層均不屬于結(jié)構(gòu)層，故該部分分層不計(jì)算建筑面積。

3.0.14檐廊見圖6。

圖6 檐廊

1--檐廊;2--室內(nèi);3--不計(jì)算建筑面積部位;4--計(jì)算1/2建筑面積部位

3.0.15門斗見圖7。

圖7 門斗

1--室內(nèi);2--門斗

3.0.16雨篷分為有柱雨篷和無柱雨篷。有柱雨篷，沒有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均計(jì)算建筑面積。無柱雨篷，其結(jié)構(gòu)板不能跨層，并受出挑寬度的限制，設(shè)計(jì)出挑寬度大于或等于2.10m時(shí)才計(jì)算建筑面積。出挑寬度，系指雨篷結(jié)構(gòu)外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度，弧形或異形時(shí)，取最大寬度。

3.0.18本規(guī)范的2005版條文中僅對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的情況進(jìn)行了規(guī)定，本次修訂后條文對(duì)于向內(nèi)、向外傾斜均適用。在劃分高度上，本條使用的是"結(jié)構(gòu)凈高"，與其他正常平樓層按層高劃分不同，但與斜屋面的劃分原則相一致。由于很多建筑設(shè)計(jì)追求新、奇、特，造型越來越復(fù)雜，很多時(shí)候根本無法明確區(qū)分什么是圍護(hù)結(jié)構(gòu)、什么是屋頂，因此對(duì)于斜圍護(hù)結(jié)構(gòu)與斜屋頂采用相同的計(jì)算規(guī)則，即只要外殼傾斜，就按結(jié)構(gòu)凈高劃段，分別計(jì)算建筑面積。斜圍護(hù)結(jié)構(gòu)見圖8。

圖8 斜圍護(hù)結(jié)構(gòu)

1--計(jì)算1/2建筑面積部位;2--不計(jì)算建筑面積部位

3.0.19建筑物的樓梯間層數(shù)按建筑物的層數(shù)計(jì)算。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井見圖9。

圖9 地下室采光井

1--采光井;2--室內(nèi);3--地下室

3.0.20室外樓梯作為連接該建筑物層與層之間交通不可缺少的基本部件，無論從其功能、還是工程計(jì)價(jià)的要求來說，均需計(jì)算建筑面積。層數(shù)為室外樓梯所依附的樓層數(shù)，即梯段部分投影到建筑物范圍的層數(shù)。利用室外樓梯下部的建筑空間不得重復(fù)計(jì)算建筑面積;利用地勢(shì)砌筑的為室外踏步，不計(jì)算建筑面積。

3.0.21建筑物的陽臺(tái)，不論其形式如何，均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計(jì)算建筑面積。

3.0.23幕墻以其在建筑物中所起的作用和功能來區(qū)分，直接作為外墻起圍護(hù)作用的幕墻，按其外邊線計(jì)算建筑面積;設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻，不計(jì)算建筑面積。

3.0.24為貫徹國(guó)家節(jié)能要求，鼓勵(lì)建筑外墻采取保溫措施，本規(guī)范將保溫材料的厚度計(jì)入建筑面積，但計(jì)算方法較2005年規(guī)范有一定變化。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，保溫隔熱層以保溫材料的凈厚度乘以外墻結(jié)構(gòu)外邊線長(zhǎng)度按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積，其外墻外邊線長(zhǎng)度不扣除門窗和建筑物外已計(jì)算建筑面積構(gòu)件(如陽臺(tái)、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件)所占長(zhǎng)度。當(dāng)建筑物外已計(jì)算建筑面積的構(gòu)件(如陽臺(tái)、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件)有保溫隔熱層時(shí)，其保溫隔熱層也不再計(jì)算建筑面積。外墻是斜面者按樓面樓板處的外墻外邊線長(zhǎng)度乘以保溫材料的凈厚度計(jì)算。外墻外保溫以沿高度方向滿鋪為準(zhǔn)，某層外墻外保溫鋪設(shè)高度未達(dá)到全部高度時(shí)(不包括陽臺(tái)、室外走廊、門斗、落地櫥窗、雨篷、飄窗等)，不計(jì)算建筑面積。保溫隔熱層的建筑面積是以保溫隔熱材料的厚度來計(jì)算的，不包含抹灰層、防潮層、保護(hù)層(墻)的厚度。建筑外墻外保溫見圖10。

圖10 建筑外墻外保溫

1--墻體;2--粘結(jié)膠漿;3--保溫材料;4--標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng);5--加強(qiáng)網(wǎng);

6--抹面膠漿;7--計(jì)算建筑面積部位

3.0.25本規(guī)范所指的與室內(nèi)相通的變形縫，是指暴露在建筑物內(nèi)，在建筑物內(nèi)可以看得見的變形縫。

3.0.26設(shè)備層、管道層雖然其具體功能與普通樓層不同，但在結(jié)構(gòu)上及施工消耗上并無本質(zhì)區(qū)別，且本規(guī)范定義自然層為"按樓地面結(jié)構(gòu)分層的樓層"，因此設(shè)備、管道樓層歸為自然層，其計(jì)算規(guī)則與普通樓層相同。在吊頂空間內(nèi)設(shè)置管道的，則吊頂空間部分不能被視為設(shè)備層、管道層。

3.0.27不計(jì)算建筑面積項(xiàng)目:

1指的是依附于建筑物外墻外不與戶室開門連通，起裝飾作用的敞開式挑臺(tái)(廊)、平臺(tái)，以及不與陽臺(tái)相通的空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)等設(shè)備平臺(tái)部件;

2騎樓見圖11，過街樓見圖12;

圖11 騎樓

1--騎樓;2--人行道;3--街道

圖12 過街樓

1--過街樓;2--建筑物通道

3指的是影劇院的舞臺(tái)及為舞臺(tái)服務(wù)的可供上人維修、懸掛幕布、布置燈光及布景等搭設(shè)的天橋和挑臺(tái)等構(gòu)件設(shè)施;

5建筑物內(nèi)不構(gòu)成結(jié)構(gòu)層的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)(包括:工業(yè)廠房、攪拌站和料倉等建筑中的設(shè)備操作控制平臺(tái)、上料平臺(tái)等)，其主要作用為室內(nèi)構(gòu)筑物或設(shè)備服務(wù)的獨(dú)立上人設(shè)施，因此不計(jì)算建筑面積。

6附墻柱是指非結(jié)構(gòu)性裝飾柱;

7室外鋼樓梯需要區(qū)分具體用途，如專用于消防樓梯，則不計(jì)算建筑面積，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，則需要按本規(guī)范的第3.0.20條計(jì)算建筑面積。

計(jì)算建筑面積的作用

1、確定建設(shè)規(guī)劃的重要指標(biāo)。

2、確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)。是一項(xiàng)重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、計(jì)算有關(guān)分項(xiàng)工程量的依據(jù)。

4、選擇概算指標(biāo)和編制概算的主要依據(jù)。

5、建筑面積與使用面積，輔助面積，結(jié)構(gòu)面積之間存在著一定比例關(guān)系

建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面 積+結(jié)構(gòu)面積=結(jié)構(gòu)面積+輔助面積+套內(nèi)使用面積

(1)建筑面積:指建筑物長(zhǎng)度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。

(2)使用面積:指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

(3)輔助面積:指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

(4)結(jié)構(gòu)面積:指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

依據(jù)不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類:

1、依據(jù)對(duì)建筑物建筑面積的組成部分可劃分:

總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

這些術(shù)語是為了描述獨(dú)幢建筑物的總的建設(shè)規(guī)模，以及地上部分建筑規(guī)模的量和地下部分建筑規(guī)模的量。這些概念主要出現(xiàn)在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中土地出讓金的計(jì)算依據(jù)、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中建設(shè)項(xiàng)目的建筑規(guī)模的審批情況說明、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后房屋的初始登記需做的《房屋測(cè)繪成果技術(shù)報(bào)告書》中等很多環(huán)節(jié)。

2、依據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益劃分:

可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積(無收益部分)

建筑物通過出售、轉(zhuǎn)讓、置換、租賃、投入運(yùn)營(yíng)等方式可產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，經(jīng)常在估算房地產(chǎn)的買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等時(shí)需要依據(jù)房地產(chǎn)(或建筑物)的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價(jià)值。

3、按建筑物內(nèi)使用功能不同劃分:

住宅功能的建筑面積、商業(yè)功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業(yè)功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。

這類劃分主要依據(jù)人們對(duì)建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產(chǎn)或生活的不同需求。當(dāng)然不同的使用功能所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面積構(gòu)成劃分:

成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e

房屋的套內(nèi)建筑面積和其分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e就是房屋權(quán)利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權(quán)屬登記時(shí)的兩大要素。房屋的套內(nèi)建筑面積是指房屋的權(quán)利人單獨(dú)占有使用的建筑面積，它由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積 ，內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計(jì)入共有建筑面積。

共有共用建筑面積的處理原則為:a.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

建筑面積通常是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)使用的概念術(shù)語，它能夠比較真實(shí)的反映該建筑物的建筑規(guī)模、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。

從專業(yè)的角度理解，建筑面積是用以度量建筑物體量的量，計(jì)算依據(jù)是指房屋外墻或柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，并包括建筑物的陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分，而且要求建筑物要有結(jié)構(gòu)牢固的上蓋和圍護(hù)，層高要大于2.20米。人們衡量建筑物建筑面積的意義主要考慮以下方面:

1、人類為了生產(chǎn)活動(dòng)或生活需要建造各類活動(dòng)或居住場(chǎng)所來滿足社會(huì)發(fā)展的需求，也是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的積累形式之一，又稱為建筑物，因此它是評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民物質(zhì)生活的一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、在建設(shè)項(xiàng)目策劃與投資決策階段進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的重要依據(jù)，也是在編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算時(shí)，選擇概算指標(biāo)的依據(jù)之一。

3、它是城市規(guī)劃行政主管部門批復(fù)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件的重要技術(shù)指標(biāo)，也是項(xiàng)目前期進(jìn)行工程勘察、工程初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。

4、在項(xiàng)目進(jìn)行工程預(yù)算、計(jì)算某些分項(xiàng)工程量時(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也是計(jì)算單位建筑面積工程造價(jià)以及工程量、料用量等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的基數(shù)。

5、它是在建筑物進(jìn)行交易、租賃、抵押、征收稅費(fèi)、繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、繳納取暖費(fèi)等方方面面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料之一。

6、它為房屋管理部門的產(chǎn)籍管理、房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、房屋產(chǎn)權(quán)面積確認(rèn)、房屋登記賬簿等提供重要基礎(chǔ)資料，也為國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積等市場(chǎng)指標(biāo)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以讓國(guó)家宏觀的掌控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)的發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，有效地調(diào)控市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而更好的推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

通常建筑面積在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的確定依據(jù)和內(nèi)涵是不同的。

第一步:房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段

在項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)選擇中，開發(fā)商面對(duì)的可能有多種投資方案的選擇，因此需要進(jìn)行多種方案的比選優(yōu)化，其中項(xiàng)目選址(地塊位置)、地塊面積、建筑規(guī)模(總的建筑面積)、建筑密度等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是項(xiàng)目比選時(shí)參考的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，經(jīng)過方案比選和投資決策分析后，初步確定項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)和方案。這個(gè)階段項(xiàng)目的建筑規(guī)模主要由地塊面積和容積率來確定，為項(xiàng)目的可行性分析提供是一個(gè)大概的建筑規(guī)模。

第二步:在項(xiàng)目評(píng)估并確定投資項(xiàng)目后，首先需要獲得開發(fā)土地

根據(jù)國(guó)土資源部的實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》要求，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓，特殊情況才允許協(xié)議方式出讓。因此開發(fā)商要獲得土地都得與國(guó)土部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，項(xiàng)目容積率通常大于1，合同中關(guān)于地價(jià)款的核算主要依據(jù)樓面地價(jià)和建筑面積確定。此處的建筑面積都是依據(jù)城市行政主管部門提出的規(guī)劃意見書確定的。

需要補(bǔ)充說明的是:在土地具備上市出讓之前，土地的收購儲(chǔ)備都由地方政府設(shè)立的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。納入政府土地收購儲(chǔ)備的土地，需要按照一級(jí)開發(fā)的模式，對(duì)地塊進(jìn)行土地發(fā)開工作，其中關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)用估算和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用估算最重要問題的就是，對(duì)于被征收居民或農(nóng)民的住房的建筑面積認(rèn)定或?qū)τ诒徽魇諉挝坏慕?jīng)營(yíng)用房或者廠房的建筑面積認(rèn)定等，換句話說，所有涉及到的被征收建筑物的建筑面積認(rèn)定和權(quán)屬性質(zhì)的認(rèn)定，是征地和房屋征收工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，房屋征收人和被征收人往往對(duì)此產(chǎn)生爭(zhēng)議，需要專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)作為第三方給予認(rèn)定和估算。

第三步:申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段

開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門審核后頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界線。而且開發(fā)商還需持對(duì)擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計(jì)單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他材料，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后下達(dá)《規(guī)劃意見書》，《規(guī)劃意見書》主要規(guī)定了規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度。綠化率、建筑紅線、建筑控制高度等詳細(xì)指標(biāo)。此處的總建筑面積指標(biāo)是具有法規(guī)約束的，開發(fā)商不得隨意更改規(guī)劃的總建筑面積和其他規(guī)劃條件。

第四步:申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段

開發(fā)商需持其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)用水、電、煤氣、熱力等協(xié)議，向城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，城市規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，負(fù)責(zé)主持召開市政配合會(huì)等工作，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

此階段的工程施工圖紙是開發(fā)商做預(yù)售或預(yù)租的重要依據(jù)，開發(fā)商委托有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)依據(jù)工程施工圖紙進(jìn)行預(yù)售登記測(cè)繪，由測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具預(yù)測(cè)成果報(bào)告書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建委市場(chǎng)處申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，取得之后房地產(chǎn)企業(yè)才可以開始預(yù)售或預(yù)租。

第五步:建筑工程招標(biāo)階段

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不論是采取全程統(tǒng)包、分階段發(fā)包、單項(xiàng)工程發(fā)包、分部工程發(fā)包或?qū)I(yè)工程發(fā)包等何種發(fā)包形式，在確定總價(jià)合同或單價(jià)合同，以及包工包料中建筑材料的用量測(cè)算等很多情況，都需要應(yīng)用項(xiàng)目的總建筑面積、單項(xiàng)工程的建筑面積、分部工程的建筑面積等其他建筑面積，這個(gè)階段建筑面積的數(shù)據(jù)主要是依據(jù)工程施工圖紙測(cè)算的。

第六步:開工申請(qǐng)及申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證階段

建設(shè)單位在開工前，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，取得之后，建設(shè)單位就可以正式開工了。

第七步:項(xiàng)目的建設(shè)施工階段

在項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工階段后，全部工程內(nèi)容可以分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序，包括土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等，每項(xiàng)工程建筑材料的用量、工程成本的測(cè)算以及工程工作量的測(cè)算等很多方面需要利用項(xiàng)目建筑面積這項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)。這個(gè)階段各類建筑面積數(shù)據(jù)直接依據(jù)工程施工圖紙測(cè)算。

第八步:項(xiàng)目的施工完成后，需做規(guī)劃驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收

建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃管理部門申報(bào)規(guī)劃驗(yàn)收，驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括:(1)建筑物的位置及功能、層數(shù)、建筑規(guī)模、高度、立面;(2)附屬用房、綠化、道路等各類配套工程的實(shí)施情況;(3)應(yīng)當(dāng)拆除的原有房屋及施工用房等臨時(shí)建筑的拆除情況等。因此建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積都是規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格考查的內(nèi)容。規(guī)劃管理部門考查的建筑物的總建筑面積以及其他配套設(shè)施的建筑面積需委托有測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)測(cè)繪單位到項(xiàng)目所在地依據(jù)項(xiàng)目建成后的現(xiàn)狀進(jìn)行建筑物的現(xiàn)狀測(cè)量，并出具測(cè)繪成果報(bào)告書來認(rèn)定準(zhǔn)確有效的項(xiàng)目各類建筑面積。然后對(duì)比項(xiàng)目規(guī)劃條件下的各類建筑面積指標(biāo)與項(xiàng)目竣工后實(shí)際建設(shè)的各類建筑面積指標(biāo)的差異，驗(yàn)收要求這個(gè)差異必須限定在一定范圍之內(nèi)，超出限定范圍的項(xiàng)目需要向規(guī)劃管理部門說明加建或者少建部分的原因，并重新申請(qǐng)建筑規(guī)劃許可證或其他手續(xù)。

依據(jù)《建筑法》、《合同法》等法律規(guī)定建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定。目前我國(guó)的房屋通過驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，它是建設(shè)(開發(fā)商)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、公安消防、環(huán)保等有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

第九步:申請(qǐng)辦理房屋的初始產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記等房屋權(quán)利人所有的權(quán)利活動(dòng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在建設(shè)項(xiàng)目取得《建筑工程竣工備案表》之后，才可以委托有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)新建項(xiàng)目的現(xiàn)狀做初始產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪，取得測(cè)繪成果后，持相關(guān)資料到房屋權(quán)屬登記部門，申請(qǐng)辦理房屋所有證書。依據(jù)《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》等文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只有擁有該房屋的所有權(quán)之后才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，有力地規(guī)范了商品房交易市場(chǎng)秩序，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。通過初始登記，商品房的交易都在有證的情況下進(jìn)行，透明度高、安全性強(qiáng)。屬于業(yè)主的共有公用部位也進(jìn)行了初始登記，并隨時(shí)可供權(quán)利人查閱，有效的保護(hù)了開發(fā)企業(yè)與購房人及全體業(yè)主的合法權(quán)益。

這個(gè)階段涉及的房屋總建筑面積、成套房屋的建筑面積、共有公用建筑面積等其他建筑面積都是有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位認(rèn)定的，該數(shù)據(jù)是可靠的、準(zhǔn)確的、合法的、有效的，也是最具有法律效力的。

房屋建筑面積的認(rèn)定是由專門從事測(cè)繪活動(dòng)并具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位來測(cè)量認(rèn)定，只有具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的測(cè)繪成果才能被認(rèn)定為合法的、有效的房屋建筑面積。國(guó)家對(duì)從事測(cè)繪活動(dòng)的單位實(shí)行測(cè)繪資質(zhì)管理制度，同時(shí)國(guó)家對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行匯交驗(yàn)收制度。測(cè)繪單位的產(chǎn)權(quán)登記測(cè)繪成果是房屋權(quán)屬登記部門唯一認(rèn)可的房屋測(cè)繪成果數(shù)據(jù)，包括房屋總的建筑面積、成套房屋的建筑面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e等測(cè)繪數(shù)據(jù)成果，也是權(quán)屬登記中心頒發(fā)房屋權(quán)屬登記證書的重要合法依據(jù)。

人們?cè)趯?shí)際生活中或工作中因各種原因需要對(duì)某些房屋建筑面積進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，就可以委托一家專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行合法認(rèn)定，并要求測(cè)繪單位出具測(cè)繪成果，此測(cè)繪成果就可以作為該房屋建筑面積的客觀的合法認(rèn)定。

1、買房子是我們生活中的一件大事，住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)上，買賣交易的房屋的計(jì)價(jià)方式主要有兩類，一是以房屋的建筑面積為單價(jià);二是以房屋的套內(nèi)建筑面積為單價(jià)。

2、商品房市場(chǎng)上有期房和現(xiàn)房?jī)纱箢?。我們買期房簽訂的商品房買賣合同中的建筑面積是以有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位提供的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書為依據(jù)，包括套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e、陽臺(tái)面積等，也稱為預(yù)售面積。測(cè)繪單位的預(yù)售面積是依據(jù)建筑設(shè)計(jì)單位的施工圖進(jìn)行面積測(cè)算。而現(xiàn)房是在房屋竣工驗(yàn)收后，依據(jù)實(shí)際建設(shè)的狀況進(jìn)行的房屋面積測(cè)算。

3、售面積和實(shí)測(cè)面積本質(zhì)的區(qū)別在于計(jì)算房屋面積的數(shù)據(jù)采集來源不同，前者根據(jù)規(guī)劃施工圖的設(shè)計(jì)狀況進(jìn)行計(jì)算，其面積用于簽定商品房買賣合同，后者根據(jù)房屋實(shí)地情況進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果用于房屋權(quán)屬登記。在實(shí)際工作中我們發(fā)現(xiàn)預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積有的發(fā)生了較大的差別，多數(shù)情況是在商品房建設(shè)過程中房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更，如戶室大小、陽臺(tái)范圍和共有共用面積作了調(diào)整;也有個(gè)別面積測(cè)算單位在測(cè)算面積時(shí)發(fā)生差錯(cuò)等。

因此如果購房人發(fā)現(xiàn)自己購買期房的建筑面積和交房時(shí)的建筑面積差異較大時(shí)，要向開發(fā)企業(yè)或者第三方測(cè)繪單位咨詢面積差距的原因。切實(shí)保障自己利益。

4、根據(jù)《房屋登記辦法》(建設(shè)部令第168號(hào))等有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等?？稍诰唧w實(shí)踐中，的確存在不少人買了房沒有證。導(dǎo)致購房者買房不辦證的原因較復(fù)雜，有些買房者買到理想的房子后，重點(diǎn)考慮的是如何裝修、如何確保順利入住的問題，對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證不上心;有些買房者比較在意契稅、公共維修基金等費(fèi)用，想節(jié)省費(fèi)用不打算辦證。不管是什么原因，買房人即使簽了合同，交了房款，辦理了入住手續(xù)，但從法律意義上講，房子還不完全屬于買房者所有，因此盡早取得《房屋所有權(quán)證》，明確享有權(quán)益部分的建筑面積部位和數(shù)量，才能更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

一、任務(wù)和目的

房產(chǎn)測(cè)量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)。準(zhǔn)確完整的房產(chǎn)測(cè)繪成果是審產(chǎn)、確定產(chǎn)權(quán)面積、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的主要依據(jù)。其任務(wù)就是采用科學(xué)的測(cè)繪技術(shù)、方法和手段，獲取國(guó)家和有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門所需的房屋有關(guān)信息和資料，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、房屋拆遷、房產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、為住房制度改革等工作提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。

目的是測(cè)定、調(diào)查房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、用途以及利用狀況，為房產(chǎn)管理部門提供所需要的房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖，以及相關(guān)的圖、表、冊(cè)和房屋面積數(shù)據(jù)等。

二、房產(chǎn)面積測(cè)算內(nèi)容

1、房屋的建筑面積:是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、走廊、地下室、門斗、門廳、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2、套內(nèi)建筑面積:是指套與套、套與共有建筑之間，以及外墻(包括山墻)的墻體中心線以內(nèi)的實(shí)際面積再加上陽臺(tái)的建筑面積的總和。

3、房屋的產(chǎn)權(quán)面積:是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

4、房屋的共有建筑面積:是指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有或共同使用的建筑面積。

5、面積測(cè)算要求

(1)嚴(yán)格按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986:1、2-2000執(zhí)行;

三、共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

1、共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、通風(fēng)井、樓梯間、垃圾道、變電室、泵房、設(shè)備間、公共門廳、過道、走廊、地下室、值班警衛(wèi)室、電梯機(jī)房等以及為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

2、共有共用面積的處理原則:權(quán)屬各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)各方房屋的建筑面積的大小按照比例進(jìn)行分?jǐn)?。商住樓或多功能綜合樓的共有共用面積分?jǐn)倯?yīng)按各功能區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行多層次分?jǐn)偂?/p>

四、閣樓的建筑面積計(jì)算

閣樓有規(guī)劃、按層高2.20m以上(含2.20m)部分計(jì)算建筑面積。

五、面積誤差允許范圍

房屋銷售面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應(yīng)在±3%以內(nèi)(含3%)。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

l.房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)?無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。

2.房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑(如變電房、水泵房、門衛(wèi)等)不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

3.房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，便不得改變?cè)荚O(shè)計(jì)的使用功能。

4.有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ?樓梯、電梯及相應(yīng)走道，下同)外的全幢共有建筑面積(此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū))，垂直通道不論所處功能區(qū)使用(?？?、連通)與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。

5.樓房下層(含底層)樓層的垂直通道，無論其使用(停靠、連通)與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。

6.同一幢樓具有兩個(gè)以上獨(dú)立出入的單元(門牌號(hào))，其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7.套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(一)成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成

l.套內(nèi)使用面積(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和;

(2)躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;

(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;

(4)內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

2.套內(nèi)墻體面積新建住宅各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套(單元)與套(單元)、套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套(單元)內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3.套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(1)封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;

(2)未封閉的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積

(二)共有建筑面積由以下兩部分組成

1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層(間)、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間(如車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等);為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。

2.套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。

整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。

共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等

(三)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

(四)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

l.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱挝?，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2.商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

住宅部分:將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

商業(yè)部分:將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

3.多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4.非成套房屋中的廳堂、箱子間、壁柜、灶間、衛(wèi)生間等凡由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，其建筑面積按部位共同使用的產(chǎn)權(quán)人戶數(shù)平均分?jǐn)偂?/p>