昆山市物維物業(yè)服務(wù)評(píng)估咨詢有限公司

第四條[評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)委托]物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受委托從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面評(píng)估監(jiān)理委托合同，約定評(píng)估監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用。

委托人應(yīng)當(dāng)提供與委托事項(xiàng)有關(guān)的證明材料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供身份證明、房屋權(quán)屬證明；業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主大會(huì)備案證明；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工等任一許可證明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)合同。

第五條[評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍]物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍包括：（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估；

（二）物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收；

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估；

（四）其他需要評(píng)估監(jiān)理的事項(xiàng)。

第六條[物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估]建設(shè)單位在預(yù)售（銷售）房屋前，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)依據(jù)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并應(yīng)提供項(xiàng)目類型、建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備情況、擬承諾的服務(wù)事項(xiàng)及標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料。

業(yè)主大會(huì)首次選聘及更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估。

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)利害關(guān)系人就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第七條[物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收]建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)依據(jù)《北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》及其他相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)項(xiàng)目圖紙資料及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修記錄等查驗(yàn)后出具查驗(yàn)報(bào)告。

全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人或自行管理時(shí)，可以共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織查驗(yàn)。

第八條[物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估]業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或其他相關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)合同約定等因素，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。

物業(yè)服務(wù)各方權(quán)益主體可以委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)跟蹤評(píng)估。

第九條[評(píng)估業(yè)務(wù)要求]物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受委托，個(gè)人不得承攬?jiān)u估監(jiān)理業(yè)務(wù)。

物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)及從事評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)的人員與委托人或評(píng)估監(jiān)理事項(xiàng)有利害關(guān)系的，可能影響公正評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)回避。

第十條[評(píng)估監(jiān)理作業(yè)配合] 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供必要的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第十一條[評(píng)估監(jiān)理報(bào)告]物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范的要求，從事評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，并參照市房屋行政主管部門制定的示范文本出具評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。評(píng)估監(jiān)理報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評(píng)估監(jiān)理日期和基準(zhǔn)日，評(píng)估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評(píng)估監(jiān)理結(jié)果及有效期限，評(píng)估監(jiān)理人員簽章等內(nèi)容。

第十二條[結(jié)果運(yùn)用]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估報(bào)告在房屋銷售場(chǎng)所予以公示，將物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)測(cè)算出的服務(wù)費(fèi)用載入房屋買賣合同。

物業(yè)服務(wù)交接查驗(yàn)報(bào)告和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

第十三條[評(píng)估監(jiān)理費(fèi)用]物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理按照“誰委托誰付費(fèi)”原則，由委托人與物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)協(xié)商確定收費(fèi)金額。

明確評(píng)估目的

建筑物作為一類評(píng)估對(duì)象，其發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為多種多樣，有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，有抵押、擔(dān)保、拍賣、課稅等。對(duì)于同一建筑物來說，在發(fā)生上述不同經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)根據(jù)特定情況，選擇與其相適應(yīng)的價(jià)值類型和評(píng)估方法。

資料準(zhǔn)備

在明確評(píng)估目的后，評(píng)估人員就可確定與此相適應(yīng)的評(píng)估方法，并著手收集與評(píng)估方法相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估資料。資料準(zhǔn)備一是委托方提供，另外評(píng)估人員要到評(píng)估所在地收集整理。

準(zhǔn)備有關(guān)文件

建筑物的評(píng)估涉及到的政策性問題甚多，評(píng)估人員在到現(xiàn)場(chǎng)之前，必須準(zhǔn)備好充足的有關(guān)文件及資料。

資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表的準(zhǔn)備

評(píng)估人員要制作合理的評(píng)估明細(xì)表。將"建筑物清查評(píng)估明細(xì)表"提供給委托方，由委托方認(rèn)真填寫。

評(píng)定測(cè)算

在搜集資料過程申，如發(fā)現(xiàn)原定評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料無法弄到，則應(yīng)立即改用可以搜集到全部所需資料的其他方法。如果能夠搜集到幾種評(píng)估方法所需的資料，亦可運(yùn)用多種方法對(duì)該宗房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并相互進(jìn)行驗(yàn)證，最后確定評(píng)估結(jié)果。

確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明或評(píng)估報(bào)告

如果對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，會(huì)得到若干個(gè)評(píng)估初步結(jié)果。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在充分分析論證的基礎(chǔ)上給出評(píng)估的最終結(jié)果，并撰寫評(píng)估說明或評(píng)估報(bào)告。

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建筑物評(píng)估不僅要遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般工作原則，還因?yàn)榻ㄖ飪r(jià)格本身的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，必須遵循特定的經(jīng)濟(jì)性原則和專業(yè)性原則。

替代原則

建筑物價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。特別是商品化建筑物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價(jià)格受其他具有相同使用價(jià)值的同類型建筑物價(jià)格所牽制。即具有相同使用價(jià)值、有替代可能的建筑物，其價(jià)格是相互影響和作用的，會(huì)經(jīng)過價(jià)格的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。

根據(jù)建筑物評(píng)估的替代原則，在對(duì)商品化建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)就可通過對(duì)同功能和類型的建筑物市場(chǎng)價(jià)格比較進(jìn)行，即采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

最有效使用原則

由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn)，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來差異很大的收益，且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營化的不斷深化，建筑物權(quán)利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實(shí)現(xiàn)收益最大化。因此，按照這一原則，在對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化，如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑來評(píng)估。但應(yīng)當(dāng)注意，應(yīng)用這一原則時(shí)，必須要符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

供需原則

房屋建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，如同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降。如北京市，2008年以來隨著住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓勵(lì)建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。而寫字樓隨著市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量的增加，其售價(jià)或租金價(jià)格下降的趨勢(shì)最為明顯。但是，我們還應(yīng)注意到，由于建筑物具有不可位移性的特點(diǎn)，在特定區(qū)域內(nèi)供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行，因此，其具有一定的價(jià)格獨(dú)占性。

房地合一原則

盡管房屋建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評(píng)估對(duì)象，而且土地使用權(quán)可以獨(dú)立于房屋建筑物而存在，但是，由于兩者在使用價(jià)值上的相互依存和價(jià)格形成中的內(nèi)在聯(lián)系，在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進(jìn)行估價(jià)。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1.房屋建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。對(duì)于建筑物來說，它總是依托于一定的土地，土地的開發(fā)成本往往隱含在房屋建筑物價(jià)值之中，土地使用價(jià)值此時(shí)可通過房產(chǎn)來反映。

2.建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量的好壞不取決于房屋建筑物本身，而是與土地的不可位移性相關(guān)。房地產(chǎn)的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結(jié)果。2100433B