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今年的中秋節(jié)，重慶萬科西城的上百名業(yè)主過得并不愉快。他們在中秋節(jié)前一天以維權(quán)這一特別的方式“團(tuán)聚”在重慶萬科西城項(xiàng)目的銷售中心，剛買房的房子就降了兩、三千元，這顯然讓他們不能接受。

“上周五（9月5日）突然就降價(jià)3000元/平方米，現(xiàn)在價(jià)格是7500元/平方米。而去年10月份我簽約的時(shí)候，單價(jià)是每平方米一萬多元。而就在降價(jià)前一周左右，均價(jià)也接近1萬元/平方米。”當(dāng)日一同前往售樓處維權(quán)重慶萬科西城業(yè)主王女士告訴記者，當(dāng)天參與項(xiàng)目維權(quán)的大概有150多戶業(yè)主。

記者了解到，重慶萬科西城項(xiàng)目位于重慶九龍坡區(qū)，附帶精裝修，根據(jù)多家樓盤網(wǎng)站監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目目前銷售均價(jià)為9800元/平方米。

“我們的價(jià)格確實(shí)做了調(diào)整，現(xiàn)在項(xiàng)目均價(jià)賣7500元/平方米，相比之前每平方米降了兩、三千元左右。降價(jià)前單價(jià)確實(shí)是在萬元左右。”重慶萬科西城項(xiàng)目的一位銷售人員向記者確認(rèn)。

“我們很多業(yè)主去了萬科在重慶的簽約中心，有的業(yè)主要求給說法，有的業(yè)主要求補(bǔ)差價(jià)，有的業(yè)主要求退房。不過，萬科回應(yīng)業(yè)主這是市場行為，應(yīng)該由購房者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和損失。”王女士說，“這樣的回復(fù)我們肯定是不能接受的。價(jià)格跳水太多，都是血汗錢，有的業(yè)主簽約僅隔幾天時(shí)間，價(jià)格每平方米相差兩、三千元，萬科太沒責(zé)任感了。”

事實(shí)上，萬科在重慶開始降價(jià)的，也遠(yuǎn)不止萬科西城項(xiàng)目，據(jù)人民網(wǎng)記者獲悉，萬科在重慶的萬科金色悅城項(xiàng)目也已經(jīng)在9月6日宣布降價(jià)。

“現(xiàn)在金色悅城項(xiàng)目的價(jià)格降到8000元/平方米左右，最低是7900元/平方米。雖然只有10到20層的房源降價(jià)，但是覆蓋到的房源也是非常廣。”重慶萬科金色悅城的一位銷售人員告訴記者，“之前項(xiàng)目確實(shí)是賣1萬元/平方米左右，降了大概2000元/平方米左右吧，與萬科西城項(xiàng)目一起進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的。”

記者同樣了解到，萬科金色悅城項(xiàng)目為毛坯房，目前在各家樓盤網(wǎng)站顯示的售價(jià)仍然是9900元/平方米左右。

另外，重慶萬科西城項(xiàng)目和萬科金色悅城項(xiàng)目均告訴記者，這次兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整，并不是節(jié)日的優(yōu)惠活動(dòng)，而是一次價(jià)格的調(diào)整，所以在未來一段時(shí)期內(nèi)，兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格都不會(huì)有太大的變動(dòng)。

“萬科西城降價(jià)以后，成交真的是立竿見影。在宣布降價(jià)當(dāng)天晚上，項(xiàng)目就簽了100多套，在降價(jià)以后兩天時(shí)間里，累計(jì)已經(jīng)售出200多套了。”重慶萬科西城項(xiàng)目業(yè)主王女士如是告訴記者，“萬科西城降價(jià)以后，售樓處這兩天已經(jīng)是車水馬龍。”

“降幅并沒有業(yè)主和銷售人員所說的那么大，如果按照建面價(jià)格計(jì)算的話，這次優(yōu)惠最多的也就是750元/平方米，折換成套內(nèi)價(jià)格大概是900多元/平方米。不過此次萬科西城項(xiàng)目的促銷力度比較大。”重慶萬科公司的一位負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱，“而且這次也不是全面的價(jià)格調(diào)整，而是一次針對中秋節(jié)推出的‘淘房節(jié)’活動(dòng)，參與活動(dòng)的是重慶萬科所有在售項(xiàng)目部分房源，房源不同優(yōu)惠力度也不同。”

記者從重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢的簽約數(shù)據(jù)以及樓盤信息上獲悉，重慶萬科西城當(dāng)期總戶數(shù)為1500套，目前顯示可售狀態(tài)的房源為385套，而重慶萬科金色悅城項(xiàng)目顯示可售房源為607套。

事實(shí)上，萬科在全國樓市降價(jià)的行列里，似乎總能扮演“帶頭大哥”的角色，在今年以來，萬科在杭州、北京全國各個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目均出現(xiàn)過價(jià)格松動(dòng)的跡象。

“萬科在全國市場上和開發(fā)商中，萬科總是先拍翅膀的那只蝴蝶。”同策咨詢的一位分析人士對記者分析，“下半年很多開發(fā)商面臨的主要困難就是去庫存，因此價(jià)格調(diào)整也就是必要的手段，萬科總是會(huì)率先打破僵局。”

另有業(yè)內(nèi)人士提醒，萬科此番在重慶的兩個(gè)項(xiàng)目所做的價(jià)格調(diào)整，可能并非是個(gè)別情況，降價(jià)所涉區(qū)域和項(xiàng)目可能更多，而且也非常有可能引起其他開發(fā)商價(jià)格調(diào)整的聯(lián)　動(dòng)效應(yīng)。

“萬科不存在統(tǒng)一漲價(jià)或降價(jià)的安排，公司的策略是積極賣樓，同時(shí)積極加強(qiáng)庫存去化。在積極銷售的原則下，各地公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略。”萬科集團(tuán)的一位人士回應(yīng)記者稱，萬科所有在售項(xiàng)目均不會(huì)因?yàn)榇黉N活動(dòng)而降低開發(fā)品質(zhì)。

另外，記者注意到，這兩天，重慶萬科項(xiàng)目降價(jià)消息已經(jīng)引起市場關(guān)注，其中一位業(yè)主表達(dá)抗議的微博已經(jīng)被轉(zhuǎn)發(fā)數(shù)千之眾。

記者短評

要有降價(jià)這個(gè)心理準(zhǔn)備

老調(diào)重彈，“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，購房需謹(jǐn)慎”，尤其是處在房地產(chǎn)市場下行周期。

于情而言，購房人的舉動(dòng)能夠理解。試想，如果你在周四買房的時(shí)候價(jià)格是1萬元/平方米，結(jié)果周五睜開眼昨天簽約的房價(jià)就跳水三千，估計(jì)誰都會(huì)穿著睡衣、扛著板凳就去售樓處維權(quán)，畢竟都是血汗錢。

于理而言，開發(fā)商的降價(jià)舉動(dòng)是正常的市場行為。對開發(fā)商來說，正常的市場價(jià)格調(diào)整是被允許的，企業(yè)有權(quán)調(diào)整自己開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)。所不同的是，開發(fā)商在降價(jià)的選擇上處理的方式不同，包括價(jià)格調(diào)整的時(shí)機(jī)和幅度。

當(dāng)前市場形勢并不明朗，價(jià)格起伏和波動(dòng)是在所難免的事情，再一次提醒購房者，價(jià)格調(diào)整仍然是市場行為，在符合契約精神的背景下，購房者必然要承擔(dān)房屋價(jià)值折損的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購房者在買房之前，心里一定要有“譜兒”，包括房價(jià)萬一降價(jià)了的那份心理準(zhǔn)備。普通商品能降價(jià)，房子也是商品。

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7月4日，騰訊房產(chǎn)邀請了資深財(cái)經(jīng)人士：佰仕會(huì)創(chuàng)始人陳方勇先生，做客直播間，詳解萬科A股今日表現(xiàn)和回答網(wǎng)友關(guān)于萬科股權(quán)大戰(zhàn)的問題。

停牌半年有余的萬科A，歷經(jīng)九九八十一難，今天終于迎來復(fù)牌日，然而，與其停牌前相比，股市環(huán)境大不同。今天萬科A的K線走勢如何，必定是要載入史冊。

陳方勇敘述到昨天參加的一個(gè)線下討論，有一個(gè)觀點(diǎn)是目前萬科的價(jià)值已經(jīng)顯化，而且涉及多家的股權(quán)爭奪，因此認(rèn)為今天雖然會(huì)低開，但不至于跌停，因?yàn)榈揭欢ǔ潭染蜁?huì)有買進(jìn)。

15倍市盈率的萬科，相當(dāng)于7%投資回報(bào)的投資品，這是多么難得的資產(chǎn)配置。當(dāng)初寶能等險(xiǎn)資的進(jìn)入，看重的也是這個(gè)吧。只不過到后來有點(diǎn)變味。

從H股對照看，萬科的A股是該有個(gè)折讓，不過不要忘了兩邊市場完全不同的構(gòu)成。目前萬科的股價(jià)已不能完全用市場估值來確定。

從目前主流輿論看，挺王派已占了上風(fēng)，尤其影響到官方對此事件的看法，從最近華潤的表態(tài)已經(jīng)能夠看出。因此我判斷后面會(huì)是一個(gè)多方妥協(xié)的結(jié)局。

網(wǎng)友認(rèn)為萬科-寶能之戰(zhàn)，已經(jīng)是職業(yè)經(jīng)理人與股東之間戰(zhàn)爭了，如果股市跌幅2-3個(gè)跌停。陳方勇同意，超過三個(gè)以上的跌停是集體無信心，就要考慮不光萬科的問題了。說明市場整體看好，現(xiàn)在萬科王石與郁量的團(tuán)隊(duì)能控制住團(tuán)隊(duì)，如果大幅跌停說明萬科管理層內(nèi)部已經(jīng)分化，人心向背啊，資本是力量是人性逐利的表現(xiàn)。

萬科有補(bǔ)跌的動(dòng)力，也有搶籌的動(dòng)機(jī)，跌幅在20到30%之間應(yīng)該是爭奪空間。萬科10倍市盈率絕對低估，只要不發(fā)生嚴(yán)重動(dòng)蕩，不會(huì)再回到那個(gè)估值水平了。充分印證市場在修正。

“看這賣單走勢，跌停價(jià)的賣單越來越多了，封得死死的。無量跌停這種最恐怖，趨勢是會(huì)加速下跌，止不住的。我在想寶能方面也在等股票再跌一點(diǎn)，以更低成本買進(jìn)吧。”陳方勇進(jìn)一步解釋到今天恐怕是打不開了。

對于網(wǎng)友關(guān)心的此次萬科A復(fù)牌會(huì)對萬科的房價(jià)有影響嗎？陳方勇表示這完全是兩回事，不必?fù)?dān)心。

H股對內(nèi)房股一向估值偏低，不然萬達(dá)商業(yè)也不會(huì)私有化了。所以看萬科H股更多是一個(gè)指標(biāo)意義，漲停可能性不大。

陳方勇分享了昨天討論的見解：評價(jià)一個(gè)人要放在當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境來看，很多看起來自己選擇的惡因恐怕就是當(dāng)時(shí)制度環(huán)境下的最優(yōu)解。如同很多人的評價(jià)，你種下了什么因就該去接受什么樣的果，愿賭服輸！你王石既然選擇了放棄股權(quán)，不管你放棄的是40%，還是原本就少的可憐，都是事實(shí)。你王石既然選擇引入國資作為靠山，就要接受國資帶來的種種不便，怎么還可以由你來挑？這也是我之前純從邏輯推論出來的不解。這次討論讓我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新視角，就是一個(gè)市場的邊界其實(shí)是由制度環(huán)境決定的，在一個(gè)封閉環(huán)境下一個(gè)人能做的事就是尋求有邊界限制的最優(yōu)解，王石和他那一代人選擇了一個(gè)最匹配當(dāng)時(shí)環(huán)境的方式切入，他們也知道這樣做的副作用是什么，但他們沒得選。萬科能走到今天的樣子，王石和萬科的團(tuán)隊(duì)是做出了非凡的努力的，這樣的結(jié)果值得去保護(hù)。

還有一個(gè)是關(guān)于幾個(gè)主角的角色定位：企業(yè)家是可以分為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，金融創(chuàng)新等多類的，只要他的創(chuàng)新能推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步就值得贊賞，王郁姚就是這三類的代表，雖然訴求不同，但其實(shí)完全可以合作。趙老師說：什么是企業(yè)家？最經(jīng)典的定義是能推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新的就是企業(yè)家，否則就是職業(yè)經(jīng)理人。從這個(gè)意義上，能開創(chuàng)一片天地奠定格局的是企業(yè)家，王石就是這樣；能推陳出新不斷激勵(lì)企業(yè)跨越臺階的也是企業(yè)家，郁亮就屬于這種；而能利用金融手段實(shí)現(xiàn)彎道超車甚至實(shí)現(xiàn)“蛇吞象”的應(yīng)該也算企業(yè)，姚振華難道不算？所以不要說什么“野蠻人”，企業(yè)進(jìn)步、行業(yè)進(jìn)步、社會(huì)進(jìn)步都是由這樣具有創(chuàng)新精神的企業(yè)家推動(dòng)的，他們彼此之間會(huì)有不同的述求，這讓他們混在一起會(huì)產(chǎn)生很多矛盾，但是不是就不能共存呢？答案是否定的，放下偏見，合作是各自能找到的最優(yōu)解，從制衡到合作，一定是各種力量最終的結(jié)局。所以如果只是這樣的人之間的博弈，這件事就是好事。