龍寰模式：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)富的超級(jí)經(jīng)營法則 （平裝）

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理 楊澤軒

楊澤軒：我代表萬達(dá)來跟大家用這短短的30分鐘時(shí)間分享一下商業(yè)地產(chǎn)連鎖開發(fā)模式的解讀。我們?nèi)f達(dá)重點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品是城市綜合體，我今天重點(diǎn)結(jié)合城市綜合體來說連鎖開發(fā)模式。

因?yàn)檠芯康年P(guān)系，所以我今天的觀點(diǎn)不代表萬達(dá)，代表我們?nèi)f達(dá)及我們研究的很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的案例，共同來跟大家分享。

我今天分享三塊內(nèi)容。第一塊，城市化和消費(fèi)是動(dòng)力，我們解決城市綜合體發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素。第二塊，城市綜合體大家都在努力做，但是如果要是把它做好，做強(qiáng)，核心的發(fā)展方式是連鎖。談到連鎖，到底連鎖大家要跟著做，要把握哪些核心關(guān)鍵點(diǎn)。第三塊，分享這一塊的內(nèi)容。

第一塊，城市化和消費(fèi)是動(dòng)力。城市綜合體有五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，這也是很多政府和很多機(jī)構(gòu)非常愿意投身從事綜合體的原因。我們分別看一下這五大社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。1、可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2、滿足創(chuàng)造消費(fèi)需求，有效拉動(dòng)刺激消費(fèi)，這也是我們黨和國家目前主力推動(dòng)的一個(gè)內(nèi)容。3、城市綜合體會(huì)具有地標(biāo)性的建筑，會(huì)完善區(qū)域的功能。4、由于比較大，功能很綜合，所以會(huì)會(huì)聚很多的知名企業(yè)，創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位。5、城市綜合體多數(shù)都配有商業(yè)，所以實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額的稅收，是我們政府最喜歡看到的，這也是發(fā)展我們城市綜合體的企業(yè)愿意給社會(huì)作出的貢獻(xiàn)。

既然有這么多的好處，很多城市和政府都在力推企業(yè)去做城市綜合體。但是做城市綜合體有它背后的驅(qū)動(dòng)因素，不是所有的城市都適合做城市綜合體，這是我特別想強(qiáng)調(diào)的。它的核心的三大驅(qū)動(dòng)因素：比較基礎(chǔ)的城市化水平;第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;經(jīng)濟(jì)和國民消費(fèi)的增長(zhǎng)。這三大驅(qū)動(dòng)因素具備了之后，才能核心的驅(qū)動(dòng)一些城市綜合體的發(fā)展。

比如說我們有一些三線城市，去到那個(gè)城市，不具產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，就是簡(jiǎn)單的貿(mào)易往來，但是也做了城市綜合體，地段很好，城市中心也做了，但是兩年以后我再去看，那個(gè)地方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)寫字樓和酒店的功能，變成了住宅。為什么呢?那個(gè)城市沒有產(chǎn)業(yè)支撐。

所以，這三個(gè)方面是很重要的三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，接下來我們分別看一看中國在方面有沒有空間可以發(fā)展。

首先，城市化。中國的城市化發(fā)展在近些年高速成長(zhǎng)，大家能夠看到這是一個(gè)很陡的增長(zhǎng)區(qū)間，到現(xiàn)在為止，我們城市化增長(zhǎng)只有46%，距離國際上比較高的城市化水平70%，我們?nèi)匀挥斜容^大的差距。這是我們國家開發(fā)銀行做的一個(gè)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2018年，大約會(huì)到60%左右，這中間有10%多個(gè)點(diǎn)的發(fā)展空間，這個(gè)中間會(huì)產(chǎn)生無數(shù)的驅(qū)動(dòng)城市化增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

第二，第三產(chǎn)業(yè)。2010年達(dá)到了43%，十一五期間年均增長(zhǎng)達(dá)到了11.9%，這個(gè)高速增長(zhǎng)使得中國的第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)、快速上升了60%以上。預(yù)計(jì)到2030年會(huì)達(dá)到62%，近20%的第三產(chǎn)業(yè)占比的轉(zhuǎn)換過程，也會(huì)產(chǎn)生大量的城市綜合體的機(jī)會(huì)。

第三，我們國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變。我們現(xiàn)在轉(zhuǎn)換觀念，希望消費(fèi)驅(qū)動(dòng)。這個(gè)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式由我們國民收入增長(zhǎng)帶來，也會(huì)有國家一些政策支持帶來的驅(qū)動(dòng)。不管怎么樣的一個(gè)驅(qū)動(dòng)支持，總之，在過去的幾年，甚至是十幾年，中國的國民消費(fèi)增長(zhǎng)，每年都以10%以上的速度在高速成長(zhǎng)，這個(gè)成長(zhǎng)過程大家看得很清晰，這是人均GDP，這是城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入，這是人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額，這三個(gè)大家都能看到，在同趨勢(shì)，甚至是同增長(zhǎng)幅度在上浮。如果大家可以看趨勢(shì)，會(huì)看到一個(gè)比較陡峭的增長(zhǎng)趨勢(shì)。這是三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，這三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素會(huì)聯(lián)手把中國城市綜合體的發(fā)展推到發(fā)展高速路上。所以中國的城市綜合體不可避免的迎來了高速發(fā)展時(shí)代，這是第一部分我們要分享的內(nèi)容。

第二部分，做城市綜合體，政府也看到了很好的機(jī)會(huì)，很多企業(yè)不管是主動(dòng)還是被動(dòng)，也投身到城市綜合體中。但是，怎么樣做城市綜合體，作為企業(yè)而言才會(huì)有前途。我們結(jié)合自己的實(shí)踐，結(jié)合對(duì)國內(nèi)外很多著名企業(yè)的研究，我們發(fā)覺核心的發(fā)展方式是做連鎖。因?yàn)橹挥羞B鎖，才會(huì)形成復(fù)制，甚至是快速復(fù)制。而這個(gè)快速復(fù)制對(duì)于城市綜合體這種活動(dòng)產(chǎn)業(yè)才會(huì)形成資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)。這是萬達(dá)從2006年到2011年我們城市綜合體的增長(zhǎng)速度。2006年的三個(gè)項(xiàng)目到2007年的兩個(gè)項(xiàng)目，到2008年的三個(gè)項(xiàng)目，到2009年的八個(gè)項(xiàng)目，到2010、2011年的十五個(gè)項(xiàng)目。大家可以看到一個(gè)從量變到質(zhì)變的增長(zhǎng)過程。這個(gè)變化帶來的是萬達(dá)每年手中持有的資產(chǎn)規(guī)模以每年兩百萬到三百萬平米的速度在增加。而這些資產(chǎn)的價(jià)值，我想在座的各位都能算出來大概每年對(duì)企業(yè)而言意味著增加了多少資產(chǎn)。

在我們自己發(fā)展的同時(shí)，我們也看到了市場(chǎng)上很多企業(yè)，無論是國外的還是國內(nèi)的央企都在做城市綜合體，包括港資也在發(fā)力做城市綜合體，很多民營企業(yè)也開始通過連鎖方式來贏得市場(chǎng)。我們簡(jiǎn)單看兩個(gè)例子。

比如說外資的凱德，在國內(nèi)我們已經(jīng)看到的是上海和北京的兩個(gè)項(xiàng)目開業(yè)了，在國內(nèi)成都、寧波、杭州都有，在今后幾年也要陸開業(yè)?？纯聪愀鄣暮懵?，恒隆是做奢侈品的，很多企業(yè)認(rèn)為恒隆不大可能做連鎖，但是今天我們?cè)诤芏喑鞘锌吹搅撕懵　?/p>

連鎖開發(fā)的關(guān)鍵是模式。在模式里頭，我們總結(jié)了四大關(guān)鍵要求，這四大關(guān)鍵要求里頭，我們看到的很有意思。最下面是產(chǎn)品的訂單化，這個(gè)我們定義為是產(chǎn)品層面，什么概念呢?是形成產(chǎn)品模型的基礎(chǔ)。作為連鎖企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)想要連鎖，有兩個(gè)非常關(guān)鍵的因素需要整合。第一，企業(yè)找到適合的產(chǎn)品模型。第二，企業(yè)已經(jīng)練就了相應(yīng)的企業(yè)模式，產(chǎn)品訂單化，核心講的是產(chǎn)品模式的問題。產(chǎn)業(yè)一體化、體系內(nèi)控、文化與執(zhí)行，這三個(gè)問題更多講的是企業(yè)模式的問題。一個(gè)企業(yè)公有產(chǎn)品模型只是具備了連鎖的基本條件，只有上面三個(gè)練到一定程度，才可能真正形成快速發(fā)展。

產(chǎn)品訂單化。萬達(dá)的訂單在業(yè)界大家聽的耳朵都發(fā)癢了，所以我今天不想跟大家老生常談，我想講一些不同的。萬達(dá)的聯(lián)合發(fā)展，過去萬達(dá)在初期我想讓大家更多聽到一個(gè)企業(yè)在開始的過程，萬達(dá)也沒有那么雄厚的商家隊(duì)伍，但是到今天已經(jīng)有三屆萬達(dá)年度的招商大會(huì)，這個(gè)招商大會(huì)每年都是上千家商家，這幾年我們選擇的是國家會(huì)議中心。每年我們要把下一年或者是下下一年要開業(yè)的幾十個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目告訴給所有商家，講給他們聽，跟他們分享萬達(dá)成長(zhǎng)的經(jīng)歷，然后看他們的意向。

這個(gè)招商大會(huì)相信是一個(gè)厚積薄發(fā)的過程，聯(lián)合發(fā)展對(duì)很多企業(yè)來講不是一蹴而就的，所以在連鎖的初期，連鎖發(fā)展是一個(gè)過程。很多企業(yè)經(jīng)常問我們說招商大會(huì)為什么做的這么牛，我們是不是也可以做的這么牛?對(duì)不起，企業(yè)發(fā)展需要過程。

技術(shù)對(duì)接。大家聽到比較多的是在規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工圖確認(rèn)之前，要跟主力店商家或者是主要的商家確立你的基本的建筑條件，但是今天的萬達(dá)發(fā)展到最新的階段，已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)產(chǎn)品模型階段。很多商家跟我們合作久了之后，人員已經(jīng)可以把這類商家的需求基本上通過整合形成我們對(duì)這類租戶的一個(gè)產(chǎn)品需求的判斷，歸納出通用需求，這樣的話，我們很容易實(shí)現(xiàn)一個(gè)產(chǎn)品模型的組建。

所以，有些了解萬達(dá)的客戶會(huì)看到過萬達(dá)的模型，萬達(dá)的模塊化，我們的萬達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體就跟積木一樣，很容易實(shí)現(xiàn)模塊化。

先租后建、平均租金，大家一定都看到過了，我就不多說了。滿場(chǎng)開業(yè)也是萬達(dá)的一個(gè)傳統(tǒng)，我們希望這個(gè)訂單化的發(fā)展過程中，我們跟商家能一起實(shí)現(xiàn)。最開始商家是不相信的，2006年在上海、寧波實(shí)現(xiàn)了這個(gè)過程之后，商家慢慢的相信了，包括后來在江橋，在一些大家認(rèn)為根本就不可能實(shí)現(xiàn)滿場(chǎng)開業(yè)的地方我們實(shí)現(xiàn)了滿場(chǎng)開業(yè)之后，商家開始慢慢建立了信任。所以我們會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持在業(yè)界仍然被質(zhì)疑的，國際的凱德并不是滿場(chǎng)開業(yè)，但是對(duì)于萬達(dá)而言，不同的企業(yè)有不同的資源，有不同的條件，有些企業(yè)適合滿場(chǎng)開業(yè)，有些企業(yè)適合70、80%開業(yè)，這個(gè)要按照自己企業(yè)的條件去選擇。滿場(chǎng)開業(yè)和不滿場(chǎng)開業(yè)背后都有他自己的故事，并不是簡(jiǎn)單的問題。

說到產(chǎn)品訂單化，引來另外幾個(gè)問題，比如說凱德、華潤(rùn)、萬科等都形成了自己的產(chǎn)品線，雖然萬科剛剛宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但是也有自己的產(chǎn)品線。既有純社區(qū)購物中心，也有城市綜合體，也有區(qū)域購物中心。

當(dāng)企業(yè)發(fā)展到另外一個(gè)階段之后，你的產(chǎn)品的模型會(huì)發(fā)生演變，會(huì)由一個(gè)產(chǎn)品模型變成兩個(gè)、三個(gè)、四個(gè)，適應(yīng)不同的市場(chǎng)，所以會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)品線模型，產(chǎn)品訂單可以延續(xù)。

萬達(dá)經(jīng)歷了一個(gè)摸索的過程，從最初的2002、2003年到今天為止，我們經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，在不斷的錘煉，這個(gè)過程中大家也都看到了很多網(wǎng)上的各種資料，也都知道了萬達(dá)的各種經(jīng)歷。是需要產(chǎn)品的磨煉過程，這個(gè)磨煉過程需要開始你實(shí)驗(yàn)完模型之后，放到市場(chǎng)去檢驗(yàn)，然后實(shí)驗(yàn)成熟了，再考慮復(fù)制，在復(fù)制的過程中，發(fā)現(xiàn)有不同的市場(chǎng)，不同的顧客，再去做個(gè)性化的處理，最后形成你的產(chǎn)品線。大概產(chǎn)品訂單化我們是這么理解的。

有一些同行跟進(jìn)市場(chǎng)，選擇產(chǎn)品模型很重要，產(chǎn)品模型決定了你的訂單化實(shí)驗(yàn)的程度，當(dāng)然基礎(chǔ)是準(zhǔn)備建立連鎖發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)一體化。這個(gè)對(duì)連鎖企業(yè)，我個(gè)人認(rèn)為是相當(dāng)重要的。我想拿萬達(dá)來舉例，大家看到這上面有紅色的選址開發(fā)，如果我們把商業(yè)地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈不要那么復(fù)雜的去區(qū)分，簡(jiǎn)單的區(qū)分五個(gè)階段，我沒有把資本擱進(jìn)來，只擱了五塊，這四個(gè)方面都是萬達(dá)現(xiàn)在比較強(qiáng)的。正是這四個(gè)強(qiáng)的方面，造成了大家從兩到三個(gè)項(xiàng)目一年，到后來的八個(gè)項(xiàng)目，十六個(gè)項(xiàng)目。

我給大家提一個(gè)建議，如果你們要做商業(yè)地產(chǎn)，一定要考慮選址的問題，而不是拿了地之后再想怎么做，那時(shí)候很多都已經(jīng)生米煮成熟飯了。我見過很多企業(yè)拿的地基本上都是老板的希望跟那塊地的屬性根本就搭不到一塊兒。當(dāng)然選址開發(fā)是有一些標(biāo)準(zhǔn)的，這個(gè)我就不說了。這四個(gè)方面都是萬達(dá)比較擅長(zhǎng)的，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始。

規(guī)劃設(shè)計(jì)萬達(dá)有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院，這個(gè)研究院有一百多人，就做一件事，我們?nèi)f達(dá)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，住宅部分他們不管。正是有了這一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，使得萬達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以很專業(yè)的、快速的推進(jìn)。當(dāng)然，我們的施工圖還是請(qǐng)外面的機(jī)構(gòu)來協(xié)助做，但是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)基本上都是我們?cè)谥鲗?dǎo)的。這一點(diǎn)能有效的縮短你的開發(fā)時(shí)間，也能幫你節(jié)省成本，甚至還能幫你多賺錢。

第二個(gè)環(huán)節(jié)，建設(shè)施工。有人說萬達(dá)沒有自己的建設(shè)企業(yè)，沒錯(cuò)，萬達(dá)沒有。但是萬達(dá)兩個(gè)核心的做法，使得這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈也嵌入到萬達(dá)的核心產(chǎn)業(yè)鏈里面。

我們跟中建集團(tuán)戰(zhàn)略合作，我形成了事實(shí)上的深度合作伙伴關(guān)系，使得跟我內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈一樣，通過大家的深入合作，使得他能更深切的了解我們，也能配合我們。

萬達(dá)自己的內(nèi)部項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)非常的強(qiáng)，大家可能已經(jīng)聽說了很多萬達(dá)的故事，都是萬達(dá)建設(shè)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造出來的奇跡，萬達(dá)的建設(shè)施工隊(duì)伍，我們認(rèn)為也是業(yè)界非常值得驕傲的一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)鏈，可以稱得上核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第三個(gè)環(huán)節(jié)是招商運(yùn)營。我們?nèi)f達(dá)的商業(yè)管理公司是全國性的最大的商業(yè)管理公司，我們?cè)谌珖芾淼囊呀?jīng)開業(yè)和即將開業(yè)的上百個(gè)項(xiàng)目，也集聚了行業(yè)內(nèi)很多人才，這兩個(gè)專業(yè)能力，一個(gè)是招商，一個(gè)是運(yùn)營，也快速的專業(yè)的保證了萬達(dá)的商業(yè)能實(shí)現(xiàn)快速招商，以及開業(yè)之后的所謂開一個(gè)火一個(gè)。這樣商家才能跟著你走，所以招商運(yùn)營也是萬達(dá)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

另外一塊是我們?nèi)f達(dá)自己的酒店建設(shè)公司，這個(gè)酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)我們?nèi)f達(dá)全國高星級(jí)酒店的建設(shè)管理，當(dāng)然我們也請(qǐng)進(jìn)了國外的高級(jí)管理公司給我們進(jìn)行管理。但是這兩個(gè)核心的企業(yè)支持了萬達(dá)城市綜合體以后，最主要的兩個(gè)核心的主力店，第一個(gè)我的高星級(jí)酒店，就是我城市綜合體的主力店之一。在我的城市綜合體購物中心里，我又有幾個(gè)自營的主力店。自營這一塊，我有百貨、院線、KTV作為我的核心主力店跟著我走。這一塊也能快速的支持到萬達(dá)的迅速開業(yè)。

很多人質(zhì)疑說萬達(dá)為什么要做這么快的同時(shí)，也在問萬達(dá)為什么能做這么快?所有的能做這么快都跟這個(gè)鏈條自己在自己手里有關(guān)。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果你請(qǐng)一個(gè)國外知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，他告訴你他設(shè)計(jì)一個(gè)圖出來需要三個(gè)月甚至是半年，而如果你自己的規(guī)劃設(shè)計(jì)院可能是一個(gè)月，甚至是更短。時(shí)間就是金錢，對(duì)我們各位，尤其是民營的開發(fā)企業(yè)而言，你的資金來源決定了時(shí)間對(duì)我們來講很重要。

產(chǎn)業(yè)鏈的一體化，對(duì)連鎖企業(yè)，我認(rèn)為除了訂單地產(chǎn)而言，第二個(gè)最重要的能力。一開始都要建產(chǎn)業(yè)鏈，核心的目的也是為了使得連鎖能得以支撐。

體系與內(nèi)控，做連鎖企業(yè)說簡(jiǎn)單是產(chǎn)品簡(jiǎn)單，但是一旦你的數(shù)量上了規(guī)模，就面臨另外一個(gè)問題。你的體系化管理如果跟不上，就會(huì)出問題。所以第二個(gè)關(guān)鍵的企業(yè)模式要求，這五個(gè)方面，管控要形成體系化，而不是頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，體系化思考。

組織集權(quán)化。由于連鎖本身要求的，如果我組織不夠集權(quán)，我的連鎖就很難實(shí)現(xiàn)，所以在總部以我們?nèi)f達(dá)為例，我們是強(qiáng)總部，總部是相對(duì)比較集權(quán)的，我自己起一個(gè)比較通俗的話叫大腦袋機(jī)制，腦袋要大。因?yàn)闆Q策下來的東西全系統(tǒng)都要復(fù)制，所以總部要強(qiáng)，保證你的決策非常正確。

成本集控化。錢一定要管好，總部的資金平臺(tái)、總部的成本總控、總部的集中采購都要壓下來。流程的標(biāo)準(zhǔn)化，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化是基于操作過程中不斷的改進(jìn)，這個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)化我給大家舉一個(gè)例子，萬達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)化已經(jīng)到了什么程度了呢?我們一個(gè)售樓處的整個(gè)建筑的規(guī)劃，樓層所有的各個(gè)方面，包括里面的配飾所有的東西都是標(biāo)準(zhǔn)化的。都形成了標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，包括營銷。流程的標(biāo)準(zhǔn)化也很重要。

風(fēng)險(xiǎn)的低位化。城市綜合體動(dòng)輒投資都是十幾個(gè)億，甚至是幾十個(gè)億，如果風(fēng)險(xiǎn)控制不好，一個(gè)項(xiàng)目就容易把企業(yè)拖垮。所以風(fēng)險(xiǎn)的控制是城市綜合體連鎖發(fā)展過程中尤其要核心管控的。這里頭有一些管控的方面，比如說從地價(jià)上去管控，比如說從資金平衡上去管控，比如說成本控制線，比如說銷售控制的節(jié)奏，比如說后臺(tái)的管控系統(tǒng)，我們?nèi)f達(dá)現(xiàn)在每年投大量的資金在我們的信息化平臺(tái)建設(shè)上，當(dāng)你做連鎖的時(shí)候，我想武秘書長(zhǎng)很清楚，零售企業(yè)最重要的信息平臺(tái)必須要保證。所以萬達(dá)有可能目前是行業(yè)內(nèi)投入在信息平臺(tái)最大的企業(yè)。未來我們每家店鋪都會(huì)有客流計(jì)數(shù)器，這個(gè)信息系統(tǒng)是非常強(qiáng)大的。有必要，我們要建立監(jiān)管機(jī)制。

文化與執(zhí)行。恰面的體系、內(nèi)控、產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)都是比較硬的，但是文化與執(zhí)行是企業(yè)的軟性的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我們這里拿我們企業(yè)的親身經(jīng)驗(yàn)來講，連鎖發(fā)展需要執(zhí)行力，如果沒有執(zhí)行力，你的連鎖就很難實(shí)現(xiàn)協(xié)同。執(zhí)行力的效果保證要靠專業(yè)化，光靠蠻干是不夠的。過往萬達(dá)的速度不僅僅有執(zhí)行力，不僅僅有人的勤奮，還有我們的專業(yè)化。

執(zhí)行力的內(nèi)在動(dòng)力要靠企業(yè)文化，你要讓員工有家不回，在這兒給你盯著場(chǎng)子盯三個(gè)月，這不是靠錢，也不是靠政策，而是靠一個(gè)好的企業(yè)文化，靠一個(gè)內(nèi)在動(dòng)力。所以，說到執(zhí)行力，說到連鎖，核心的我想強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)，這個(gè)恰恰是我們很多企業(yè)要著力打造的一個(gè)東西，不太容易。

以上四個(gè)方面，我簡(jiǎn)單跟大家分享了一下城市綜合體連鎖發(fā)展的核心要點(diǎn)，也借著今天這個(gè)機(jī)會(huì)，祝愿我們廣闊美好的城市綜合體的發(fā)展空間能讓在座的各位都受益匪淺，也期望我們的城市綜合體讓我們的城市更美好，謝謝大家!

佰仕信基金董事長(zhǎng) 陳方勇

我想不如用一種包容的心態(tài)，定義得寬泛些。借東風(fēng)也好，包裝也罷，關(guān)鍵還是要想明白其中的盈利模式。做得不倫不類固然不行，太過曲高和寡也是要自己買單的。碰巧我最近參與討論了幾個(gè)與文化相關(guān)的項(xiàng)目，有了一些膚淺的認(rèn)識(shí)，在這里做個(gè)分享。

在我理解，若是談到文化層面，就已經(jīng)是精神世界的東西，包含感悟、教化、娛樂、消費(fèi)等內(nèi)容，基于每個(gè)人的藝術(shù)修養(yǎng)、審美情趣、經(jīng)歷背景、生活層次的不同而得到不同的反映，因而是很個(gè)性化的。作者與受眾通過作品隔空對(duì)話，好的作品會(huì)觸及心靈、令人印象深刻，產(chǎn)生識(shí)別度，從而促進(jìn)消費(fèi)。

但對(duì)文化的消費(fèi)并不必然與欣賞水平掛鉤，附庸風(fēng)雅的大有人在。當(dāng)文化符號(hào)被大眾認(rèn)知為某種品位的代表，再另類的藝術(shù)也會(huì)成為時(shí)尚。就像梵高的畫能看懂的不多，但不妨礙他的畫被拍成了天價(jià)。換種說法，商業(yè)意義上的文化內(nèi)涵可能只是需要會(huì)講故事，會(huì)引導(dǎo)大眾形成心理定價(jià)，因?yàn)橄胂罅Χa(chǎn)生的價(jià)值感會(huì)完全脫離其真實(shí)的使用價(jià)值，其增長(zhǎng)空間可以是無限的。這恐怕就是文化產(chǎn)業(yè)以及文化商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資本的吸引力所在。

在實(shí)際的操作中，成功的文化商業(yè)地產(chǎn)大致有三種模式。

一是在基本的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營中加入文化創(chuàng)意元素而使之凸顯不同。比如具有設(shè)計(jì)感、包含文化主題的精品酒店(如皇家驛站);或者結(jié)構(gòu)新穎、充滿新奇感的藝術(shù)文化主題購物中心(如僑福芳草地購物中心)。其實(shí)核心的使用功能并沒有多大變化，但是因?yàn)榧尤肓宋幕囟哂辛藦?qiáng)識(shí)別性，成為了目的性消費(fèi)的地方，自然也就獲得了高定價(jià)權(quán)。

二是依托不可復(fù)制的自然或人文景觀資源，或者人造景觀或旅游項(xiàng)目，引導(dǎo)人們進(jìn)行“跳出”的生活體驗(yàn)，反差越大就越有吸引力。這種一般會(huì)定義為文化旅游地產(chǎn)，但我覺得可以將這其中的旅游項(xiàng)目看成是目的性消費(fèi)的主力店，除了門票收入一般還會(huì)設(shè)有酒店、商鋪、餐飲等配套商業(yè)設(shè)施，通過其帶來的大量的人流產(chǎn)生的情景式消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)盈利目的。迪斯尼樂園就是這樣一個(gè)典型的成功案例，國內(nèi)與之相近的案例有中青旅的烏鎮(zhèn)、黃怒波的宏村，比較成規(guī)模的是華僑城。

三是文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，或者說以文化產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市的發(fā)展。在這種模式中，文化產(chǎn)業(yè)不能是點(diǎn)綴、裝飾或者僅用來吸引人而本身不盈利的“羊頭”，而必須成為一個(gè)具有強(qiáng)帶動(dòng)力的支柱產(chǎn)業(yè)。自己不僅要有很強(qiáng)的生命力，能持續(xù)盈利，還要能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)(比如演出、培訓(xùn)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)等)的發(fā)展，因?yàn)橛辛艘粋€(gè)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，才能夠給一個(gè)城市帶來勃勃生機(jī)。這種模式最成功的無疑是美國的賭城拉斯維加斯，生生地在一個(gè)沙漠地帶造出一個(gè)全球的銷金窟。萬達(dá)的文化旅游城概念大概是奔著這個(gè)思路來的，不過好像開始的探索并沒有那么順利。

會(huì)有人說你怎么忽略了那些打著文化旅游旗幟賣住宅的模式?三亞不是很成功嗎?

好吧，如果說到三亞，憑借著中國最好海灘的名氣，三亞確實(shí)吸引了大量的資本和客流，酒店的房?jī)r(jià)和入住率均讓資本十分滿意，住宅的房?jī)r(jià)也一度飛漲，遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)厝说馁徺I力，不可不謂“成功”。不過以我的體驗(yàn)，去三亞從來沒有一個(gè)文化的識(shí)別，只是海島隱約有點(diǎn)像普吉、馬爾代夫，但也就這樣而已。你在一個(gè)滿耳都是東北話、滿眼都是“國際風(fēng)情”的地方，一個(gè)除了大海留不下什么特殊記憶，不是公干的話，去一次也就夠了。

至于其他地方，假如離城市不遠(yuǎn)，假借文化旅游的概念低價(jià)拿地，盈利模式上沒有問題;而如果真的深入深山老林，在一個(gè)世外桃源的地方大干住宅，且不說是否真的會(huì)有人去買、能否賺到錢，僅就這種行為對(duì)生態(tài)對(duì)景觀的破壞性而言，基本可以定義為“貽害子孫”了，還是少干為妙。

關(guān)于文化的再挖掘，在我看來很多來自臺(tái)灣的嘗試，很有啟發(fā)，難怪臺(tái)灣在近年來成為了文化尋根的圣地。很多我們記憶中丟失的東西在那里都能找到，多么令人激動(dòng)。

再看看《舌尖上的中國》、《爸爸去哪了》等節(jié)目的火爆，很大程度上都是融入了人文地理元素，讓人們看到，原來在中國還有這么有意思的地方，還有這么多沒有吃過的東西，同樣一個(gè)東西在不同地方竟會(huì)產(chǎn)生如此巨大差別的做法。很多有意思的東西原來就在我們身邊，只是以前沒有人有意識(shí)地去挖掘而已。

以我的體會(huì)，就中國人而言，對(duì)文化創(chuàng)意的認(rèn)同是源自于骨子里的浪漫。中國人很難適應(yīng)一成不變刻板的生活，因此恐怕難以達(dá)到德國人那樣的嚴(yán)謹(jǐn)，但中國人在藝術(shù)上是始終領(lǐng)先世界的，就“意境”而言，世界需要向中國學(xué)習(xí)。因此，當(dāng)中國人意識(shí)到過往從西方引進(jìn)的粗暴的掠奪資源模式不可為繼，制造業(yè)大國迫切需要一個(gè)轉(zhuǎn)身時(shí)，文化產(chǎn)業(yè)的提出正當(dāng)其時(shí)。一個(gè)崛起的大國需要有自己的文化，雖然我們經(jīng)歷過毀滅性的斷代，但一切還有機(jī)會(huì)去修復(fù)。

繼日本人之后，中國人正在成為又一波的全球買家。這是一個(gè)選擇的節(jié)點(diǎn)，富裕起來的中國人需要有更高層面的需求滿足。文化商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)值得深耕的方向，對(duì)于現(xiàn)如今苦苦尋找脫困方向的地產(chǎn)行業(yè)，這是一個(gè)出路。不過，這是一個(gè)需要更加用心的事業(yè)，沒有“十年磨一劍”的勇氣還是別碰了。在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，如果已筋疲力盡就不如決絕地退出，跟隨心的指引，做一個(gè)心安的投資人，找到那個(gè)能令你信服的耕耘者，跟隨他，去共同開啟一個(gè)嶄新的天地。

中國建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://bjltl.com.cn查看更多……

五洲國際控股有限公司副董事長(zhǎng)、總裁 舒策丸

12月8日，2015觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)正式在廣州開幕，五洲國際控股有限公司副董事長(zhǎng)、總裁舒策丸在發(fā)表演講時(shí)表示，未來商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的驅(qū)動(dòng)力一定是兼容并包、資源整合，在這條生態(tài)鏈中，只干其中一件事，或少干事一定無法得到長(zhǎng)久的發(fā)展。

舒策丸續(xù)稱，互聯(lián)網(wǎng)帶著O2O殺進(jìn)我們的地盤，傳統(tǒng)商業(yè)模式被徹底顛覆，探究電商成功的本質(zhì)是構(gòu)建了一種新的生態(tài)鏈，這種生態(tài)鏈移植到線下，與傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合，將是未來商業(yè)唯一的出路。

“包容一切創(chuàng)新的思維，不守舊、勇于突破，全網(wǎng)時(shí)代一切都是透明的，互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)商業(yè)模式的融合能否成功，最終還是要看企業(yè)自身搭建的生態(tài)圈，與產(chǎn)業(yè)鏈上的多種客戶展開合作。”舒策丸最后表示：“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代變與不變，最重要的是人們的關(guān)注點(diǎn)，把人的關(guān)注點(diǎn)形成新的目標(biāo)，就能形成新的權(quán)威，構(gòu)建新的商業(yè)金字塔。”