美國經(jīng)濟適用房與公私合營關系基本信息

“公私合營”PPP盛宴開席

盛夏還未至，中央已開啟了一場“公私合營”的PPP盛宴。

5月22日，國務院轉發(fā)財政部、國家發(fā)改委、人民銀行發(fā)布的《關于在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的通知》（國辦發(fā)【2015】42號文），要求各級政府通過資本市場和開發(fā)性、政策性金融等多元融資渠道，吸引社會資本參與公共產(chǎn)品和公共服務項目的投資、運營管理。

隨即在5月25日，國家發(fā)改委官網(wǎng)首度發(fā)布PPP項目庫。PPP推介項目包括基礎設施、養(yǎng)老項目、旅游開發(fā)、保障房等類型，共計1043個，總投資1.97萬億元。

5月17日，財政部、住房城鄉(xiāng)建設部等六部門印發(fā)《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》，并要求各地區(qū)從2015年開始組織開展公共租賃住房項目PPP模式試點和實施工作。

房地產(chǎn)領域也迎來了PPP項目的重大利好。根據(jù)六部門通知，包括財政貼息貸款、開發(fā)貸優(yōu)惠、土地以租代售等在內財政政策、稅收政策、土地政策、收購政策、融資政策尺度大開，對社會資本參與公共租賃住房給予史無前例的政策支持。

撬動數(shù)萬億民間資本

權威人士認為，在外需不足的情況下，投資對經(jīng)濟增長具有關鍵作用，這就要求投資本身有可持續(xù)性，解決好投什么、錢從哪里來的問題。實體經(jīng)濟和重大建設項目缺乏資金保障，所以財稅、金融、投融資體制改革必須整體推進，特別是要打通投融資渠道，挖掘民間資金潛力，讓更多儲蓄轉化為投資。

“PPP模式就是通過財政資金作為杠桿，撬動民間資本投入到基礎設施等項目中。”國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席孫飛在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

“開展基礎設施和公用事業(yè)的特許經(jīng)營，是一項重要的改革和制度創(chuàng)新，有利于擴大民間投資，激發(fā)社會活力，增加公共產(chǎn)品和服務供給。”國家發(fā)改委秘書長李樸民稱，“近年來，針對經(jīng)濟下行壓力加大、傳統(tǒng)增長引擎動力下降的情況，國家積極采取有力措施，充分發(fā)揮投資對穩(wěn)增長的關鍵作用，促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。

在國家發(fā)改委PPP項目庫中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游以及舊改項目，“這些是國家急需發(fā)展的領域。伴隨著我國人口老齡化的加劇，有些城市養(yǎng)老公寓出現(xiàn)一床難求的局面。以北京為例，還有大量的城中村待改造。旅游開發(fā)也是當前重點發(fā)展的領域。”孫飛分析道。

5月25日在《五問中國經(jīng)濟》一文中分析，當前經(jīng)濟風險總體可控，但對以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風險仍要引起高度警惕。我國廣義信貸和GDP之比是176%，比2008年上升了63個百分點。高杠桿企業(yè)主要來自產(chǎn)能過剩行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、部分國有企業(yè)，要高度關注這些行業(yè)和地方政府債務增長的情況。 中國作為發(fā)展中國家大量基礎設施還不完善，公共產(chǎn)品的提供還有很大空間。“引導民間資本向這些領域投資，不但能夠起到穩(wěn)增長的作用，同時可以防范資金過度集中在某些領域從而引發(fā)產(chǎn)能過剩風險。”孫飛表示。

公租房也趕這波潮

在《五問中國經(jīng)濟》一文中，“權威人士”表示，樓市正面臨痛苦的去庫存化階段，有效消化房地產(chǎn)市場庫存，既關系到啟動需求，又關系到化解風險。

2015年即將開展的公共租賃住房項目PPP模式試點，鼓勵社會資本組建公共租賃住房項目公司，通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報。另外規(guī)定，存量商品住房項目，符合公共租賃住房條件且手續(xù)完備、債務清晰的停工未完工程項目，以企業(yè)為主建設管理的公共租賃住房項目，均可采用PPP模式投資建設和運營管理。

 “社會資本參與公共租賃住房運營，既是刺激投資，同時也增加了存量房的消化，這也是一種消費需求。”孫飛認為，“公租房的建設與運營，其中有政府信用作為擔保，這類投資雖然伴有公益性質，但是風險是很低的。”

在支持社會資本參與公共租賃住房運營的政策組合拳中，財政部負責落實財政貼息貸款；稅務部門免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；國土部門對于新建公共租賃住房用地，可以規(guī)劃建設一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務設施用于出租和經(jīng)營，增加了企業(yè)的盈利空間；鼓勵銀行機構在開發(fā)貸款中單設公共租賃專項項目，獨立核算；另外，支持項目公司發(fā)行企業(yè)債券，適當降低中長期企業(yè)債券的發(fā)行門檻，以及支持以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)REITs。

 運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理，有利于轉變政府職能，提升保障性住房資源配置效率；有利于消化庫存商品住房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服務。

在公共產(chǎn)品的供給中引入PPP模式，則意在用民營資本填補地方債務危機的空白。孫飛建議，對于一些地方財政赤字比較嚴重，或負債已經(jīng)比較多的情況下，這些地區(qū)還是要注意投資風險防范。

（1）平等主體之間的關系；

（2）授權與被授權的關系；

（3）委托與被委托的關系；

（4）合同關系（監(jiān)理委托合同）。