企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中土地資產(chǎn)的處置及管理政策研究

本課題組成員對30個轉(zhuǎn)制企業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并參與了其中部分企業(yè)土地資產(chǎn)價格評估和土地資產(chǎn)處置工作，在此基礎(chǔ)上，通過深入研究，撰寫了總報告和四個分報告，對以下問題進(jìn)行了探討：1、企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的產(chǎn)權(quán)關(guān)系；2、土地資產(chǎn)處置中的收益分配；3、改制企業(yè)土地估價方法體系及地價管理政策；4、改制企業(yè)土地資產(chǎn)管理政策。從理論上澄清了一些模糊認(rèn)識，對現(xiàn)行管理體制中存在的問題進(jìn)行了剖析并提出了改制措施，為有關(guān)主管部門制定方針、政策提供了理論論據(jù)，有利于在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中盤活企業(yè)用地，搞活國有企業(yè)，實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)保值增值，建立同現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng)的企業(yè)用地制度 。

土地資產(chǎn)處置，是指在國有企業(yè)改革中，對企業(yè)原使用的劃撥土地使用權(quán)按照一定的方式和原則進(jìn)行處置。

固定資產(chǎn)引言

固定資產(chǎn)處置，包括固定資產(chǎn)的出售、轉(zhuǎn)讓、報廢和毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等。

固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)終止確認(rèn)的條件

固定資產(chǎn)滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)予以終止確認(rèn)：

（1）該固定資產(chǎn)處于處置狀態(tài)；

（2）該固定資產(chǎn)預(yù)期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益。

固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)處置的處理

（1）企業(yè)持有待售的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對其預(yù)計凈殘值進(jìn)行調(diào)整。

（2）企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢固定資產(chǎn)或發(fā)生固定資產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益。固定資產(chǎn)的賬面價值是固定資產(chǎn)成本扣減累計折舊和累計減值準(zhǔn)備后的金額。

（3）企業(yè)將發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出計入固定資產(chǎn)成本的，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)被替換部分的賬面價值。

各市、州、縣人民政府，省直機(jī)關(guān)各單位：

為了進(jìn)一步加強(qiáng)我省土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、實(shí)行積極的土地政策，為國有企業(yè)改革和發(fā)展服務(wù)

1、各級各有關(guān)部門要進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識合理處置土地資產(chǎn)對促進(jìn)國有企業(yè)改革的重大意義。要從有利于搞活整個國有經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國有經(jīng)濟(jì)布局戰(zhàn)略調(diào)整和國有企業(yè)的戰(zhàn)略性改組出發(fā)，實(shí)行積極的土地政策，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，顯化盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，服務(wù)國有企業(yè)改革和發(fā)展。

2、遵循“明晰產(chǎn)權(quán)、顯化資產(chǎn)、區(qū)分類型、合理處置、規(guī)范管理、促進(jìn)發(fā)展”的原則，盤活國有土地資產(chǎn)，集約利用土地，降低企業(yè)改革成本，最大限度地把土地使用制度改革和國有企業(yè)改革有機(jī)結(jié)合起來，發(fā)揮土地資產(chǎn)的基礎(chǔ)性作用和綜合效益，以“地改”促進(jìn)“企改”。

二、運(yùn)用靈活的土地配置方式，促進(jìn)國有企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組

3、土地行政主管部門要根據(jù)國有企業(yè)行業(yè)、類別，區(qū)分不同情況，支持企業(yè)分別采取出讓、租賃、作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥方式對土地資產(chǎn)予以處置。對自然壟斷行業(yè)、提供重要公共服務(wù)和產(chǎn)品的行業(yè)，以及國家和省支柱產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，可采取授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資(入股)方式處置。對涉及國家安全領(lǐng)域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域的國有企業(yè)，承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，可采取保留劃撥方式處置。國有企業(yè)兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用，但最長不超過5年。對一般競爭性行業(yè)企業(yè)的，堅(jiān)持采取出讓、租賃等有償使用方式處置。國有企業(yè)破產(chǎn)的，應(yīng)采取出讓方式處置。但破產(chǎn)企業(yè)被其他企業(yè)整體接收或內(nèi)部重組的，土地資產(chǎn)除安置職工以外的，仍可采取保留劃撥方式處置。

4、行政事業(yè)單位改革轉(zhuǎn)制為企業(yè)的，適用國有企業(yè)改革的土地資產(chǎn)處置方式和土地配置政策。其他企業(yè)(包括新設(shè)股份制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、合伙企業(yè)等)使用國有土地的，參照國有企業(yè)改革處置原劃撥土地使用權(quán)的規(guī)定辦理。

三、發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)增資減債和結(jié)構(gòu)調(diào)整

5、非上市國有企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)，將其原使用的劃撥土地使用權(quán)與他方合作開發(fā)建設(shè)房屋分成、作價入股、合資經(jīng)營、抵債、易房、易物、出售，可通過土地行政主管部門設(shè)立的土地交易場所轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);對有多個需求者的土地，可由土地行政主管部門組織招標(biāo)、拍賣，提高土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)收益;也可由土地行政主管部門收購儲備或優(yōu)先安排出租、出讓。企業(yè)在繳納土地有償使用收入有關(guān)稅費(fèi)后的土地轉(zhuǎn)讓凈收益，要專戶儲存，專項(xiàng)用于企業(yè)增資減債和結(jié)構(gòu)調(diào)整。企業(yè)“地改”上繳財政的土地有償使用收入，原則上應(yīng)專項(xiàng)用于國有企業(yè)改革和發(fā)展。在符合城市規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，允許非上市國有企業(yè)在其原用地范圍內(nèi)自行提高土地利用率。

6、采用成熟高新技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品升級換代和技術(shù)改造的國有企業(yè)，原劃撥土地按出讓方式處置的，土地出讓金可作為應(yīng)付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進(jìn)行管理。

7、土地資產(chǎn)采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資(入股)方式處置的，可按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金，并進(jìn)一步明確其權(quán)益。以作價出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、出租或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價;以授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價出資(入股)、租賃、或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。

8、國有企業(yè)破產(chǎn)時，其原使用的劃撥土地可由縣級以上土地行政主管部門組織以招標(biāo)、拍賣方式出讓，變現(xiàn)資金設(shè)立專戶，優(yōu)先用于職工安置。已設(shè)立破產(chǎn)企業(yè)職工安置資金專戶的城市，破產(chǎn)企業(yè)劃撥土地出讓收益可全部納入專戶，按規(guī)定用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置。

9、經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，國有企業(yè)可通過抵押、合資、合作等形式將土地用于貸款、融資、招商或引資;國有及國有控股企業(yè)參與股票配售的，可以將原使用的劃撥土地作價后注入企業(yè)，作為國有資本，用于認(rèn)購股票。

10、國有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作，以出讓、租賃、國家作價出資(入股)方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納場地使用費(fèi)。凡符合《劃撥供地項(xiàng)目目錄》的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可按劃撥方式供地。以出讓、租賃等有償使用方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、完善土地市場，規(guī)范操作程序，形成國有土地資產(chǎn)營運(yùn)監(jiān)管新機(jī)制

11、盡快建立有形的土地交易市場，增強(qiáng)政府對土地一級市場的調(diào)控能力，引導(dǎo)國有企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)場交易，規(guī)范地產(chǎn)交易行為。

要逐步建立完善土地收購儲備制度，企業(yè)“地改”任務(wù)重，且條件具備的地方，土地行政主管部門可根據(jù)需要建立土地收購儲備中心，對企業(yè)改革中的閑置土地、低價轉(zhuǎn)讓土地、企業(yè)破產(chǎn)暫時不能處置變現(xiàn)的土地等進(jìn)行作價收購儲備，適時投放市場，調(diào)控土地供給。

12、國有企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)應(yīng)委托經(jīng)省以上土地行政主管部門認(rèn)證的中介評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估。評估結(jié)果由土地行政主管部門審查確認(rèn)后，并入整體資產(chǎn)評估結(jié)果。改制為上市公司的，必須選擇具有A級土地評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估。

13、加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)營運(yùn)監(jiān)管，完善和協(xié)調(diào)不同處置方式之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。企業(yè)應(yīng)按批準(zhǔn)時明確的權(quán)益營運(yùn)土地資產(chǎn)。凡在企業(yè)改革中未能辦理有關(guān)土地資產(chǎn)處置手續(xù)的，按本《通知》的規(guī)定補(bǔ)辦。

土地行政主管部門應(yīng)幫助國有企業(yè)改革和完善土地資產(chǎn)處置方式，明確土地權(quán)益，促進(jìn)國有企業(yè)綜合運(yùn)用多種方式實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，并會同財政主管部門做好國有土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)資產(chǎn)的財務(wù)處理及土地資產(chǎn)監(jiān)管工作。

14、土地資產(chǎn)處置權(quán)按照資產(chǎn)隸屬關(guān)系確定。企業(yè)或企業(yè)隸屬單位擬訂土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)土地所在地的市縣土地行政主管部門初審后，按企業(yè)隸屬關(guān)系報同級人民政府土地行政主管部門確認(rèn)和審批;上市公司、省級人民政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司和企業(yè)集團(tuán)，由省土地行政主管部門確認(rèn)、審批;跨行政區(qū)改制、改組、改造的，由企業(yè)或企業(yè)隸屬單位報上一級人民政府土地行政主管部門確認(rèn)、審批。

需要將一定年限土地使用權(quán)授權(quán)給企業(yè)經(jīng)營的，由企業(yè)擬訂土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方案，經(jīng)省土地行政主管部門審核同意后，報省人民政府批準(zhǔn)，發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書，明確權(quán)責(zé)關(guān)系。

土地使用權(quán)處置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，采取有償使用方式處置的，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同，辦理土地登記手續(xù)。采取保留劃撥或授權(quán)經(jīng)營方式處置的，企業(yè)持有關(guān)批準(zhǔn)文件按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。

五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，依法行政，切實(shí)做好國有企業(yè)改革中的土地資產(chǎn)管理工作

15、各級政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，將國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)管理納入重要議事日程。有關(guān)部門要密切配合，形成合力，支持企業(yè)“地改”。企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組和國有資產(chǎn)管理委員會成員單位中沒有土地行政主管部門的要予以增補(bǔ)。企業(yè)改革方案中應(yīng)有土地資產(chǎn)處置的內(nèi)容，各級政府和有關(guān)部門在審核企業(yè)改革方案時，應(yīng)要求企業(yè)依法辦理土地處置手續(xù)。

16、要堅(jiān)持依法行政，嚴(yán)禁越權(quán)審批、違規(guī)操作，防止國有土地資產(chǎn)流失。要嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)和有關(guān)政策的規(guī)定和要求，做好國有企業(yè)土地資產(chǎn)價格評估、處置、審批和資產(chǎn)營運(yùn)管理工作，保證國有企業(yè)改革順利進(jìn)行。

17、各級土地行政主管部門要改進(jìn)服務(wù)，提高辦事效率。土地行政主管部門和土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)要幫助企業(yè)或行業(yè)設(shè)計選擇適宜的土地資產(chǎn)處置方案。認(rèn)真搞好土地評估結(jié)果確認(rèn)和處置方案的審批工作，在規(guī)定的時限內(nèi)規(guī)范出具初審意見和土地估價結(jié)果及處置方案批復(fù)。加快土地調(diào)查、登記進(jìn)度，允許有測繪力量的企業(yè)在權(quán)屬調(diào)查完成后自行完成地籍測量。及時、準(zhǔn)確辦理企業(yè)土地登記，國有企業(yè)尚未進(jìn)行初始土地登記的，允許在權(quán)屬調(diào)查完成后先行改革，再根據(jù)土地使用權(quán)處置方案批復(fù)直接辦理變更登記。要抓緊解決國有企業(yè)土地權(quán)屬糾紛，對權(quán)屬爭議一時難以解決的，可將無爭議土地剝離出來先行確權(quán)。要建立地籍資料公開查詢、鑒證制度，及時為企業(yè)提供土地產(chǎn)權(quán)查詢、鑒證服務(wù)。