收緊器

無論是剛發(fā)布的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，還是央企被限制拿“地王”，從政策層面到市場層面都與房地產(chǎn)調控政策收緊、地方政府不斷施加“小動作”相關。

種種跡象顯示，此前火爆的一二線樓市已現(xiàn)降溫苗頭。

無論是剛發(fā)布的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，還是南京等樓市土地流拍、央企被限制拿“地王”，從政策層面到市場層面，都顯現(xiàn)著這樣的降溫趨勢。

而這一波銷售增速回落，既與前期剛需集中快速釋放的市場透支有關，也與一些熱點城市房地產(chǎn)調控政策收緊、地方政府不斷施加“小動作”相關。

停不下來的“小動作”

14日下午，南京土地拍賣會現(xiàn)場，其中一塊地因超過限價，最終遭遇“熔斷”，導致土地流拍。自打南京啟動土地限價政策之后，南京確實沒有再出現(xiàn)地價新高。而前段時間蘇州的土地拍賣，央企也停止了繼續(xù)拿“地王”。

在業(yè)內人士看來，政策“組合拳”之下，市場退燒在即。

南京的成交數(shù)據(jù)也支持了這一判斷。

南京當?shù)毓俜骄W(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月第二周，南京樓市共認購商品房1481套，成交2396套。與之前一周認購2472套、成交3240套相比，第二周認購量猛跌40%，成交量也下跌26%。在近兩周內，南京樓市成交量的降幅均超過2.5成。

但南京地方政府的“限制”并非個案。

北京市通州區(qū)從5月5日限購升級開始，商住公寓成交出現(xiàn)了翻天覆地的變化，成交量暴跌到冰點。限購一個月來，通州限購成交量跌幅超過99%，累計公寓類簽約只有13套。

中央有關部門也在行動。有消息顯示，包括國資委在內的多家監(jiān)管機構，正對央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。各家企業(yè)不同，被約談的央企、國企開發(fā)企業(yè)都有，主要由所屬的監(jiān)管機構約談。

“房地產(chǎn)行業(yè)營改增之后，政策看上去對房地產(chǎn)市場影響不大，但實際上也一定程度上造成了房地產(chǎn)投資增速放緩，5月1日此項政策出臺后，不少開發(fā)商都暫停立項，以觀望不確定因素。”北京市某大型開發(fā)商表示。

銷售復蘇存疑

政策的風吹草動直接影響市場。

13日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積4.80億平方米，同比增長33.2%，增速同比回落3.3個百分點；銷售額3.68萬億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。

按照統(tǒng)計局的分析，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6個百分點，銷售額回落8個百分點。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，商品房銷售數(shù)據(jù)累計增幅有所收窄，這與目前二線城市開始降溫有關，比如，此前火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上呈現(xiàn)出市場交易下跌的跡象，就與需求提前釋放等因素有關。

中信報告指出，從市場趨勢看，從年初開始就呈現(xiàn)去化速度不斷上升的情勢。目前當去化速度上升到高點后開始顯現(xiàn)向下調整趨勢。調整底部銷售去化速度和2016年年初（出臺降低首付比例之前）相似。但在充分調整之后，2016年年末仍可能再度出現(xiàn)熱銷。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉直指，下半年樓市拐點將臨。根據(jù)同策咨詢研究中心發(fā)布的研究趨勢報告顯示，3·25新政的出臺，加速了成交量倒V形反轉趨勢；此后改善需求后置，700萬-1000萬總價的看房量下跌30%左右。

無論從政策背景還是樓市波動規(guī)律等角度看，當下的樓市都已經(jīng)到了要喘口氣的臨界點。以土地市場為例，即使不限制地價，去年和今年涌現(xiàn)出的一些高價地，被市場消化也要有一個博弈過程。

在土地市場持續(xù)火熱的情況下，全國主要城市的住宅價格也繼續(xù)保持增長。不過，在成交量方面，由于信貸政策收緊等因素，二、三線城市出現(xiàn)了非常明顯的下滑。

百城住宅均價繼續(xù)上漲

多個城市釋放收緊信號

根據(jù)報告顯示，2016年7月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較前一個月擴大0.31%。從漲跌城市個數(shù)看，66個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌，4個城市持平。

同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲12.39%，漲幅較前一個月擴大1.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價為22945元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，漲幅較前一個月擴大0.68%；同比上漲17.19%，漲幅較前一個月擴大1.21%。

整體來看，7月份百城住宅均價環(huán)比、同比漲幅均有所擴大，環(huán)比則連續(xù)15個月上漲，同比連續(xù)12個月上漲。政策方面，在房價和地價大幅上漲后，熱點城市政策不斷趨緊，7月份天津、武漢等城市下調公積金貸款上限，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門從居住用地供應、住房貸款政策等7個方面出臺一系列措施，從多方面釋放收緊信號，對市場預期產(chǎn)生一定影響。供應方面，重點城市推盤量穩(wěn)步增加，新推樓盤定價進一步提升，去化水平則有所降低；需求方面，7月份重點城市延續(xù)6月份平淡態(tài)勢，成交進一步回落。

對于未來房價的走勢，“7月26日中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫，各地圍繞房地產(chǎn)信貸政策等方面的調整存在可能；針對市場的分化趨勢，地方調控政策將更加注重差異化，部分熱點城市將進一步從嚴從緊管控，三、四線城市則繼續(xù)聚焦去庫存。土地市場方面，隨著熱點城市對地王現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強，土地市場將有所降溫。在多方面穩(wěn)房價、控風險的政策基調下，百城整體房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲”。

二、三線城市成交量下滑

值得注意的是，在房價上漲的同時，全國部分城市的成交量卻出現(xiàn)了明顯的下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2016年7月份，全國主要54個城市共成交商品房住宅29.2萬套，環(huán)比下跌7.4%。

同時，13個重點一、二線城市7月底合計庫存為580389套，相比6月底的603614套減少了23225套，庫存降幅為3.8%。庫存環(huán)比下降的11個城市中，南京降幅最高達4.8%，深圳次之，降幅也超過了4%。

“7月份，市場也進入傳統(tǒng)成交淡季。不過，一線城市因為地王頻出，刺激了成交量的復蘇，7月份一線城市商品房成交量環(huán)比上漲3.9%，只是低于3月份的成交量峰值。而二線城市在信貸收緊等政策約束下，7月份合計簽約19萬套，成交量環(huán)比下跌9.2%。此外，三、四線城市的成交量也有所下調。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，“盡管絕大多數(shù)城市的房價，環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部份熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。未來房地產(chǎn)調控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策、一城多策”。

隨著新三板掛牌股票數(shù)量逼近A股，新三板股票交投活躍度也持續(xù)升溫。不過，在監(jiān)管收緊的背景下，昨日三板做市指數(shù)跌幅近4%。對于指數(shù)的突然回調，業(yè)內人士認為或許與假期政策利空消息有關。

做市指數(shù)暴跌近4%

繼前個交易日高位震蕩回落之后，三板做市指數(shù)昨日以2460.29點開盤，指數(shù)在短暫上沖2466.54點后不斷震蕩走低，最低下探至2304.16點，振幅達到6.6%。三板做市指數(shù)收盤于2366.55點，下跌93.73點，跌幅為3.81%。

全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)有關信息顯示，頻繁交易的掛牌公司不到一半。

截至收盤，共計有468只股票發(fā)生交易，其中224只為做市交易成交，繼續(xù)延續(xù)之前穩(wěn)步增長態(tài)勢。昨日上漲的新三板股票僅有116只。

自2014年初首批企業(yè)集體掛牌以后，新三板企業(yè)數(shù)量實現(xiàn)迅猛增長。清科研究中心發(fā)布報告稱，預計2015年中前后，新三板企業(yè)數(shù)量有望超越整個A股企業(yè)數(shù)量。

上周至今，新三板新掛牌60家，目前掛牌公司數(shù)量達到2200家，與A股公司家數(shù)相差不遠，目前A股公司有2674家。

上周股轉系統(tǒng)掛牌股票合計成交8.54億股，成交金額104.5億元，換手率1.64%。成交額首次單周突破百億。根據(jù)最新成交價格，匹配上年年報，目前股轉系統(tǒng)掛牌股票整體市盈率為51.7倍，其中協(xié)議轉讓股票平均市盈率為46.67倍，做市轉讓股票平均市盈率為59.71倍。

監(jiān)管政策收緊

全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)正在向主辦券商等新三板活躍機構征求關于新三板融資規(guī)則的意見。股轉系統(tǒng)可能對現(xiàn)有的融資規(guī)則進行調整，掛牌公司將在更合規(guī)的基礎上實施定增融資活動。

根據(jù)多位券商人士向南都記者介紹，股轉系統(tǒng)關于新三板融資規(guī)則的大框架不會變，仍然以幫助掛牌公司快速實現(xiàn)融資功能為前提。不過，目前確實存在個別公司過度融資、出現(xiàn)不正常的估值等問題。

對于掛牌公司的估值和業(yè)績，部分投資者也存有質疑。在3月27日的說明會上，凱立德總裁張文星表示，新三板新政實施之后，公司成功引入了小米等公司的投資，同時借助投資發(fā)力車聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)擁有上億的用戶，已經(jīng)成功轉型IT公司，估值超過50億元，而且有望在短時間內翻番。就在現(xiàn)場提問的環(huán)節(jié)，有觀眾當場大聲對張文星的說法提出質疑，質疑其所說的融資和估值的真實性，而張文星沒有回應這個質疑，并在結束發(fā)言后匆匆離去。

4月3日全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)公司召集券商等機構召開了內部討論會，討論會上券商人士表示，競價交易、降低投資者門檻等可能會延期，主要源于市場過熱，監(jiān)管層擔心會出現(xiàn)風險。

三板做市指數(shù)近兩日收跌，打破三板做市指數(shù)連續(xù)11天的上漲行情，似乎是呼應了近日官方對新三板投資風險的提示。

據(jù)一位券商場外市場部人士透露，分層制度今年會如期推出，而競價交易、降低新三板門檻等可能會延期。對于延期的主要原因，該人士表示，主要源于近期新三板市場過于火熱，且出現(xiàn)了一系列不合理的成交，部分股票漲幅太大。由于市場過于火熱，監(jiān)管層擔心出現(xiàn)風險，所以新三板政策這一塊有所收緊，可能競價交易等不會那么快推出。

“中山幫”4賬戶被封3月

新三板相對滬深交易所還是一個非常年輕的市場，還存在著交易系統(tǒng)的價格監(jiān)控功能尚不完善等情況。

3月20日10時07分，做市指數(shù)瞬間從1717點漲至2028點。當晚，天風證券發(fā)布公告稱，由于交易員下單失誤，將其做市股票紅豆杉買入下單6.8元/股下錯為68元/股，由于新三板沒有漲跌幅限制，當即成交1000股，造成了當時在新三板做市指數(shù)權重占比2.09%的紅豆杉瞬間暴漲，從而引起指數(shù)異常波動。這反映了新三板還很脆弱，而且為坐莊行為客觀上提供了條件。

此外，在7日晚，“中山幫”4個賬戶被限制交易3個月。據(jù)悉，3月23日至27日，新三板交易監(jiān)察系統(tǒng)顯示，共有40筆交易以超高價格成交。成交的交易雙方主要為托管于中信證券中山市中山四路證券營業(yè)部的“中山市廣安居企業(yè)投資管理有限公司”賬戶、“中山市八通街商務服務有限公司”賬戶、“中山市三寶股權投資管理有限公司”賬戶和“譚均豪”賬戶。

統(tǒng)計顯示，上周超高價格申報合計263筆，涉及九鼎投資、華恒生物、中科軟、車頭制藥等61只協(xié)議轉讓股票，涉及投資者合計90名，其中機構投資者8名，自然人投資者82名。上述交易行為涉嫌違反《全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)股票轉讓細則(試行)》有關規(guī)定。如參與華恒生物股票交易的賬戶在交易報價中甚至出現(xiàn)99999.99元/股的買賣報單。

股轉系統(tǒng)首次處分掛牌企業(yè)負責人。股轉公司給予泰谷生物控股股東、實際控制人曹典軍通報批評處分，并記入誠信檔案。曹典軍于2013年12月向公司借款1031萬元，用于償還個人貸款。據(jù)了解，這是股轉系統(tǒng)首次對掛牌企業(yè)負責人進行處分。