三亞鳳凰島置業(yè)有限公司

“姑娘，求你個事兒唄，幫我拍張照。”幾天前的一個傍晚，一位來自黑龍江的長者拜托著路人。他頭發(fā)稀疏，身著白色背心，背著綠色帆布袋，背景是三亞地標鳳凰島——5座帆船型建筑。

鳳凰島是海南人工島的鼻祖。據(jù)當?shù)孛襟w《南國都市報》報道，1990年代末，三亞港務局計劃在此吹沙填海，建設(shè)國際客運港。為彌補建設(shè)資金不足，三亞港務局選擇與國家某部委下屬企業(yè)合資開發(fā)。后又因資金問題，在海南從事地產(chǎn)業(yè)的湖北商人曾憲云花了700萬元，買下了鳳凰島。

鳳凰島上的一線海景。（南方周末記者 馮葉/圖）

在建筑師馬巖松的手上，5座曲線建筑像珊瑚、海星一樣，從海里生長出來，極盡奢華?！癝orry，迪拜！”一度成為鳳凰島對外的宣傳語。

2010年，首期2座地標作為酒店式公寓面向大眾出售，700套房源當天銷售一空，最火爆的時候賣出了15萬元/平方米的天價，成為“海南最貴樓盤”。

四年后，中國最大的國有基建企業(yè)——中國交建（601800.SH）斥資50億元拿下45%的股份，成為鳳凰島的新控制人，擁有鳳凰島二期海域使用權(quán)。

然而，隨著中央第四環(huán)境保護督察組以及海南限購政策的相繼到來，鳳凰島其中一座地標至今無法出售，二手房價格較巔峰時刻跌去2/3，二期海域仍是一座空島。

鳳凰島原規(guī)劃，其中最高的建筑是一座七星級酒店，目前仍未建設(shè)。（南方周末記者 馮葉/圖）

凍住的地產(chǎn)

鳳凰島一期用地547.8畝，約等于50多個足球場。島嶼四面臨海，由一座長394米、寬17米的跨海大橋與三亞市區(qū)相連。

中央第四環(huán)境保護督察組于2017年下半年跨過了這座大橋。調(diào)查后宣布：鳳凰島填海項目以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)。

此外，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。

“就是打擦邊球?！痹邙P凰島上工作的徐維對南方周末記者說，鳳凰島本來是一個國際客運港，設(shè)施配套均要為港口服務，后來不知不覺中，變成了房地產(chǎn)。

據(jù)他介紹，5座地標建筑編號由A至E，賣的時候則是倒著賣，最先開盤的是E和D。被環(huán)保巡視組叫停后，島上還有很多沒賣掉的房子，比如B棟全部未售，A棟不得已改成了酒店。

這一說法得到了鳳凰島物業(yè)工作人員的確認，他告訴南方周末記者，B棟已經(jīng)停售，要賣估計也是作為一整棟酒店。

其實，C、D、E棟的許多業(yè)主均將房子托管給酒店經(jīng)營。上述人士表示，一套50平左右的海景房，一年能賺6-8萬元。

2018年2月底，鳳凰島接受整改，解除了“雙暫?！苯睿謴土艘黄诮?jīng)營和二期建設(shè)。但沒過多久，海南發(fā)布了史上最嚴樓市限購令，將外地人攔在三亞門外。

離鳳凰島最近的一家大型地產(chǎn)中介公司的工作人員對南方周末記者說，鳳凰島上的酒店式公寓，50年產(chǎn)權(quán)，也在限購的范圍內(nèi)。他手上本有一套公寓，“雙暫停”期間過不了戶，解禁后又迎來了限購，“如果你考慮投資，這個房子以后肯定是不好賣了”。

鳳凰島已成為三亞少有的賠本投資。上述中介說，目前，二手房均價在4—6萬元，相比最火的2011年，折價2/3。除了政策的相繼出臺，還因鳳凰島很多規(guī)劃沒有實現(xiàn)，比如最高建筑七星級酒店沒有建成。

或許是受到了鳳凰島的啟發(fā)，2008年后，海南填島進入大躍進時期，共填出12個人工島，向海要地7萬多畝。

地方曾為他們打開方便之門。正是在2008年，海南省填海的審批權(quán)被下放至市縣——27公頃以下的市縣審批，27-50公頃省里審批，50公頃以上，才需上報國務院。

二期仍是空地

2014年，中交建接手鳳凰島后，在原有一期人工島的西南側(cè)又建了一座人工島。從規(guī)劃圖上看，兩座人工島面積相近，均有50多個足球場那么大。

鳳凰島二期主體于2017年3月就已完成主體修建，但從現(xiàn)場來看，建好的島嶼仍是一片空地。

徐維稱，一期E座的位置本來是最好的，后來多了一個二期工程，海景受到很大影響。再加上，郵輪常年在旁邊來來回回，有業(yè)主反應，能夠聞到油煙味。

鳳凰島本就是作為國際客運港而開發(fā)。一期港口是中國第一座可停靠8萬噸級郵輪的專用碼頭，于2006年試航，可一次性接待3000多名國內(nèi)外游客出入境。

但這樣的容量已無法滿足三亞的需求。后來中交建主導的二期工程，計劃建設(shè)4個郵輪泊位， 目前，2個15萬噸級泊位已建好，2個22.5萬噸泊位正在建設(shè)中。

三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司董事長曾憲云曾公開表示，二期碼頭建成后，將成為亞洲最大郵輪母港，可停靠目前世界上最大的郵輪，年接待游客能力達200萬人次。可以參照的是，邁阿密國際郵輪港每年出入境游客300-400萬人次，給邁阿密創(chuàng)造了120億美元的收入。

幾天前，在鳳凰島國際郵輪港入口處，一位身著白色制服的工作人員向南方周末記者表示，目前，每天有1-2趟郵輪進出該港口，“船上下來的全是外國人”。

郵輪碼頭的船主要駛往西沙、菲律賓和越南。港務中心一位工作人員介紹，平均下來，港口一天接待一趟郵輪，一艘船上能坐兩千多人。例如去西沙島的船，四天一班，四天三晚都在船上。

他還表示，二期碼頭現(xiàn)在還未正式投入使用?！胺彩浅鰢拇?，都在一期碼頭坐。二期還沒建好，只能停靠碼頭，不載客人?！?/p>

“二期不知道填島干嘛。”徐維搖搖頭，已經(jīng)空了1年，但可以肯定的是，“這上面不會再有房子賣，被中央責令過”。

（應受訪者要求，徐維為化名）

（來源：南方周末 記者：馮葉 敬奕步）