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土流招拍掛提供招拍掛土地、新聞資訊和政府招拍掛公告等國有土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等信息展示。展示的國有土地類型有：商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地、綜合用地、其他用地等。

新聞資訊展示分類分別有：土拍預(yù)告、土拍快訊、土地報告、市場分析、政策報道、樓市動態(tài)、招拍掛知識、城市規(guī)劃等8個資訊類型。

本文通過對中國土地市場招拍掛制度發(fā)展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發(fā)展的作用，針對招拍掛制度中存在的不足，提出改進土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預(yù)，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。

關(guān)鍵詞 土地市場 招拍掛制度 市場機制 政府管理

土地招拍掛制度引言

中國土地市場招牌掛制度建立及發(fā)展背景

建國后很長一段時間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟發(fā)展的弊端。改革開放后為了克服土地?zé)o償使用帶來的種種弊端，在城鎮(zhèn)國有土地使用制度方面進行了一系列改革。1988年4月12日， 七屆人大一次會議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。通過一系列法律規(guī)定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權(quán)。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。

首先，由于交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發(fā)生，導(dǎo)致了國有資產(chǎn)流失。

其次，由于缺乏競爭、市場秩序不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的價格扭曲和低價出讓等現(xiàn)象。

為此，國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實施<<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定>>,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的”831”大限.

經(jīng)營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發(fā)展有著深遠的影響,一方面招拍掛制度規(guī)范了國有土地使用權(quán)的出讓行為,從長遠上看有利于建立一個公開,公平,公正的城市土地市場;另一方面由于中國土地市場的長期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長期未曾引入市場機制,市場上對招拍度的實施也存在種種疑慮.同時經(jīng)營類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問題,對于經(jīng)營性用地的招拍掛制度研究

土地招拍掛制度招拍掛制度

(一)實施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，公平競爭。

土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場不規(guī)范導(dǎo)致的國有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當(dāng)造成的寶貴土地資源的浪費。

政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計劃。并通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。政府通過招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴(yán)格的評標(biāo)拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的機會均等，保證了土地市場的公平性。開發(fā)商在同一時間獲得信息，并可在規(guī)定時間內(nèi)購買標(biāo)書、現(xiàn)場踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對稱而造成不公平競爭。

(二)實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對城市土地的管理能力

土地是全社會寶貴的公共資源，要達到最優(yōu)利用必須通過市場手段進行配置，而且配置過程必須受到全社會監(jiān)督。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。

土地招拍掛制度并不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。

首先，政府要運用宏觀調(diào)控手段，提供與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對于每年土地市場的各類土地供給、征用數(shù)量進行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲備制度，避免土地市場中的投機行為，保證市場的健康發(fā)展。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)，將有助于提高城市土地管理的科學(xué)性，促進城市土地市場的規(guī)范和完善。

其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對土地進行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推進“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計劃、招標(biāo)程序和管理制度。政府要真正實現(xiàn)調(diào)控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細(xì)的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標(biāo)辦法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。

最后，要體現(xiàn)土地的使用價值，政府必須對土地進行正確的評估，采用合理的評標(biāo)辦法，公正地評出中標(biāo)單位。

通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。

(三)實施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的提高，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整合。

土地通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利于市場的競爭性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒有足夠?qū)嵙?，只靠尋租等不正?dāng)方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險。

招標(biāo)拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數(shù)開發(fā)商通過不正當(dāng)手段獲得的“超額利潤”，而由于市場的的規(guī)范，開發(fā)商的合理利潤可以得到更好的保證。新制度提高了市場準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進入資本實力和品牌競爭的時代。沒有實力的、靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進行專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)、把土地價值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場的主流，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產(chǎn)商進行整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地域限制。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標(biāo)城市市場就相對比較容易，為跨地域經(jīng)營的房地產(chǎn)商提供了機會，這必將促使全國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。

(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。

土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計劃地做好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效控制了開發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必然。

(五) 實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。

我國的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現(xiàn)，也是大勢所趨。這標(biāo)志著我們在土地市場上正在逐步與國外發(fā)達國家接軌。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公平競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場管理方面，政府的職責(zé)是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運行，進而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。實行土地招標(biāo)、拍賣，可以說是一項重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時有利于境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。

土地招拍掛制度問題及解決

（一）中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。

根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部對全國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓還有五個深層次的問題尚待解決。

1．經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套；

2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價

3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分；

4．有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題；

5. 極少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部仍通過打招呼、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營性土地出讓。

以上五大類問題涉及招拍掛制度建設(shè)過程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。

（二）對完善招拍掛市場的建議。

1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性

在上述五大類問題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴(yán)重的。一方面，由于中國長期實行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級地方政府習(xí)慣于通過行政指令的方式對土地資源進行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟短期利益的目標(biāo)下，通過行政手段盲目干預(yù)土地市場的情況時有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時有發(fā)生。

為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監(jiān)督的機制尤為重要。從宗地價格的評估到開發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評標(biāo)開標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機制 對于每宗地的評選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過公開招標(biāo)與掛牌的形式達到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。

2．制定合理的標(biāo)底價格，防止地價上漲過快

經(jīng)營性土地交易全部以招拍掛的形式進行出讓是否會引發(fā)土地價格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的話題一直是新政策出臺后業(yè)內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭論的焦點，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格市場的穩(wěn)定作用。

上海在土地的拍賣中進行最高限價并提出完善招投標(biāo)的管理機制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟，從長期來看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。

在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價。 因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標(biāo)底價格是保證土地市場活躍及穩(wěn)定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。

3．選擇性地使用拍賣的交易方式

土地拍賣是購買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進宗地的成交，但對于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對于地區(qū)的發(fā)展計劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投?biāo)的形式選擇有能力的開發(fā)商在政府開發(fā)計劃及價格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。

4．制定完善的土地供應(yīng)計劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息

在新的土地出讓機制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應(yīng)計劃。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計劃和力度進行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實施或脫延開發(fā)計劃的被動局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。

政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場住宅價格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對稱情況下投機商對房地產(chǎn)市場的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展。

土地招拍掛制度總結(jié)

經(jīng)營性土地的招拍掛出讓方式的建立對于規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國土地市場土地供應(yīng)長期以來采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠。本文通過回顧城市經(jīng)營性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實際運作中存在的問題，并針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點看法，以期對未來土地市場有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態(tài)的過程，必須根據(jù)土地市場的發(fā)展變化進行調(diào)整。相信在土地市場的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規(guī)范完善，土地市場必將更加公平透明，進而保證整個宏觀經(jīng)濟的健康穩(wěn)步發(fā)展。

（一）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：

1、掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。

2、拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

3、招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。

（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較：

（三）招標(biāo)、拍賣委員會的組成與職責(zé)

1、組成：

以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會或拍賣委員會，招標(biāo)委員會或拍賣委員會由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會或拍賣委員會主任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。

2、招標(biāo)委員會主要職責(zé)：

審定招標(biāo)最低中標(biāo)價，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書。

3、拍賣委員會職責(zé)：

審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人。

土地招拍掛土地招標(biāo)

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交的投標(biāo)文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書》約定的時間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標(biāo)委員們重點關(guān)注的要點。

土地招拍掛土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。

土地招拍掛土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出競買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫競買報價單，在掛牌期限內(nèi)競買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。

競買人確定后．掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書》。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場報價．由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。

土地招拍掛哪幾種土地出讓必須招拍掛

國土資源部11號令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營性用地和同一土地有兩個或兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。同時考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

因此，各地在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。

一般來說，六類情形的土地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌方式，即：

(1)供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地;

(2)其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(5)出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;

(6)依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

特別需要明確的是，2006年國土資源部下發(fā)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，建立了國有土地出讓的集體認(rèn)定程序，對不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定出讓的具體方式。因此，對不能確定是否符合上述招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍六種情形的出讓宗地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。

土地招拍掛保障措施

加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)各有關(guān)部門要充分認(rèn)識完善土地市場的重要性，結(jié)合實際研究制定實施細(xì)則和配套措施，確保各項工作舉措和要求落實到位。各級自然資源、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等主管部門要建立聯(lián)動機制，明確分工，落實責(zé)任，做好人員和經(jīng)費保障，有序推進土地二級市場建設(shè)。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

重視宣傳引導(dǎo)。加大對土地二級市場相關(guān)政策的宣傳力度，及時總結(jié)推廣各地典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。

嚴(yán)格責(zé)任追究。強化監(jiān)督問責(zé)，對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門、單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實行責(zé)任追究，堅決打擊各種腐敗行為。 2100433B