投標(biāo)者估價(jià)

影響因素

由于投標(biāo)者的社會(huì)閱歷、知識(shí)水平、偏好、收入水平、財(cái)富、測(cè)試儀器的不同，導(dǎo)致他們對(duì)同一物品的固有價(jià)值有不同的估計(jì)值。比如，某塊地下儲(chǔ)藏的石油對(duì)所有人來(lái)說(shuō)，它的使用價(jià)值都是相同的，由于不同的人所擁有的知識(shí)水平和所使用的測(cè)試儀器的不同，致使他們對(duì)地下石油儲(chǔ)藏量的估計(jì)不同，因而他們對(duì)這塊地的石油開(kāi)采權(quán)的估計(jì)值也不同。再比如，某件藝術(shù)品或古董的固有價(jià)值很難加以量化，投標(biāo)者可以根據(jù)自己的偏好給出不同的估價(jià)。

拍賣(mài)可以通過(guò)投標(biāo)者的報(bào)價(jià)來(lái)誘導(dǎo)出投標(biāo)者的估價(jià)。為了達(dá)到整個(gè)社會(huì)的效用最大化，把物品分配給最高的估價(jià)者；為了使賣(mài)者的收益最大化，可以把物品分配給最高的報(bào)價(jià)者，最高的估價(jià)者與最高的報(bào)價(jià)者有時(shí)候是同一個(gè)投標(biāo)者，有時(shí)候可能不是同一個(gè)投標(biāo)者。 2100433B

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；

⑶裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；

⑷重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、公平原則

6、謹(jǐn)慎原則（抵押貸款項(xiàng)目）

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本原則3、擬定估價(jià)作業(yè)方案4、搜集估價(jià)所需資料5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6、選定估價(jià)方法計(jì)算7、確定估價(jià)結(jié)果8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、9、出具估價(jià)報(bào)告10、估價(jià)資料歸檔。

廣大讀者 2100433B

基本估價(jià)

又分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法。

應(yīng)用估價(jià)法

又稱(chēng)大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估，該類(lèi)方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類(lèi)方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

方法選取

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，對(duì)一宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常要依據(jù)評(píng)估目的和宗地的用途同時(shí)采用上述方法中的兩種，并對(duì)兩種方法評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行分析后取值。