土壤潛力估價法簡介

土壤潛力估價法的舉例

Walter Rothkegel綜合法：德國農(nóng)業(yè)評價學家Walter Rothkegel從自然、經(jīng)濟條件綜合估價，自然條件評價首先是根據(jù)土性、土壤成熟階段及成土過程三因素，綜合制作土地指數(shù)表，再根據(jù)氣候、標高、地勢等自然條件修正土地指數(shù)，得到耕地指數(shù)，然后將耕地指數(shù)乘以面積便得到自然評點數(shù)值；經(jīng)濟條件評價首先是依據(jù)土地建筑物、生產(chǎn)資料、勞動工具、資金、經(jīng)營規(guī)模、內(nèi)外交通條件等因素修正自然評點數(shù)，然后，將評點數(shù)轉(zhuǎn)化為金額，即可得到耕地的估價額。該方法的應用要求有充分的土壤知識和資料，且由于加減成數(shù)的判斷缺乏客觀標準，因此如果評估人員稍有不慎會就引起較大誤差。

房產(chǎn)對照估價法是一種綜合各種因素的房產(chǎn)評價方法。指把評估對象的客觀條件與標準 房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象 條件基本相同等級的標準房價，然后把標準房 價作為評估房屋的基礎(chǔ)房價，并同時對基礎(chǔ)房 價進行修正，最后評估出房產(chǎn)價格。

房產(chǎn)對照估價法

應用對照 法評估房價的主要步驟是:①對評估對象房屋 的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等作認真的勘查分析，并 作詳細記載。這里需要注意的是，不屬于不動 產(chǎn)范圍的裝飾、設備和設施不應作為評估標的 物，也就不能作為評定房屋等級的因素。把勘 查得到的標的物特征與房屋等級的劃分標準細 目相對照。如評估標的與對照的條件基本吻 合，就可以確定對照標的的結(jié)構(gòu)等級作為評估 房屋的結(jié)構(gòu)等級。②對照標準查房價，從中查 出相應的標準價格，作為評估標的的基礎(chǔ)房 價。③對基礎(chǔ)房價進行調(diào)整，或修正，其內(nèi)容 主要包括房屋折舊、座落朝向、采光、樓房層 次、房屋共用部位、環(huán)境等因素對房屋價格的影響。

該估價法往往適用于工程量不大、所需費用比較小的分項工程。

根據(jù)比率系數(shù)的不同相對估價法主要可分為以下三種 ：

價格/收益倍數(shù)法，也稱市盈率法（P/E）

根據(jù)市盈率計算并購價格的公式為：并購價格=(P/E)×目標企業(yè)的稅前或稅后收益。市盈率是所有比率中用得最多的一種。因為首先它是一個股票價格與當前公司盈利情況聯(lián)系在一起的一種直觀的統(tǒng)計比率；其次對大多數(shù)股票來說，市盈率易于計算并容易得到，這使公司之間的比較變得十分簡單；最后P/E還能作為公司一些其他特征的代表（包括風險性和成長性）。但是對于收益為負數(shù)的公司，P/E的使用就會受到限制，因此人們又可以采用價格/賬面值比率估價法。

價格/賬面值比率估價法（P/BV）

價格/賬面值比率是公司資產(chǎn)市場價值與賬面價值之比，反映了資產(chǎn)盈利能力與初始成本之比。其優(yōu)點在于首先賬面價值提供了一個對價值相對穩(wěn)定和直觀的度量，尤其對于那些從不相信未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的投資者來說，賬面價值提供了一個非常簡單的標準。其次因為P/BV比率提供了一種合理的跨企業(yè)的比較標準，所以投資者可以比較不同行業(yè)中不同公司的P/BV比率來發(fā)現(xiàn)價值被高估或者被低估的企業(yè)。最后，即使那些盈利為負數(shù)，無法使用P/E比率進行估價的企業(yè)也可以用P/BV比率來進行估價。但在P/BV比率中由于賬面價值的度量在很大程度上取決于會計制度，所以很多評估人員不愿意使用這個比率。

價格/銷售收入比率估價法（P/S）

近年來很多評估人員開始使用價格/銷售收入比率，該比率有很多優(yōu)勢：首先它不會像P/E或P/BV因為可能變成負值而變得毫無意義，P/S在任何時候都可以使用，甚至對于最困難的公司也是適用的；其次P/S由于銷售收入不受折舊、存貨和非經(jīng)常性支出所采用的會計政策的影響，所以與利潤與賬面值不同，不會被人為地擴大；最后P/S不像P/E那樣易變，因而對估價來說更加可靠。P/S比率經(jīng)常用來估計網(wǎng)絡公司的價值。