現(xiàn)場查勘記錄

(1)現(xiàn)場查勘的目的是準(zhǔn)確掌握出險真相、合理理賠，為此，要深入現(xiàn)場查勘，取得最完整、最原始、最可靠的證據(jù)，切忌主觀、片面、武斷行事。在記錄時，應(yīng)同時將出險標(biāo)的物的損失狀況、事故現(xiàn)場拍照或繪制草圖或錄像留存下來。

(2)查勘人員切忌走馬看花，要向當(dāng)事人、目擊者或在場人員詳細(xì)詢問、了解事故發(fā)生的前后經(jīng)過、原因、責(zé)任。虛心傾聽他們的評說和各持的意見，廣泛收集與認(rèn)真記錄下這些旁證材料。

(3)為保證公正合理地處理賠案，應(yīng)堅持雙人查勘制度。查勘記錄也應(yīng)由參與查勘人員的充分協(xié)商，達(dá)到共識后再填寫，如——時不能統(tǒng)—‘爭議，應(yīng)將爭議的焦點(diǎn)記上。

(4)記錄要求完整、準(zhǔn)確無誤，書寫工整而條理清晰。2100433B

現(xiàn)場查勘記錄的一般格式是：

(1)標(biāo)題。標(biāo)題由險種名稱和現(xiàn)場查勘報告書構(gòu)成。

(2)基本情況：包括查勘時間、地點(diǎn)、查勘人、被保險人、保險期限、出險時間等項目。

(3)查勘情況說明：包括事故概況及出險原因、施救情況及費(fèi)用、損失項目及金額、附加險損失項目及金額、殘值處理情況、事故現(xiàn)場草圖等內(nèi)容。

(4)經(jīng)辦人及負(fù)責(zé)人簽章。

現(xiàn)場勘查記錄，是指客觀反映現(xiàn)場原始情況，記錄現(xiàn)場勘查結(jié)果的法律文書。法定證據(jù)之一。可作為分析研究案情，模擬恢復(fù)現(xiàn)場狀況，甄別言詞證據(jù)的依據(jù)。包括現(xiàn)場勘查筆錄、現(xiàn)場照相和現(xiàn)場繪圖三部分。文字筆錄可對現(xiàn)場狀況，實(shí)施勘查的全過程和結(jié)果，進(jìn)行客觀、完整、系統(tǒng)地表述，但難以表現(xiàn)某些痕跡、物品的大小、形狀。照相能逼真地反映現(xiàn)場的原貌和痕跡、物品的具體形態(tài)和特征，但不易準(zhǔn)確表明痕跡、物品的具體間隔距離等。比例繪圖能準(zhǔn)確表明現(xiàn)場周圍環(huán)境與現(xiàn)場內(nèi)部痕跡物品的相互位置關(guān)系及間距，但難以反映痕跡、物品的具體特征。三者互相配合，互為補(bǔ)充，客觀、全面、完整地記錄和固定現(xiàn)場的真實(shí)情況。

現(xiàn)場勘查通常指刑事犯罪現(xiàn)場的勘查。刑事案件發(fā)生后，偵查人員為了查明犯罪事實(shí)，收集犯罪證據(jù)，揭露證實(shí)犯罪人，依法對與犯罪有關(guān)的人和事以及場所、物品、人身、尸體等所進(jìn)行的現(xiàn)場訪問和勘驗(yàn)檢查工作。是刑事訴訟的一項重要偵查措施，必須由偵查人員或在偵查人員主持下進(jìn)行，依據(jù)國家法律、法規(guī)，運(yùn)用刑事科學(xué)技術(shù)手段在特定空間領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)刑事訴訟法和公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件程序規(guī)定，現(xiàn)場勘查的主要任務(wù)是：查明事件的性質(zhì)，以確定是否立案偵查；查明與犯罪有關(guān)的情況，包括有關(guān)犯罪活動的情況和犯罪分子的情況，以確定偵查范圍；收集犯罪證據(jù)；根據(jù)案件具體情況，適時采取緊急措施?，F(xiàn)場勘查的基本要求是：必須及時、全面、準(zhǔn)確、客觀。2100433B

房屋建筑物的實(shí)地查勘是對其進(jìn)行估價的最重要的環(huán)節(jié)之一，尤其對于居住用房地產(chǎn)和營業(yè)用房地產(chǎn)的評估特別重要。實(shí)地查勘的主要內(nèi)容有：核對房屋的地址、坐落地段、層次和產(chǎn)權(quán)邊界；認(rèn)定房屋的結(jié)構(gòu)、類型、式樣、層高、朝向；查勘房屋裝修、設(shè)施及其使用情況；確定房屋的成新率、完好程度和貶值情況；并進(jìn)行勘測、丈量、記錄、繪圖以及必要的攝影等。

(一)核對建筑物的位置和產(chǎn)權(quán)邊界

房屋的地址、坐落、地段、層次等，是一定的環(huán)境質(zhì)量形成的前提。環(huán)境質(zhì)量不是由房地產(chǎn)本身造就的，但是房地產(chǎn)的位置則選定了環(huán)境質(zhì)量。因而房產(chǎn)位置的勘查同環(huán)境質(zhì)量的勘估融為一體，并且包括后者的內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)邊界往往在居住用房產(chǎn)評估中遇到比較錯綜復(fù)雜的情況。在評估同幢異產(chǎn)，如公私同幢、私私同幢房產(chǎn)，以及同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋或者多幢房屋又同一個門牌，更要認(rèn)真核對房屋的評估范圍，正確區(qū)分房產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部位、共有部位或他人所有部位，以免出現(xiàn)誤估，造成產(chǎn)權(quán)糾紛。對有疑義的要特別查核，核對有關(guān)各方的產(chǎn)權(quán)文件，查詢有關(guān)權(quán)益各方，做出有證有據(jù)的判斷。

(二)認(rèn)定房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、類型、層高、朝向等實(shí)體質(zhì)量因素

房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、類型是反映房屋實(shí)體質(zhì)量的最基本指標(biāo)，層高和朝向是重要的實(shí)體質(zhì)量調(diào)整指標(biāo)。在居住用房評估方面，部分城市根據(jù)結(jié)構(gòu)、式樣、類型劃分不同的房產(chǎn)類型，核定建筑造價，提供評估標(biāo)準(zhǔn)。例如，北京市有關(guān)部門依據(jù)建筑式樣和建筑材料的不同，制定了洋式樓房、洋式平房、中式樓房、帶廊瓦房、灰瓦房、游廊、棚子、亭子及其他房共11項評估標(biāo)準(zhǔn)，作為基礎(chǔ)價格。上海市根據(jù)其居住用房的類型、結(jié)構(gòu)、式樣、層數(shù)等界定房屋基本情況，制定了31項評估標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，隨著時間推移，這些標(biāo)準(zhǔn)要不斷調(diào)整。但無論怎樣，不僅上述結(jié)構(gòu)、式樣、類型、層高、朝向等是決定實(shí)體質(zhì)量的因素，從而直接影響價格，而且也是決定造價的因素，最終反映到價格上來。

(三)查勘房屋裝修、設(shè)備及其使用情況

這些因素決定房地產(chǎn)的功能質(zhì)量，也是造價的直接組成部分。其主要項目有墻體、屋面、地板、廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、供熱和暖氣設(shè)備、裝備電器、空調(diào)、空氣濾清、電信電話設(shè)施狀況、門窗和其他裝飾性結(jié)構(gòu)。其共同特點(diǎn)是可以加以改造、更新而不影響房屋的實(shí)體質(zhì)量變化，因而有可能采用與房屋基本框架不同的評估方法。

(四)勘估房產(chǎn)成新率、完好程度和貶值情況

現(xiàn)場查勘成新率主要是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)部分的物理性能綜合評估剩余使用年限，確有困難的可對其完好程度進(jìn)行定量勘估。貶值，除結(jié)構(gòu)部分明顯不合理確需折扣外，通常是對裝修、設(shè)備部分功能性貶值的勘估。

(五)勘測、丈量、記錄、繪圖和攝影

勘丈繪圖是在對房屋全面查勘、丈量的基礎(chǔ)上，將房屋位置、形狀、層次、結(jié)構(gòu)、開間、門、窗、陽臺、衛(wèi)生設(shè)施、廚房設(shè)施、扶梯走道、附屬設(shè)施(如電梯、水泵)、面積大小、墻體歸屬、庭院和基地、附屬搭建物等，按照一定比例如實(shí)反映在平面圖上。為了更為直觀地反映房屋狀況，可根據(jù)實(shí)際需要，采用攝影、錄像、繪制立體圖等方式，與繪制房屋平面圖相配合，通過圖片揭示房地產(chǎn)的最大信息量。

同時，要做好文字記錄，根據(jù)評估作業(yè)表的欄目逐項填列，不能用圖片取代文字記錄和描述。對于評估作業(yè)表所列的特別項目要進(jìn)行單獨(dú)記錄，并在評估報告中得到反映。

丈量房屋面積，有一定的嚴(yán)格計量規(guī)則。房屋面積是指用水平或水平投影的方法，確定的某一輪廓線內(nèi)所包含的面積，通常以平方米來計量。房屋面積有不同的衡量尺度，常用的有建筑面積、使用面積、居住面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積等。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積等3項，對于單層建筑按建筑外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，對于多層建筑，則按各層建筑面積總和計算。居住用房使用面積是住宅評估中最為關(guān)注的，它是住宅各層平面中為生活使用的凈面積的總和，它包括臥室、起居室、客廳、廚房、廁所、衛(wèi)生間、儲藏室、門廳、走道、壁櫥、陽臺等部分的面積總和。居住面積專指居室凈面積的總和，輔助面積包括建筑物各層平面中為輔助生活活動所占凈面積總和，具體到單元的輔助面積，專指單元門內(nèi)的走道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺等所占凈面積的合計。結(jié)構(gòu)面積系指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

在房屋建筑物造價的評估中，最重要的是建筑面積指標(biāo)，計算規(guī)則如下：

(1)除明顯屬于建筑面積計算范圍之外，應(yīng)計算建筑面積還有：走廊、檐廊(屋頂下有柱時按柱外緣計算)；突出墻面的眺望間；門斗；室外附屬煙囪、地下室出入口；無柱或有柱室外樓梯(按水平投影計)；內(nèi)陽臺；電梯井(按自然層計)。

(2)應(yīng)按一層計算面積的有：穿過建筑物的通道；建筑物內(nèi)的門廳；獨(dú)立柱式的站臺、雨篷、車棚等(按水平投影)；電梯機(jī)房，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的突出房頂?shù)乃浞?；各種變形縫、沉降縫等。

(3)不作建筑面積計算的有：挑陽臺(其上無頂蓋)；雨篷及挑檐；半圓柱及墻垛；臺階。