住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2012-2013)（2013版）作者簡介

倪鵬飛

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任，研究員，博士生導師。主要致力于城市經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、空間金融學、城市競爭力及國家競爭力等方面的理論與實證研究?！吨袊鞘懈偁幜蟾妗贰吨袊》堪l(fā)展報告》《國家競爭力報告》主編，聯(lián)合主編《全球城市競爭力報告》（與美國學者彼得"para" label-module="para">

為中國近20個省市政府進行案例、戰(zhàn)略和對策研究，發(fā)表12部案例專著。在美國《國際事務》（Journal ofInternational Affairs）、英國《城市研究》（UrbanStudy）等國內(nèi)外權威雜志上發(fā)表論文數(shù)十篇。代表作《中國城市競爭力報告》獲中國經(jīng)濟學的最高獎孫冶方經(jīng)濟學著作獎（第十一屆）。

高廣春

現(xiàn)工作于中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院。主要研究領域為住房金融、商業(yè)銀行經(jīng)營與管理。

姜雪梅

2008年畢業(yè)于日本東北大學并獲得信息科學博士學位。中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所助理研究員。專業(yè)特長是城市經(jīng)濟學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學，主要以現(xiàn)代經(jīng)濟學理論模型研究分析中國的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策。

郭宏宇

外交學院國際經(jīng)濟學院副教授，2006年畢業(yè)于中國社會科學院研究生院獲經(jīng)濟學博士學位。主要研究方向為宏觀經(jīng)濟運行、財政金融理論與政策。

本書從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策四個方面，對中國住宅市場體系做了全面系統(tǒng)的分析、預測與評價，并給出了相關政策建議。本報告具體內(nèi)容包括：在評述2011~2012年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2012~2013年住房及相關市場的發(fā)展變化；通過構建中國住房指數(shù)體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發(fā)展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關政策建議。

本書還對房地產(chǎn)市場一些重要問題進行了深入的專題研究，如住宅投資對經(jīng)濟增長的影響、地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演的角色、住房金融體系和農(nóng)民工住房問題等，并得出了一系列有價值的結論和政策建議。

Ⅰ　總 報 告

1　第一章　中國住房發(fā)展：總體報告

一　2011年第四季度以來的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境

二　2011年第四季度以來的住房形勢

三　2011年第四季度以來住房市場走勢的成因

四　2012年住房市場調(diào)控目標審視與政策問題

五　2013年的總體趨勢與調(diào)控的有利條件

六　2013年的主要風險與調(diào)控的不利因素

七　2013年住房市場調(diào)控的政策建議

2　專題一　遼寧棚戶區(qū)改造的成功模式：政府主導、市場運作

Ⅱ　宏觀背景

3　第二章　中國宏觀經(jīng)濟形勢分析與預測

4　第三章　中國城市化的進程與趨勢分析

5　第四章　世界經(jīng)濟與住房市場形勢分析與預測

6　專題二　住宅投資、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長

Ⅲ　市場主體

7　第五章　中國房地產(chǎn)企業(yè)形勢分析與預測

8　第六章　中國住房需求主體形勢分析與預測

9　第七章　中國住房金融機構形勢分析與預測

10　專題三　地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的角色

Ⅳ　市場體系

11　第八章　中國住房市場形勢分析與預測

12　第九章　中國土地市場形勢分析與預測

13　第十章　中國房地產(chǎn)金融市場形勢分析與預測

14　專題四　構建“商業(yè)性與政策性相融合”的三重住房金融體系

Ⅴ　公共政策

15　第十一章　中國住房市場監(jiān)管形勢分析

16　第十二章　中國住房社會保障形勢分析

17　第十三章　中國住房宏觀調(diào)控政策分析

18　專題五　農(nóng)民工住房問題

本報告從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策四個方面，對中國住宅市場體系做了全面系統(tǒng)的分析、預測與評價，并給出了相關政策建議。本報告具體內(nèi)容包括：在評述2011~2012年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2012~2013年住房及相關市場的發(fā)展變化；通過構建中國住房指數(shù)體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發(fā)展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協(xié)調(diào)健康發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)，針對性地提出了相關政策建議。

2011~2012年分析顯示：經(jīng)濟增速下滑，但物價與就業(yè)狀況比較樂觀；城市化發(fā)展模式從黑色發(fā)展為主轉向城市綠色化與綠色城市化并重的階段；全球經(jīng)濟復蘇繼續(xù)減緩,失業(yè)壓力仍大，全球貿(mào)易惡化；全球住房市場整體下行，早期金融危機國家強勁反彈；龍頭房企持續(xù)領跑，風險控制成為企業(yè)發(fā)展核心導向；住房的需求主體開始出現(xiàn)明顯的分化，剛性需求得到一定程度的釋放且改善型需求有所回升，但投資性購買者基本被強制性地擠出了一線城市的房地產(chǎn)市場；房價降中有升，投資依舊低迷；2011年第四季度以來，土地市場基本處于量跌價滯、供需兩不旺態(tài)勢，成交量出現(xiàn)較大幅度的下降；房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以信貸為主，房地產(chǎn)信托先降后升，*主導的房地產(chǎn)一級資本市場由降轉升；限購成為監(jiān)管重點，加大閑置土地監(jiān)管力度，強化保障房分配管理；保障性住房在建規(guī)模達到歷史高位，綠色建筑成為保障性住房的新亮點。

2012~2013年預測認為：短期調(diào)控效果存在沖突，房地產(chǎn)業(yè)的政策壓力將會有所減輕；投資快速回升，凈出口小幅回升；物價水平先小幅下降，之后出現(xiàn)較大反彈；全球經(jīng)濟增速回落，通脹壓力增加，全球貿(mào)易出現(xiàn)下降；全球住房市場總體低迷，債務危機國家繼續(xù)下降，避險地區(qū)走勢良好；住房企業(yè)集中度會進一步加強，中小企業(yè)的市場份額繼續(xù)降低，區(qū)域平衡發(fā)展布局更受重視；全國城市的改善性住宅需求將會穩(wěn)中有升，而一線城市的上升幅度將會大于二、三線城市；各項貸款保持溫和上升的態(tài)勢；房價根據(jù)調(diào)控政策松緊狀況延續(xù)反彈或盤整震蕩，投資依舊低迷；全年的房貸增長起碼會保持2012年的水平，統(tǒng)計貸款同比增速將進一步溫和增長的概率較大。

住房上市公司指數(shù)、個人按揭貸款月度償付率指數(shù)、住房金融市場指數(shù)、住房市場監(jiān)管指數(shù)和住房社會保障指數(shù)七大指數(shù)顯示：規(guī)模較大的企業(yè)在成長性和效率因素方面都發(fā)揮著自己獨特的競爭力；北上廣深四大一線城市月度償付率高，房價達到了本市居民無以承受的地步；房地產(chǎn)融資過于集中于間接金融機構，必然會影響資產(chǎn)負債結構和風險結構；高強度監(jiān)管總體延續(xù)但略有波動，審批監(jiān)管強于監(jiān)督；北京、新疆、天津、甘肅、湖北、重慶和江西等地區(qū)的經(jīng)濟適用房政策效果指數(shù)較大。

中國住房市場健康均衡發(fā)展所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)是：（1）供需之間的市場博弈加劇，資金鏈安全考驗房地產(chǎn)企業(yè)生存；（2）房地產(chǎn)貸款的信用風險加大；（3）政策性住房金融機構依然虛位以待；（4）住房交易成本過高，存量利用效率偏低；（5）住宅市場結構單一，供給效率較為低下；（6）土地市場買賣雙方“雙壟斷”問題越來越嚴重；（7）住房金融市場過度集中于間接融資市場，住房金融市場風險猶存；（8）保障房融資市場板塊資金支持堪憂；（9）預售監(jiān)管缺乏力度，監(jiān)管主體缺失；（10）住房租賃市場管理混亂，監(jiān)管缺失嚴重；（11）住房保障仍然以戶籍人口為主，部分保障性住房分配遭冷遇；（12）房產(chǎn)稅改革較為遲緩，住房信息系統(tǒng)建設沒有完成。

報告建議：（1）“開源節(jié)流”保障企業(yè)現(xiàn)金流安全；（2）降低對房地產(chǎn)貸款的信用依賴度并推進房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)證券化，有效防控房地產(chǎn)貸款風險；（3）盡快建構有效的政策性住房金融機構支持體系，以匹配大規(guī)模的保障房建設和消費的需求；（4）降低住房交易稅費，增進存量住房配置效率；（5）放松住房開發(fā)管制，增強開發(fā)市場競爭；（6）長期著眼于破解“土地財政”難題，逐漸降低土地市場買賣“雙壟斷”的程度；（7）借助證券化技術有效防控房地產(chǎn)資金風險；（8）探索建構有效的保障房融資支持體系；（9）建立地方“警示牌”，強化地方監(jiān)督；（10）加強行業(yè)自律，建立有效自律機制；（11）推廣以貨幣補貼為主、無戶籍限制的住房保障模式，建立公平的住房保障體系；（12）加快房產(chǎn)稅改革試點工作和個人住房信息系統(tǒng)建設。

此外，本報告還對房地產(chǎn)市場一些重要問題進行了深入的專題研究，如住宅投資對經(jīng)濟增長的影響、地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中扮演的角色、住房金融體系和農(nóng)民工住房問題等，并得出了一系列有價值的結論和政策建議。

住房綠皮書2008年

《住房綠皮書》認為，由于全球金融和經(jīng)濟走勢于2008年急轉直下，中國住房市場在這一年初開始的調(diào)整被迫中斷，住房產(chǎn)業(yè)雖然未被列入國家振興產(chǎn)業(yè)名單但實際上依然被視為GDP止跌回升的主力軍。于是，諸種關于住房產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策的出臺、金融機構和金融市場慷慨注入大量的流動性、難以遏制的投機需求和一定的剛性需求集體向住房產(chǎn)業(yè)發(fā)力，結果是，在2008年底瀕臨絕境的住房產(chǎn)業(yè)絕處逢生，轉過難熬的2008年頭后，迅速爆發(fā)，短短幾個月間就吞噬了住房價格在2008年近一年里的下降空間，沖上了一個新的歷史峰值。

《住房綠皮書》所展現(xiàn)的2008年以來中國住房市場及其相關的經(jīng)濟、金融和政策圖景是：全球經(jīng)濟從深度衰退到逐步回穩(wěn)；中國宏觀經(jīng)濟從急速下滑到觸底回升；城市化質(zhì)量提升明顯，中西部地區(qū)城市化加快；住房金融市場從緊縮到寬松；住房開發(fā)企業(yè)由急劇惡化到迅速好轉；住房消費、投資和投機意愿幾經(jīng)反復；信貸監(jiān)管由緊變松，又由松變緊；住房資產(chǎn)與物業(yè)市場從回落調(diào)整到快速上漲；住房土地市場從熱度下降到逐步回暖；保障性住房建設力度迅速加大，保障覆蓋范圍有所提高。

住房綠皮書2009年

綠皮書指出，2009年第4季度住房市場在有效需求下降、觀望氣氛增強、開發(fā)企業(yè)促銷積極性低、年底季節(jié)性信貸緊縮、二套房貸政策從緊等因素的綜合作用下，可能有一個銷售量回落和價格小幅調(diào)整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升。

住房綠皮書2010年

《住房綠皮書》預測2010年：全球經(jīng)濟緩慢復蘇，但全球住房市場表現(xiàn)不一；中國經(jīng)濟將持續(xù)復蘇，住房投資作用將進一步增強；城市化規(guī)模呈現(xiàn)高峰，城市化區(qū)域增長相對均衡；住房市場春暖秋涼、震蕩增長；住宅用地市場交易量增加，交易價格上行；住房金融市場溫和上行，波動增長。

調(diào)控辦法

《住房綠皮書》提出2010年細化調(diào)控辦法。供給管理：對高檔物業(yè)提供者，實施重稅；對普通商品房開發(fā)適當優(yōu)惠，對保障房開發(fā)實施獎勵和補貼政策；需求管理：實施“抑制投機、引導投資、鼓勵消費和擴大保障”差別化的需求管理政策；空間管理：重點監(jiān)控一線城市的國際游資的沖擊和炒作，重點監(jiān)控一線、二線城市的國內(nèi)投機客的炒作。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和收入水平及其變化，采取區(qū)別對待措施，指導不同區(qū)域和城市的供求政策；時間管理：針對2010年四個季度可能出現(xiàn)的不同的市場表現(xiàn)，金融、土地、財政等尤其是金融部門提前做出預案，把握節(jié)奏，采取適度的松緊政策。具體在一季度加大土地和保障性住房，適度降低一貫的貸款高增長率；第二季度，加大措施，刺激供給，同時加大保障房供給力度，適度從緊消費支持，第三、第四季度，加大消費刺激的政策；預期管理：針對根據(jù)宏觀經(jīng)濟和住房市場形勢產(chǎn)生預期，政府采取適當?shù)摹⒉⑶也粩嘧兓膽獙Υ胧?，通過預期管理，打擊市場投機行為，引導供需雙雙回歸理性。

政策原則

《住房綠皮書》提出調(diào)控的政策原則。堅持“定量寬松，精確投放；抑揚有別，重拳出擊；多策組合，時空匹配；長短結合，標本兼治”的政策原則?！岸繉捤桑_投放”。主要指住房信貸(也包括土地等)要堅持數(shù)量明確的寬松政策，并進一步將投放對象加以細化，準確投放到供需對象中；“抑揚有別，重拳出擊”。就是對待保障、消費、投資和投機采取不同的政策，并且進一步強化。即采取進一步的政策措施，更有效地抑制投機、引導投資，更進一步地鼓勵消費和擴大保障；“多策搭配，時空組合”就是要綜合利用土地、金融、財稅和監(jiān)管手段，協(xié)同作戰(zhàn)并根據(jù)空間和時間不同，不斷調(diào)整；“長短結合，標本兼治”。就是在將完成2010年的目標和長期目標結合起來，將解決眼前的目標問題和長遠的根本性問題結合起來，結合具體措施的推出，不失時機地改革制度、體制和機制。

政策措施

《住房綠皮書》提出調(diào)控的政策措施。宏觀經(jīng)濟：微調(diào)宏觀政策，刺激內(nèi)生性增長，防控通貨膨脹；城市發(fā)展：挖掘城市化的潛力，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；開發(fā)企業(yè)：公布住房參考價格，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；需求主體：鼓勵住房消費，引導住房投資，抑制住房投機；住房市場：完善住房市場體系，鼓勵住房消費；土地市場：擴大住房用地供應規(guī)模，提高用地效率；金融機構：嚴控投機性房貸，刺激真實住房需求；市場監(jiān)管：規(guī)范市場準入條件，從嚴市場行為監(jiān)管；住房保障：落實保障房建設計劃，切實擴大保障房供給。

住房建議

《住房綠皮書》提出解決住房長期問題的對策建議。提出住房發(fā)展的總體目標是：“確保穩(wěn)健發(fā)展，力爭持續(xù)繁榮，促進經(jīng)濟增長，實現(xiàn)住有所居”的住房發(fā)展總體目標。著力解決國民經(jīng)濟中的結構性問題，重新確立住房在國民經(jīng)濟中的戰(zhàn)略定位；建立促進住房穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機制。構建三維一體的住房發(fā)展體系。重構住房市場化和保障性相結合的住房生產(chǎn)體系，市場化和保障性相結合的產(chǎn)品體系，住房發(fā)展的制度、戰(zhàn)略、政策、監(jiān)管、調(diào)控的制度體系。

具體有以下措施：完善社會保障制度體系建設，擴大保障性住房建設規(guī)模；改善城市發(fā)展的制度環(huán)境，挖掘城市化的潛力；創(chuàng)新房地產(chǎn)制度，建立完善可靠的法制體系；建立順暢得力的監(jiān)管體系，反對住房市場領域的壟斷；改進政府參與市場的方式，提升政府的服務質(zhì)量；建立公平合理的稅費體系，實現(xiàn)住房分配的轉移支付制度；設立住房政策委員會，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系；建立商品性與政策性差異化結合的分層次的住房體系；建立住房再生產(chǎn)各環(huán)節(jié)、商品性和保障性結合的住房體系。

住房綠皮書2012年

2011年12月9日上午，中國社會科學院發(fā)布了2012年《住房綠皮書》。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛博士在會上表示，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控應堅持持續(xù)、穩(wěn)定、差別和靈活的原則，目標著眼于回歸理性、健康發(fā)展。爭取實現(xiàn)促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長和住房市場“軟著陸”。

倪鵬飛表示，從長期背景來看，中國城市化仍處在加速期，居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求潛力仍然較大，中國經(jīng)濟長期增長并好于發(fā)達經(jīng)濟體，人民幣在若干年內(nèi)持續(xù)升值，房地產(chǎn)投資需求潛力依然很大，房地產(chǎn)市場長期向好趨勢決定。在未來的下調(diào)過程中，供求等主體的預期將會發(fā)生分化，在部分開發(fā)商謹慎降價促銷過程中，部分持幣待購者將自制，因此房地產(chǎn)市場緩慢回調(diào)。

倪鵬飛表示，價格上房價過高的城市要下降，一般的城市要平穩(wěn)，銷售上總體基本平穩(wěn)，保障房的比例要上升，適度延緩投資，但要防止房地產(chǎn)投資的大幅下滑，選擇適度延緩投資。爭取實現(xiàn)促進宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)增長和住房市場“軟著陸”的主要任務：防止兩大市場風險，解決三大結構失衡，完善四項調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)市場回歸理性，為經(jīng)濟平穩(wěn)增長做貢獻，同時為房地產(chǎn)長期實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、均衡發(fā)展創(chuàng)造條件。

《住房綠皮書》綜合運用微觀、宏觀、公共經(jīng)濟學等理論，建立了以住房市場為核心，住房市場主體為支撐，住房市場潛力為延展，住房宏觀背景為基礎，公共政策作保障的住房分析框架。

《住房綠皮書》提出了一個有多項指標組成的測量中國住房市場質(zhì)量、風險和效率等的指數(shù)體系。這個體系包括住房上市公司指數(shù)、住房支付能力指數(shù)、住房真實供求缺口指數(shù)、城市土地市場價值指數(shù)、住房市場價值潛力指數(shù)、住房貸款風險指數(shù)、住房市場監(jiān)管指數(shù)、住房社會保障指數(shù)等，對涉及住房市場的關鍵方面的健康程度以及合理性進行評價。