住房置業(yè)擔(dān)保

關(guān)于印發(fā)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的通知

建住房〔2000〕108號(hào)

各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳），直轄市房地局，中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各商業(yè)銀行，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，解放軍總后營房部：

現(xiàn)將《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。并將有關(guān)要求通知如下：

一、住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充，擔(dān)保公司不得強(qiáng)制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔(dān)保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營活動(dòng)。任何單位和個(gè)人也不得強(qiáng)制要求擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保。

二、各地執(zhí)行中如遇到問題，應(yīng)及時(shí)向建設(shè)部、中國人民銀行報(bào)告。

建　 設(shè)　 部

中國人民銀行

二○○○年五月十一日

住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法

第一章　總　則

第一條　為支持城鎮(zhèn)個(gè)人住房消費(fèi)，發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱住房置業(yè)擔(dān)保，是指依照本辦法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司（以下簡稱擔(dān)保公司），在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

第三條　住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)貸款人及擔(dān)保公司的正常經(jīng)營活動(dòng)。

第四條　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

第五條　貸款人與借款人依法簽訂的個(gè)人住房借款合同為主合同，擔(dān)保公司、貸款人依法簽訂的保證合同是其從合同。主合同無效，從合同無效。保證合同另有約定的，從其約定。

保證合同被依法確認(rèn)無效后，擔(dān)保公司、借款人和貸款人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第六條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國住房置業(yè)擔(dān)保管理工作。

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔(dān)保管理工作。

直轄市、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)住房置業(yè)擔(dān)保管理工作。

第二章　擔(dān)保公司

第七條　擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

第八條　設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。

第九條　擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。

第十條　設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有不少于1000萬元人民幣的實(shí)有資本；

（四）有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；

（五）有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員；

（六）有符合《公司法》要求的公司章程；

（七）符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第十一條　擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨(dú)資銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個(gè)人住房貸款的其他銀行。

第十二條　貸款人不得在擔(dān)保公司中持有股份，其工作人員也不得在擔(dān)保公司中兼職。

第十三條　一個(gè)城市原則上只設(shè)一個(gè)擔(dān)保公司，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個(gè)人為服務(wù)對(duì)象。

縣（區(qū)）一般不設(shè)立擔(dān)保公司，個(gè)人住房貸款量大的縣（區(qū)）可以設(shè)立擔(dān)保公司的分支機(jī)構(gòu)。

第十四條　擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由借款人向擔(dān)保公司支付。

第十五條　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)部擔(dān)保經(jīng)營狀況的監(jiān)督。

第三章　擔(dān)保的設(shè)立

第十六條　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件；

（三）收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；

（四）已訂立合法有效的住房購銷合同；

（五）已足額交納購房首付款；

（六）符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。

第十七條　擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信。對(duì)于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。

第十八條　住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面保證合同。保證合同一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）保證的方式；

（四）保證擔(dān)保的范圍；

（五）保證期間；

（六）其他約定事項(xiàng)。

第十九條　住房置業(yè)擔(dān)保的保證期間，由擔(dān)保公司與貸款人約定，但不得短于借款合同規(guī)定的還款期限，且不得超過擔(dān)保公司的營業(yè)期限。

第二十條　設(shè)定住房置業(yè)擔(dān)保的，借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以依保證合同約定要求擔(dān)保公司在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

第二十一條　借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

第二十二條　房屋抵押應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。抵押合同一般包括以下內(nèi)容：

（一）抵押當(dāng)事人的姓名、名稱、住所；

（二）債權(quán)的種類、數(shù)額、履行債務(wù)的期限；

（三）房屋的權(quán)屬和其他基本情況；

（四）抵押擔(dān)保的范圍；

（五）擔(dān)保公司清算時(shí)，抵押權(quán)的處置；

（六）其他約定事項(xiàng)。

第二十三條　抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自抵押合同訂立之日起三十日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷登記。

第二十四條　房屋抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。借款人依照借款合同還清全部貸款本息后，房屋抵押權(quán)方可終止。

第二十五條　抵押權(quán)人要求抵押人辦理抵押房屋保險(xiǎn)的，抵押人應(yīng)當(dāng)在抵押合同訂立前辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并在保證合同訂立后將保險(xiǎn)單正本移交抵押權(quán)人保管。抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?

第二十六條　抵押期間，抵押人不得以任何理由中斷或者撤銷保險(xiǎn)。抵押的房屋因抵押人的行為造成損失致使其價(jià)值不足作為履行債務(wù)擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。

第四章　擔(dān)保的解除

第二十七條　借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。

第二十八條　借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

第二十九條　抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進(jìn)行；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第五章　風(fēng)險(xiǎn)防范

第三十條　擔(dān)保公司的資金運(yùn)用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)除外），不得經(jīng)營財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。

第三十一條　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。

第三十二條　擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償。

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲(chǔ)，不得挪用。

第三十三條　擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的三十倍；超過三十倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

第三十四條　擔(dān)保公司清算時(shí)，房屋抵押權(quán)可轉(zhuǎn)移給貸款人，并由貸款人與借款人重新簽訂抵押合同。但抵押合同另有約定的，從其約定。

第六章　附　則

第三十五條　住房置業(yè)擔(dān)?？稍谥陛犑?、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及有條件的設(shè)區(qū)城市先行試點(diǎn)。試點(diǎn)期間，住房置業(yè)擔(dān)保公司經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立后，應(yīng)當(dāng)報(bào)建設(shè)部備案。

第三十六條　本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十七條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

理解住房置業(yè)擔(dān)保概念需把握三點(diǎn)：

1、住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。

2、是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為。

3、規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證，依照連帶保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時(shí)沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

住房置業(yè)擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

政策性住房置業(yè)擔(dān)保的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一是由專業(yè)性個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的借款人提供保證擔(dān)保，并且是連帶責(zé)任保證；

第二是借款人將所購住房抵押給個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，作為個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任保證的反擔(dān)保；

第三是相對(duì)于商業(yè)保險(xiǎn)公司提供的個(gè)人住房貸款方面的保險(xiǎn)而言，盡管保障內(nèi)容會(huì)存在差異，但借款人可以花費(fèi)比較少的支出通過政策性住房置業(yè)擔(dān)保獲得個(gè)人住房公積金貸款，節(jié)省支出，降低借款成本。

當(dāng)出現(xiàn)購房借款人償還貸款的時(shí)間逾期時(shí)，由個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)履行連帶責(zé)任保證，償還應(yīng)還貸款本息。個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)同時(shí)可以與住房公積金管理中心、受托銀行以及借款人進(jìn)行協(xié)商，幫助借款人進(jìn)行債務(wù)重組，就借款人的違約債務(wù)的歸還進(jìn)行重新安排，減輕借款人當(dāng)期還款壓力，并與當(dāng)事人就有關(guān)事宜達(dá)成債務(wù)重組的協(xié)議。在債務(wù)重組協(xié)議未達(dá)成一致意見之前，借款人與個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)仍應(yīng)按原個(gè)人住房公積金貸款合同承擔(dān)還款義務(wù)和連帶責(zé)任保證，個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)并可按照保證擔(dān)保合同的約定，依法行使抵押權(quán)，落實(shí)還款責(zé)任。

1．擔(dān)保的對(duì)象

政策性住房置業(yè)擔(dān)保的對(duì)象與個(gè)人住房公積金貸款的對(duì)象一致，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)了個(gè)人住房公積金貸款還款的連帶責(zé)任保證，從保障住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保安全、減少依法行使抵押權(quán)的麻煩考慮，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)適當(dāng)增加一些對(duì)擔(dān)保對(duì)象的考察要求。

2．設(shè)立保證擔(dān)保和反擔(dān)保

住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為保證人與符合條件的住房置業(yè)擔(dān)保對(duì)象簽訂住房公積金購房擔(dān)保借款合同，為借款人向住房公積金管理中心申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款提供連帶責(zé)任保證；住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)同時(shí)要求借款人將用住房公積金貸款資金購買的住房及其相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押給住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，作為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證的反擔(dān)保。

3．追償權(quán)和反擔(dān)保權(quán)的行使

住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)按住房公積金購房擔(dān)保借款合同約定履行承擔(dān)保證責(zé)任后，應(yīng)向借款人進(jìn)行追償，追償?shù)慕痤~為住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任的金額及利息。

住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)借款人違約連帶責(zé)任保證連續(xù)6個(gè)月的，并且與借款人就債務(wù)重組補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見之前，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以行使抵押權(quán)，對(duì)抵押物采取拍賣、變賣、協(xié)議作價(jià)等方式進(jìn)行處置。

4．債務(wù)免除的規(guī)定

為了體現(xiàn)政策性住房置業(yè)擔(dān)保的優(yōu)勢(shì)，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以提供一些社會(huì)性保障待遇，規(guī)定一些債務(wù)免除的條件。如規(guī)定享有意外事故債務(wù)免除待遇：在還款期間，主借款人因意外事故造成死亡或致殘完全喪失勞動(dòng)能力的，由其繼承人、受遺贈(zèng)人提出書面申請(qǐng)，經(jīng)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)查證情況屬實(shí)的，由住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。對(duì)于符合條件生活特困的借款人給予罰息減免待遇。對(duì)于符合條件抵押物滅失給予借款人債務(wù)免除待遇。

從事政策性住房置業(yè)擔(dān)保的機(jī)構(gòu)主要有兩種：一種是住房置業(yè)擔(dān)保公司，是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；另一種是住房置業(yè)擔(dān)保中心，也收取服務(wù)費(fèi)用，但是專門為借款人辦理個(gè)人住房公積金貸款提供專業(yè)擔(dān)保的不以營利為目的的事業(yè)單位。