最東的城市

清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 詳細(xì)規(guī)劃研究四所 所長(zhǎng) 于潤(rùn)東

于潤(rùn)東：大家上午好，咱們這次大會(huì)的主題就是管理與實(shí)施，今天城市設(shè)計(jì)專場(chǎng)也是圍繞這個(gè)內(nèi)容。但這個(gè)內(nèi)容對(duì)于工作僅僅十年的規(guī)劃師來說是一個(gè)有巨大挑戰(zhàn)的課題。今天我想基于過去十年的實(shí)踐進(jìn)行一個(gè)反思，以期能夠更好的指導(dǎo)之后的再實(shí)踐。

之前的十年我們所進(jìn)行的城市設(shè)計(jì)大量的是城市城鎮(zhèn)化快速的進(jìn)程下的新城。雖然有的在短短幾年內(nèi)有了比較好的整體的框架性的實(shí)現(xiàn)，但仍然離我們的目標(biāo)有比較大的差距。

尹老師曾說過：不以實(shí)施為目的的城市設(shè)計(jì)都是耍流氓。這表明了我們希望能夠把城市設(shè)計(jì)落實(shí)到真實(shí)空間的一個(gè)愿景。但在城市設(shè)計(jì)實(shí)施的過程中確實(shí)存在著很多困難，很難實(shí)現(xiàn)，首先是因?yàn)樵谶^去十年中，城市設(shè)計(jì)的的需求層次決定了其產(chǎn)品供給，之前十年是城市化快速發(fā)展的時(shí)間。總體上還是一個(gè)宏大理想藍(lán)圖式的城市設(shè)計(jì)。這種城市設(shè)計(jì)可能在1.0發(fā)展階段僅能能夠比較好的引導(dǎo)城市結(jié)構(gòu)以及路網(wǎng)，這已經(jīng)是達(dá)到比較好的效果的了。但也有很多情況下是城市政府進(jìn)行招商引資的工具，或資本或開發(fā)企業(yè)來打動(dòng)政府的手段。我們認(rèn)為是由于需求，使得我們城市設(shè)計(jì)本身停留在了1.0的方式。

但隨著我們時(shí)代的發(fā)展，城市設(shè)計(jì)向2.0進(jìn)行轉(zhuǎn)換。首先是我們的一個(gè)語境現(xiàn)在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變。我們不再?gòu)?qiáng)調(diào)增量規(guī)劃，更多是城市成熟區(qū)和半成熟區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的位置。面臨大量真實(shí)現(xiàn)實(shí)的問題，需要更加復(fù)雜現(xiàn)實(shí)性需要我們?nèi)ソ鉀Q。需要資源整合和提升方式提升，共同問題就是政府和資本的博弈，我們需要城市設(shè)計(jì)往可實(shí)施化進(jìn)行引導(dǎo)，達(dá)成共識(shí)。我們現(xiàn)在探討的城市設(shè)計(jì)的問題，這不能是一刀切的方式。全國(guó)各個(gè)城市發(fā)展階段，政府與資本的關(guān)系存在巨大差異。一線城市總體是一種強(qiáng)勢(shì)政府和相對(duì)弱勢(shì)資本的方式。這種地方我們可以以非常強(qiáng)勢(shì)的城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則方式要求開發(fā)企業(yè)按照我們的意愿進(jìn)行。但三四線城市，可能面臨被開發(fā)商綁架的現(xiàn)象。能招來什么項(xiàng)目就做什么項(xiàng)目，面臨這樣的尷尬。我們今天探討主要問題是如何在達(dá)成一個(gè)共識(shí)的城市設(shè)計(jì)的平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)政府和資本的博弈。如果說一個(gè)政府有時(shí)候會(huì)有一個(gè)宏觀意向，相當(dāng)于城市空間導(dǎo)演。每一個(gè)開發(fā)商是每一個(gè)小的片區(qū)，遵從叢林法則或者資本利益最大化的規(guī)則方式，他是主角。那么我們城市設(shè)計(jì)是一個(gè)作為編劇和劇本，協(xié)調(diào)他們的關(guān)系，達(dá)到某種程度上的平衡。中國(guó)大量二三線城市存在博弈相互平衡關(guān)系。

第四我們反思之前十年城市設(shè)計(jì)為什么不斷涌現(xiàn)的重要原因，是城市規(guī)劃本身的原因，我們有詳細(xì)城市設(shè)計(jì)，但是大量城市中，它的城市設(shè)計(jì)內(nèi)容缺乏系統(tǒng)性。大量的城市設(shè)計(jì)是一種碎片化，這可能關(guān)注哪個(gè)片區(qū)，他就進(jìn)行哪個(gè)片區(qū)設(shè)計(jì)。不同城市設(shè)計(jì)區(qū)間缺乏整合，未納入同一體系。我們很多城市設(shè)計(jì)的空間存在我們的城市空間內(nèi)，我們藍(lán)圖本身存在問題，我們藍(lán)圖協(xié)同也存在一些問題。我們要進(jìn)行我們的城市設(shè)計(jì)的升級(jí)。

結(jié)合我們新型城鎮(zhèn)化的時(shí)代背景和我們面臨的問題，新型城市設(shè)計(jì)跟我們十年前做的城市設(shè)計(jì)有巨大的差異。既有需求本身的變化，也有我們所面臨語境和設(shè)計(jì)對(duì)象的變化，也有自身的方法進(jìn)行迭代的存在。同時(shí)現(xiàn)在所進(jìn)行包括互聯(lián)網(wǎng)，包括我們各種新的技術(shù)平臺(tái)也存在巨大的升級(jí)。

如何來增強(qiáng)我們城市設(shè)計(jì)的可實(shí)施性，如何進(jìn)行以實(shí)施為導(dǎo)向的城市設(shè)計(jì)呢?我認(rèn)為提出這樣總體思路和框架。首先應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)性的評(píng)估和整合，現(xiàn)在做的大量的城市設(shè)計(jì)都不再是一個(gè)新區(qū)，而是編制過很多規(guī)劃，同時(shí)已經(jīng)執(zhí)行了一部分的情況的這種城市空間。必然對(duì)原有所有規(guī)劃現(xiàn)狀情況以及資源重新的挖掘和實(shí)施過程中面臨的真實(shí)的問題進(jìn)行系統(tǒng)化的整合和評(píng)估。這種整合和評(píng)估應(yīng)該基于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是我們的價(jià)值體系。我們新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)下一個(gè)整體的框架，同時(shí)應(yīng)該把我們各種學(xué)科交叉學(xué)科體系在其中，和我們新的需求體系結(jié)合在里面，達(dá)到整體的城市設(shè)計(jì)的平臺(tái)。

城市設(shè)計(jì)如果希望這個(gè)平臺(tái)已經(jīng)基本達(dá)成社會(huì)各界相對(duì)共識(shí)的基礎(chǔ)上，再往下進(jìn)行實(shí)施的時(shí)候，需要本身進(jìn)行逐漸的深化、迭代與遞進(jìn)方式。這個(gè)方面我們會(huì)進(jìn)行總體向下的細(xì)分，一直指導(dǎo)到我們具體地塊的城市設(shè)計(jì)，進(jìn)行一種動(dòng)態(tài)和逐步更新的方式。最后城市設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)必然不僅僅是我們城市空間，首先是一個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的市政、交通、路網(wǎng)包括整體的框架。第二我們非常強(qiáng)調(diào)的是我們的城市設(shè)計(jì)的一個(gè)公共空間需要我們的景觀環(huán)境的有效的支撐。第三是我們整個(gè)實(shí)體空間，包括建筑和修建詳細(xì)規(guī)劃支撐，最后包括我們多專業(yè)的支撐。

整體評(píng)估

首先我們要對(duì)已經(jīng)建設(shè)的情況和原有規(guī)劃的建設(shè)情況，我們城市原有的資源，尤其是深入挖掘它潛在的資源，和被閑置的一些資源，并沒有被充分發(fā)揮出來的資源優(yōu)勢(shì)如何把它重新利用起來。第三是我們面臨真實(shí)的現(xiàn)實(shí)的問題，包括資本盤活，我們品質(zhì)提升和棚戶區(qū)改造等等。再把原有的規(guī)劃進(jìn)行系統(tǒng)性的整合。實(shí)際上它是一個(gè)巨系統(tǒng)的策略性評(píng)估整合，在做每一個(gè)具體城市設(shè)計(jì)過程當(dāng)中都應(yīng)該把這個(gè)納入其中。

我們?cè)诤？诘暮５橄?，以往有大量的?guī)劃，在總體城市設(shè)計(jì)里面提出具體的要求。我們進(jìn)行具體設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)該把上一個(gè)層面城市設(shè)計(jì)的理念進(jìn)行有效貫穿和有效整合。通過我們的分析和整合的評(píng)估，初步發(fā)現(xiàn)實(shí)際上原有控規(guī)和城市設(shè)計(jì)，沒有把這個(gè)主線進(jìn)行思考，都是以河為劃分割裂城市兩岸相互關(guān)系。所有地塊也都是各自為政的方式，必然存在包括交通空間包括城市公共空間，包括城市整體印象的現(xiàn)象。我們需要整體城市設(shè)計(jì)中的城市設(shè)計(jì)要素為主引，河兩岸劃成重點(diǎn)區(qū)或者是實(shí)施管理單元進(jìn)行具體思考。這種整合情況下把現(xiàn)狀的高度質(zhì)量以及用地，以及政府新的訴求，市民的訴求整合在一起，形成我們城市設(shè)計(jì)基本工作的一個(gè)基礎(chǔ)底圖。

設(shè)計(jì)平臺(tái)

我們要一張藍(lán)圖干到底，我們城市設(shè)計(jì)可以說是立體式的藍(lán)圖，不是最終，是動(dòng)態(tài)，是平臺(tái)式的藍(lán)圖。這個(gè)平臺(tái)式的藍(lán)圖有一個(gè)相對(duì)的方向和我們共識(shí)努力的導(dǎo)引在，應(yīng)該在這個(gè)過程中不停把我們各種價(jià)值體系、學(xué)科體系和需求體系和技術(shù)體系納入其中。廣義建筑學(xué)已經(jīng)涵蓋這樣的理念在，通過城市設(shè)計(jì)核心作用，把建筑學(xué)、地景學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)本身進(jìn)行綜合性追尋。也有很多外延，藝術(shù)性、環(huán)境科學(xué)、公共服務(wù)、公共管理、經(jīng)濟(jì)，就是我們現(xiàn)在探討平臺(tái)的含義。

因此我們把一個(gè)正確價(jià)值觀和真實(shí)需求基礎(chǔ)上進(jìn)行我們城市設(shè)計(jì)的整體框架和平臺(tái)，制定我們城市設(shè)計(jì)的解決方案，但這并不是一個(gè)最終的。這個(gè)過程當(dāng)中把我們城市規(guī)劃的相關(guān)學(xué)科，城市規(guī)劃相關(guān)技術(shù)，很重要是相對(duì)考慮了政府和開發(fā)資本的這樣一個(gè)共識(shí)以及居民社會(huì)學(xué)的一些相關(guān)的內(nèi)涵的提供。最后是我們規(guī)劃實(shí)施的校核和反饋的方式。

我們?cè)阂沧鲞^數(shù)字城市探索，我們認(rèn)為做任何一個(gè)城市規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該把這個(gè)平臺(tái)作為數(shù)字城市一種整體的打造。首先探討每一個(gè)地塊開發(fā)，把它納入到宏觀的整體城市設(shè)計(jì)，中觀尺度控制實(shí)施單元判斷優(yōu)劣。不斷通過具體方案的落實(shí)，把我們城市設(shè)計(jì)數(shù)字城市的平臺(tái)不斷的進(jìn)行一個(gè)實(shí)現(xiàn)和完善的過程。

遞進(jìn)延續(xù)

第三方面在這個(gè)平臺(tái)基礎(chǔ)上我們要把我們城市設(shè)計(jì)可實(shí)施方面進(jìn)行推進(jìn)，我們反思一下過去什么情況下哪種城市設(shè)計(jì)實(shí)施比較好呢?尺度適中，單一運(yùn)營(yíng)管理主體，中關(guān)村新區(qū)，我們現(xiàn)在面臨的問題就是分散運(yùn)營(yíng)主體，非常難以進(jìn)行統(tǒng)一實(shí)施。造成問題，首先從管理角度上來說，以前往往有一個(gè)相對(duì)尺度比較大的城市設(shè)計(jì)，直接劃分城市設(shè)計(jì)的導(dǎo)則，到地塊層面。缺乏中間層次城市設(shè)計(jì)的規(guī)劃管理的一個(gè)控制。可以借鑒我們的控制性詳細(xì)規(guī)劃，由于不同城市面臨比較大的差異，我們可以運(yùn)用城市法規(guī)化的管理辦法，進(jìn)行有效嘗試和運(yùn)用的一個(gè)探索?？刂菩怨芾硪?guī)劃體系來說有整體層面、街區(qū)層面、地塊層面規(guī)劃。同時(shí)有專人管理，有責(zé)任規(guī)劃師。是非常好的動(dòng)態(tài)維護(hù)機(jī)制，我們城市設(shè)計(jì)往往是換一些領(lǐng)導(dǎo)或者不停進(jìn)行反復(fù)變化。我們認(rèn)為非常需要建立中觀尺度，跟街區(qū)層面類似的管理控制的單元，專人進(jìn)行監(jiān)控?？傮w監(jiān)控之后，應(yīng)該根據(jù)城市設(shè)計(jì)要素劃分尺度適當(dāng)，能夠管理的城市設(shè)計(jì)實(shí)施控制管理單元。對(duì)要素進(jìn)行劃分，以此推進(jìn)更新原有的控規(guī)劃分。原來控規(guī)劃分是主要的道路和河流進(jìn)行劃分，跟城市設(shè)計(jì)片區(qū)存在比較大的差異。

這方面我們也進(jìn)行了一些探索，在廣州南沙新區(qū)城市設(shè)計(jì)中，基于原有，南沙片區(qū)灣區(qū)和村莊的關(guān)系。城市設(shè)計(jì)的時(shí)候首先建立成國(guó)際型灣區(qū)的概念，并在內(nèi)部增加河涌成地模式的理念。在此基礎(chǔ)上劃分若干城市設(shè)計(jì)和可管理可實(shí)施的管理片區(qū)單元?？梢钥闯鑫覀兊乃悸?，左上角在我們進(jìn)行規(guī)劃之前以前一個(gè)規(guī)劃。我們沒有再進(jìn)行徹底推翻重來的方式，這是相對(duì)成本較高的方式。我們進(jìn)行路網(wǎng)細(xì)化和功能混合化的植入，包括河兩側(cè)用地活化的方式，進(jìn)行我們城市設(shè)計(jì)的實(shí)施，現(xiàn)在也正在實(shí)施過程中。中觀尺度方面，希望為下一步每個(gè)地塊的具體開發(fā)進(jìn)行有效的指導(dǎo)。

我們迭代的演進(jìn)是點(diǎn)線面進(jìn)行劃分，包括上海所已經(jīng)進(jìn)行五類三級(jí)，像深圳重點(diǎn)片區(qū)，包括東南大學(xué)所提出城市設(shè)計(jì)特定意圖區(qū)都有這樣的內(nèi)涵。不停的進(jìn)行深化和改進(jìn)，同時(shí)管理上應(yīng)該有一個(gè)專人管理、長(zhǎng)期跟蹤、專家評(píng)審這樣的有效的維護(hù)。通過長(zhǎng)時(shí)間才能實(shí)踐城市設(shè)計(jì)的有效的推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)。

實(shí)施引導(dǎo)

最后一方面是城市設(shè)計(jì)必然需要下一個(gè)層次若干子項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，我們需要把這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)有效的分解和劃分，在這個(gè)過程中需要對(duì)我們開發(fā)持續(xù)和資金進(jìn)行充分的考慮。比如說我們進(jìn)行?？诤５橄皺M河兩岸綜合規(guī)劃和提升城市設(shè)計(jì)。我們制定好這些項(xiàng)目包和具體的實(shí)施的項(xiàng)目，使得我們規(guī)劃能夠逐漸的進(jìn)行向?qū)嵤┓较蜻M(jìn)行推進(jìn)。

我們自身也進(jìn)行了縱向遞進(jìn)和分解實(shí)施的努力。我們?cè)跍幚铣沁M(jìn)行了35平方公里的總體城市設(shè)計(jì)，我們對(duì)1.1平方公里老城區(qū)進(jìn)行詳細(xì)的城市設(shè)計(jì)。我們制定了不同層面的，對(duì)它的自組織和自更新奠定指導(dǎo)。第二是對(duì)重點(diǎn)特區(qū)，一個(gè)老建筑周邊的地方進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。從而使我們的城市設(shè)計(jì)的整體意向能夠向縱深有一個(gè)有效的實(shí)踐，這是我們給他做的包括民宅自建的導(dǎo)引方式，對(duì)自建有一個(gè)有效的方式。

除此之外我簡(jiǎn)單介紹一下九華山的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，可以看出我們?cè)谝?guī)劃實(shí)施上面臨巨大的難度，也是將近五年時(shí)間。從概念策劃到詳細(xì)規(guī)劃到反復(fù)調(diào)整到概念建筑設(shè)計(jì)及現(xiàn)在也在向縱深的方式逐漸進(jìn)行深化。

最后進(jìn)行總結(jié)，我所探討的整合評(píng)估，現(xiàn)在我們這是老城區(qū)不可缺的方式。我們的城市設(shè)計(jì)整個(gè)系統(tǒng)，必然是一種從評(píng)估到設(shè)計(jì)平臺(tái)到迭代遞進(jìn)到分解實(shí)施再到評(píng)估，循環(huán)往復(fù)螺旋上升方式。這種體系本身是我們要建立的數(shù)字城市或者說我們整個(gè)實(shí)施的城市設(shè)計(jì)的整體的架構(gòu)。

最后說一點(diǎn)點(diǎn)感想，我們覺得雖然說今天探討的是城市設(shè)計(jì)，大家感覺出來城市設(shè)計(jì)是與規(guī)劃其他方面密不可分，有著非常強(qiáng)烈的相關(guān)性。我們應(yīng)該把這種城市設(shè)計(jì)作為一種有效的抓手和工具，它并不個(gè)人實(shí)現(xiàn)美和丑的方式，應(yīng)該為了解決我們現(xiàn)在城市發(fā)展的一種階段性的真實(shí)問題與需求。為了將我們城市系統(tǒng)的生態(tài)完善，城市的結(jié)構(gòu)的融合，城市的功能優(yōu)化織補(bǔ)，資源價(jià)值潛能挖掘與分配，空間品質(zhì)提升等方面發(fā)揮平臺(tái)性作用。

最后也是我們所堅(jiān)持的從城市設(shè)計(jì)應(yīng)該向設(shè)計(jì)城市轉(zhuǎn)換演進(jìn)，它的設(shè)計(jì)城市就應(yīng)該你把城市所有精細(xì)化的東西考慮進(jìn)來。也反思一個(gè)問題，之前我們做的城市太粗放，做的精細(xì)化嚴(yán)重不足。所以我們應(yīng)該重視我們對(duì)城市規(guī)劃師自上而下的主觀性，不是把所有任務(wù)分給城市景觀設(shè)計(jì)師就可以了，應(yīng)該是自下而上形成良好的互動(dòng)關(guān)系。在這個(gè)過程中，保持一種開放和兼容度。不是打造最終結(jié)果，我們應(yīng)該打造一個(gè)系統(tǒng)，我們自己也要往實(shí)施和設(shè)計(jì)方向努力，也要容忍別人的設(shè)計(jì)和實(shí)施。應(yīng)該說我們最后希望建立這個(gè)方式以后，能夠?yàn)槌鞘性O(shè)計(jì)實(shí)施，城市應(yīng)該讓我們生活更美好。

中國(guó)上一程的城市化擴(kuò)張速度驚人，但并未真正形成輻射與影響力。未來，中國(guó)這些城市或最危險(xiǎn)。

在中國(guó)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)一度占據(jù)了主導(dǎo)地位，如今，中國(guó)正全力向現(xiàn)代化、城市化轉(zhuǎn)變。然而，隨之而來的是城市發(fā)展背后的諸多問題。

上個(gè)月，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會(huì)期間表示，目前中國(guó)樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米。

隨后，IMF駐中國(guó)代表在4月28日的研究報(bào)告中再度提及，“中國(guó)住房供應(yīng)過剩遍及全國(guó)，在較小城市和中國(guó)東北部尤其明顯。”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)去年年中發(fā)布的一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置率的調(diào)研報(bào)告提出，我國(guó)有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%.據(jù)此估算，全國(guó)城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

有相關(guān)報(bào)告稱，中國(guó)樓市空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套。

在國(guó)際上，2000年至今，美國(guó)的空置率介于1%至3%.中國(guó)香港地區(qū)的住房空置率低于5%.歐盟在2004年的住房空置調(diào)查顯示各國(guó)平均空置率為9.5%.日本2008年的空置率為13.1%.

據(jù)2013年的媒體報(bào)道，一項(xiàng)覆蓋12個(gè)省份的研究調(diào)查結(jié)果顯示，在144個(gè)地級(jí)市和161個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)城市中，分別有133個(gè)和67個(gè)城市計(jì)劃在未來幾年時(shí)間內(nèi)打造“新城”項(xiàng)目。

報(bào)道稱，過度的城鎮(zhèn)化讓外界開始懷疑，內(nèi)地“鬼城”的數(shù)目是否會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，尤其是在中央政府減慢投機(jī)性購(gòu)入，放緩房產(chǎn)價(jià)格上漲速度的情況下。鬼城更有愈演愈烈之勢(shì)。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授周其仁認(rèn)為，向城市聚集已成為一種全球趨勢(shì)。中國(guó)上一程的城市化擴(kuò)張速度驚人，但并未真正形成輻射與影響力。

2012年的《摩天城市報(bào)告》顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國(guó)。“建筑熱”是信貸過剩的信號(hào)，惠譽(yù)評(píng)級(jí)測(cè)算顯示，我國(guó)信貸占GDP比重已超200%.在過去5年中，北京和上海的住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過110%，漲幅全球第一，因此，應(yīng)謹(jǐn)防經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

身背“勞倫斯魔咒”的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯也認(rèn)為：“摩天大樓與經(jīng)濟(jì)衰退的病態(tài)關(guān)聯(lián)出現(xiàn)在開發(fā)商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時(shí)，對(duì)銀行來說，也是為了利益而進(jìn)行更大冒險(xiǎn)的時(shí)刻，當(dāng)投資建筑的熱潮開始減退，經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)來臨。”

中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)楊保軍表示，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化水平達(dá)到30%至70%，就意味著它已擺脫起飛期，進(jìn)入發(fā)展期，但對(duì)中小城市而言，盲目擴(kuò)建并不妥當(dāng)。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)投資增速雖有所下降，但在很多二三線城市，人們?nèi)钥梢钥吹揭慌排牌鹬貦C(jī)和大量空蕩蕩的公寓建筑；同時(shí)，中國(guó)地方政府還是依賴土地轉(zhuǎn)讓收入為財(cái)政創(chuàng)收，中國(guó)的很多城市中的房地產(chǎn)熱潮仍未完全退燒。

無獨(dú)有偶，2014年，某機(jī)構(gòu)就內(nèi)地的“鬼城”現(xiàn)象發(fā)表了一份深度研究報(bào)告，預(yù)計(jì)在未來5年內(nèi)，內(nèi)地小城市會(huì)變得越發(fā)空蕩。

從某種程度上講，土地財(cái)政也好，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也罷，都屬于“泡沫經(jīng)濟(jì)”的范疇，因?yàn)橥恋刭Y源屬于不可再生資源，本來就非常有限，本屆政府大肆賣地賺了個(gè)“盆滿缽滿”，下屆政府必然面臨著土地收益銳減甚至無土地收益的境地。

當(dāng)前，城市發(fā)展背后的諸多問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)正呈幾何數(shù)量累積。未來以下這些中國(guó)城市或最危險(xiǎn)。

1、內(nèi)蒙古二連浩特

鬼城指數(shù)：0.07

二連浩特市（簡(jiǎn)稱二連）位于中國(guó)正北方內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，二連浩特是隨著集寧—二連浩特國(guó)際鐵路的建設(shè)而建立的，流動(dòng)人口及本地人口僅10萬人。

2、廣西欽州

鬼城指數(shù)：0.26

欽州“鬼城”主要指的是河?xùn)|新區(qū)，歷經(jīng)多年的的“跨越式發(fā)展”，現(xiàn)在的河?xùn)|新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目不下20個(gè)，其中的大部分為在售、代售狀態(tài)。從居住環(huán)境上來說，河?xùn)|新區(qū)固然是好的選擇，規(guī)劃合理、道路寬敞、高樓林立，園林也漸漸完善。

但是，縱使河?xùn)|新區(qū)有萬般值得選擇的理由，可選樓盤類型也較為豐富，但選擇這個(gè)區(qū)域的人依舊很少。白天的車流量還算是較多的，行人較少，但夜幕降臨后，燈火稀疏，路上也鮮有人煙。

造成這一現(xiàn)象的原因，關(guān)鍵在于欽州的商業(yè)配套始終停留在欽州灣大道一帶。河?xùn)|新區(qū)在配套尚未齊全的情況下，急于把較多的資金投到房地產(chǎn)上，導(dǎo)致該地區(qū)新樓林立，而購(gòu)買的人卻不多。久而久之，也就成為了名副其實(shí)的“鬼城”。

3、西藏拉薩

鬼城指數(shù)：0.28

拉薩是中國(guó)西藏自治區(qū)的首府，西藏的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和宗教中心，也是藏傳佛教圣地。

拉薩位于西藏高原的中部、喜馬拉雅山脈北側(cè)，海拔3650米，地處雅魯藏布江支流拉薩河中游河谷平原，拉薩河流經(jīng)此，在南郊注入雅魯藏布江。

拉薩發(fā)展的最大瓶頸就是原材料的運(yùn)輸成本偏高。

4、甘肅嘉峪關(guān)

鬼城指數(shù)：0.32

嘉峪關(guān)地處戈壁大漠之中，地廣人稀，整個(gè)城市加上外來人口也就在三十萬左右。土地便宜，開發(fā)商可以用很少的代價(jià)圈很大面積的地。盡管城市不大，但開發(fā)商并不比別的城市少多少。因此，嘉峪關(guān)的房?jī)r(jià)相對(duì)于酒泉要低一些，有相當(dāng)一部分市民擁有二套甚至三四套住房。

嘉峪關(guān)的物價(jià)明顯高于周邊其它農(nóng)業(yè)城市，這里的菜價(jià)和生活日用品的價(jià)格總是高于毗鄰的酒泉市。如果說菜價(jià)和其他生活用品高得不太明顯的話，那么出租車的價(jià)格絕對(duì)是全省第一。

嘉峪關(guān)的企業(yè)少，這里能數(shù)得上的除了酒鋼以外就只剩下四零四和大唐的家屬區(qū)。企業(yè)所提供的崗位很是有限，沒有梧桐樹，怎能引來金鳳凰。

5、江西井岡山

鬼城指數(shù)：0.33

井岡山市隸屬于江西省吉安市，位于江西省西南部，地處湘贛兩省交界的羅霄山脈中段，古有“郴衡湘贛之交，千里羅霄之腹”之稱。

1950年設(shè)立井岡山特別區(qū)，1959年成立省轄井岡山管理局，1981年撤局設(shè)縣，1984年撤縣設(shè)市，2000年5月，原井岡山市與原寧岡縣合并組建新的井岡山市。2005年7月，成立井岡山管理局。

井岡山作為革命老區(qū)按說有發(fā)展先機(jī)，但是紅色旅游的熱度不高，以及交通不便等因素導(dǎo)致井岡山的發(fā)展非常滯后。

6、山東威海

鬼城指數(shù)：0.36

過去的10多年中，“海景房”是一個(gè)被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房?jī)r(jià)躥升最快、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域。投機(jī)的熱潮，驅(qū)動(dòng)著全國(guó)各地的人奔赴海邊，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房。從營(yíng)口到三亞，動(dòng)輒是幾千上萬畝的大項(xiàng)目，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量。每當(dāng)夜幕降臨，中國(guó)的海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物，有人稱它們?yōu)?ldquo;鬼城”。

“面向大海，春暖花開。”在這個(gè)13億人口的內(nèi)陸國(guó)家，中國(guó)人均海岸線只有2、3cm，“面向大海”一直是一個(gè)奢侈和美好的想象。最充分地利用了這個(gè)想象的，是地產(chǎn)商人。“私藏一方山海境”、“只有閉上眼，才看不見海”、“一半是海洋，一半是天堂”，走出海南三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來。

不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連、營(yíng)口、秦皇島，到膠東半島的煙臺(tái)、威海、青島，再到南方的惠州、三亞、北海，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市，每一寸海岸線都是地產(chǎn)商們追逐的獵物。他們打著旅游地產(chǎn)的名號(hào)，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰“海景房”。

7、內(nèi)蒙古錫林浩特

鬼城指數(shù)：0.37

錫林浩特市是以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)、多民族聚居的邊疆少數(shù)民族地區(qū)。素有“草原明珠”的美譽(yù)，2010年被中國(guó)馬業(yè)協(xié)會(huì)授予“中國(guó)馬都”稱號(hào)。

經(jīng)濟(jì)不景氣加上缺少未來資金，導(dǎo)致錫林浩特成了鬼城！

8、浙江嘉興

鬼城指數(shù)：0.39

嘉興是新石器時(shí)代馬家浜文化的發(fā)祥地，距今7000年前市境就有先民從事農(nóng)牧漁獵活動(dòng)。

春秋時(shí)，此地名長(zhǎng)水，又稱槜李，吳越兩國(guó)在此風(fēng)云角逐。戰(zhàn)國(guó)時(shí)，劃入楚境。秦置由拳縣、海鹽縣，屬會(huì)稽郡。兩漢時(shí)煮海為鹽，屯田為糧。

三國(guó)時(shí)吳國(guó)雄踞江東，析由拳縣南境、海鹽縣西境置鹽官縣。吳黃龍三年（231）“由拳野稻自生”，吳大帝孫權(quán)以為祥瑞，改由拳為禾興，赤烏五年（242）改稱嘉興。

兩晉、南北朝時(shí)，嘉興得到進(jìn)一步開發(fā)，“一歲或稔則數(shù)郡忘饑”。

9、寧夏石嘴山

鬼城指數(shù)：0.4

10、海南三亞

鬼城指數(shù)：0.4

最近三亞上榜標(biāo)準(zhǔn)排名中國(guó)“鬼城”排行榜，引得業(yè)界人士關(guān)注，然三亞已不是初次上榜“鬼城”排行，確切來說，三亞一直被稱為“鬼城”，夏天的“鬼城”。

隨著城市化的推進(jìn)，出現(xiàn)了越來越多的新規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市新區(qū)，這些新城新區(qū)因空置率過高，鮮有人居住，也被形象地稱為“鬼城”。

這里的空置率應(yīng)該是指房屋無主而建，與鬼城是資源枯竭并被廢棄的城市是相對(duì)應(yīng)的，而三亞顯然不是，三亞確實(shí)存有東來夏去房屋空置的問題，但是這些房屋都是有主之人，只是何時(shí)住，住多久的問題。而且，三亞各項(xiàng)目興起的同時(shí)，其配套資源也同時(shí)起步，并無出現(xiàn)大片區(qū)域建成而被荒廢的狀況。

億陽集團(tuán)智慧城市事業(yè)部總經(jīng)理 呂東慶

由國(guó)家發(fā)改委中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主辦的“2014’中國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展國(guó)際高層論壇”于11月8日-9日在廣州舉行。億陽集團(tuán)智慧城市事業(yè)部總經(jīng)理呂東慶出席并演講。

呂東慶在分析“智慧與低碳”的主題時(shí)表示，低碳是一種理念、目標(biāo)，智慧是一種方法、手段。應(yīng)該用智慧的方法、手段來實(shí)現(xiàn)我低碳發(fā)展的目標(biāo)。其中包括低碳社會(huì)，低碳城市，低碳經(jīng)濟(jì)，低碳產(chǎn)業(yè)和低碳生活。

關(guān)于智慧城市建設(shè)，呂東慶引用發(fā)改委等八部委聯(lián)合出臺(tái)的“促進(jìn)智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見”稱，要按照集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路的總體要求來建設(shè)智慧城市。

呂東慶進(jìn)一步分析稱，城市碳排放源主要聚焦在三大領(lǐng)域，分別是建筑、交通和工業(yè)。因此，交通規(guī)劃要融入城市規(guī)劃當(dāng)中，通過智能交通緩解擁堵，降低碳排放。

關(guān)于建筑節(jié)能，呂東慶表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑能耗占城市總能耗的30%左右，要想降低建筑能耗，主要應(yīng)從兩方面考慮。第一、對(duì)于新建筑，要采用綠色節(jié)能材料。第二、對(duì)于已有建筑，要利用物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)等信息化技術(shù)，對(duì)公共建筑進(jìn)行節(jié)能監(jiān)控，降低碳排放。