房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之竣工銷售階段

1 房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解 拿地階段業(yè)務 從事房地產開發(fā)的企業(yè)，應按規(guī)定向主管地方稅務機關繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地 增值稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、個人所得稅、教育費附 加等地方稅收（費）。同時房地產開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)， 各個環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側重點，筆者以房地產開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產企業(yè) 的稅收政策，以供納稅人參考。 一、拿地階段 房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權，涉及到的地方稅種 主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 （一）契稅 1、直接取得國有土地使用權成為納稅義務人 契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人。即境內土地使用權、 房屋所有權發(fā)生轉移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位、社會團體、其他組 織和個體經營者以

房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 2011-5-139:12江蘇省地稅局【大中小】【打印】【我要糾錯】 一、取得土地環(huán)節(jié) 1．土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使 用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當?shù)匾?guī)定）。 案例：某房地產開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為 56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿? 元/平米。那么2010年應繳納多少土地使用稅？ 分析：該企業(yè)應從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應繳納2個

[轉載]江蘇省地稅局：房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集 發(fā)布時間：2011年05月03日信息來源：江蘇省地稅局供稿：蘇州工業(yè) 園區(qū)地稅局 本文納稅人為房地產開發(fā)企業(yè)。 一、取得土地環(huán)節(jié) 1、土地使用稅：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從 合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間 的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實 際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當?shù)匾?guī)定）。 案例：某房地產開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產局簽訂國有土地出讓 合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約 定土地交付時間為2010年10月25日。當?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么 2010年應繳納多少土地使用稅？ 分析：該企業(yè)應從2010

房地產企業(yè)竣工銷售階段,開發(fā)產品已達到交付條件,房地產企業(yè)向業(yè)主交付房產,財務處理上結轉銷售收入和銷售成本;與施工方進行竣工結算,房地產企業(yè)確認竣工結算報告后,向施工方支付工程結算價款。此時,一般開發(fā)項目的開發(fā)成本基本可以確認。房地產開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié),涉及到的地方稅種主要有:

房地產開發(fā)如果采用合理的稅收籌劃,不但能夠降低企業(yè)的稅收成本和風險,而且可以增強企業(yè)的競爭力。本文就對房地產開發(fā)各階段的稅收籌劃當進行具體分析,期望能夠幫助房地產開發(fā)企業(yè)進行合理的稅收籌劃工作。

房地產開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解——全面詳細的闡述了房地產開發(fā)的整個流程　　第一章：項目決策階段　　第二章：前期準備階段　　一、獲取土地使用權　　二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》　　三、規(guī)劃設計　　四、建設項目報建登記，申請招標...

對于普通企業(yè)來說,企業(yè)最終收益會隨商品銷售價格的提高而增加,其原因在于增加的銷售收入往往大于隨之增加的納稅支出。但對于房地產開發(fā)企業(yè)而言,由于近年來國家加大了對房地產行業(yè)的調控,房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅環(huán)節(jié)眾多,包括征地拆遷、購買土地、規(guī)劃設計、工程報建、施工建設、資金籌措、營銷服務、物業(yè)管理等,所以其銷售價格不一定與企業(yè)的最終收益成正比。為此,房地產開發(fā)企業(yè)必須結合以上各個環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)、全面的納稅情況分析,從而達到稅收籌劃的目的。

答：預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離 表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。售樓 資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。 75、對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？ 答：對未取得商品房預售許可證而以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等方法刊登廣告的，建設、 房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。 76、在刊登房地產廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？ 答：房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預售商品房 按套(單元)出售的，價格以套內面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商 品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明

答：預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應以從該項目到達參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離 表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。售樓 資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。 75、對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？ 答：對未取得商品房預售許可證而以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等方法刊登廣告的，建設、 房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。 76、在刊登房地產廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？ 答：房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預售商品房 按套(單元)出售的，價格以套內面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商 品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明

銷售中心制 2014年5月8日 2 銷售部管理制度 總則 銷售部是房地產開發(fā)企業(yè)核心部門之一，為規(guī)范管理，使客戶享受到最滿意的服務，特制定 本規(guī)程； 工作職責 銷售部工作包括銷售計劃及銷售目標的制訂、銷售工作的實施、客戶檔案的建立、銷售信息 的反饋共四個方面； 一、編制銷售計劃、確定銷售目標 即針對銷售目標，通過對目標市場的前期摸底市調，根據(jù)?項目營銷策劃報告?及項目的 具體情況，確定項目階段性的銷售目標、銷售流程及銷售前期的工作準備，并按標準格式編 制?項目銷售計劃書?，并以此作為銷售工作推進的綱要； 二、銷售實施 1、項目公開發(fā)售前組織銷售人員上崗培訓，編制培訓計劃，并確定銷售規(guī)范化語言及 標準化接待方式； 2、在項目公開發(fā)售之后，組織銷售人員對現(xiàn)場接待處咨詢的客戶進行接待和服務工作， 并按標準化格式進行客戶登記；組織銷售人員對接待的客戶進

第1頁共5頁 **地產開發(fā)公司銷售收款管理流程 1、目的 規(guī)范公司銷售收款工作，加速應收款的回籠，規(guī)避財務管理風險。 2、使用范圍 適用于公司所有項目的銷售收款管理工作。 3、工作程序 3.1簽訂認購協(xié)議 經營部或銷售代理公司與客戶談好認購協(xié)議，交客戶簽字蓋章， 經營部、財務部審核無誤，財務部收取房款后加蓋“合同專用章”，簽 訂認購協(xié)議書。如有優(yōu)惠、折扣情況，需核對優(yōu)惠審批會簽單，并 將優(yōu)惠審批會簽單存檔。 經營部或銷售代理公司與客戶辦理《收款通知書》（收款通知 書中應注明購買的房號、姓名、銷售面積、銷售單價、成交總價、 定金比例、付款方式等內容），《收款通知書》要經經營部、項目 經理、財務主管、出納簽字。 3.2簽訂購房合同 經營部或銷售代理公司收集客戶簽約所需材料，收回認購協(xié)議， 與客戶簽正式合同，經部門負責人審核后，交客戶簽字蓋章后，送 財務部審核登記。 3.3

基于房地產開發(fā)項目資本金制度和租售方式的差異,結合開發(fā)項目及房地產行業(yè)特點,論證了直接引用總投資收益率和項目資本金凈利潤率的不足;利用項目銷售利潤的攤銷期限、滯銷物業(yè)的可回收價值,提出了修正后的\"銷售項目的投資利潤率\"。

房地產開發(fā)公司銷售部經理崗位職責 1、依據(jù)公司經營計劃，并配合公司總目標，擬訂本部門的目標與工 作計劃，并隨時予以追蹤控制，以便有效執(zhí)行。 2、主持本部門日常工作，負責擬定和修改本部門專業(yè)管理制度，并 組織實施。 3、根據(jù)本部門工作計劃，估算所需的款項支出，編制本部門的年度 預算，并逐月加以控制；并進行平衡、協(xié)調、督促檢查考核。 4、對銷售中的項目，應根據(jù)不同的客戶群體，制定相宜的促銷方案， 修正確保銷售目標的達成。 5、負責本部門員工的考核工作，審慎辦理所屬員工的考核、獎懲等 事項，并力求處理公平合理。與公司配合，有計劃地培訓所屬人員， 以提高其工作能力與素質。 6、建立健全銷售檔案，定期轉存公司相關部門。 7、據(jù)市場需求的變化，及時向相關部門反饋市場信息。 8、承辦領導交辦的其他事項及未盡事宜。

營改增是我國稅制改革的重要內容,營改增自實施以來,已經取得了較為顯著的改革成效,有效地降低了企業(yè)稅收負擔,同時為國家稅收收入提供了可靠保障。本文就營改增對房產開發(fā)銷售企業(yè)的利與弊予以分析和探討,總結營改增對房產開發(fā)銷售企業(yè)的影響,并提出了個人的建議和看法,以期對房產開發(fā)銷售企業(yè)有所借鑒和參考。

根據(jù)稅法對房地產開發(fā)企業(yè)視同銷售確認收入的有關規(guī)定,從視同銷售的行為范圍、納稅義務發(fā)生時間及應稅收入確認方法三個方面,分析了其在營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅方面的稅收差異。

近些年,隨著房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展,房地產稅收成為地方稅收的重要組成部分,稅務系統(tǒng)提高了對房地產行業(yè)的關注度,稅務稽查力度不斷加大,針對房地產行業(yè)的稅收政策不斷補充調整。在這種背景下,房地產企業(yè)稅收籌劃空間越來越小,難度越來越大,風險越來越高,財務人員必須深入研讀相關稅收政策,吃透政策出臺背景,以順應政策導向,找到政策間隙,結合企業(yè)實際提出稅務籌劃方案。

房地產稅收政策的合理性和規(guī)范性是房地產開發(fā)企業(yè)和廣大稅收研究工作者非常關心的問題。在房地產開發(fā)企業(yè)的經營過程中遇到了許多具體的問題,本文對其中的幾個問題展開了探討,包括房地產開發(fā)現(xiàn)行稅收政策的分析、開發(fā)間接費用與房地產開發(fā)費用的區(qū)分、以不動產投資房地產開發(fā)企業(yè)需繳納土地增值稅的問題等。這些問題在一定程度上會影響企業(yè)對立法精神的判斷,增加稅收風險,同時也給稅務機關的征管帶來了困難。本文針對上述問題提出了相應的政策建議,為房地產開發(fā)企業(yè)的財務工作者及相關人員提供一定的參考。

房地產開發(fā)企業(yè)在高速發(fā)展與擴張的同時,以追求利益最大化為目標,因此,納稅籌劃成為房地產開發(fā)企業(yè)的一項重點工作。文章主要分析了房地產開發(fā)企業(yè)的稅制特點和涉稅情況,并提出優(yōu)化房地產開發(fā)各階段的納稅籌劃設計。

2008年10月22日財稅[2008]137號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局,新疆生產建設兵團財務局:為適當減輕個人住房交易的稅收負擔,支持居民首次購買普通住房,經國務院批準,現(xiàn)就房地產交易環(huán)節(jié)有關稅收政策問題通知如下:

為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，經國務院批準，現(xiàn)就房地產交易環(huán)節(jié)有關稅收政策問題通知如下：

1 ****公司銷售提成辦法 一、底薪。 1、銷售人員每月底薪為600元（包括新員工）；售房部銷售主管 的崗位補貼為每人每月400元，銷售主管按季度進行考評，如有變動， 售房部負責另行通知。 2、銷售員連續(xù)兩個月沒有銷售業(yè)績，從第三個月起不發(fā)底薪， 如本人愿意繼續(xù)留在售房部工作，可參與銷售，當月完成任務，發(fā)放 底薪并享受提成。 二、銷售任務。每位銷售人員每月銷售任務為100萬元。銷售 任務中包含房款及代收天然氣入網建設費。完成銷售任務的確認以 開具正式的銷售發(fā)票為準，未開具正式發(fā)票的預定銷售及回收款不 計入當月完成的銷售任務，轉到以后月份?？铐椄肚迨諆软氶_具 正式發(fā)票，超出十日不得計入銷售任務，不參與提成。如遇特殊情 況，報經領導批準。經領導批準超出正常優(yōu)惠的銷售，計入銷售任 務，參與提成。 三、內部人員購房、材料款、工程款換房由項目經理負責，銷 售人員不參與。

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產開發(fā)經營中的風險 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動產，與其他商品的開發(fā)相比，房地產開發(fā)經營由于具 有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發(fā)經營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產開發(fā)經營企業(yè)普遍存在只重視項 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、缺乏 風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素 得不到有效控制，進而引發(fā)房地產項目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產開發(fā)經營中的風險是保證項目目標的實現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關鍵過程。 【關鍵詞】房地產；投資；風險識別 房地產開發(fā)經營的全過程是指從房地產投資意向的產生 到房地產出售，資金回收或報廢為止的整個過程，大致可分為 投資決策、項目實