房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅在什么情況下應(yīng)當(dāng)核定征收

2007年2月1日開(kāi)始執(zhí)行的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)187號(hào)文),針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作前期出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了梳理和規(guī)范,并對(duì)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)及其《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)條款做了進(jìn)一步完善。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算做出了更全面、更嚴(yán)格、更具體的規(guī)定,標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅

文章闡述稅收籌劃的基本含義及其在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要性,分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)土地增值稅的特殊性,總結(jié)多年指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐,提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃的主要內(nèi)容和措施,對(duì)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃,減輕稅負(fù)具有一定的借鑒作用。

本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算問(wèn)題,首先概述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的各種問(wèn)題,進(jìn)而詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算具體實(shí)施措施,可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理提供合理的參考。

土地增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的最主要稅種,對(duì)其進(jìn)行稅收籌劃意義重大。本文主要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃展開(kāi)研究和論述,采取理論分析和案例結(jié)合的方法,通過(guò)對(duì)設(shè)立銷(xiāo)售公司、利息及公共配套設(shè)施扣除、合理的營(yíng)銷(xiāo)策略這三種稅收籌劃方法的分析和比較,得出每種方法的利弊之后給出選擇稅收籌劃方法的建議,凝練出我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃存在的問(wèn)題及對(duì)策建議。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要繳納的稅種當(dāng)中,其主要的稅種之一是土地增值稅,其稅率跨度大、計(jì)算過(guò)程繁雜、計(jì)算周期也比較長(zhǎng),如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅負(fù)水平,在嚴(yán)酷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需解決的一個(gè)問(wèn)題。本文以土地增值稅為例對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃分析,使企業(yè)發(fā)展順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向,達(dá)到降低企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的目標(biāo)。

一．通過(guò)控制增值額進(jìn)行納稅籌劃\r\n由于土地增值稅是以增值額為基礎(chǔ)的超率累進(jìn)稅率，因此在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。土地增值稅籌劃最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是合理合法的控制、降低增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額，所以，控制增值額的籌劃包括收入籌劃法和成本費(fèi)用籌劃法。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,房產(chǎn)價(jià)格大漲,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也一路飄紅.作為與人民生活息息相關(guān)的商品,規(guī)范和合理的政策對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià),確保人民生活穩(wěn)定有重要作用.土地增值稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要繳納的稅費(fèi),對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)利潤(rùn),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展有重要作用,房產(chǎn)企業(yè)必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定繳納稅費(fèi),科學(xué)的進(jìn)行稅收籌劃,實(shí)現(xiàn)自身收益的同時(shí)確保國(guó)家稅收.

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的一項(xiàng)重要稅種,其稅率較高,稅負(fù)重,且稅率為超率累進(jìn)稅率,不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)差距大,因此,該稅的納稅籌劃受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍關(guān)注。鑒于此,從土地增值稅的特點(diǎn)出發(fā),對(duì)常用的籌劃策略進(jìn)行詳盡的介紹,以期為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供有益幫助。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)啟動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。土地增值稅清算，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后，依據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。隨著房地產(chǎn)新一輪宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了大量有關(guān)土地增值稅清算的文件，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，切實(shí)做好土地增值稅的清算。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％扣除。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以?xún)?nèi)按規(guī)定扣除。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),其發(fā)展對(duì)啟動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用。土地增值稅清算,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到土地增值稅清算條件后,依據(jù)稅法規(guī)定,計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫(xiě)土地增值稅清算申報(bào)表,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所需繳納的主要稅種之一,其稅率跨度大、計(jì)算繁雜、結(jié)算周期長(zhǎng),如何利用納稅籌劃幫助企業(yè)降低稅負(fù)水平,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)利益最大化是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要解決的問(wèn)題之一。本文在簡(jiǎn)要介紹土地增值稅和納稅籌劃的基礎(chǔ)上,分析了土地增值稅納稅籌劃的技巧及風(fēng)險(xiǎn)防范的措施,以期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供一定的指導(dǎo)。

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。開(kāi)征土地增值稅的目

所謂納稅籌劃就是納稅者為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益的最大化,在稅收法律、法規(guī)允許或者不禁止的范圍內(nèi)通過(guò)對(duì)納稅者的組建、融資、投資以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和收益分配等

本文簡(jiǎn)單地介紹了納稅籌劃的概念、意義以及土地增值稅的相關(guān)知識(shí),從納稅范圍、銷(xiāo)售收入以及扣除項(xiàng)目三個(gè)方面重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要措施和內(nèi)容,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作有一定的參考意義。

企業(yè)稅務(wù)籌劃是企業(yè)納稅人在遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策的前提下,通過(guò)研究稅法,在合法的前提下,對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)進(jìn)行事先籌劃和安排,以期盡可能減少納稅成本,謀求最大的稅收利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

一、確定合適的利息扣除方式按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán),并取得收入的單位和個(gè)人都要繳納土地增值稅。對(duì)一般單位而言,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)只是偶然發(fā)生的業(yè)務(wù),屬于營(yíng)業(yè)外范疇。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)是其主營(yíng)業(yè)務(wù),由其產(chǎn)生的土地增值稅則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要稅種。如何進(jìn)行土地增值稅的清算,是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一個(gè)難點(diǎn),本文擬對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財(cái)稅處理進(jìn)行深入剖析,以便于為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作提供借鑒。

本文主要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的必要性,以及稅收籌劃方法。并以案例的形式分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行增值稅稅收籌劃的具體運(yùn)用。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),土地增值稅是其所需要繳納的主要稅負(fù)之一。由于土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,即單位或個(gè)人的增值收入越多,所征收或所需要繳納的稅負(fù)便越多;反之,則越少。針對(duì)土地增值稅納稅機(jī)制的特殊性,企業(yè)如何充分利用國(guó)家優(yōu)惠政策,合理有效的進(jìn)行土地增值稅收籌劃便成為目前土地開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。本篇文章結(jié)合我國(guó)土地資源開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收規(guī)劃作深入、詳細(xì)的探析,并得出相關(guān)結(jié)論,供同行參考。

伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年來(lái)價(jià)格的不斷上漲,社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的呼聲也越來(lái)越高漲。中央、省市不斷出臺(tái)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控,其中有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理是各界關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。自2007年該項(xiàng)政策實(shí)施以來(lái)的效果和影響如何以及下一步如何發(fā)揮好抑制房?jī)r(jià)的作用等值得研究。

房地產(chǎn)土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的稅種之一。由于其納稅機(jī)制存在著一定的特殊性，所以能否有效地實(shí)行稅收籌劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)十分重要。隨著房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的地位越來(lái)越重要，土地增值稅稅收慢慢成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容。本文從扣除項(xiàng)目金額、對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)和不同增值率房產(chǎn)三個(gè)方面，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)案例論述土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策。