房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)走土地資源節(jié)約型

土地儲備制度與房地產(chǎn)開發(fā)——以行政劃撥和有償使用為主的我國城市土地供應(yīng)機(jī)制具有許多不足之處。實(shí)施土地收購儲備制度有利于政府壟斷土地一級市場,有利于政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。實(shí)施土地招拍掛出讓制度后的一個(gè)事實(shí)是土地...

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn) 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具 有投資大、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng) 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識淡薄、缺乏 風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素 得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)識別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程，大致可分為 投資決策、項(xiàng)目實(shí)

能源短缺、淡水耕地供應(yīng)緊張是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“瓶頸”,這決定我國必須走建設(shè)節(jié)約型社會的路子。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,需要消耗大量的能源資源。因此,如何節(jié)約能源資源,提高使用效率,對于緩解我國能源資源短缺的矛盾,保護(hù)和改善環(huán)境,建設(shè)節(jié)約型社會具有積極的作用。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。土地在城鄉(xiāng)發(fā)展中的地位無可替代，其供給量決定了城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度。而目前我國農(nóng)村土地供給缺乏彈性，住宅用地、商業(yè)用地之間存在一定的矛盾。農(nóng)村住宅用地面積過大，利用不合理，產(chǎn)權(quán)界定等問題非常突出。因此，我國農(nóng)村要制定科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)土地使用制度和產(chǎn)權(quán)制度，以此來提高農(nóng)村土地的利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)：在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)特征：全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、風(fēng)險(xiǎn)與效益并存（系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、非市場風(fēng)險(xiǎn)）、 地域性。 房地產(chǎn)開發(fā)程序： 1.投資決策分析階段（開發(fā)設(shè)想的形成、環(huán)境分析與機(jī)會選擇）、 2.依法取得土地使用權(quán)階段、 3.可行性研究階段、 4.前期準(zhǔn)備階段（資金措施、項(xiàng)目招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建）、 5.實(shí)施階段、 6.銷售階段。 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)： 1.房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)（土地經(jīng)營、房屋建造）、 2.流通環(huán)節(jié)（房屋銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當(dāng)）、 3.消費(fèi)環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析：產(chǎn)品策略、市場開發(fā)策略、價(jià)格策略。 產(chǎn)品策略：包括明確開發(fā)或經(jīng)營項(xiàng)目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)或經(jīng)營方式的確定。 市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型、多角型策略。 價(jià)格策略：高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡價(jià)格策略

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地預(yù)出讓協(xié)議 甲方： 乙方： 為加快高港城市化進(jìn)程，甲乙雙方本著“平等互利、優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏” 的精神，就________________的土地預(yù)出讓達(dá)成協(xié)議如下： 一、項(xiàng)目概況 1.四址范圍： 2.用地面積：約_____畝（最終以上市地塊實(shí)際勘測定界土地面積為準(zhǔn)）。 3.用地性質(zhì)：掛牌出讓的國有土地，土地用途為商業(yè)和住宅用地。 4.規(guī)劃條件及用地指標(biāo)：根據(jù)泰州市城市總體規(guī)劃及城市控制性詳細(xì)規(guī) 劃，以經(jīng)規(guī)劃部門核實(shí)的相關(guān)指標(biāo)作為該地塊的規(guī)劃條件。 二、土地價(jià)格及合作方式 1．凈地土地單位為_____萬元／畝，土地出讓金總價(jià)約為_________人民 幣（最終以上市地塊實(shí)際勘測定界土地面積為準(zhǔn)）。 2．整個(gè)地塊分______次上市，乙方在本協(xié)議書簽定后3個(gè)工作日內(nèi)，向 甲方指定的賬戶預(yù)繳______人民幣作為履約保證金，乙方在本協(xié)議書簽定后

本文在分析了土地成本的決定因素、開發(fā)整理程序、土地成本控制的基礎(chǔ)上，對土地前期開發(fā)階段的成本費(fèi)用進(jìn)行控制，具有十分重要的意義。

近年來,我國對土地的過度儲備現(xiàn)象越來越嚴(yán)重,不僅會為開發(fā)商帶來負(fù)面影響,還會嚴(yán)重危害房地產(chǎn)行業(yè)或是其他行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,從而帶來一系列的問題.土地過度儲備的危害性,在各個(gè)領(lǐng)域已得到廣泛認(rèn)識,政府針對這種現(xiàn)象出臺了閑置土地的法規(guī).基于此,本文闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過度儲備問題,并著重探討其中的博弈關(guān)系.

本文旨在挖掘土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系,為房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。

將城市土地利用強(qiáng)度提高,就會增加房地產(chǎn)的活力,這樣就會減少基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),但是土地的使用強(qiáng)度必須控制在合理的范圍之內(nèi)。隨著市場的不斷發(fā)展,高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商追求盈利的唯一途徑,但是對房產(chǎn)價(jià)格存在多大的影響。容積率的規(guī)范,對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生直接的影響,但還需要考慮到不可預(yù)知等其它綜合性因素。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合百姓需求——中國的傳統(tǒng)文化中,家的概念是非常重要的,合理的居住空間是人的四大基本生活需求之一。所謂“安居才能樂業(yè)“,從古代的“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏?！暗浆F(xiàn)在的“居者有其屋“,每一個(gè)時(shí)代都體現(xiàn)出對住宅的重視。北京作...

本文介紹作業(yè)成本法基本理論,闡述作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算、流程再造、作業(yè)分析三個(gè)方面的運(yùn)用,提出實(shí)施作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題.

我國明確規(guī)定有關(guān)的企業(yè)及個(gè)人具有繳稅的義務(wù),一旦企業(yè)及個(gè)人發(fā)生逃稅漏稅的現(xiàn)象,國家將依據(jù)法律對這些企業(yè)及個(gè)人處以嚴(yán)厲的懲罰。針對土地增值稅,由于其相關(guān)的計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定復(fù)雜、計(jì)算方法復(fù)雜、扣除項(xiàng)目不明確,造成了具體需要繳納土地增值稅的多少相差很大；又由于計(jì)算方法及計(jì)稅依據(jù)稅務(wù)部門與企業(yè)之間各方看法不一,導(dǎo)致了企業(yè)可能需要繳納大筆的稅費(fèi)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視土地增值稅相關(guān)的問題,通過事先做好相關(guān)的稅務(wù)統(tǒng)籌與規(guī)劃可有效避免此類尷尬問題的發(fā)生。

房地產(chǎn)開發(fā)合同 立合同單位： （以下簡稱甲方） （以下簡稱乙方） 為明確責(zé)任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。 項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模： 。 總投資及資金籌措： 總投資萬元（其中：征地費(fèi)萬元，開發(fā)費(fèi)萬 元，建筑安裝費(fèi)萬元）。投入資金規(guī)模萬元，甲方出資 萬元，分次出資，每次出資萬元，預(yù)收款萬元；乙方出 資萬元，分次出資，每次出資萬元。 合作方式： 。 各方負(fù)責(zé)： 甲方： 乙方： 經(jīng)營方式： 資金占用費(fèi)按月利率‰計(jì)付，并于每季末的前天內(nèi)付給出資方。 資金的償還按如下時(shí)間及金額執(zhí)行，最后一次還款時(shí)， 資金占用費(fèi)隨本金一起還清。 財(cái)務(wù)管理： １．成本核算范圍： ２．決算編制： ３．財(cái)產(chǎn)清償： 利潤分配： 。 違約責(zé)任： 其他： １．該項(xiàng)目資金在行開戶管理。 ２．方經(jīng)濟(jì)責(zé)任由擔(dān)保。保證方有權(quán)檢查督促方 履行合同，保證方同意當(dāng)方不履行合同時(shí)，由保證方連帶承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)程序 第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準(zhǔn)備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi) 2、企業(yè)法人變更登記費(fèi) 3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi) 4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi) 第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序 1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) 4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書 5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)種類 房地產(chǎn)是目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是審計(jì)部門重點(diǎn)關(guān)照的企業(yè)， 是很多人心目中的暴利行業(yè)。那么他的稅費(fèi)自然不會少，通常的，項(xiàng)目 再開發(fā)過程中會需要繳納以下幾種稅費(fèi)： 1.契稅 2.印花稅 3.土地使用稅 4.房產(chǎn)稅 5.城建稅 6.教育費(fèi)附加 7.地方教育費(fèi)附加 8.增值稅 9.土地增值稅 10.企業(yè)所得稅 no.1契稅 契稅，是一種一次性稅收，是當(dāng)土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時(shí)，向新業(yè)主征 收的一種稅收。 契稅本身也很好理解，我們在投資過程中，不管是什么形式獲得的，都 會與原業(yè)主之間會形成一份合同或者協(xié)議，這類合同或者協(xié)議改變了土 地產(chǎn)權(quán)歸屬，可以把他看作一種契約，不是財(cái)務(wù)、稅務(wù)的專業(yè)人員，契 稅我們就可以理解為契約稅。 稅率方面，目前國內(nèi)實(shí)行的是3%-5%（計(jì)算基數(shù)為土地總價(jià)）的幅度 比例稅率，根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)不同，由當(dāng)?shù)卣孕写_定。計(jì)算公

房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度 （2017年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和2018年定期統(tǒng)計(jì)報(bào)表） 中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局制定 遼寧省統(tǒng)計(jì)局補(bǔ)充、印制 2017年10月 本報(bào)表制度根據(jù)《中華人民共和國統(tǒng)計(jì)法》的有關(guān)規(guī)定制定 《中華人民共和國統(tǒng)計(jì)法》第七條規(guī)定：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和其他 組織及個(gè)體工商戶和個(gè)人等統(tǒng)計(jì)調(diào)查對象，必須依照本法和國家有關(guān)規(guī)定，真 實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地提供統(tǒng)計(jì)調(diào)查所需的資料，不得提供不真實(shí)或者不完 整的統(tǒng)計(jì)資料，不得遲報(bào)、拒報(bào)統(tǒng)計(jì)資料。 《中華人民共和國統(tǒng)計(jì)法》第九條規(guī)定：統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和統(tǒng)計(jì)人員對在統(tǒng)計(jì) 工作中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人信息，應(yīng)當(dāng)予以保密。 本制度由遼寧省統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)解釋。 目錄 一、總說明???????????????????????????????????????2 二、報(bào)表目錄???????????????????????????????

房地產(chǎn)開發(fā)合同——房地產(chǎn)開發(fā)合同

中國律師協(xié)會驗(yàn)證-------標(biāo)準(zhǔn)合同------全國通用版 房地產(chǎn)開發(fā)合同（一） 甲方：___________（以下簡稱甲方）乙方：___________（以下 簡稱乙方） 乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得__________市__________區(qū) __________街__________畝（計(jì)__________）的出讓的國有土地使用 權(quán)。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項(xiàng)目由擬組建的__________置業(yè)有限公 司（名稱具體以工商行政管理局核準(zhǔn)為準(zhǔn)）獨(dú)家開發(fā)，現(xiàn)就相關(guān)事宜 達(dá)成如下合同： 第一條甲、乙雙方共同投資組建__________置業(yè)有限公司，開 發(fā)經(jīng)營該項(xiàng)目，公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬元人民 幣，占總股本的__________%；乙方出資萬元，具體以上述__________ 街的__________畝國有地使用權(quán)作價(jià)投入，占總股本的_

房地產(chǎn)開發(fā)施工合同 篇一：房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工合同書 建筑工程施工合同書 發(fā)包方（以下簡稱甲方）承包方（以下簡稱乙 方）甲方現(xiàn)將“*****經(jīng)濟(jì)適用房工程建設(shè)”的土建工程發(fā) 包給乙方總承包。按照《中華人民共和國建筑法》和《中 華人民共和國合同法》之有關(guān)規(guī)定，本著公平、公正、互 利、互惠的原則，結(jié)合本工程的具體情況，經(jīng)甲、乙雙方 友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。 一、工程概況 1、工程名稱：****廠經(jīng)濟(jì)適用房第一、二期工程建設(shè)。 2、建設(shè)地點(diǎn)：************。 3、建筑面積：第一期工程約17000㎡（xx年12月25 日進(jìn)場樁基礎(chǔ)施工），第二期工程約43000㎡（xx年6月上 旬進(jìn)場施工）。 4、工程質(zhì)量保證金：貳佰萬元人民幣，甲乙雙方簽定 本合同書后，乙方工程技術(shù)人員進(jìn)住施工現(xiàn)場后支付。 5、工程質(zhì)量保證金返還時(shí)間：工程主

房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì) 香山怡景項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 學(xué)部：城市建設(shè)工程學(xué)部 專業(yè)：工程管理

業(yè)務(wù)大類業(yè)務(wù)細(xì)項(xiàng)成果及文件 《公司戰(zhàn)略意圖、市場假設(shè)及客戶定位》 《項(xiàng)目預(yù)案》 《投資分析（土地版）》 管委會審核 取得中標(biāo)通知書 完成拆遷 辦理國土使用權(quán)證 交地《項(xiàng)目開發(fā)部交地》 構(gòu)建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 《項(xiàng)目定位》 《項(xiàng)目一二級計(jì)劃》 《成本敏感分析、價(jià)值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)》 《售樓處、樣板房選址、定位、開放計(jì)劃及預(yù)算報(bào)告》 《投資分析（方案）》 《方案設(shè)計(jì)任務(wù)》 《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》 《精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案》（如有） 召開項(xiàng)目啟動會 項(xiàng)目啟動階段成果提交集團(tuán)審批 移交項(xiàng)目資料（成效確認(rèn)書、區(qū)域按規(guī)資料、項(xiàng)目規(guī)劃條件、上會資料等） 向集團(tuán)提供意向項(xiàng)目信息 項(xiàng)目啟動項(xiàng)目啟動階段成果 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全節(jié)點(diǎn) 簽定土地出讓合同（包括勘界、地形測繪等） 取得設(shè)計(jì)條件（現(xiàn)狀地形圖、選址意見通知書、立項(xiàng)批復(fù)等） 土地拓展 土地階段投資分析成果 發(fā)出方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 完成規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 政府方案上