房地產(chǎn)開發(fā)應走土地資源節(jié)約型之路

土地儲備制度與房地產(chǎn)開發(fā)——以行政劃撥和有償使用為主的我國城市土地供應機制具有許多不足之處。實施土地收購儲備制度有利于政府壟斷土地一級市場,有利于政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。實施土地招拍掛出讓制度后的一個事實是土地...

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具 有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發(fā)經(jīng)營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、缺乏 風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風險因素 得不到有效控制，進而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險是保證項目目標的實現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關鍵過程。 【關鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風險識別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報廢為止的整個過程，大致可分為 投資決策、項目實

能源短缺、淡水耕地供應緊張是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的“瓶頸”,這決定我國必須走建設節(jié)約型社會的路子。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,需要消耗大量的能源資源。因此,如何節(jié)約能源資源,提高使用效率,對于緩解我國能源資源短缺的矛盾,保護和改善環(huán)境,建設節(jié)約型社會具有積極的作用。

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速。土地在城鄉(xiāng)發(fā)展中的地位無可替代，其供給量決定了城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度。而目前我國農村土地供給缺乏彈性，住宅用地、商業(yè)用地之間存在一定的矛盾。農村住宅用地面積過大，利用不合理，產(chǎn)權界定等問題非常突出。因此，我國農村要制定科學的房地產(chǎn)開發(fā)土地使用制度和產(chǎn)權制度，以此來提高農村土地的利用率。

房地產(chǎn)開發(fā)：在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)特征：全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、風險與效益并存（系統(tǒng)風險、非市場風險）、 地域性。 房地產(chǎn)開發(fā)程序： 1.投資決策分析階段（開發(fā)設想的形成、環(huán)境分析與機會選擇）、 2.依法取得土地使用權階段、 3.可行性研究階段、 4.前期準備階段（資金措施、項目招投標、規(guī)劃設計、項目報建）、 5.實施階段、 6.銷售階段。 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)： 1.房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)（土地經(jīng)營、房屋建造）、 2.流通環(huán)節(jié)（房屋銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)典當）、 3.消費環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略分析：產(chǎn)品策略、市場開發(fā)策略、價格策略。 產(chǎn)品策略：包括明確開發(fā)或經(jīng)營項目、確定開發(fā)或經(jīng)營規(guī)模、開發(fā)或經(jīng)營方式的確定。 市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型、多角型策略。 價格策略：高價策略、低價策略、均衡價格策略

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地預出讓協(xié)議 甲方： 乙方： 為加快高港城市化進程，甲乙雙方本著“平等互利、優(yōu)勢互補、合作共贏” 的精神，就________________的土地預出讓達成協(xié)議如下： 一、項目概況 1.四址范圍： 2.用地面積：約_____畝（最終以上市地塊實際勘測定界土地面積為準）。 3.用地性質：掛牌出讓的國有土地，土地用途為商業(yè)和住宅用地。 4.規(guī)劃條件及用地指標：根據(jù)泰州市城市總體規(guī)劃及城市控制性詳細規(guī) 劃，以經(jīng)規(guī)劃部門核實的相關指標作為該地塊的規(guī)劃條件。 二、土地價格及合作方式 1．凈地土地單位為_____萬元／畝，土地出讓金總價約為_________人民 幣（最終以上市地塊實際勘測定界土地面積為準）。 2．整個地塊分______次上市，乙方在本協(xié)議書簽定后3個工作日內，向 甲方指定的賬戶預繳______人民幣作為履約保證金，乙方在本協(xié)議書簽定后

本文在分析了土地成本的決定因素、開發(fā)整理程序、土地成本控制的基礎上，對土地前期開發(fā)階段的成本費用進行控制，具有十分重要的意義。

近年來,我國對土地的過度儲備現(xiàn)象越來越嚴重,不僅會為開發(fā)商帶來負面影響,還會嚴重危害房地產(chǎn)行業(yè)或是其他行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,從而帶來一系列的問題.土地過度儲備的危害性,在各個領域已得到廣泛認識,政府針對這種現(xiàn)象出臺了閑置土地的法規(guī).基于此,本文闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地過度儲備問題,并著重探討其中的博弈關系.

本文旨在挖掘土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟的內在聯(lián)系,為房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒。

將城市土地利用強度提高,就會增加房地產(chǎn)的活力,這樣就會減少基礎設施的建設,但是土地的使用強度必須控制在合理的范圍之內。隨著市場的不斷發(fā)展,高容積率已經(jīng)不再是房地產(chǎn)商追求盈利的唯一途徑,但是對房產(chǎn)價格存在多大的影響。容積率的規(guī)范,對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生直接的影響,但還需要考慮到不可預知等其它綜合性因素。

房地產(chǎn)開發(fā)應符合百姓需求——中國的傳統(tǒng)文化中,家的概念是非常重要的,合理的居住空間是人的四大基本生活需求之一。所謂“安居才能樂業(yè)“,從古代的“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏?！暗浆F(xiàn)在的“居者有其屋“,每一個時代都體現(xiàn)出對住宅的重視。北京作...

本文介紹作業(yè)成本法基本理論,闡述作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算、流程再造、作業(yè)分析三個方面的運用,提出實施作業(yè)成本法應注意的問題.

我國明確規(guī)定有關的企業(yè)及個人具有繳稅的義務,一旦企業(yè)及個人發(fā)生逃稅漏稅的現(xiàn)象,國家將依據(jù)法律對這些企業(yè)及個人處以嚴厲的懲罰。針對土地增值稅,由于其相關的計稅依據(jù)認定復雜、計算方法復雜、扣除項目不明確,造成了具體需要繳納土地增值稅的多少相差很大；又由于計算方法及計稅依據(jù)稅務部門與企業(yè)之間各方看法不一,導致了企業(yè)可能需要繳納大筆的稅費。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視土地增值稅相關的問題,通過事先做好相關的稅務統(tǒng)籌與規(guī)劃可有效避免此類尷尬問題的發(fā)生。

房地產(chǎn)開發(fā)合同 立合同單位： （以下簡稱甲方） （以下簡稱乙方） 為明確責任，恪守信用，特簽訂本合同，共同遵守。 項目內容及規(guī)模： 。 總投資及資金籌措： 總投資萬元（其中：征地費萬元，開發(fā)費萬 元，建筑安裝費萬元）。投入資金規(guī)模萬元，甲方出資 萬元，分次出資，每次出資萬元，預收款萬元；乙方出 資萬元，分次出資，每次出資萬元。 合作方式： 。 各方負責： 甲方： 乙方： 經(jīng)營方式： 資金占用費按月利率‰計付，并于每季末的前天內付給出資方。 資金的償還按如下時間及金額執(zhí)行，最后一次還款時， 資金占用費隨本金一起還清。 財務管理： １．成本核算范圍： ２．決算編制： ３．財產(chǎn)清償： 利潤分配： 。 違約責任： 其他： １．該項目資金在行開戶管理。 ２．方經(jīng)濟責任由擔保。保證方有權檢查督促方 履行合同，保證方同意當方不履行合同時，由保證方連帶承擔經(jīng)濟責任。

建筑業(yè)必須走積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的路子

房地產(chǎn)開發(fā)程序 第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序 一、內資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領外商投資企業(yè)批準證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 2、企業(yè)法人變更登記費 3、企業(yè)法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費 第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報規(guī)劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關

房地產(chǎn)開發(fā)稅費種類 房地產(chǎn)是目前國內經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是審計部門重點關照的企業(yè)， 是很多人心目中的暴利行業(yè)。那么他的稅費自然不會少，通常的，項目 再開發(fā)過程中會需要繳納以下幾種稅費： 1.契稅 2.印花稅 3.土地使用稅 4.房產(chǎn)稅 5.城建稅 6.教育費附加 7.地方教育費附加 8.增值稅 9.土地增值稅 10.企業(yè)所得稅 no.1契稅 契稅，是一種一次性稅收，是當土地產(chǎn)權發(fā)生轉移變動時，向新業(yè)主征 收的一種稅收。 契稅本身也很好理解，我們在投資過程中，不管是什么形式獲得的，都 會與原業(yè)主之間會形成一份合同或者協(xié)議，這類合同或者協(xié)議改變了土 地產(chǎn)權歸屬，可以把他看作一種契約，不是財務、稅務的專業(yè)人員，契 稅我們就可以理解為契約稅。 稅率方面，目前國內實行的是3%-5%（計算基數(shù)為土地總價）的幅度 比例稅率，根據(jù)地方經(jīng)濟不同，由當?shù)卣孕写_定。計算公

房地產(chǎn)開發(fā)合同——房地產(chǎn)開發(fā)合同

中國律師協(xié)會驗證-------標準合同------全國通用版 房地產(chǎn)開發(fā)合同（一） 甲方：___________（以下簡稱甲方）乙方：___________（以下 簡稱乙方） 乙方根據(jù)法律的規(guī)定已取得__________市__________區(qū) __________街__________畝（計__________）的出讓的國有土地使用 權。經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意該項目由擬組建的__________置業(yè)有限公 司（名稱具體以工商行政管理局核準為準）獨家開發(fā)，現(xiàn)就相關事宜 達成如下合同： 第一條甲、乙雙方共同投資組建__________置業(yè)有限公司，開 發(fā)經(jīng)營該項目，公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現(xiàn)金出資萬元人民 幣，占總股本的__________%；乙方出資萬元，具體以上述__________ 街的__________畝國有地使用權作價投入，占總股本的_

房地產(chǎn)開發(fā)施工合同 篇一：房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工合同書 建筑工程施工合同書 發(fā)包方（以下簡稱甲方）承包方（以下簡稱乙 方）甲方現(xiàn)將“*****經(jīng)濟適用房工程建設”的土建工程發(fā) 包給乙方總承包。按照《中華人民共和國建筑法》和《中 華人民共和國合同法》之有關規(guī)定，本著公平、公正、互 利、互惠的原則，結合本工程的具體情況，經(jīng)甲、乙雙方 友好協(xié)商達成如下協(xié)議。 一、工程概況 1、工程名稱：****廠經(jīng)濟適用房第一、二期工程建設。 2、建設地點：************。 3、建筑面積：第一期工程約17000㎡（xx年12月25 日進場樁基礎施工），第二期工程約43000㎡（xx年6月上 旬進場施工）。 4、工程質量保證金：貳佰萬元人民幣，甲乙雙方簽定 本合同書后，乙方工程技術人員進住施工現(xiàn)場后支付。 5、工程質量保證金返還時間：工程主

房地產(chǎn)開發(fā)課程設計 香山怡景項目可行性研究報告 學部：城市建設工程學部 專業(yè)：工程管理

業(yè)務大類業(yè)務細項成果及文件 《公司戰(zhàn)略意圖、市場假設及客戶定位》 《項目預案》 《投資分析（土地版）》 管委會審核 取得中標通知書 完成拆遷 辦理國土使用權證 交地《項目開發(fā)部交地》 構建項目團隊 《項目定位》 《項目一二級計劃》 《成本敏感分析、價值分配及目標成本預設》 《售樓處、樣板房選址、定位、開放計劃及預算報告》 《投資分析（方案）》 《方案設計任務》 《景觀方案設計任務書》 《精裝房定位、限價及建設實施方案》（如有） 召開項目啟動會 項目啟動階段成果提交集團審批 移交項目資料（成效確認書、區(qū)域按規(guī)資料、項目規(guī)劃條件、上會資料等） 向集團提供意向項目信息 項目啟動項目啟動階段成果 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務全節(jié)點 簽定土地出讓合同（包括勘界、地形測繪等） 取得設計條件（現(xiàn)狀地形圖、選址意見通知書、立項批復等） 土地拓展 土地階段投資分析成果 發(fā)出方案設計任務書 完成規(guī)劃方案設計 政府方案上