國稅總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作通知

成都市地方稅務(wù)局成都市財政局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告 來源：【字體：大中小】｜【打印】｜【糾錯】｜【關(guān)閉】｜【返回 首頁】 閱讀次數(shù)：22069 關(guān)鍵詞： 成都市地方稅務(wù)局 成都市財政 局公告 2011年第1號 成都市地方稅務(wù)局成都市財政局 關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告 根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局四川省財政廳關(guān)于土地增值稅 征管問題的公告》（2010年第1號）和《成都市人民政府辦 公廳轉(zhuǎn)發(fā)城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局等部門關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市 場宏觀調(diào)控工作目標(biāo)實施意見的通知》（成辦發(fā)〔2010〕85 號）精神，現(xiàn)就土地增值稅有關(guān)問題公告如下： 一、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率 （一）對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。 （二）普通住宅預(yù)征率為1%。 （三）非普通住宅預(yù)征率以其售價是否超過普通住房價 格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價格的1.4倍

經(jīng)省法制辦審核，湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)[2010]25號）（以下簡稱《通知》），并規(guī)定從2010年7月1日起執(zhí)行。

解讀土地增值稅新政——土地增值稅新政出臺主要是國家運用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，對房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的炒買炒賣土地獲取暴利的行為進行了有效遏制。同時,規(guī)范了房地產(chǎn)市場的交易秩序,合理調(diào)節(jié)了土地增值收益分配保障了國家應(yīng)得權(quán)益。

土地增值稅給了誰壓力——春未立，雷已驚。對于已經(jīng)歷3年多政府宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國稅局1月16日出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，無疑是2007年第一道閃電，撕開了今年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大幕。

土地增值稅到底會動誰的奶酪——新年伊始，國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。毫無疑問，這是政府在一系列貨幣政策...

8 土地增值稅清算申報表 （從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用） 稅款所屬時間：年月日填表日期：年月日 納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米 納稅人名稱項目名稱項目地址 業(yè)別經(jīng)濟性質(zhì)納稅人地址郵政編碼 開戶銀行銀行賬號主管部門電話 項目行次金額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31 其中 貨幣收入2 實物收入及其他收入3 二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋204 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額5 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126 其中 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎(chǔ)設(shè)施費10 公共配套設(shè)施費11 開發(fā)間接費用12 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用13＝14＋1513 其中 利息支出14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15

1 附件一 徐州市市區(qū)土地增值稅清算模型指標(biāo)體系 序號項目單位 參考指標(biāo)值 （元） 備注 一轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 建筑 面積 同類同期平均 值 二扣除項目金額 （一） 取得土地使用權(quán)所 支付的金額 土地出讓金 國土部門網(wǎng)站 公布的具體地 塊出讓價格 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1、前期工程費 （1）規(guī)劃費用 建筑 面積1 （2）設(shè)計費用 建筑 面積22 包含總體規(guī)劃建筑設(shè)計費、施 工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費、綜 合管網(wǎng)設(shè)計費、裝飾設(shè)計費 （3） 項目可行性研究費 用 建筑 面積1 包含環(huán)境評估費、節(jié)能評估費、 地質(zhì)災(zāi)害評估費 （4） 水文、地質(zhì)、勘察費 用 建筑 面積5 包含水文、地質(zhì)、地基勘察費， 沉降觀測費，環(huán)境評估費，環(huán) 境檢測費，防雷檢測費，規(guī)劃 放線費 （5）竣工測量費 建筑 面積1.5 （6）三通一平費用 建筑 面積5 包含臨時道路(含下水)、

納稅人名 稱納稅人地址聯(lián)系人電話 經(jīng)濟類型私有行業(yè)房地產(chǎn) 直接主管部 門 開戶銀行賬號郵政編碼 項目名稱項目地址 行次 1 轉(zhuǎn)讓土地收入2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入3 4 5 6 土地征用及拆遷補償費7 前期工程費8 建筑安裝工程費9 基礎(chǔ)設(shè)施費10 公共配套設(shè)施費11 開發(fā)間接費用12 13 利息支出14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15 16 營業(yè)稅17 城市維護建設(shè)稅18 教育費附加19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 二、扣除項目金額合計- 中介機構(gòu)：（公章）單位：（公章） 機構(gòu)負責(zé)人：

\"合作建房\"廣義上來講,是指一方提供土地使用權(quán),另一方或多方提供資金,合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),根據(jù)協(xié)議分配新建房屋或利潤的一種特殊房地產(chǎn)開發(fā)方式。但實際中,由于歷史情況復(fù)雜、舊城改造等原因?qū)е潞献鹘ǚ康男问蕉喾N多樣,在稅收政策適用上也不夠明確,本文簡要探討合作建房中的土地增值稅相關(guān)問題。一、\"合作建房\"涉及的幾份稅收政策

sdpr-2012-0290004 山東省地方稅務(wù)局公告 2012年第4號 關(guān)于加強土地增值稅核定征收管理的公告 為進一步規(guī)范土地增值稅核定征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如 下： 一、納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限 辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的； （六）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購 房發(fā)票的； （七）單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán) 時所支付的土地價款的。 二、符合上述核定征收條件的，由主管地稅機關(guān)填寫《土地 增值

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài)。然而不當(dāng)稅收籌 劃又會帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險。本文從一則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增 值稅清算案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進 行分析，指出其稅務(wù)稽查風(fēng)險點供大家參考。 一、案例 （一）基本案情 a項目由a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。該項目坐落于h區(qū)的新 興行政中心，緊鄰國道，2010年7月拿地3.6萬㎡，2013年12 月竣工，b集團同時為a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例 70%。 a項目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括 車庫、商鋪和幼兒園三種類型共計2.2萬余㎡，在土地增值稅清 算申報時已售罄。a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒 證報告審定的銷售截止期為2014年12月，已售面積16.4萬㎡， 已售比例96.99%，申報收入約6.9億。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的 鑒證

第一章總則 第一條為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共 和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細 則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。 第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。 第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依 照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅 額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清 算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確 性和完整性。 第五條稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除

附件一 土地增值稅清算 鑒 證 報 告 單位簽章： 年月日 土地增值稅清算鑒證報告 （200）土增鑒字號 公司： 我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對 貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴 單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明 材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法 規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實 性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、 合法的鑒證報告。 在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人 民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土 地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要 的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下： 一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及

土地增值稅的征收應(yīng)緩行——我國推行土地增值稅已有十余年,但其運行效果并不理想。尤其是2001年以來土地一級市場的交易方式改為“招、拍、掛”后,土地增值收益已提前一輪完成分配,表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實際情形就是大部分項目沒有形成土地增值稅稅負。為此,房地產(chǎn)...

土地增值稅清算了誰——《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》一經(jīng)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布，立即觸動了房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)。滬深股市漲勢強勁的房地產(chǎn)股票聞聲下跌，單跌幅均超過9%

土地增值稅步入清算時代——2007年1月16日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，從2月1日起，對開發(fā)商征收30%~60%的土地增值稅，并一改之前“預(yù)征”方式，采用“清算”方式。

土地增值稅震蕩——2007年1月16日晚，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上悄然出現(xiàn)一則《土地增值稅清算管理通知》；次日，滬深兩市地產(chǎn)股全線下跌，截至閉市，共計62只下跌，26只跌停。

縱觀我們過去對房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的稅收管理,最大的失誤就是稅務(wù)人缺乏對建筑業(yè)務(wù)知識的了解和運用,一項工程不知道要多少成本,以至于在征收管理上不得不采用附征的方法。這種方法盡管收取了一些稅收,但是讓納稅人鉆了空子,流失了更大的稅收。

土地增值稅的實質(zhì)是為針對房地產(chǎn)項目利潤的累計所得稅。因為其是根據(jù)增值額計算稅額，增值額為收入減去項目成本及稅金，類似項目利潤。

近年來,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷出臺新的土地增值稅政策法規(guī),一方面使得許多稅收法規(guī)新舊疊加,形成了諸多土地增值稅清算的政策誤區(qū),也給房開企業(yè)帶來稅收風(fēng)險;另一方面由于稅制設(shè)置復(fù)雜、計算繁瑣,給土地增值稅清算帶來難以處理的一系列問題。因此,對于房企而言,需要研究當(dāng)前土地增值稅清算的難點,做好企業(yè)納稅自查,有效規(guī)避和降低房企的稅務(wù)風(fēng)險。筆者依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策法規(guī),結(jié)合注會、注稅審計業(yè)務(wù)實踐,對房開企業(yè)土地增值稅清

土地增值稅清算提供資料清單 易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況;其它資 料,主要內(nèi)容應(yīng)包括項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國 有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品 房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費 用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的,納稅人還應(yīng)提供記賬 憑證復(fù)印件。 易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況;其它資 料,主要內(nèi)容應(yīng)包括項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國 有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品 房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費 用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的,納稅人還應(yīng)提供記賬 憑證復(fù)印

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金 額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為 40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除