江蘇省地稅局房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策匯集

1 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解 拿地階段業(yè)務(wù) 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應(yīng)按規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地 增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附 加等地方稅收（費(fèi)）。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)， 各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側(cè)重點(diǎn)，筆者以房地產(chǎn)開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產(chǎn)企業(yè) 的稅收政策，以供納稅人參考。 一、拿地階段 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權(quán)，涉及到的地方稅種 主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 （一）契稅 1、直接取得國有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個(gè)人。即境內(nèi)土地使用權(quán)、 房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體、其他組 織和個(gè)體經(jīng)營者以

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付 款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。它與現(xiàn)房的買賣已成為我國商品房市場(chǎng)中 的兩種主要的房屋銷售形式。預(yù)售階段其實(shí)與施工階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說應(yīng)該是同一個(gè)階 段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨(dú)作為一個(gè)階段來分析。 為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)時(shí)間，隨意確定成本對(duì)象或混淆成本界 限等方式遞延或逃避納稅義務(wù)，保證國家稅收及時(shí)足額入庫以及不同納稅人之間稅負(fù)和納稅 時(shí)間的公平，稅法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。 （一）營業(yè)稅 1、房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅納稅義務(wù)人 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540號(hào)）第一條規(guī)定：在中華人民共 和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之竣工銷售階段 房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段一般發(fā)生以下事項(xiàng)：開發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到交付條件，房地產(chǎn)企業(yè)向 業(yè)主交付房產(chǎn)，財(cái)務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本；與施工方進(jìn)行竣工結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè) 確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后，向施工方支付工程結(jié)算價(jià)款。此時(shí)，一般開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可 以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地 增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。 一、企業(yè)所得稅 （一）完工時(shí)的稅務(wù)處理 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅 發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利 率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí) 結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其

房地產(chǎn)企業(yè)竣工銷售階段,開發(fā)產(chǎn)品已達(dá)到交付條件,房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主交付房產(chǎn),財(cái)務(wù)處理上結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本;與施工方進(jìn)行竣工結(jié)算,房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)竣工結(jié)算報(bào)告后,向施工方支付工程結(jié)算價(jià)款。此時(shí),一般開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目竣工銷售環(huán)節(jié),涉及到的地方稅種主要有:

300.00容積率 150.00建筑密度 主樓1750.00車庫1500.00 費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、方法 (元/平方米或按提示 計(jì)算） 成本 均方費(fèi)用 （元/平方米）備注 建安工程費(fèi)66857.481733.33 主樓，平方米63000.32 車庫，平方米3857.16 前期費(fèi)用按主樓建筑面積計(jì)算14901.09386.32 市場(chǎng)調(diào)研及策劃費(fèi)10.00360.00 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)20.00720.00 勘察費(fèi)3.00108.00 水土保持費(fèi)2.0072.00 墻改費(fèi)10.00360.00 圖紙審查費(fèi)3.50126.00 開發(fā)許可證費(fèi)5.00180.00 定位測(cè)繪費(fèi)0.5018.00 銷售前相關(guān)手續(xù)費(fèi)6.00216.00 市政配套費(fèi)用227.008172.04 三通一平20.00720.00 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)1.3648.96

房地產(chǎn)開發(fā)如果采用合理的稅收籌劃,不但能夠降低企業(yè)的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn),而且可以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收籌劃當(dāng)進(jìn)行具體分析,期望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃工作。

江蘇省縣級(jí)城市房地產(chǎn)開發(fā)25項(xiàng)規(guī)費(fèi)一覽表 地方政府的各項(xiàng)收費(fèi)中，有哪些收費(fèi)可以通過協(xié)商進(jìn)行減少或免繳 的？ 江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)25項(xiàng)規(guī)費(fèi)一覽表 1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積：住宅xx元/㎡、商服xx元/㎡〔各 地區(qū)規(guī)劃局或建設(shè)局收取，標(biāo)準(zhǔn)不一〕 2、墻改基金按建筑面積x元/㎡〔建設(shè)局收取〕 3、散裝水泥專項(xiàng)資金按建筑面積x元/㎡〔建設(shè)局收取〕 4、建筑安全監(jiān)督管理費(fèi)一般按建筑造價(jià)的0.5--0.6‰，約x元/㎡〔建 設(shè)局收取〕 5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)按建筑面積x元/㎡，營業(yè)性x元/㎡〔規(guī)劃局收取〕 6、建筑工程交易綜合費(fèi)中標(biāo)價(jià)的1.4‰，中標(biāo)方70%，按建筑面積 約x元/㎡〔招標(biāo)辦收取〕 7、檔案服務(wù)費(fèi)按建筑面積x元/㎡〔規(guī)劃局收取〕 8、工程定額測(cè)定費(fèi)按建筑造價(jià)的1‰，約x元/㎡〔質(zhì)檢站收取〕 9、行業(yè)管理費(fèi)按建筑造價(jià)的4‰，約x

近些年,隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)稅收成為地方稅收的重要組成部分,稅務(wù)系統(tǒng)提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度,稅務(wù)稽查力度不斷加大,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策不斷補(bǔ)充調(diào)整。在這種背景下,房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間越來越小,難度越來越大,風(fēng)險(xiǎn)越來越高,財(cái)務(wù)人員必須深入研讀相關(guān)稅收政策,吃透政策出臺(tái)背景,以順應(yīng)政策導(dǎo)向,找到政策間隙,結(jié)合企業(yè)實(shí)際提出稅務(wù)籌劃方案。

1 淺談房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收征管工作中 存在的問題及對(duì)策 嘉峪關(guān)市地方稅務(wù)局宋會(huì)禮 近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和社會(huì)城鎮(zhèn)化規(guī)模的不斷 擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的稅源規(guī) 模不斷擴(kuò)大，成為我國地方稅收收入的重要來源之一。但由于房 地產(chǎn)業(yè)具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、 開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)稅收政策的敏感性強(qiáng)，資金需求量鏈條長(zhǎng)，清算 難度大，涉及的問題點(diǎn)多面廣，加之有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅意 識(shí)不高，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收征管工作帶來相當(dāng)大的困難。稅 務(wù)機(jī)關(guān)雖然想方設(shè)法加強(qiáng)征管，進(jìn)行整治，取得了一定的效果， 但通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)稅收現(xiàn)狀仍 不容樂觀。 一、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收入流失的原因分析 （一）房地產(chǎn)稅收計(jì)稅依據(jù)掌握難度大。目前存在以下幾種 情況：1、采用特殊方式分解收入，采用售后返租的方式，即將

房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)詳解——全面詳細(xì)的闡述了房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程　　第一章：項(xiàng)目決策階段　　第二章：前期準(zhǔn)備階段　　一、獲取土地使用權(quán)　　二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》　　三、規(guī)劃設(shè)計(jì)　　四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)...

房地產(chǎn)稅收政策的合理性和規(guī)范性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和廣大稅收研究工作者非常關(guān)心的問題。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中遇到了許多具體的問題,本文對(duì)其中的幾個(gè)問題展開了探討,包括房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)行稅收政策的分析、開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的區(qū)分、以不動(dòng)產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需繳納土地增值稅的問題等。這些問題在一定程度上會(huì)影響企業(yè)對(duì)立法精神的判斷,增加稅收風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管帶來了困難。本文針對(duì)上述問題提出了相應(yīng)的政策建議,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者及相關(guān)人員提供一定的參考。

1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)重點(diǎn) 第一章房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營 1、（p1）開發(fā)是指生產(chǎn)者或經(jīng)營者對(duì)森林、土地、水力等自然資源進(jìn)行整理或改造以達(dá)到 一定的經(jīng)濟(jì)或社會(huì)目的的行為。（選擇題） 2、（p3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)開發(fā)的地域性。（選擇題） 3、（p4）與老城區(qū)相比，新城區(qū)在地理位置上表現(xiàn)出的劣勢(shì)有哪些？（簡(jiǎn)答題） 地處城市外圍，商業(yè)配套、文教設(shè)施、道路交通基礎(chǔ)設(shè)施不完善，人口密度小，生活氣 息不濃，顯然不適合進(jìn)行商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂等項(xiàng)目的開發(fā)，同時(shí)由于征用農(nóng)地， 審批難度大，給排水、電、氣、電訊等配套市政設(shè)施均需開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)，加大了建設(shè)成 本，增長(zhǎng)了開發(fā)建設(shè)周期。 4、（p4）新城區(qū)與舊城區(qū)相比，優(yōu)勢(shì)有哪些？（簡(jiǎn)答題） 遠(yuǎn)離城市中心，新城區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美、四周寬敞空曠，這對(duì)住宅小區(qū)的開發(fā)有利； 同時(shí)，新城區(qū)由于地廣人稀，拆遷難度小，拆遷成本小

2008年10月22日財(cái)稅[2008]137號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局:為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān),支持居民首次購買普通住房,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下:

為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下：

中國證券期貨?10201097 economicaspect 淺析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn) 顧　郁 （北京瑞賽科技有限公司，北京　100022） 【摘要】作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具 有投資大、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營過程中的 存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項(xiàng) 目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄、缺乏 風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管理手段單一，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素 得不到有效控制，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重大損失或失敗。因此， 重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè) 穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵過程。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生 到房地產(chǎn)出售，資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程，大致可分為 投資決策、項(xiàng)目實(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)有很大的促進(jìn)作用。稅收成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)繼建筑安裝成本、土地取得成本之后的第三大成本,所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃以降低其稅收負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加企業(yè)利潤(rùn)率對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有很大的意義。一、稅收籌劃的基本理論1.稅收契約理論契約理論是20世紀(jì)30年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)到銷售和使用,涉及了土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加等多個(gè)稅種,稅收成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額中所占的比例很高.而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益高低的重要因素之一,因此,有必要通過稅收籌劃的手段使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化,從而降低其經(jīng)營成本,增加經(jīng)濟(jì)效益,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力.本文將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行分析.

稅收是企業(yè)在經(jīng)營過程中按照一定的政策法規(guī)向政府繳納的一種費(fèi)用,稅收具有強(qiáng)制性,但是企業(yè)在合理合法的經(jīng)營前提下,可以進(jìn)行稅收籌劃,降低稅收的負(fù)擔(dān)。稅收籌劃是企業(yè)經(jīng)營的一項(xiàng)重要的活動(dòng),存在于一定的客觀前提條件下,首先對(duì)于政府的依法收取,是進(jìn)行稅收籌劃的前提,如果一個(gè)地區(qū)的稅收不能以現(xiàn)行的稅法為主要依據(jù),而是以其他類似的不具有規(guī)范的指標(biāo)來作為收取的依據(jù),那么稅收籌劃就失去了本身的意義,在企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候,首先就要注意的就是這個(gè)問題。其次,作為一種法律法規(guī),稅法既具有穩(wěn)定性又具有靈活性的特征。要進(jìn)行稅收的籌劃,就要時(shí)刻關(guān)注稅法的變動(dòng),根據(jù)稅法的調(diào)整來對(duì)企業(yè)的稅收籌劃制定相應(yīng)的策略和方案。

目前,我國房地產(chǎn)發(fā)展較為艱難,銷售環(huán)節(jié)受到國家政策的影響控制,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)受到很大的影響,怎樣才能在現(xiàn)在的形勢(shì)下走出困境,是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在思考的問題,本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方面下手,幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅收方面進(jìn)行籌劃,以期獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益.

筆者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的稅收籌劃進(jìn)行了分析,指出合作建房的兩種方法,包括以物易物和成立合營企業(yè);然后,又針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,包括利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃和利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃兩個(gè)方面;接下來,又對(duì)其他稅種的稅收籌劃也進(jìn)行了一定的說明。

房地產(chǎn)開發(fā)基本政策與法規(guī)

1998年住房商品化以來,房地產(chǎn)行業(yè)迅速成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一,隨之而來的高投資、高房?jī)r(jià)很快成為房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn),我國也相應(yīng)建立了一套房地產(chǎn)稅收制度來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng).本文在闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,著重分析了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度,并進(jìn)行了評(píng)價(jià),最終提出了相應(yīng)的優(yōu)化建議.