評(píng)估待建筑土地價(jià)格

土地是具有獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大的資產(chǎn),其價(jià)格的評(píng)估有多種方法。成本逼近法在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中運(yùn)用比較廣泛,但往往由于各種限制被看作是\"最后一招估價(jià)法\"。文章首先簡(jiǎn)單介紹了成本逼近法的基本情況,其次通過(guò)案例重點(diǎn)研究了成本逼近法中土地價(jià)格評(píng)估的步驟,分析了參數(shù)選取的技巧,最后總結(jié)了該方法在實(shí)踐中應(yīng)注意的一些問題,在未來(lái)估價(jià)實(shí)務(wù)中具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

收益還原法是進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估時(shí)常用的方法之一。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等,他們都不同程度的影響了評(píng)估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益還原法在運(yùn)用過(guò)程中產(chǎn)生的問題應(yīng)該引起重視。

土地估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：***************有限公司擁有的 位于惠州市**************** *******一塊工業(yè)用地土地使用 權(quán)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估 受托估價(jià)單位：***********土地評(píng)估有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****字[2009]第***號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二00九年四月二十二日 關(guān)鍵詞：惠州市*************旁 土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值 *****土地評(píng)估有限公司 二00九年四月 1 目錄 第一部分總述...........................................1 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱........................................1 二、委托估價(jià)方....

我國(guó)房?jī)r(jià)不斷走高,土地價(jià)格也水漲船高。因此,如何對(duì)土地進(jìn)行正確合理的評(píng)估定價(jià),對(duì)政府、信貸機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu),都有著十分重要的意義。該文通過(guò)對(duì)當(dāng)前我國(guó)土地評(píng)估現(xiàn)狀展開分析,探討發(fā)現(xiàn)土地評(píng)估過(guò)程中存在的問題,并在此基礎(chǔ)上提出適宜重慶地區(qū)的土地評(píng)估方法,建立土地評(píng)估計(jì)算公式,并進(jìn)行應(yīng)用,以期更好地為土地評(píng)估工作提供技術(shù)支撐。

現(xiàn)代社會(huì),土地是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)資源,土地開發(fā)是國(guó)家重要的經(jīng)濟(jì),土地收入,國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分的土地交易頻繁,科學(xué)合理的土地價(jià)格估價(jià)方法,是土地的公平貿(mào)易的重要工具,所以本文討論了土地價(jià)格評(píng)估方法的現(xiàn)實(shí)意義。

所謂的基準(zhǔn)地價(jià)就是指政府認(rèn)可并公開的、適用于制定區(qū)域的、分用途的均價(jià)格,是當(dāng)下政府在對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控過(guò)程的重要手段之一.尤其是在城市化建設(shè)日漸深入的今天,我國(guó)大部分城鎮(zhèn)對(duì)公開了基準(zhǔn)地價(jià),而為了進(jìn)一步保證宗地地價(jià)的準(zhǔn)確性、合理性以及科學(xué)性,文章將以基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為出發(fā)點(diǎn),對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的評(píng)估進(jìn)行分析,通過(guò)對(duì)影響宗地地價(jià)主要因素的探討,來(lái)進(jìn)一步確定修正系數(shù),結(jié)合實(shí)例對(duì)宗地土地價(jià)格的評(píng)估進(jìn)行論述,旨在為我國(guó)今后土地價(jià)格確定提供可靠的參考資料.

為了使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的投資決策,應(yīng)用綜合評(píng)估的方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,指出了該法的優(yōu)點(diǎn),并結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,介紹了該法的應(yīng)用。實(shí)踐表明,在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)用該方法可以得到較真實(shí)的土地價(jià)格。

利用城市地價(jià)具有空間集聚、與距離正相關(guān)性的特點(diǎn),劃分土地價(jià)格的近似區(qū)域,同時(shí)運(yùn)用數(shù)學(xué)模型回歸空間距離與價(jià)格之間的關(guān)系,得到\"距離修正系數(shù)\

國(guó)外城市土地價(jià)格的調(diào)節(jié)與管理——土地是一種稀缺資源，城市土地價(jià)格關(guān)系著人民大眾的切身利益，刺激著房地產(chǎn)商的投機(jī)行為，吸引著政府的眼球，成為政府不斷采取措施調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。國(guó)外政府是如何對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)與管理的，本文就此展開了論述。全文對(duì)...

利用城市地價(jià)具有空間集聚、與距離正相關(guān)性的特點(diǎn)，劃分土地價(jià)格的近似區(qū)域，同時(shí)運(yùn)用數(shù)學(xué)模型回歸空間距離與價(jià)格之間的關(guān)系，得到“距離修正系數(shù)”，將該修正系數(shù)應(yīng)用到土地價(jià)格測(cè)算系統(tǒng)中，提升土地市場(chǎng)管理工作效率與科學(xué)決策水平，為土地市場(chǎng)管理、土地出讓工作提供有效的技術(shù)保障。

通過(guò)建立模糊評(píng)判指標(biāo)體系,選取相似參照案例比較分析,運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)測(cè)算待估土地報(bào)價(jià),并利用實(shí)際案例進(jìn)行了分析計(jì)算.

在房屋銷售市場(chǎng)、土地市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)這三個(gè)市場(chǎng)背后存在著"隱含有效房?jī)r(jià)"這樣一個(gè)共同因子,且三個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格均被該共同因子內(nèi)在長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)。在長(zhǎng)期,采用了gonzalo和granger永久—瞬時(shí)模型和hasbrouck信息共享模型來(lái)測(cè)度三個(gè)市場(chǎng)各自對(duì)"隱含有效房?jī)r(jià)"的貢獻(xiàn)度,并得到三個(gè)市場(chǎng)間的價(jià)格引領(lǐng)關(guān)系。在短期,利用granger非因果關(guān)系檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)函數(shù)對(duì)三者關(guān)系進(jìn)行分析。結(jié)果表明:長(zhǎng)期而言,房屋銷售價(jià)格在決定"隱含有效房?jī)r(jià)"中起主導(dǎo)作用;在短期,房屋銷售價(jià)格和土地價(jià)格存在顯著的雙向因果關(guān)系;房屋租賃市場(chǎng)在房?jī)r(jià)的形成機(jī)制中相對(duì)獨(dú)立、影響甚微。

本文在分析我國(guó)土地市場(chǎng)中存在的\"玉米法律悖論\"基礎(chǔ)上,構(gòu)建了一個(gè)考慮房地產(chǎn)商投資決策與房?jī)r(jià)預(yù)期的土地價(jià)格均衡模型,重新剖析了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于土地市場(chǎng)的影響途徑,從理論上探討了房地產(chǎn)商的房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于其在土地市場(chǎng)上拿地行為的影響。同時(shí),本文采用\"先檢驗(yàn)工具變量有效性、再判斷模型內(nèi)生性、最后確定模型形式\"的邏輯順序來(lái)檢驗(yàn)房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于土地價(jià)格的影響,從而避免工具變量誤選和內(nèi)生性問題考慮不周而帶來(lái)的模型誤設(shè)。研究表明,房地產(chǎn)商的房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于其在土地市場(chǎng)的行為有重要影響,房地產(chǎn)商針對(duì)市場(chǎng)變化對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)整速度越快其在土地市場(chǎng)上就越有作為。同時(shí),本文結(jié)論還表明,房?jī)r(jià)對(duì)于土地價(jià)格沒有直接影響,相對(duì)于房?jī)r(jià)本身而言,房?jī)r(jià)預(yù)期對(duì)于土地價(jià)格的影響更為明顯。

在研究國(guó)內(nèi)城市土地評(píng)價(jià)方法和分析了山西省自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)狀況的基礎(chǔ)上,提出利用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、結(jié)合特爾菲法建立城市國(guó)有土地資產(chǎn)總量評(píng)估指標(biāo)體系,以城市的綜合平均地價(jià)為評(píng)價(jià)目標(biāo)的國(guó)有土地資產(chǎn)總量評(píng)估方法。本文在模型建立過(guò)程中,以山西省22個(gè)城市中的18城市的資料為學(xué)習(xí)樣本,以20個(gè)城市評(píng)估指標(biāo)為輸入,以城市綜合平均地價(jià)為輸出,建立了三層bp人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò),并以其余4個(gè)城市的資料作為驗(yàn)證,取得了較好的模擬效果。有效地解決了利用有限的城市(鎮(zhèn))地價(jià)資料,結(jié)合城市(鎮(zhèn))統(tǒng)計(jì)資料,進(jìn)行國(guó)有土地價(jià)格的評(píng)估,進(jìn)而為國(guó)有土地資產(chǎn)總量的評(píng)估提出新的探討途徑。

結(jié)合德陽(yáng)市外緣區(qū)的實(shí)際情況,運(yùn)用價(jià)格構(gòu)成法和假設(shè)開發(fā)法對(duì)中小城市外緣區(qū)土地價(jià)格的評(píng)估方法進(jìn)行了探討,并對(duì)兩種評(píng)估思路及其評(píng)估結(jié)果進(jìn)行了比較分析。

外緣區(qū)土地價(jià)格評(píng)估既不同于城區(qū)各類用地的格評(píng)估,也不同于處于農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估,具有其特殊性,是目前土地價(jià)格評(píng)估中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。結(jié)合德陽(yáng)市外緣區(qū)的實(shí)際情況,對(duì)中小城市外緣區(qū)土地價(jià)格的評(píng)估方法進(jìn)行了探討,思路一是運(yùn)用價(jià)格構(gòu)成法對(duì)外緣區(qū)土地價(jià)格進(jìn)行分析,確定其價(jià)格構(gòu)成,并對(duì)各構(gòu)成部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估;思路二是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取\"剩余數(shù)\"作為外緣區(qū)土地的價(jià)格;并對(duì)兩種評(píng)估思路及其評(píng)估結(jié)果進(jìn)行了比較分析。

城市規(guī)模的擴(kuò)大離不開土地供給,對(duì)城市土地價(jià)格空間分布與影響因素的研究,對(duì)于城市土地的合理開發(fā)具有深遠(yuǎn)意義。本文站在全國(guó)范圍角度,對(duì)當(dāng)前城市土地價(jià)值空間分布進(jìn)行研究,并進(jìn)一步分析城市土地價(jià)格空間分布影響因素。

如何用剩余法評(píng)估待建筑土地價(jià)格

由于歷史原因，城市中存在大量的居民私房。隨著舊城改造建設(shè)的開展和國(guó)有土地上房屋征收和拆遷工作的開展，對(duì)城鎮(zhèn)私房用地使用權(quán)性質(zhì)、類型的分析，明晰私房所有者的權(quán)益，保障拆遷人和被拆遷人的合法利益。

本文分析了土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。影響房?jī)r(jià)的原因是多種多樣的,土地的價(jià)格僅僅是房產(chǎn)價(jià)格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,城市建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大,給城市土地資源的有效利用提出了更高要求,以不斷提高城市土地價(jià)格評(píng)估水平,為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文就城市土地價(jià)格的評(píng)估情況進(jìn)行闡述,對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容進(jìn)行分析,提出城市土地價(jià)格評(píng)估的基本流程,從而為城市土地價(jià)格預(yù)測(cè)相關(guān)研究提供可參考依據(jù)。

各省、自治區(qū)、直轄市土地(國(guó)土)管理局(廳)、工商行政管理局:為規(guī)范土地估價(jià)行為,建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的土地價(jià)格評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu),根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十六、五十七條和國(guó)家有關(guān)企業(yè)登記管理法規(guī),現(xiàn)就土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)登記管理的有關(guān)問題通知如下: