收益還原法中建筑物折舊是否應該從未來收益中扣除
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= = [j [i日 ∞ 口 = e 8評估理論研究 i 巳 g e g e g e g 巨 ￡ 凹 巳 g 收益還原法中建筑物折舊 是否應該從未來收益中扣除 口 童 益 春 眾所周知，在運用收益還原法進行房地 產價值評估時，其基本公式為： 房地產現(xiàn)值 =Z未來年純收益的貼現(xiàn)值 其中．未來每年純收益的計算至關重 要 ，其計算公式為： 年純收益 =年毛收入 一年費用 筆者見過一些房地產估價報告．在求取 未來年純收益時，除了將經營房地產發(fā)生的 管理費用 、納稅支出納入年費用 ，從年毛收 人中扣除外 ，將建筑物折舊也作為一項費用 從年毛收人中扣除，筆者認為該作法極為不 妥，其評估結果嚴重背離了評估對象的真實 價值．其評估理念是完全錯誤的。 首先，筆者認為年純收益的求取應 圍繞 經營該房地產而發(fā)生的實際收入和實際費用 去考慮 ．即從現(xiàn)金流的角度考慮 ．
收益還原法中建筑物折舊是否應該從未來收益中扣除
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耋i；諳按：童姥生的文辛將房地．產估價枯曝的專 興趣，他剮晰羽會貫通的領套，通達淺．白的表述，撕出其變化多 的功力，為房地產估階丈砜嗣開了—扇窗戶，讓普通續(xù)者迪青境璁廣蛾 ，加之生動活潑的文字，讓人濱來虢有 余，深淺出 收益還原法【l】建筇物折舊是否 應該從未來收益【l】扣晾 口童益春 本±： 旁l1埴==未磕瞳 肉荼朔力值為5元’疋茼捐藥為5銅固翁#環(huán) 釁擁頤1元費用陰藹_年麗礙2元搗丑金慘 孺舊言，目瑚?者賊1 會范2元院禱臣磉 蹤其犯． 身硼忑}曰咧辯君虱《掰己 舉—弱i子：我陀5元淺買了_越只 平為1元省：糟吐膽5審舌，茶日了，刊領了這5年中 點．我靖甘彗瑤|昔經營秸葺目投7、為1元，每 年拇0元辣每寰掬1元蠕慟 1+1+1+1+
淺析在收益還原法中建筑物折舊費的扣減
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淺析在收益還原法中建筑物折1日費的扣減 口劉廷澤 在現(xiàn)行土地估價中，收益還原法作為 一 種對具有現(xiàn)實或潛在收益類物業(yè)評估的基 本方法，其運用范圍廣，實用性較強。在其 評估過程中，影響最終評估結果的準確性主 要取決于兩個方面：一是在未來年期的純收 益、二是收益還原利率的確定。 以房地總體評估，再剝離地價為例，在 現(xiàn)行《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中，其計算公式 為： 估價對象地價=a／r·[1—1／(1+r)“] a：年土地收益 r：土地還原利率 n：收益年期 該公式限制條件：a為土地純收益，且 每年不變；r為土地還原利率，每年不變且 大于零的；n為土地使用年期 土地純收益：物業(yè)收益一經營費用一房 屋收益 房屋收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率 其物業(yè)總收益為正?？陀^收益扣減經營 費用(該經營費用包括：建筑物年折舊費、
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收益還原法在農地估價中的應用 收益還原法在農地估價中的應用
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收益還原法在農地估價中的應用
淺析房地產估價中收益還原法的運用 淺析房地產估價中收益還原法的運用
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目前,在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。
收益還原法中建筑物折舊應該從未來收益中扣除熱門文檔
淺析房地產估價中收益還原法的運用 淺析房地產估價中收益還原法的運用
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目前,在我國房地產估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產在未來能夠帶來的純收益進行估價的一種方法。本文主要探討了房地產估價中收益還原法的運用。
淺談土地估價中收益還原法的應用 淺談土地估價中收益還原法的應用
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在土地估價中運用收益還原法,合理確定還原利率,以未來純收益的折算作為主要估價方法,具有一定適用性和可操作性.本文結合筆者實際工作經驗,對收益還原法在土地估價中的應用進行分析與探討.
收益還原法在土地估價中的應用 收益還原法在土地估價中的應用
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收益還原法是土地估價中最常用的方法之一,但在實際操作中對于土地純收益和土地還原利率的確定方法,存在一些問題,針對這些問題提出解決這些問題的措施,試圖提高該方法的應用水平。
房地產估價的收益還原法評析 房地產估價的收益還原法評析
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房地產估價的收益還原法評析
收益還原法在房地產估價中的應用
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收益還原法在房地產估價中的應用——收益還原法是房地產估價三種基本方法之一，它的應用需要準確把握兩個關鍵問題(純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題，目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法，這使得...
收益還原法中建筑物折舊應該從未來收益中扣除精華文檔
土地估價收益還原法模板
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宗地名稱：估價期日：2008年9月3日 估價人員：估價日期： 項目負責人：復核人： 估價方法 適用范圍 技術路線 估價程序 宗地收益還原法估價底稿 收益還原法是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方 法。 根據待估宗地的特點，調查了解收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地的租賃、收益情況，對可獲凈 收益、可獲凈收益期限、可獲凈收益的可靠性進行對比分析?？陀^地計算其收益和費用，選取適當?shù)倪€原率折現(xiàn) 累加得出評估值。 收益法計算公式：v=(a÷r)×[1-1÷(1+r)n]或：v=a/（r-s）×｛1-[(1+s)/(1+r)]n｝ 其中：v為收益值；a為年土地純收益；r為土地還原率；n為收益年限，s為收益年增長率 適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產估價。 對于沒有收益的不動產的估價則大多不適用。收
運用收益還原法評估土地價格探討
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收益還原法是進行土地價格評估時常用的方法之一。如何準確的確定總收益、總費用、資本化率及收益年限等,他們都不同程度的影響了評估的科學性和結果的準確性。收益還原法在運用過程中產生的問題應該引起重視。
收益還原法在房地產估價工作中的應用與改進?? 收益還原法在房地產估價工作中的應用與改進??
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4.7
針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預測的定量分析不足的缺點,構建了利用模糊貼近度分析及灰色預測為主要方法的估價實例選取——未來收益預測模型。并結合實例介紹該方法在實際工作中的應用。
房地產估價中使用收益還原法應注意的問題 房地產估價中使用收益還原法應注意的問題
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本文分析了收益還原法的優(yōu)點和不足，并對收益還原法運用中關于純收益、還原利率、收益年限等應注意的問題進行了較為詳細的說明
房地產價格評估收益還原法評估公式與投資效用分析 房地產價格評估收益還原法評估公式與投資效用分析
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本文用技術經濟動態(tài)復利公式分析了房地產價格評估收益還原法公式的由來。用效用理論分析了房地產投資的風險，討論了風險選擇、風險修正、風險評估的方法。
收益還原法中建筑物折舊應該從未來收益中扣除最新文檔
收益還原法在酒店型房地產估價中的應用研究 收益還原法在酒店型房地產估價中的應用研究
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收益還原法是房地產估價中公認的三大基本方法之一,有較強的理論基礎,常用于有收益或潛在收益的房地產估價中.在收益還原法中,房地產的凈收益、成本費用、報酬率的確定是關鍵點,也是難點.在分析酒店型房地產的財務數(shù)據和相關政策的基礎上,對估價中所需的各項參數(shù)進行了研究,以實際案例探討收益還原法在酒店型房地產的應用問題.
收益還原法在房地產估價中的應用 收益還原法在房地產估價中的應用
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收益還原法是房地產估價三種基本方法之一,它的應用需要準確把握兩個關鍵問題:純收益的求取和資本化率的確定。尤其是資本化率的確定一直是個難題,目前國內房地產評估界尚無一個操作性、可靠性強的資本化率確定方法,這使得收益還原法無法作為一種主要的、獨立的、可靠性強的估價方法得到應用,其實際應用與它的理論地位很不相符。本文從資本化率特點的討論入手,引入收益風險倍數(shù)和國債安全利率的概念,討論如何將安全利率法與市場抽取法相結合,即運用“安全利率———市場抽取”綜合法來確定資本化率,具有較強的現(xiàn)實指導意義。
房地產估價的收益還原法評析 房地產估價的收益還原法評析
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房地產估價的收益還原法評析
收益還原法在房地產估價工作中的應用與改進 收益還原法在房地產估價工作中的應用與改進
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針對以往收益還原法估價工作中對未來收益預測的定量分析不足的缺點,構建了利用模糊貼近度分析及灰色預測為主要方法的估價實例選取——未來收益預測模型。并結合實例介紹該方法在實際工作中的應用。
收益還原法中若干因素對房地產估價結果影響的分析 收益還原法中若干因素對房地產估價結果影響的分析
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收益還原法中若干因素對房地產估價結果影響的分析郭春顯，葛穎培由于純收益和還原利率在房地產實際評估中的確定有一定的難度，且又比較抽象，所以，引起了理論界和實踐部門泛的探討。本文擬就折舊、殘值對估價結果的影響做一些分析與討論。一、關于拆舊計入純收益與否的...
國外學者善于農地估價中如何運用收益還原法理論的考察與評析 國外學者善于農地估價中如何運用收益還原法理論的考察與評析
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認真研究國外學者關于農地估價中如何運用收益還原法的理論，對于規(guī)范我國農地估價工作，提高農地估價的科學性，具有重要的理論意義和現(xiàn)實指導意義。以馬克思地租地價理論為基礎，結合西方學者善于如何合理的運用收益還原法評估農地價格的理論，方能建立起適合中國農村實際的農地估價體系。
重置成本法中的建筑物折舊問題探討 重置成本法中的建筑物折舊問題探討
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運用重置成本法評估房地產有兩個核心問題,一是房地產的重置成本估算,二是建筑物折舊估算。因此,如何認識折舊及判定折舊額直接關系到重置成本法理論的科學性及評估結果的合理性。本文僅就目前我國在這方面存在的問題加以探討。一、耐用年限法估算建筑物折舊額存在的錯誤耐用年限法估算建筑物折舊額,是依據建筑物的經濟壽命、已使用年限及殘值等因素,通過公式計算出折舊額的方法。在應用過程中,較普遍地與會計上的折舊計算方法相混淆。如在中國房地產估價師學會編寫的《房地產估價理論與實務》(中國物價出版社1995年出版)和《房地產估價理論與方法》(中國物價出版社1995年出版)
淺談收益還原法在加油站土地評估中的應用 淺談收益還原法在加油站土地評估中的應用
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加油站用地屬于其他商服用地，而加油站是具有特許經營權的土地，這類土地數(shù)量和交易量相對較少，其明顯的特征包括：數(shù)量有限性、競爭不足性、交易稀少性、用途受限性。因此在評估的過程中，當比較案例充分且其間的相似性達到一定標準的時候，可以用市場比較法評估，但是我國目前加油站市場交易案例并不多見，一般很難采用市場比較法評估。而加油站是在經營期間內有持續(xù)性收益的經營性土地，可采用收益還原法估價。本文重點介紹采用收益還原法評估加油站土地價格，并提出應用中需要注意的問題。
高速公路工程不動產價值的動態(tài)收益還原法研究
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本文分析了高速公路工程不動產的經營收益構成和運營成本構成,應用隨機時間序列模型和工程不動產評估理論建立了高速公路工程不動產的凈經營收益動態(tài)預測模型和還原率動態(tài)預測模型,為實現(xiàn)公路工程不動產價值的傳統(tǒng)經驗靜態(tài)評估提升及科學動態(tài)評估奠定基礎。
淺談收益還原法在土地估價實踐中的應用 淺談收益還原法在土地估價實踐中的應用
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土地估價中的收益還原法是根據預期原理,即求得未來收益權利的現(xiàn)在價值。其主要是運用適當?shù)馁Y本化率,將預期的估價對象未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象價格的一種估價方法,是不動產估價中最重
收益還原法中建筑物折舊應該從未來收益中扣除相關
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職位：造價專業(yè)主管
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