土地增值稅征繳中房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)問(wèn)題

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（試行） （適用于舊房及建筑物交易的土地增值稅課稅評(píng)估） 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：xx房屋重置成新價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托方： 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)作業(yè)日期： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目錄 致估價(jià)委托方函..........................................1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明....................................3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件....................................5 估價(jià)結(jié)果報(bào)告............................................6 一、估價(jià)委托方........................................6 二、估價(jià)機(jī)構(gòu).........................

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（試行） （適用于舊房及建筑物交易的土地增值稅課稅評(píng)估） 估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：xx房屋重置成新價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托方： 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)作業(yè)日期： 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目錄 致估價(jià)委托方函..........................................1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明....................................3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件....................................5 估價(jià)結(jié)果報(bào)告............................................6 一、估價(jià)委托方........................................6 二、估價(jià)機(jī)構(gòu).........................

土地增值稅的實(shí)質(zhì)是為針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)的累計(jì)所得稅。因?yàn)槠涫歉鶕?jù)增值額計(jì)算稅額，增值額為收入減去項(xiàng)目成本及稅金，類(lèi)似項(xiàng)目利潤(rùn)。

i 摘要 稅務(wù)籌劃是納稅人運(yùn)用合法的手段，對(duì)其涉稅活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先籌劃和安 排，盡可能的降低稅收成本，以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值最大化的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅務(wù)籌劃是 企業(yè)理財(cái)學(xué)重要的組成部分，越來(lái)越受到企業(yè)的重視。 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)和 輿論的熱點(diǎn)，目前國(guó)家緊鑼密鼓的出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱的政策， 彰顯了國(guó)家打擊房地產(chǎn)泡沫的決心，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行稅務(wù)籌劃研究對(duì)國(guó)家和企 業(yè)都有重要的意義。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅費(fèi)中占據(jù)比例相對(duì)較大的稅 種之一，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有較大的影響，因此選擇房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃作為主 題進(jìn)行研究，目的在于期望這些研究能幫助房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)眼前的調(diào)控寒冬。 本文從房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的基本理論入手，概述了土地增值稅的定義，房 地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的技術(shù)手段和目標(biāo)，結(jié)合房

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人們收入水平的提高,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,而房地產(chǎn)企業(yè)中土地增值稅所占比重最大,因此對(duì)土地增值稅進(jìn)行有效的納稅籌劃,能夠減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),降低經(jīng)營(yíng)成本,提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,推動(dòng)企業(yè)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展.

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地增值稅有增加國(guó)家財(cái)政收入,抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高利潤(rùn)等影響。

土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中,占有較大比重。本文根據(jù)國(guó)家相關(guān)土地增值稅清算的規(guī)定,在梳理土地增值稅的概念及征收管理辦法的基礎(chǔ)上,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算辦法,指出現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算管理過(guò)程中存在的一些問(wèn)題,提出相應(yīng)的改進(jìn)建議,以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實(shí)力。

2005年以來(lái)，對(duì)于連續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，其中加大稅收力度為主要的行政調(diào)控手段之一。土地增值稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、以及國(guó)家正在考慮的物業(yè)稅的征收過(guò)程中部牽涉到了房地產(chǎn)的估價(jià)問(wèn)題。本文的目的旨在探討土地增值稅征收過(guò)程中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的應(yīng)用及實(shí)際操作中存在的若干問(wèn)題。

解讀土地增值稅新政——土地增值稅新政出臺(tái)主要是國(guó)家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為進(jìn)行了有效遏制。同時(shí),規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序,合理調(diào)節(jié)了土地增值收益分配保障了國(guó)家應(yīng)得權(quán)益。

土地增值稅給了誰(shuí)壓力——春未立，雷已驚。對(duì)于已經(jīng)歷3年多政府宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)稅局1月16日出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，無(wú)疑是2007年第一道閃電，撕開(kāi)了今年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大幕。

土地增值稅到底會(huì)動(dòng)誰(shuí)的奶酪——新年伊始，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求各地從2月1日起，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。毫無(wú)疑問(wèn)，這是政府在一系列貨幣政策...

8 土地增值稅清算申報(bào)表 （從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用） 稅款所屬時(shí)間：年月日填表日期：年月日 納稅人編碼：金額單位：人民幣元面積單位：平方米 納稅人名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址 業(yè)別經(jīng)濟(jì)性質(zhì)納稅人地址郵政編碼 開(kāi)戶銀行銀行賬號(hào)主管部門(mén)電話 項(xiàng)目行次金額 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋31 其中 貨幣收入2 實(shí)物收入及其他收入3 二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)4＝5＋6＋13＋16＋204 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額5 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋126 其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)7 前期工程費(fèi)8 建筑安裝工程費(fèi)9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10 公共配套設(shè)施費(fèi)11 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用12 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用13＝14＋1513 其中 利息支出14 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用15

1 附件一 徐州市市區(qū)土地增值稅清算模型指標(biāo)體系 序號(hào)項(xiàng)目單位 參考指標(biāo)值 （元） 備注 一轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 建筑 面積 同類(lèi)同期平均 值 二扣除項(xiàng)目金額 （一） 取得土地使用權(quán)所 支付的金額 土地出讓金 國(guó)土部門(mén)網(wǎng)站 公布的具體地 塊出讓價(jià)格 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 1、前期工程費(fèi) （1）規(guī)劃費(fèi)用 建筑 面積1 （2）設(shè)計(jì)費(fèi)用 建筑 面積22 包含總體規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、施 工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜 合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi) （3） 項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 用 建筑 面積1 包含環(huán)境評(píng)估費(fèi)、節(jié)能評(píng)估費(fèi)、 地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) （4） 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 用 建筑 面積5 包含水文、地質(zhì)、地基勘察費(fèi)， 沉降觀測(cè)費(fèi)，環(huán)境評(píng)估費(fèi)，環(huán) 境檢測(cè)費(fèi)，防雷檢測(cè)費(fèi)，規(guī)劃 放線費(fèi) （5）竣工測(cè)量費(fèi) 建筑 面積1.5 （6）三通一平費(fèi)用 建筑 面積5 包含臨時(shí)道路(含下水)、

納稅人名 稱(chēng)納稅人地址聯(lián)系人電話 經(jīng)濟(jì)類(lèi)型私有行業(yè)房地產(chǎn) 直接主管部 門(mén) 開(kāi)戶銀行賬號(hào)郵政編碼 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址 行次 1 轉(zhuǎn)讓土地收入2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入3 4 5 6 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)7 前期工程費(fèi)8 建筑安裝工程費(fèi)9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10 公共配套設(shè)施費(fèi)11 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用12 13 利息支出14 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用15 16 營(yíng)業(yè)稅17 城市維護(hù)建設(shè)稅18 教育費(fèi)附加19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)- 中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章） 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：

以房地產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)自執(zhí)行營(yíng)改增政策以來(lái),行業(yè)主要稅種如增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅負(fù)及其變化成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。土增稅是房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)稅種之一,關(guān)于土增稅的稅收籌劃歷來(lái)成為行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的研究重點(diǎn)。本文首先就'營(yíng)改增'后土地增值稅方面的計(jì)稅規(guī)定相關(guān)變化進(jìn)行分析;其次簡(jiǎn)要介紹了常用的土地增值稅籌劃方法;最后提出合理籌劃建議,旨在為相關(guān)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供借鑒。

以房地產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)自執(zhí)行營(yíng)改增政策以來(lái),行業(yè)主要稅種如增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅負(fù)及其變化成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。土增稅是房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)稅種之一,關(guān)于土增稅的稅收籌劃歷來(lái)成為行業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的研究重點(diǎn)。本文首先就\"營(yíng)改增\"后土地增值稅方面的計(jì)稅規(guī)定相關(guān)變化進(jìn)行分析;其次簡(jiǎn)要介紹了常用的土地增值稅籌劃方法;最后提出合理籌劃建議,旨在為相關(guān)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供借鑒。

sdpr-2012-0290004 山東省地方稅務(wù)局公告 2012年第4號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理的公告 為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅核定征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題公告如 下： 一、納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； （四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限 辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的； （六）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu) 房發(fā)票的； （七）單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，無(wú)法確定取得土地使用權(quán) 時(shí)所支付的土地價(jià)款的。 二、符合上述核定征收條件的，由主管地稅機(jī)關(guān)填寫(xiě)《土地 增值

縱觀我們過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的稅收管理,最大的失誤就是稅務(wù)人缺乏對(duì)建筑業(yè)務(wù)知識(shí)的了解和運(yùn)用,一項(xiàng)工程不知道要多少成本,以至于在征收管理上不得不采用附征的方法。這種方法盡管收取了一些稅收,但是讓納稅人鉆了空子,流失了更大的稅收。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地增值稅是企業(yè)的重要稅種之一,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的影響。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程中的主要問(wèn)題和對(duì)策展開(kāi)深入的研究,旨在為推動(dòng)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅合法清算、重視稅收策劃、保障企業(yè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

隨著土地增值稅征繳工作的不斷規(guī)范,它也越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)比重較大的稅種.因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要提前對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和安排,以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的科學(xué)籌劃.

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盈利能力直接影響最大的稅收政策,根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào))及其相關(guān)規(guī)定的要求,各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況都制定了相關(guān)土地增值稅清算政策。土地增值稅代表了新一輪地產(chǎn)調(diào)控的開(kāi)始,緊隨其后的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一系列有針對(duì)性的宏觀調(diào)控政策體系仍將以鼓勵(lì)合理的自住消費(fèi)、合理的開(kāi)發(fā)定價(jià)和利潤(rùn)率為導(dǎo)向。

房地產(chǎn)企業(yè)全面進(jìn)行土地增值稅清算——從2月1日起,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作。近日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問(wèn)題進(jìn)行了明確。