百姓的貼身法律顧問·房產(chǎn)買賣、消費(fèi)者權(quán)益篇內(nèi)容簡介

公共法律服務(wù)體系建設(shè)實踐研究叢書是一套關(guān)于老百姓日常生活中常見法律問題的解答讀物，是問答型的通俗法律知識普及類圖書。本叢書采用一問一答的體例，采集了數(shù)百個典型的法律問題，結(jié)合法律條文與司法實踐進(jìn)行解答，通俗易懂，貼近老百姓的生活需要。本書是關(guān)于房產(chǎn)買賣與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)這兩類大問題的問答。 2100433B

百姓的貼身法律顧問·房產(chǎn)買賣、消費(fèi)者權(quán)益篇

叢書：公共法律服務(wù)體系建設(shè)實踐叢書

售價：￥19.88元

書號：ISBN978-7-307-20480-5

版次：1-1

頁數(shù)：214

千字?jǐn)?shù)：170

開本：32

裝幀方式：平裝

作者：謝定彪、王博 主編

責(zé)任編輯：張欣

出版社：武漢大學(xué)出版社

出版時間：2018-09-01

印刷時間：2018-09-01

這本《細(xì)解百姓旺家裝修·客廳（裝修篇）》特色包括：·旺家知識：160多個圖文并茂的吉它貼士·豐官田案例：2000多個設(shè)計新穎的家居案例·材料注釋：2000多個直觀詳細(xì)的材料標(biāo)注。

一、買賣的對象是房產(chǎn)的所有權(quán)

在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)于他方，他方支付價款的行為。出讓財產(chǎn)所有權(quán)的人稱為出賣人，依約支付價款并取得約定之物的所有權(quán)的人稱為買受人。

我國《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”。

房產(chǎn)買賣就是房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)及其與之相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人依約支付房產(chǎn)價金的行為。

需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權(quán)的行為，抵押是一種擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，信托是讓渡處分權(quán)而保留受益支配權(quán)的行為。

區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場上，有人就魚目混珠將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混同于買賣，俗稱“買使用權(quán)的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標(biāo)的物是“所有權(quán)”，是包含占有、使用、受益、處分在內(nèi)的所有權(quán)，而不是租賃關(guān)系中的不包含處分權(quán)的承租權(quán)。

二、出賣人須有處分權(quán)

《合同法》第一百三十二條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有，或者出賣人有權(quán)處分。

在房產(chǎn)這個特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權(quán)的一物一權(quán)主義原則決定的。雖然房產(chǎn)這個特定物的主人們之間可能存在共有關(guān)系，但所有權(quán)只能有一個。作為買方來說，只能對房產(chǎn)的主人及其代理人談買賣房產(chǎn)的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產(chǎn)的所有權(quán)人或其代理人，那么這個合同將可能是一個無效的合同，還可能是侵犯房產(chǎn)所有權(quán)人權(quán)益的行為。

出賣人須有處分權(quán)，包括以下幾種情況：

一種是出賣人本身就是房產(chǎn)所有權(quán)人，并且其所有權(quán)并沒有受到如優(yōu)先購買權(quán)、共有權(quán)、抵押權(quán)等對處分權(quán)的限制；

第二種是出賣人是待售房產(chǎn)的實際權(quán)利人，但這個房產(chǎn)因為沒有或尚不具備初始登記的條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得了預(yù)售的合法許可，也可以作為有權(quán)處分的出賣人，主要指正在開發(fā)樓盤或未竣工樓盤的房地產(chǎn)開發(fā)商；

第三種是前兩種出賣人所委托授權(quán)的代理人或行紀(jì)人。

聘請法律顧問合同是律師事務(wù)所接受聘請方的委托，指派律師擔(dān)任聘請方的法律顧問，經(jīng)雙方一致同意所達(dá)成的書面協(xié)議，它利于維護(hù)聘請單位的合法權(quán)益。

由五部分組成：一、標(biāo)題。二、事由、法律依據(jù)和協(xié)議過程。三、工作范圍。寫明法律顧問的責(zé)任（提供意見、參加決策、簽訂合同、起草審查文書、既負(fù)責(zé)又拒辦、參加訴訟調(diào)解等）；辦公制度和辦公時間；交納顧問處的勞動報酬和公差費(fèi)用報銷情況；有效期限。四、結(jié)論。寫明合同不得變更和廢止，如有情況需再行協(xié)議，以及合同份數(shù)散發(fā)規(guī)定。五、尾部。雙方代表簽名，電話號碼，注明年月日。 2100433B