承接查驗

如何組建承接查驗的團隊？如何進行戶內裝飾裝修工程查驗？物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗過程中如何規(guī)避風險？承接查驗發(fā)現問題如何跟進處理？分戶驗收之前，商品房裝修應達到什么標準？如何處理業(yè)主在物業(yè)交付過程中的投訴？在收樓后，已入住的單元發(fā)現新的維修問題，應如何處理？ …… 王海英主編的《物業(yè)承接查驗與交付全程指南》一一為您解答了這些問題。 2100433B

1總則

1.0.1為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。

1.0.2本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內進行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。

1.0.3物業(yè)項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。

1.0.4物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。

2術語

2.0.1物業(yè)項目承接查驗

物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務評估監(jiān)理機構，對物業(yè)共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。

物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況：查勘現狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。

2.物業(yè)構成狀況：查勘現狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

3.物業(yè)服務用房狀況：查勘現狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。

4.物業(yè)共用部位狀況:查勘現狀與《建設工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。

5.物業(yè)共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設施設備的使用及養(yǎng)護是否符合相關技術標準要求。

6.物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。

2.0.2物業(yè)項目承接查驗評估

專業(yè)評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。

2.0.3評估項目

一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。

2.0.4評估目的

評估結果的期望用途。

2.0.5評估時點

評估結果對應的日期。

2.0.6評估結果

關于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關規(guī)定要求的最終結論。

2.0.7評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關規(guī)定要求的研究報告。

3評估原則

3.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應遵循下列原則：

1.合法原則；

2.評估時點原則。

3.0.2遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規(guī)的規(guī)定為前提。

3.0.3遵循評估時點原則，評估結果應是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。

4評估程序

4.0.1自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協(xié)議

2.明確評估基本事項

3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員；

4.提前告知相關方評估作業(yè)時間及配合事項；

5.相關方根據協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；

6．組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料；

7.評估人員到項目現場進行實地查勘；

8.建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認現場查勘結果；

9.評估人員根據審核及查勘結果分項進行評估；

10.撰寫并提交評估報告。

4.0.2明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.評估時點；

3.評估內容。

4.0.3委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：

1.項目立項批復、建設工程規(guī)劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；

3.項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況；

4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。

4.0.4在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。

評估作業(yè)方案主要應包括下列內容：

1.評估人員的組成和產生方式；

2.擬采用的評估方法；

3.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。

4.0.5評估人員到項目現場進行初步查勘，應包括下列內容：

1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況；

2.物業(yè)構成狀況；

3.物業(yè)共用部位狀況；

4.物業(yè)共用設施設備狀況；

5.物業(yè)資料交接狀況；

6.物業(yè)交接遺留問題狀況。

4.0.6完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。

5評估依據

5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關規(guī)定進行評估：

1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業(yè)項目承接查驗的相關規(guī)定；

2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關物業(yè)項目承接查驗的相關規(guī)定；

3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關規(guī)定；

4.北京市人民政府關于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》的相關規(guī)定和項目規(guī)劃批復；

5.項目規(guī)劃文件、設計文件；

6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關約定；

7.其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。

6評估報告

6.0.1評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要；

2．評估目的；

3．評估對象和范圍；

4．評估原則；

5．評估依據；

6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期；

8．評估方法；

9．評估工作實施過程；

10．評估結論及爭議說明；

11．評估限定條件；

12．評估人員名單；

13．評估作業(yè)日期；

14．評估報告日期；

15．評估文件附件。

6.0.2評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監(jiān)理機構印章。

6.0.3評估時點以提交報告之日為基準日。

7職業(yè)道德

7.0.1評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。

7.0.2評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業(yè)務。

7.0.3評估人員和評估機構若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。

7.0.4評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規(guī)范用詞用語說明

1.為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。

（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：

正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或“不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

2.規(guī)范中指定應當按照其他有關標準、規(guī)范執(zhí)行時，寫法為：

“應當符合……的規(guī)定”或“應當按照……執(zhí)行”。2100433B

《物業(yè)承接查驗與交付全程指南》是根據《物業(yè)承接查驗辦法》、《中華人民共和國物權法》及《物業(yè)管理條例》撰寫，系全面介紹了物業(yè)承接查驗方法、物業(yè)交付流程、分戶驗收制度，對查驗與交付過程中產生的問題，大到公共區(qū)域的權責糾紛，小到家居清潔與裝修，提出了針對性的解決方案。

作為一本了解物業(yè)管理和商品房驗收的權威指南，可供物業(yè)管理從業(yè)人員使用，同時可作為高等院校相關專業(yè)的學習用書及物業(yè)管擁培訓的指導書籍。