拆遷安置房分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價格普遍會比市價低。

當(dāng)然，還有一個客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷安置房政策因素

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

拆遷安置房價格因素

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

拆遷安置房人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險。

拆遷安置房交易風(fēng)險

隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成"para" label-module="para">

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響

交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r間過長，其中潛在的法律風(fēng)險是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房（不包括安置房），產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

“土地對于農(nóng)民具有其他資產(chǎn)所不能替代的生產(chǎn)功能、歸依功能和保障功能，農(nóng)民為公共利益和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展放棄對土地占有，這本身就是一種巨大的犧牲，國家理應(yīng)出相應(yīng)的補(bǔ)償，將征地增值收益盡可能多地給予農(nóng)民，甚至可以倒貼補(bǔ)償農(nóng)民。這些以種地為生的農(nóng)民普遍沒有外出的工作經(jīng)驗(yàn)和其他勞動技能，且長期生活安逸，競爭能力較弱，面對突然失去經(jīng)濟(jì)來源的狀況，其生存受到很大威脅?！睏钤诿鞅硎?。 2100433B

株洲市人民政府通知

株洲市人民政府關(guān)于印發(fā)株洲市征地拆遷安置房建設(shè)管理辦法的通知

株政發(fā)〔2010〕41號

各縣市區(qū)人民政府，云龍示范區(qū)管委會，市直有關(guān)單位：

《株洲市征地拆遷安置房建設(shè)管理辦法》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請認(rèn)真執(zhí)行。

株洲市征地拆遷安置房建設(shè)管理辦法

第一章　總 則

第一條　為進(jìn)一步規(guī)范城市區(qū)域內(nèi)征地拆遷農(nóng)民安置房建設(shè)管理，加快征地拆遷工作，維護(hù)拆遷農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，特制定本辦法。

第二條　本辦法所指安置房，是指在城市四區(qū)和株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、云龍示范區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，安置因征用集體土地而被拆遷房屋并符合建房條件的農(nóng)民而建造的保障性住房。

第三條　城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)征收農(nóng)村集體土地，一律停止宅基地安置，實(shí)行安置房安置和貨幣安置兩種形式。

第四條　以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體經(jīng)濟(jì)組織為單位，預(yù)留土地總面積的10-15%作為被征地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活用地。一般人平土地在1畝以上的預(yù)留10%；1畝以下（含1畝）的預(yù)留15%。預(yù)留地應(yīng)堅(jiān)持一次性規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，經(jīng)依法報(bào)批，征用后可轉(zhuǎn)為國有出讓地，其使用權(quán)歸本集體經(jīng)濟(jì)組織。

第五條　安置房購買對象的資格認(rèn)定工作，由國土部門出具項(xiàng)目征拆相關(guān)文書，所在村（居委會）出具身份證明，由各區(qū)人民政府組織公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處、村或居委會等有關(guān)部門審查、審定。

第六條　安置房按安置人口每人45平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，基本戶型應(yīng)與人均45平方米的標(biāo)準(zhǔn)配套，各區(qū)人民政府可根據(jù)被安置對象的多數(shù)人意見，適當(dāng)調(diào)整。安置人口兩人以上的家庭，可申請兩套安置房，一套自住，另一套可用于出租，但總面積不得突破按安置人口計(jì)算的面積之和。安置房屋面積大于每人45平方米安置標(biāo)準(zhǔn)的部分，應(yīng)按市場價購買。

第二章　安置房建設(shè)組織領(lǐng)導(dǎo)

第七條　安置房建設(shè)實(shí)行市統(tǒng)籌、區(qū)為主的原則，由各城區(qū)人民政府和云龍示范區(qū)管委會統(tǒng)一組織建設(shè)。

第八條　成立市征地拆遷安置房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管副市長任組長，分管副秘書長任副組長，市發(fā)改委、監(jiān)察局、財(cái)政局、勞動和社會保障局、國土資源局、建設(shè)局、人防辦、審計(jì)局、物價局、規(guī)劃局、公安局等部門負(fù)責(zé)人和城區(qū)人民政府、云龍示范區(qū)管委會分管負(fù)責(zé)人為成員。

第九條　各城區(qū)人民政府和云龍示范區(qū)管委會應(yīng)分別成立安置房建設(shè)管理辦公室（簡稱“區(qū)安置辦”），具體負(fù)責(zé)安置房建設(shè)、分配、管理的日常工作。

第十條　市發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設(shè)、人防、房產(chǎn)等職能部門應(yīng)全力支持、配合、指導(dǎo)安置房建設(shè)與管理工作，開辟綠色通道，及時為安置房建設(shè)業(yè)主單位承辦報(bào)批、報(bào)建、辦證等工作。

第三章　安置房建設(shè)的報(bào)批報(bào)建

第十一條　云龍示范區(qū)管委會、各城區(qū)人民政府應(yīng)會同市規(guī)劃部門按照《株洲市土地征收預(yù)留安置用地實(shí)施細(xì)則》（株政發(fā)〔2006〕22號）文件規(guī)定，組織編制本區(qū)預(yù)留安置用地計(jì)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第十二條　安置房建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)和年度投資計(jì)劃由市發(fā)改委授權(quán)各區(qū)發(fā)改局進(jìn)行審批，并下達(dá)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃批準(zhǔn)文件，報(bào)市發(fā)改委備案。

第十三條　安置房建設(shè)先期作為集體建設(shè)用地審批。按如下程序到規(guī)劃、國土、建設(shè)、人防等部門辦理報(bào)批報(bào)建等手續(xù)。

（一）建設(shè)用地報(bào)批：建設(shè)單位按照預(yù)留安置用地總體規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃提出申請，經(jīng)區(qū)人民政府審核同意后，到規(guī)劃、國土部門辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批單》。

（二）建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)批：建設(shè)單位提出項(xiàng)目建設(shè)申請，到市規(guī)劃局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（三）建設(shè)工程施工報(bào)建：建設(shè)單位提出施工許可申請，由市建設(shè)局、市招投標(biāo)局組織進(jìn)行項(xiàng)目施工招投標(biāo)、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審查及施工圖紙審查備案，并對質(zhì)量、安全報(bào)監(jiān)等相關(guān)手續(xù)進(jìn)行審核，辦理《建設(shè)工程施工許可證》。

（四）人防工程建設(shè)報(bào)批：由建設(shè)單位提出修建防空地下室申請并到市人防辦辦理建設(shè)相關(guān)手續(xù)。

第十四條　安置房竣工驗(yàn)收后，依據(jù)有關(guān)政策和規(guī)定，由區(qū)人民政府按程序統(tǒng)一組織辦理征地及土地出讓等手續(xù)，負(fù)責(zé)向國土、房產(chǎn)部門申請辦理國有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

第四章　安置房的建設(shè)和管理

第十五條　安置小區(qū)按照相對集中、合理布局、功能配套、生態(tài)宜居、建設(shè)達(dá)標(biāo)的原則組織建設(shè)，確保公共配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)，同步交付使用。

第十六條　安置房戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)事先征求購房戶意見，以基本戶型為主體，形成總體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，經(jīng)區(qū)人民政府評審后，報(bào)規(guī)劃部門審批。

第十七條　安置房建設(shè)按照“項(xiàng)目競標(biāo)、工程競標(biāo)”的原則，依法依程序公開、公平、公正地選擇項(xiàng)目代建、施工和監(jiān)理單位，合理有效的控制安置房建設(shè)成本，保證安置房建設(shè)工程質(zhì)量。

第十八條　建設(shè)單位必須遵守國家及省、市有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行合同管理、建設(shè)監(jiān)理、施工許可、安全生產(chǎn)及竣工備案等制度，強(qiáng)化工程項(xiàng)目建設(shè)過程管理。

第十九條　安置房交付使用前，工程項(xiàng)目須通過質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、消防、建設(shè)、國土、規(guī)劃、人防、房產(chǎn)等行政職能部門的竣工驗(yàn)收。區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織竣工資料綜合驗(yàn)收并備案。

第五章　安置房建設(shè)規(guī)費(fèi)減免

第二十條　安置房建設(shè)比照市政府廉租房報(bào)建優(yōu)惠政策執(zhí)行。

第六章　安置房定價與銷售

第二十一條　安置房按照綜合建設(shè)成本核定銷售價格，由各區(qū)人民政府、云龍示范區(qū)管委會審核后批準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十二條　購房戶所購安置房超指標(biāo)面積部分，比照當(dāng)時同類型商品房市場價格購買。

第二十三條　未計(jì)入成本的代收費(fèi)，由售房單位代收代交，不包含在其銷售價格之內(nèi)。

第七章　安置房物業(yè)管理

第二十四條　安置小區(qū)物業(yè)管理遵循社會化管理原則。公用物業(yè)的建設(shè)和管理以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為原則，具體辦法由各區(qū)人民政府和云龍示范區(qū)管委會根據(jù)實(shí)際情況另行制定。

第二十五條　各獨(dú)立的安置小區(qū)應(yīng)按《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定成立業(yè)主委員會。

第二十六條　在業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。

第二十七條　各業(yè)主委員會應(yīng)按照公開、公平、公正的原則選聘物業(yè)公司，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序。

第二十八條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按小區(qū)內(nèi)總建筑面積的3-5‰配套物業(yè)管理用房。

第二十九條　小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等實(shí)行一戶一表，單戶計(jì)量，由專業(yè)供應(yīng)公司向終端用戶直接收取有關(guān)費(fèi)用。

第三十條　安置房購房戶應(yīng)按照國家有關(guān)政策繳納房屋維修資金。

第八章　附 則

第三十一條　安置房需要上市交易的，依照房產(chǎn)交易有關(guān)政策規(guī)定辦理。

第三十二條　本辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。