拆遷安置房買賣風險

拆遷安置房政策因素

根據相關法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

拆遷安置房價格因素

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

拆遷安置房人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規(guī)定禁止轉讓尚未確權發(fā)證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協助辦理房屋產權變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

拆遷安置房交易風險

隨著城市化步伐的加快，大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關政策，具有社會保障性質，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現了批量收購此類房屋然后再轉賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現在以下幾個方面：

第一，房價上漲容易誘使賣方違約

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成"para" label-module="para">

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經全部結清，自己已經入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據，因而不屬于不當得利。因此，賣方在已經收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響

交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。筆者認為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。

1、是現房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經濟增長周期吻合，升幅較快

更重要的是，這些安置房如果沒有產權，價格普遍會比市價低。

當然，還有一個客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

根據相關法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

另一類是因房產開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。

即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據我國法律的規(guī)定，安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發(fā)展步伐的進一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規(guī)范，出現或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房（不包括安置房），產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

“土地對于農民具有其他資產所不能替代的生產功能、歸依功能和保障功能，農民為公共利益和地方經濟發(fā)展放棄對土地占有，這本身就是一種巨大的犧牲，國家理應出相應的補償，將征地增值收益盡可能多地給予農民，甚至可以倒貼補償農民。這些以種地為生的農民普遍沒有外出的工作經驗和其他勞動技能，且長期生活安逸，競爭能力較弱，面對突然失去經濟來源的狀況，其生存受到很大威脅?！睏钤诿鞅硎?。 2100433B

株洲市人民政府通知

株洲市人民政府關于印發(fā)株洲市征地拆遷安置房建設管理辦法的通知

株政發(fā)〔2010〕41號

各縣市區(qū)人民政府，云龍示范區(qū)管委會，市直有關單位：

《株洲市征地拆遷安置房建設管理辦法》已經市政府研究同意，現予以印發(fā)，請認真執(zhí)行。

株洲市征地拆遷安置房建設管理辦法

第一章　總 則

第一條　為進一步規(guī)范城市區(qū)域內征地拆遷農民安置房建設管理，加快征地拆遷工作，維護拆遷農民合法權益，促進城市建設和經濟社會發(fā)展，特制定本辦法。

第二條　本辦法所指安置房，是指在城市四區(qū)和株洲高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、云龍示范區(qū)規(guī)劃區(qū)域內，安置因征用集體土地而被拆遷房屋并符合建房條件的農民而建造的保障性住房。

第三條　城市規(guī)劃區(qū)域內征收農村集體土地，一律停止宅基地安置，實行安置房安置和貨幣安置兩種形式。

第四條　以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體經濟組織為單位，預留土地總面積的10-15%作為被征地農民的生產、生活用地。一般人平土地在1畝以上的預留10%；1畝以下（含1畝）的預留15%。預留地應堅持一次性規(guī)劃、分期實施的原則，經依法報批，征用后可轉為國有出讓地，其使用權歸本集體經濟組織。

第五條　安置房購買對象的資格認定工作，由國土部門出具項目征拆相關文書，所在村（居委會）出具身份證明，由各區(qū)人民政府組織公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處、村或居委會等有關部門審查、審定。

第六條　安置房按安置人口每人45平方米的標準建設，基本戶型應與人均45平方米的標準配套，各區(qū)人民政府可根據被安置對象的多數人意見，適當調整。安置人口兩人以上的家庭，可申請兩套安置房，一套自住，另一套可用于出租，但總面積不得突破按安置人口計算的面積之和。安置房屋面積大于每人45平方米安置標準的部分，應按市場價購買。

第二章　安置房建設組織領導

第七條　安置房建設實行市統(tǒng)籌、區(qū)為主的原則，由各城區(qū)人民政府和云龍示范區(qū)管委會統(tǒng)一組織建設。

第八條　成立市征地拆遷安置房建設工作領導小組，由分管副市長任組長，分管副秘書長任副組長，市發(fā)改委、監(jiān)察局、財政局、勞動和社會保障局、國土資源局、建設局、人防辦、審計局、物價局、規(guī)劃局、公安局等部門負責人和城區(qū)人民政府、云龍示范區(qū)管委會分管負責人為成員。

第九條　各城區(qū)人民政府和云龍示范區(qū)管委會應分別成立安置房建設管理辦公室（簡稱“區(qū)安置辦”），具體負責安置房建設、分配、管理的日常工作。

第十條　市發(fā)改、國土、規(guī)劃、建設、人防、房產等職能部門應全力支持、配合、指導安置房建設與管理工作，開辟綠色通道，及時為安置房建設業(yè)主單位承辦報批、報建、辦證等工作。

第三章　安置房建設的報批報建

第十一條　云龍示范區(qū)管委會、各城區(qū)人民政府應會同市規(guī)劃部門按照《株洲市土地征收預留安置用地實施細則》（株政發(fā)〔2006〕22號）文件規(guī)定，組織編制本區(qū)預留安置用地計劃和專項規(guī)劃，報市人民政府批準。

第十二條　安置房建設項目立項和年度投資計劃由市發(fā)改委授權各區(qū)發(fā)改局進行審批，并下達項目建設計劃批準文件，報市發(fā)改委備案。

第十三條　安置房建設先期作為集體建設用地審批。按如下程序到規(guī)劃、國土、建設、人防等部門辦理報批報建等手續(xù)。

（一）建設用地報批：建設單位按照預留安置用地總體規(guī)劃和年度建設計劃提出申請，經區(qū)人民政府審核同意后，到規(guī)劃、國土部門辦理《建設用地規(guī)劃許可證》和《農用地轉用審批單》。

（二）建設工程規(guī)劃報批：建設單位提出項目建設申請，到市規(guī)劃局辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。

（三）建設工程施工報建：建設單位提出施工許可申請，由市建設局、市招投標局組織進行項目施工招投標、項目初步設計審查及施工圖紙審查備案，并對質量、安全報監(jiān)等相關手續(xù)進行審核，辦理《建設工程施工許可證》。

（四）人防工程建設報批：由建設單位提出修建防空地下室申請并到市人防辦辦理建設相關手續(xù)。

第十四條　安置房竣工驗收后，依據有關政策和規(guī)定，由區(qū)人民政府按程序統(tǒng)一組織辦理征地及土地出讓等手續(xù)，負責向國土、房產部門申請辦理國有土地使用權證和房屋產權證。

第四章　安置房的建設和管理

第十五條　安置小區(qū)按照相對集中、合理布局、功能配套、生態(tài)宜居、建設達標的原則組織建設，確保公共配套設施與住宅同步建設，同步交付使用。

第十六條　安置房戶型規(guī)劃設計應事先征求購房戶意見，以基本戶型為主體，形成總體建筑規(guī)劃設計方案，經區(qū)人民政府評審后，報規(guī)劃部門審批。

第十七條　安置房建設按照“項目競標、工程競標”的原則，依法依程序公開、公平、公正地選擇項目代建、施工和監(jiān)理單位，合理有效的控制安置房建設成本，保證安置房建設工程質量。

第十八條　建設單位必須遵守國家及省、市有關規(guī)范和規(guī)定，嚴格執(zhí)行合同管理、建設監(jiān)理、施工許可、安全生產及竣工備案等制度，強化工程項目建設過程管理。

第十九條　安置房交付使用前，工程項目須通過質量監(jiān)督、安全監(jiān)督、消防、建設、國土、規(guī)劃、人防、房產等行政職能部門的竣工驗收。區(qū)人民政府負責組織竣工資料綜合驗收并備案。

第五章　安置房建設規(guī)費減免

第二十條　安置房建設比照市政府廉租房報建優(yōu)惠政策執(zhí)行。

第六章　安置房定價與銷售

第二十一條　安置房按照綜合建設成本核定銷售價格，由各區(qū)人民政府、云龍示范區(qū)管委會審核后批準執(zhí)行。

第二十二條　購房戶所購安置房超指標面積部分，比照當時同類型商品房市場價格購買。

第二十三條　未計入成本的代收費，由售房單位代收代交，不包含在其銷售價格之內。

第七章　安置房物業(yè)管理

第二十四條　安置小區(qū)物業(yè)管理遵循社會化管理原則。公用物業(yè)的建設和管理以服務小區(qū)業(yè)主為原則，具體辦法由各區(qū)人民政府和云龍示范區(qū)管委會根據實際情況另行制定。

第二十五條　各獨立的安置小區(qū)應按《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的規(guī)定成立業(yè)主委員會。

第二十六條　在業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務。

第二十七條　各業(yè)主委員會應按照公開、公平、公正的原則選聘物業(yè)公司，物業(yè)公司按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行管理、養(yǎng)護、維修，維護物業(yè)區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序。

第二十八條　開發(fā)建設單位應按小區(qū)內總建筑面積的3-5‰配套物業(yè)管理用房。

第二十九條　小區(qū)內的水、電、氣等實行一戶一表，單戶計量，由專業(yè)供應公司向終端用戶直接收取有關費用。

第三十條　安置房購房戶應按照國家有關政策繳納房屋維修資金。

第八章　附 則

第三十一條　安置房需要上市交易的，依照房產交易有關政策規(guī)定辦理。

第三十二條　本辦法自發(fā)文之日起實施。