城市道路清掃面積測(cè)算方法

前言

1范圍

2規(guī)范性引用文件

3術(shù)語和定義

4要求

4.1測(cè)量的量及偏差

4.2長度和寬度的確定

4.3道路分段的確定

4.4測(cè)量方法

4.5測(cè)量設(shè)備

5計(jì)算與統(tǒng)計(jì)

5.1基本計(jì)算方法

5.2分段計(jì)算方法

5.3清掃面積的統(tǒng)計(jì)

5.4交叉道口面積計(jì)算

5.5道路長度的起止點(diǎn)

5.6分隔帶（設(shè)施）

5.7港灣式?？空?

5.8特別地段處理

5.9數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

6現(xiàn)場(chǎng)記錄與資料整理

附錄A（資料性附錄）現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量作業(yè)記錄表

附錄B（資料性附錄）××市××區(qū)城市道路清掃面積統(tǒng)計(jì)表2100433B

《中華人民共和國城鎮(zhèn)建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn):城市道路清掃面積測(cè)算方法(CJ/T 277-2008)》由中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版。

1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計(jì)算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層（商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)）可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不為某一戶專用，把其面積計(jì)入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標(biāo)精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分?jǐn)?，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?

2、關(guān)于自然層的認(rèn)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算”，這就要求必須對(duì)自然層有明確的定義?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》一書中對(duì)自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：

（1）戶外樓梯、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井的面積會(huì)大幅度（甚至成倍）增加，勢(shì)必會(huì)加大復(fù)式房（或躍層）權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?。而?duì)于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個(gè)入戶門、一個(gè)垃圾道開口，只因是復(fù)式（或躍層）就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

（2）當(dāng)一棟房屋中復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)與錯(cuò)層同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，外墻面積如何計(jì)算。A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯(cuò)層，顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復(fù)式與錯(cuò)層情況復(fù)雜，則外墻面積計(jì)算的難度會(huì)大大增加，同時(shí)也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)處理。這種情況我們?cè)趯?shí)際工作中已多次遇到，我們都沒有把復(fù)式結(jié)構(gòu)（躍層）的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層的計(jì)價(jià)差異問題

這是從房屋面積測(cè)算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價(jià)與共有面積計(jì)算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價(jià)格往往比地上部分低得多，當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層時(shí)，其價(jià)位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價(jià)位一致。若同時(shí)被攤位和住宅分?jǐn)偅瑒t會(huì)出現(xiàn)同為地下層共有面積而價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對(duì)權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計(jì)算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位探討。

4、非住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?

針對(duì)非住宅共有面積關(guān)系復(fù)雜、分?jǐn)偡椒ú灰装盐眨靥岢觥跋日w后局部，分次計(jì)算”的方法。

從設(shè)計(jì)角度考慮，對(duì)非住宅而言，一般情況下其設(shè)計(jì)功能的最小單位為層，因此，把分?jǐn)偟淖钚挝粍澏閷邮呛侠淼?。這樣，不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定，都能保持其前后分?jǐn)偨缍ǖ囊恢滦?。在以層為最小單位進(jìn)行分?jǐn)偳埃纫苑课輨澐值墓δ軈^(qū)為單位對(duì)整棟公用的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?，再以層為最小單位進(jìn)行對(duì)功能區(qū)內(nèi)共有面積的分?jǐn)偅谶@之后當(dāng)出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內(nèi)新的共有面積時(shí)，為能進(jìn)一步明確各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，應(yīng)進(jìn)行第三次分?jǐn)偅从酶顢啾緦拥奶變?nèi)建筑面積去分?jǐn)傄蚋顢喈a(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分?jǐn)偟囊徊?，這樣并不會(huì)影響計(jì)算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個(gè)明顯的好處：

1、計(jì)算過程清晰明了，易于過程表達(dá)和判讀；

2、在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時(shí)，不會(huì)影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。

5、空走樓梯的面積計(jì)算

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含步行梯和電梯）連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴(yán)格按照“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偀o疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看，空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用；而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計(jì)的。因此我覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。

房屋面積計(jì)算是一項(xiàng)政策性極強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作，房屋面積的準(zhǔn)確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此，一個(gè)房產(chǎn)軟件開發(fā)公司，在軟件開發(fā)推廣與應(yīng)用房產(chǎn)軟件方面，有理由了解技術(shù)細(xì)則并以之指導(dǎo)工作，這是至關(guān)重要的。

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。

6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算（一般按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T 50353-2005 3．0．18 建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算）。

7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些"para" label-module="para">

1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。

4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。

5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。