東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點(diǎn)方案

“共有產(chǎn)權(quán)住房”的建設(shè)，各地都在探索當(dāng)中，每個(gè)地方又都呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

北京 自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)

在今年北京市“兩會(huì)”期間，北京市政府工作報(bào)告中首次提出了“共有產(chǎn)權(quán)”這一概念，即目前正在接受申請(qǐng)的自住型商品房。

北京市副市長陳剛在會(huì)議期間提出，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)，購房人沒有經(jīng)濟(jì)能力購房，可以由政府給予支持，再上市交易時(shí)根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，政府把自己那部分收益拿走，還可以支持房地產(chǎn)市場中端群體的需求，解決住房難題。

在自住型商品房的價(jià)格方面，陳剛表示，自住房的價(jià)格會(huì)比市場低30%甚至是50%。記者了解到，去年北京已經(jīng)推出了2萬套自住型商品房，而今年全市還要進(jìn)一步加大自住型商品房的供應(yīng)量，再供應(yīng)5萬套，這一數(shù)字相當(dāng)于北京每年新建商品房的近一半。

四川 5個(gè)城市試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房

今年7月，四川省出臺(tái)《健全住房保障和供應(yīng)體系專項(xiàng)改革方案》。方案中提出，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的不公平性和存在尋租空間等弊端，全省將建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房制度。

與此同時(shí)，四川省政府批復(fù)成都市、德陽市、宜賓市、樂山市、遂寧市5個(gè)城市開展共有產(chǎn)權(quán)制度試點(diǎn)工作方案。“共有產(chǎn)權(quán)住房由政府開發(fā)建設(shè)，向中低收入居民出售部分產(chǎn)權(quán)。”根據(jù)改革安排，共有產(chǎn)權(quán)住房的全產(chǎn)權(quán)價(jià)格綜合考慮房屋建造成本、土地出讓價(jià)格、稅費(fèi)等因素確定。

保障對(duì)象的產(chǎn)權(quán)份額，根據(jù)其出資占共有產(chǎn)權(quán)住房全產(chǎn)權(quán)價(jià)格的比例對(duì)應(yīng)確定，原則上占50% 70%，其余產(chǎn)權(quán)份額歸政府所有。此外，嚴(yán)格控制共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，需90平方米以內(nèi)，上市交易則需滿足自住滿5年的條件。

方案中明確提出，共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易產(chǎn)生的增值收益，由保障對(duì)象和政府按產(chǎn)權(quán)比例分配，同等條件下政府可以優(yōu)先回購，再將部分產(chǎn)權(quán)出售給其他保障對(duì)象，杜絕尋租和變相福利分房行為。

按照改革方案要求，2015年6月總結(jié)評(píng)估試點(diǎn)效果，2015年底前根據(jù)試點(diǎn)情況研究制定《全省共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，指導(dǎo)各地從2016年起著手建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

江蘇 推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)

今年6月，江蘇省住建廳、民政廳、財(cái)政廳和國土資源廳聯(lián)合擬定的《關(guān)于加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)落實(shí)的通知》（下稱《通知》）下發(fā)，《通知》要求將公租房與廉租房并軌運(yùn)行，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房。首次提出政府可發(fā)放補(bǔ)貼支持保障對(duì)象購房，與保障對(duì)象出資形成共有產(chǎn)權(quán)。

《通知》要求完善公共租賃住房制度，從今年起將公租房與廉租房并軌運(yùn)行，住房保障、發(fā)展改革、財(cái)政部門應(yīng)共同出臺(tái)公租房和廉租房并軌運(yùn)營具體辦法；城鎮(zhèn)低保住房困難家庭和低收入無房家庭申請(qǐng)實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼應(yīng)保盡保，低收入住房困難家庭申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭申請(qǐng)公租房保障計(jì)劃有序推進(jìn)，明年實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；符合條件的新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員納入公租房保障范疇。

《通知》還要求完善經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)制度，將政府讓渡的土地收益、稅費(fèi)減免等支持政策量化為政府持有的產(chǎn)權(quán)，與保障對(duì)象出資金額按比例形成共有產(chǎn)權(quán)。各地可發(fā)放購房補(bǔ)貼，支持符合準(zhǔn)入條件的保障家庭通過市場解決其住房困難，將政府發(fā)放的補(bǔ)貼與保障對(duì)象出資形成共有產(chǎn)權(quán)；將危舊房片區(qū)住房困難群體納入共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)施范圍。

為確保保障房資源公平善用，《通知》要求建立申請(qǐng)對(duì)象收入資產(chǎn)認(rèn)定機(jī)制，建立覆蓋民政、住房保障等部門和單位，對(duì)保障對(duì)象收入、住房等情況進(jìn)行部門聯(lián)審、信息共享的聯(lián)審平臺(tái)，并加快建立與銀行、證券、保障等機(jī)構(gòu)信息共享機(jī)制。同時(shí)，通過對(duì)保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)監(jiān)督、年度審核和家訪等制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和清退不符合條件的保障對(duì)象；開辟舉報(bào)、投訴、查處渠道，依法依規(guī)查處保障對(duì)象弄虛作假等行為。

廣西 試點(diǎn)出售廉租房公租房部分產(chǎn)權(quán)

今年，廣西有序展開保障性住房共有產(chǎn)權(quán)制度探索工作，推進(jìn)出售廉租住房、公共租賃住房部分產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)。在今年2月的全區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，與會(huì)人員明確了進(jìn)城農(nóng)民和外來務(wù)工人員申請(qǐng)住房保障的條件，探討如何創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，研究共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)、供應(yīng)方式、產(chǎn)權(quán)劃分等政策。

會(huì)上，自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長嚴(yán)世明提出了2014年廣西保障房建設(shè)的新目標(biāo)：城鎮(zhèn)保障性住房新開工12萬套，基本建成10萬套，分配入住10萬戶，力爭完成15萬戶農(nóng)村危房改造。

本次會(huì)議提出，廣西將采取“租補(bǔ)分離、差別補(bǔ)貼”的住房保障模式，完善公共租賃住房定價(jià)機(jī)制和分配管理制度，穩(wěn)步推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行。

針對(duì)為何實(shí)施“并軌”，業(yè)內(nèi)人士表示，公租房的擴(kuò)圍，是向更多低收入者敞開，而廉租房居住者收入的提升，夠上了公租房的覆蓋面，這成為保障房演進(jìn)中的一個(gè)新生現(xiàn)象。按以往的做法，廉租房和。租房有各自的小區(qū)，廉租房租戶收入提升，按照規(guī)定要搬出，但現(xiàn)實(shí)中執(zhí)行起來并不簡單。要解決這一問題，公租、廉租“并軌”是很好的方式。公租廉租都住在一個(gè)保障房小區(qū)中，廉租房租戶生活條件變好后，就可以轉(zhuǎn)為公租房租戶，不用搬家，租金多交一點(diǎn)。原來的管理是兩個(gè)系統(tǒng)，現(xiàn)在合并成一個(gè)系統(tǒng)，在管理上是更理智和更科學(xué)的做法，也更易于操作。

值得關(guān)注的是，“共有產(chǎn)權(quán)住房”這一新概念也提上了探討議程。據(jù)悉，廣西將推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，研究共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)、供應(yīng)方式、產(chǎn)權(quán)劃分、運(yùn)行管理、上市受益分配等政策。

保障房小區(qū)

今年的政府工作報(bào)告指出，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。針對(duì)經(jīng)濟(jì)條件好的購房者、購房困難群體、夾心層等不同群體住房需求，提出了不同的解決辦法?；窗?，作為共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)源地和全國共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)城市，如今現(xiàn)狀如何，又有哪些新進(jìn)展？“作為淮安共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)起部門，淮安市住建局歷屆黨委都以‘功成不必在我’的信念干事創(chuàng)業(yè)，住房保障工作一直走在全省前列，2017年淮安住房保障體系健全率名列全省第一?！被窗彩凶》砍青l(xiāng)建設(shè)局黨委書記、局長王亦農(nóng)說：“特別是共有產(chǎn)權(quán)房，自2007年在全國首創(chuàng)以來，制度設(shè)計(jì)、保障模式一直走在全國前列。截至目前，我們共向9703戶家庭供應(yīng)了共有產(chǎn)權(quán)房，其中市本級(jí)2915戶，已有613戶回購了政府產(chǎn)權(quán)，回籠資金3483萬元，實(shí)現(xiàn)了政府投入的良性循環(huán)”?！艾F(xiàn)在市區(qū)所有在售樓盤，你看中哪個(gè)，哪個(gè)就可以作為共有產(chǎn)權(quán)房賣給你！”在該市住建局采訪，碰上幾位前來咨詢的市民，市保障性住房建設(shè)管理中心主任余劍波正耐心地給他們介紹政策。通過近兩年的繼續(xù)探索、實(shí)踐，曾吸引國內(nèi)眾多城市前來取經(jīng)的共有產(chǎn)權(quán)房的“淮安樣本”，更趨完善與成熟。以往，是政府將一部分商品房小區(qū)列入共有產(chǎn)權(quán)房定購目錄，如今“定向目錄”被取消，市民可在市區(qū)任意一家普通商品房樓盤選購到共有產(chǎn)權(quán)房。余劍波告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)容后有三個(gè)好處：方便購共有產(chǎn)權(quán)房的市民就近上學(xué)、工作；分散居住撕掉了共有產(chǎn)權(quán)房固有標(biāo)簽，購買者無心理壓力；存量普通商品房能更快地去庫存。共有產(chǎn)權(quán)房類似的人性化操作，淮安正不斷向縱深推進(jìn)。比如優(yōu)惠期限，開始規(guī)定五年內(nèi)，申購人可按原價(jià)無息買回政府那部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在5年變8年，意味著申購人將享受到更長久的免息期。又如準(zhǔn)入門檻，突破了原有的“三個(gè)限制”：對(duì)申請(qǐng)的城市無房家庭的收入不再作限制；對(duì)申請(qǐng)的新就業(yè)人員的婚姻狀況不再作限制；對(duì)具有本市戶籍進(jìn)入市區(qū)務(wù)工的人員申請(qǐng)，其戶籍所在縣城住房狀況不再作限制?！叭齻€(gè)限制”放開，意味著更多人將“符合條件”，可以花更少的錢解決住房難。除了政策更惠民、利民，淮安共有產(chǎn)權(quán)房的保障模式也在拓展，更具新意和復(fù)制性。過去，以出讓土地方式集中建設(shè)，形式單一。現(xiàn)在升級(jí)后，出現(xiàn)三種保障模式：一是政府貨幣補(bǔ)貼助購普通商品房。政府向符合條件的對(duì)象提供貨幣補(bǔ)貼，供應(yīng)對(duì)象直接到市場購買普通商品房，形成共有產(chǎn)權(quán)房。二是政府和企業(yè)共同出資助購普通商品房。由政府、開發(fā)企業(yè)或其他社會(huì)機(jī)構(gòu)向符合條件的對(duì)象提供支持，共同購買普通商品房，形成共有產(chǎn)權(quán)房?？梢允莻€(gè)人、企業(yè)、政府三方共有，個(gè)人出資不低于70%，企業(yè)、政府分別不高于20%、10%；也可是個(gè)人與企業(yè)兩方共有，個(gè)人出資不低于70%。這樣，從原先“個(gè)人與政府湊份子買房”擴(kuò)大到可以“與企業(yè)湊份子買房”，減輕了政府資金壓力。三是政府公共租賃住房先租后售。承租政府公租房的保障對(duì)象，住滿兩年后，可以家庭為單位購買公租房不低于60%的產(chǎn)權(quán)，形成共有產(chǎn)權(quán)房。三種保障模式，根據(jù)條件自由選擇，困難家庭購買能力弱、房源選擇小問題大大化解?；窗补灿挟a(chǎn)權(quán)房探索的另一大亮點(diǎn)是市場化原則逐漸確立，政府的有形之手慢慢消退。表現(xiàn)在：一是建設(shè)用地市場化。無論是政府集中建設(shè)還是市場上自選的共有產(chǎn)權(quán)房，用地均以出讓方式取得，性質(zhì)是政策性普通商品房。二是上市交易市場化。保障對(duì)象購房后，可與普通商品住房一樣上市交易，共有產(chǎn)權(quán)房的所有產(chǎn)權(quán)人按各自產(chǎn)權(quán)份額分成出售所得。三是物業(yè)服務(wù)市場化。共有產(chǎn)權(quán)房與普通商品房一樣，通過招投標(biāo)選擇物業(yè)企業(yè)，物業(yè)費(fèi)由購房家庭承擔(dān)。

淮安保障房搖號(hào)現(xiàn)場

搖號(hào)登記可以貸款，是淮安共有產(chǎn)權(quán)房近年最大的一個(gè)突破。王亦農(nóng)說，政府與困難家庭按4:6的產(chǎn)權(quán)共同出資買房，困難家庭看似沒壓力了，可每次搖號(hào)，兩三百人搶購，最后購買成功的卻只有三分之一左右，原因就是剩下的六成房款很多困難家庭還是掏不起。貸款，由于還款能力有限，又被銀行拒絕。這也是各地在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房過程中遇到的共性難題。為此，該市創(chuàng)新思路，與相關(guān)銀行和住房公積金管理中心簽訂協(xié)議，以政府住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)擔(dān)保和兜底等方式，讓銀行敢向困難戶放貸，“搖得到、買不起”的難題得以破解。截至目前，淮安僅主城區(qū)就有72戶困難家庭通過政府作保獲得銀行貸款，成功申購共有產(chǎn)權(quán)房，全市已逾千戶。（供稿：蔡志明 徐鴻寶 丁曙明 宗俊 ）

編輯：李冬梅