第三方評(píng)估監(jiān)理

必備條件

任何一個(gè)事物的發(fā)展都具有兩面性，引入第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)也存在著同樣的問題。如果一些問題處理不好，會(huì)違背引入第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制的初衷。筆者認(rèn)為該監(jiān)管機(jī)制的成功實(shí)施必須具備以下幾個(gè)條件，否則該監(jiān)管機(jī)制應(yīng)該慎行。

1.提高行業(yè)的市場(chǎng)化程度，培養(yǎng)公民的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)意識(shí)

將第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)構(gòu)引入物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行評(píng)估、監(jiān)督，其實(shí)在深圳、廈門等地曾經(jīng)提倡過，但由于種種原因最終都沒能實(shí)現(xiàn)。廈門實(shí)施第三方評(píng)價(jià)最終失敗，一個(gè)主要原因是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)不認(rèn)可，即使管理服務(wù)達(dá)標(biāo)了也不認(rèn)可。

這種心理源于中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住房分配制度，人們習(xí)慣了住公房，一旦住進(jìn)房子，一切都單位給包了，個(gè)人除了水電費(fèi)是無須任何付出的。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們才慢慢認(rèn)識(shí)到了物業(yè)管理。但是大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)也僅僅停留在最基本的層面上。隨著福利分房體制的終結(jié)，這一認(rèn)識(shí)在業(yè)主心中已略有改觀。但是在中國(guó)，幾千年來，一直有著一種四合院文化和農(nóng)家大院文化的延續(xù)，就是用舊物權(quán)概念來解釋現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)象。過去的四合院和農(nóng)家大院，關(guān)起門來都是自已的。但是，現(xiàn)在住在了小區(qū)，自己的天花板成了別人的地板，自己跟鄰居有了很多公用的東西，比如，小區(qū)的綠化面積、小區(qū)的道路和停車場(chǎng)等。如何分?jǐn)傎M(fèi)用，自已不太明白，也需要重新了解。

另外，幾千年來，中國(guó)百姓一直缺乏契約精神，加之物權(quán)概念仍然需要進(jìn)一步理解和消化。所以，在社會(huì)上引入第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要不斷地提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度，引導(dǎo)物業(yè)買受人增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)意識(shí)。宣傳物業(yè)服務(wù)就是一個(gè)產(chǎn)品，住房子花錢買服務(wù)是物業(yè)保值、增值必經(jīng)之路，打造一個(gè)比較客觀的外部發(fā)展環(huán)境，是成功實(shí)施第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制的必要條件。

2.引入第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制的相關(guān)配套法規(guī)必須健全

在物業(yè)管理行業(yè)中引入第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制，僅僅簡(jiǎn)單引入是達(dá)不到預(yù)期效果的，還需要健全的相關(guān)配套法規(guī)，從制度上把關(guān)，以免此機(jī)制流于形式，甚至給目前已是糾紛頗多的物業(yè)管理行業(yè)添亂。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)配套法規(guī)、準(zhǔn)入退出機(jī)制以及相關(guān)的責(zé)任義務(wù)均可以參照注冊(cè)會(huì)計(jì)師、執(zhí)業(yè)律師行業(yè)的相關(guān)配套法規(guī)和處罰措施，從制度上引導(dǎo)第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)制健康發(fā)展，否則引入該機(jī)制應(yīng)該慎行。

另外，第三方監(jiān)管行業(yè)的準(zhǔn)入門檻不能設(shè)得太低，否則局限于從業(yè)人員的自身專業(yè)素養(yǎng)，根本起不到公正的評(píng)估監(jiān)管作用?？梢詤⒄兆?cè)會(huì)計(jì)師的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)注冊(cè)物業(yè)管理師從事此行業(yè)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，使該機(jī)制起到真正的評(píng)估監(jiān)管作用，化解物業(yè)管理糾紛，真正促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

3.保證第三方公信力是該機(jī)制的生存之本

北京市住建委張農(nóng)科副主任在講話中談到，2010年物業(yè)服務(wù)的工作重點(diǎn)基本思路是緊抓住一個(gè)矛盾，就是物業(yè)管理這個(gè)糾紛的矛盾，突出規(guī)范兩個(gè)主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)，注重依靠第三方力量，來協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)。這就是說物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商，以及業(yè)主產(chǎn)生糾紛時(shí)，要請(qǐng)第三方來評(píng)估，這個(gè)第三方首先要講信用，這樣，第三方出具的評(píng)估報(bào)告等相關(guān)文件才會(huì)有公信力，才會(huì)對(duì)糾紛的解決產(chǎn)生促進(jìn)作用。那么，怎樣才能保證第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)構(gòu)的公信力呢"para" label-module="para">

首先，要給第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)構(gòu)一個(gè)明確的定位，是一個(gè)不具備強(qiáng)制性的第三方。他的產(chǎn)生和存在不能依附于任何一方，必須是獨(dú)立，必須是市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果。那么他所進(jìn)行的評(píng)估、監(jiān)管才有可能是公正的，這樣才能取得物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主雙方的信任，才能保證這個(gè)第三方機(jī)構(gòu)的公信力。

其次，還要明確這個(gè)第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)任。這個(gè)第三方是在物業(yè)管理糾紛中站在一個(gè)中立，公正的立場(chǎng)上，搭建一個(gè)平臺(tái)，讓雙方拉近關(guān)系，分清責(zé)任，理性地處理糾紛。

第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)制是靠信用生存的，如果第三方在評(píng)估監(jiān)理過程中喪失了公正的立場(chǎng)，它就喪失了公信力，也就喪失了市場(chǎng)，這個(gè)機(jī)制也就無法生存下去了。

4.社會(huì)需要建立多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制

第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)制服務(wù)于整個(gè)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。而物業(yè)服務(wù)面對(duì)的客戶是成千上萬的尋常百姓家，這成千上萬尋常百姓家庭的和諧與安寧是構(gòu)建整個(gè)和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。所以這個(gè)第三方監(jiān)管機(jī)制的順利運(yùn)行還需要依賴于整個(gè)社會(huì)的多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

首先，需要政府引導(dǎo)社會(huì)各方來共同培育、呵護(hù)第三方評(píng)估監(jiān)管機(jī)制。一項(xiàng)新生事物的發(fā)展都是一個(gè)螺旋發(fā)展的過程，政府要尊重新生事物發(fā)展的客觀規(guī)律，盡力給這個(gè)新生的監(jiān)管機(jī)制一個(gè)自由發(fā)展的空間，除了在制度予以科學(xué)、嚴(yán)格限制外，不要做更多的行政干預(yù)，比如：第三方機(jī)構(gòu)出臺(tái)了一個(gè)公正的報(bào)告，但業(yè)主不認(rèn)可，政府會(huì)不會(huì)從社會(huì)穩(wěn)定的角度對(duì)報(bào)告予以否定，否則第三方機(jī)構(gòu)將沒法開展工作。政府應(yīng)

將該第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制的生存、發(fā)展以及自我修繕能力完全交給市場(chǎng)，努力營(yíng)造全社會(huì)的各方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，為第三方評(píng)估監(jiān)理監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)展、壯大打造一個(gè)良好的外部社會(huì)發(fā)展環(huán)境。其次，政府還需加大業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益代表，只有成立了業(yè)主委員會(huì)才具備了與物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接對(duì)話的主體資格，才能談得上維護(hù)權(quán)益：否則連對(duì)話的資格都沒有，何談維護(hù)自身權(quán)益。當(dāng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)等各方聯(lián)動(dòng)時(shí)，將能保證物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節(jié)的公開、公正、透明。 2100433B

《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理實(shí)用手冊(cè)》以《北京市物業(yè)管理辦法》《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等為基礎(chǔ)，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，參考了北京物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)制定的相關(guān)文件，理論聯(lián)系實(shí)際，著重介紹了物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估行業(yè)的基本知識(shí)、工作方法和技能，《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理實(shí)用手冊(cè)》包括八章，主要介紹了物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理行業(yè)涉及的法律法規(guī)體系，全面細(xì)致地介紹了物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估三大業(yè)務(wù)如何開展評(píng)估工作，并對(duì)北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了比較分析。《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理實(shí)用手冊(cè)》可以作為從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估工作人員的學(xué)習(xí)教材，也可以作為其他物業(yè)權(quán)益相關(guān)人員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)的參考書。

第一章 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理行業(yè)概述

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理的概念

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理規(guī)范體系

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理的定位和意義

第二章 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理法律法規(guī)體系

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理產(chǎn)生的法律依據(jù)

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理專家

第四節(jié) 法律責(zé)任

第三章 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)及評(píng)估專家

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理專家

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)道德及行為準(zhǔn)則

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)第三方執(zhí)業(yè)人員繼續(xù)教育

第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)誠(chéng)信管理

第四章 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估

第一節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)基礎(chǔ)理論

第二節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作規(guī)范和工作程序

第三節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作內(nèi)容

第四節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的意義

第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估基礎(chǔ)理論

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估工作規(guī)范和工作程序

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估內(nèi)容

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估的意義

第六章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估基礎(chǔ)理論

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估工作規(guī)范和工作程序

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估工作內(nèi)容

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的意義

第七章 北京市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)性質(zhì)及宗旨

第二節(jié) 職業(yè)道德及行為準(zhǔn)則

第三節(jié) 協(xié)會(huì)會(huì)員

第四節(jié) 協(xié)會(huì)組織機(jī)構(gòu)

第八章 北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比較

第一節(jié) 基本要求

第二節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

第三節(jié) 消防安全防范

第四節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)

第五節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生

第六節(jié) 公共秩序維護(hù)

第七節(jié) 裝飾裝修管理

參考文件

物業(yè)管理?xiàng)l例（2016年修改）

北京市物業(yè)管理辦法

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項(xiàng)目承接

查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）》的通知

關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知

關(guān)于發(fā)布北京市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)備案程序的通知

關(guān)于印發(fā)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的通知

關(guān)于印發(fā)《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》的通知

關(guān)于發(fā)布北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收管理辦法》的通知

后記 2100433B

實(shí)證理論篇

第一章 第三方評(píng)估的厘清

第一節(jié) 第三方評(píng)估概述

第二節(jié) 第三方評(píng)估的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)

第三節(jié) 第三方評(píng)估在中國(guó)

第二章 第三方評(píng)估的意義

第一節(jié) 第三方評(píng)估是政府管理創(chuàng)新的必然選擇

第二節(jié) 第三方評(píng)估能增強(qiáng)政府的公信力

第三節(jié) 第三方評(píng)估能彌補(bǔ)體制內(nèi)評(píng)估的缺陷漏洞

第四節(jié) 第三方評(píng)估能有序拓展民主參與的途徑

第三章 第三方評(píng)估的原則

第一節(jié) 專業(yè)性原則

第二節(jié) 獨(dú)立性原則

第三節(jié) 公開性原則

第四節(jié) 實(shí)效性原則

第四章 第三方評(píng)估的理論基礎(chǔ)

第一節(jié) 治理理論

第二節(jié) 委托代理理論

第三節(jié) 利益相關(guān)者理論

第五章 政府績(jī)效第三方評(píng)估的實(shí)證理論

第一節(jié) 政府績(jī)效第三方評(píng)估的模式

第二節(jié) 政府績(jī)效第三方評(píng)估的基本流程

第三節(jié) 政府績(jī)效第三方評(píng)估的困境分析

第四節(jié) 走出政府績(jī)效第三方評(píng)估困境的路徑選擇

第六章 政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估的實(shí)證理論

第一節(jié) 政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估中政府、社會(huì)組織、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)三者關(guān)系的厘清

笫二節(jié)政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估的動(dòng)因

第三節(jié) 政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估的成效與意義

第四節(jié) 政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估的流程

第五節(jié) 政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估的困境

第六節(jié) 破解政府購(gòu)買公共服務(wù)第三方評(píng)估困境的路徑選擇

第七章 精準(zhǔn)扶貧工作成效第三方評(píng)估的實(shí)證理論

第一節(jié) 精準(zhǔn)扶貧工作成效第三方評(píng)估的背景和價(jià)值

第二節(jié) 精準(zhǔn)扶貧工作成效第三方評(píng)估的理論基礎(chǔ)

第三節(jié) 精準(zhǔn)扶貧工作成效第三方評(píng)估的框架

第四節(jié) 精準(zhǔn)扶貧工作成效第三方評(píng)估需要解決的問題

實(shí)證探索篇

貴州省政府透明度第三方評(píng)估報(bào)告（2015）

主報(bào)告：2015午貴州省政府透明度第三方評(píng)估報(bào)告

副報(bào)告：2015午貴州省政府透明度第三方評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題清單

貴州省政務(wù)服務(wù)第三方評(píng)估報(bào)告（2015）

一、評(píng)估依據(jù)、對(duì)象、指標(biāo)及方法

二、評(píng)估結(jié)果

三、分項(xiàng)評(píng)估分析

四、有待解決的問題與發(fā)展建議

貴州省六盤水市鐘山區(qū)政府透明度第三方評(píng)估主報(bào)告（2016）

一、評(píng)估依據(jù)、對(duì)象、指標(biāo)及方法

二、評(píng)估結(jié)果

三、分項(xiàng)評(píng)估分析

四、有待解決的問題與發(fā)展建議

參考文獻(xiàn)

后記2100433B