二手房營(yíng)業(yè)稅納稅辦法

國(guó)稅總局調(diào)研房地產(chǎn)稅費(fèi) 要調(diào)整稅費(fèi)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比無(wú)一上漲，盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但房?jī)r(jià)尚未止跌企穩(wěn)。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，央行9·30新政之后，全國(guó)樓市確實(shí)出現(xiàn)一波回暖，但進(jìn)入11月后，回暖態(tài)勢(shì)并未得以持續(xù)，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟(jì)下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩(wěn)樓市。

國(guó)稅總局多地調(diào)研

“此前國(guó)稅總局的確派出調(diào)研組對(duì)部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進(jìn)行調(diào)研，并對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細(xì)的摸底。”東部某省會(huì)城市政府部門的一位官員告訴記者，從國(guó)稅總局調(diào)研期間透露的情況來(lái)看，國(guó)稅總局確實(shí)有計(jì)劃對(duì)二手房交易營(yíng)業(yè)稅做出調(diào)整，但是否會(huì)在今年年底出臺(tái)仍要視市場(chǎng)情況而定。

一位接近國(guó)稅總局的知情人士則表示，二手房營(yíng)業(yè)稅政策在年底前進(jìn)行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計(jì)在調(diào)整方向上國(guó)稅總局會(huì)給出一個(gè)比較寬泛的政策基調(diào)，但具體落地政策還需要各地出臺(tái)。

“近期，我們多次給相關(guān)部委和地方政府提供二手房交易數(shù)據(jù)，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，二手房的成交狀況在經(jīng)歷了10月份的短暫回暖之后，目前仍不容樂(lè)觀。”鏈家地產(chǎn)一位高層告訴記者，從全國(guó)層面來(lái)看，在二手房的相關(guān)稅費(fèi)政策中，營(yíng)業(yè)稅的免征期限具有較大調(diào)整空間。

日前，部分城市二手房市場(chǎng)再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢(shì)。以北京為例，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院16日統(tǒng)計(jì)顯示，11月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4662套，環(huán)比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達(dá)21.7%。

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，就北京現(xiàn)階段二手房的區(qū)位和價(jià)格來(lái)說(shuō)，整體總價(jià)依然較高。在銀行房貸七折利率優(yōu)惠難以落地、貸款成本偏高的情況下，未來(lái)一段時(shí)間二手房交易量或?qū)⒒貧w平淡，議價(jià)空間或?qū)⑦M(jìn)一步增大，二手房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)穩(wěn)中有降。

按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，目前商品房過(guò)戶已滿2年但未滿5年的二手房交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。以一套市場(chǎng)成交價(jià)格100萬(wàn)元的普通住宅為例，超過(guò)2年但未滿5年，出售時(shí)需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅即5萬(wàn)元，同時(shí)以5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅，共0.55萬(wàn)元。

“對(duì)稅費(fèi)政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場(chǎng)，還關(guān)系到地方財(cái)政，二手房交易營(yíng)業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇，一旦做出調(diào)整會(huì)影響地方財(cái)政收入，所以目前國(guó)稅總局還需要對(duì)稅種價(jià)值做出全面評(píng)估。”上述接近國(guó)稅總局的人士表示。

實(shí)際上，差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段，利用二手房交易營(yíng)業(yè)稅來(lái)調(diào)整樓市早有先例。

1999年，為配合當(dāng)時(shí)國(guó)家住房制度改革，積極啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策提出，個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，且銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征。

此后，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年，國(guó)務(wù)院為遏制投機(jī)炒作，穩(wěn)住房?jī)r(jià)，將前述免征營(yíng)業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月，國(guó)務(wù)院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，在免征營(yíng)業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院將此前的二手房銷售總額差額計(jì)征改為全額計(jì)征。

地方首提營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)貼

盡管中央層面尚未出臺(tái)相關(guān)政策，目前部分省市已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。

前不久，江西省出臺(tái)政策，提出對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的，契稅按1%稅率征收。同時(shí)，各地可對(duì)二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

“由于二手房營(yíng)業(yè)稅屬于各地稅局管理范疇，因此地方政府有調(diào)整政策的權(quán)限，目前一些三四線城市為了刺激當(dāng)?shù)貥鞘谐山?，已?jīng)在政策上做出了調(diào)整，這也可以看出地方政府在救市行動(dòng)中的迫切心態(tài)。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者。

實(shí)際上，從今年各地紛紛取消限購(gòu)開(kāi)始，到央行9·30新政，各地的房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)行了多次調(diào)整，其中超過(guò)20個(gè)城市還在購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等方面做出調(diào)整。不過(guò)，時(shí)至今日，多輪救市后，市場(chǎng)成交情況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，與9月相比，10月份70個(gè)城市中價(jià)格下降的有69個(gè)，持平的有1個(gè)。同比去年價(jià)格下降的有67個(gè)，上漲的有3個(gè)。此外，10月全國(guó)一、二手住宅價(jià)格同比指數(shù)仍處于進(jìn)一步回落狀態(tài)，均為2011年以來(lái)最低水平，相較2012年上半年低谷時(shí)期水平還要低1.22點(diǎn)和0.52點(diǎn)。

陳劍波分析，今年以來(lái)中央和各地救市政策頻出，但這些政策雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購(gòu)房壓力、刺激改善性需求入市，在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅市場(chǎng)購(gòu)買力需求萎縮的因素下，刺激樓市效應(yīng)遠(yuǎn)遜當(dāng)初的政策預(yù)期。

周一，3月30日，央行在辟謠樓市將出臺(tái)利好政策后3個(gè)小時(shí)，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”，一波力度類似于2009年救市政策的利好襲來(lái)——被稱作“330新政”：二套房商貸最低首付比例降至40%;公積金貸款購(gòu)首套房最低首付20%，二套房最低30%;二手房營(yíng)業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

也許是幸福來(lái)得太突然，對(duì)于被嚴(yán)厲調(diào)控政策打壓了4年的樓市來(lái)說(shuō)，此時(shí)已經(jīng)無(wú)暇顧及央行的失信，第一時(shí)間里，媒體、朋友圈、坊間雜談中，都充滿著癲狂的情緒，所有的討論重點(diǎn)不是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，而是究竟會(huì)漲多少。

有人說(shuō)：房?jī)r(jià)會(huì)上漲20%;有人說(shuō)：買房的時(shí)機(jī)到了;也有人說(shuō)：最后一次甩賣房產(chǎn)的機(jī)會(huì)到了;更有先知先覺(jué)者說(shuō)，趕快買地產(chǎn)股，第二天肯定漲停。

但有趣的是，周二的地產(chǎn)股在開(kāi)盤一度沖高后，立即來(lái)了個(gè)回馬槍。截至收盤，有近百只房地產(chǎn)個(gè)股下跌，整個(gè)房地產(chǎn)板塊跌幅達(dá)到1.69%，在行業(yè)板塊跌幅榜中高居榜首。

資本市場(chǎng)對(duì)于樓市最寬松新政的反應(yīng)如此出乎意料，在套牢不少追漲股民的同時(shí)，也把另一個(gè)問(wèn)題提了出來(lái)：樓市新政真的就是漲價(jià)的靈符嗎?原本是為了樓市健康發(fā)展出臺(tái)的新政，很可能因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商的過(guò)度炒作，吹出更大的泡沫。

新房市場(chǎng)

躁動(dòng)的狂歡與冷靜的堅(jiān)守

“零點(diǎn)行動(dòng)”讓售樓處陷入狂歡

市場(chǎng)化多年，中國(guó)樓市仍然是不折不扣的政策市!

周一下午，以降低二套房首付，營(yíng)業(yè)稅免征門檻改為兩年為主的樓市新政剛剛發(fā)布，地產(chǎn)圈就躁動(dòng)了，買房人跟著心動(dòng)了，微信朋友圈也早早被“地產(chǎn)人”各種守得云開(kāi)見(jiàn)月明的評(píng)論和轉(zhuǎn)發(fā)刷屏了。“漲價(jià)”似乎即將來(lái)臨，不可逆轉(zhuǎn)。正當(dāng)買房人焦慮無(wú)助時(shí)，“Duang”!“有良知”的開(kāi)發(fā)商發(fā)布了“號(hào)外”，宣稱4月1日前，不漲價(jià)，不打烊，就等買房人來(lái)?yè)尫浚⑵涿麨?ldquo;零點(diǎn)行動(dòng)”。

作為行動(dòng)的發(fā)起者，北京萬(wàn)科共有十個(gè)項(xiàng)目參與了“零點(diǎn)行動(dòng)”，北京青年報(bào)記者第一時(shí)間趕到了參與“零點(diǎn)行動(dòng)”的昌平區(qū)萬(wàn)科·金域東郡項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。售樓處已經(jīng)聚集了幾十名看房人，平時(shí)閑來(lái)無(wú)事的銷售顧問(wèn)們，此時(shí)忙得應(yīng)接不暇，負(fù)責(zé)接待的銷售顧問(wèn)一邊抱歉地讓記者稍等等，一邊趕快去送走上一個(gè)客戶。

在交流中，銷售人員告訴北青報(bào)記者，售樓處周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案場(chǎng)夜場(chǎng)零點(diǎn)，所有房源不漲價(jià)，并且項(xiàng)目還專門加推了新房源。案場(chǎng)的來(lái)訪量較往常的確有明顯增加”。

其中一位來(lái)看房的范先生透露，他去年年底就有買房的打算，一直想著抄底，周一剛聽(tīng)說(shuō)樓市新政出臺(tái)，就接到了售樓處銷售人員的電話，催促他盡快來(lái)看看，聲稱過(guò)了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目就可能漲價(jià)了。而且周二來(lái)買房還能有特別優(yōu)惠，為此，他向單位請(qǐng)了一天假，希望盡快把房子定下來(lái)。

無(wú)獨(dú)有偶，作為萬(wàn)科“一哥”地位的挑戰(zhàn)者，北京綠地也發(fā)出“號(hào)外”，承諾旗下的5個(gè)項(xiàng)目不漲價(jià)，通宵賣房。另外，合生、首開(kāi)和方興的多個(gè)項(xiàng)目，也高調(diào)宣稱開(kāi)展“零點(diǎn)行動(dòng)”，搶收買房人。這些品牌房企紛紛承諾“不漲價(jià)”，主動(dòng)“給優(yōu)惠”，甚至明里暗里地威脅“不買馬上漲”等，進(jìn)行著狂歡似的促銷。

樓市真的會(huì)借機(jī)瘋狂嗎?其實(shí)并不然，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)于“零點(diǎn)行動(dòng)”就認(rèn)為，歸根到底只是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷層面的狂歡。畢竟新政出臺(tái)前，各個(gè)項(xiàng)目還在為沒(méi)有買房人而發(fā)愁，新政的出臺(tái)，只是給了開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷創(chuàng)造了新的噱頭，借此吸引買房人。

其實(shí)即便漲價(jià)也有具體的漲法，何況北京樓市的價(jià)格審批監(jiān)管政策依然存在，開(kāi)發(fā)商雖然看好預(yù)期，但也不一定會(huì)任性漲價(jià)。

教訓(xùn)猶在 房企高層刻意淡化

不得不佩服各大房企營(yíng)銷總監(jiān)的“長(zhǎng)袖善舞”，本是穩(wěn)定樓市健康發(fā)展的新政策，一出臺(tái)就成了各個(gè)項(xiàng)目刺激買房人購(gòu)房的最好概念。也確實(shí)營(yíng)造出了市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)走紅的感覺(jué)，但購(gòu)房人也不必過(guò)于擔(dān)心漲價(jià)問(wèn)題。事實(shí)上，在各大房企的高層決策層面上，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓市的判斷依舊謹(jǐn)慎，之前因?yàn)槔谜呷涡詽q價(jià)，結(jié)果陷入被動(dòng)的經(jīng)歷，讓很多房企依舊堅(jiān)持“以出量為主”。

周二，萬(wàn)科召開(kāi)了2014年的年報(bào)發(fā)布會(huì)，對(duì)于熱熱鬧鬧的樓市新政，萬(wàn)科總裁郁亮表示：“任何政策都改變不了趨勢(shì)，從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代這是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，而政策對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展會(huì)起到至關(guān)重要的作用，但是本身并不改變趨勢(shì)。我們歡迎任何對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的事情，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。”

另外，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬也認(rèn)為：“從新出臺(tái)的兩大政策看，政府的救市措施顯然沒(méi)有窮盡。地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動(dòng)，貨幣政策也許會(huì)繼續(xù)放寬，基建投資持續(xù)加碼。但‘330新政’也并非想給樓市帶來(lái)多大的震動(dòng)，尤其是回歸到2008、2009年那樣的火熱更是不太現(xiàn)實(shí)，政府更希望通過(guò)‘330新政’讓樓市健康發(fā)展。”

一位國(guó)有房企的銷售負(fù)責(zé)人也對(duì)北青報(bào)記者表示，2010年時(shí)，通州樓市因?yàn)槔谜叽碳ぃ涡詽q價(jià)，結(jié)果被買房人拋棄，被政策套牢，并在隨后的三四年里，眼睜睜看著房山、大興等區(qū)域大紅大紫，通州卻始終不溫不火。這樣的教訓(xùn)依舊歷歷在目，因此公司高層在內(nèi)部會(huì)議上明確，并不因?yàn)槔谜叨哟箐N售目標(biāo)，依舊堅(jiān)持跑量出貨。

數(shù)據(jù)也顯示，樓市中庫(kù)存量依舊“高燒不退”。從已經(jīng)披露2014年年報(bào)的62家A股房企看，截至去年年末，這62家房企的存貨量已高達(dá)1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%。

國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)分析師任澤平也發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市新政只是短期的刺激，包括土地價(jià)格門檻越來(lái)越高，房企利潤(rùn)率下降，買房人購(gòu)房壓力大等問(wèn)題并沒(méi)有很好地解決。

而各大房企的高層也對(duì)新政下的價(jià)格策略表態(tài)謹(jǐn)慎，主要都是穩(wěn)健、靈活、積極應(yīng)對(duì)這類的關(guān)鍵詞。

冷靜派

成交量短期會(huì)放量 但價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大

雖然“330新政”對(duì)于樓市是直接的利好刺激，但還是有不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持保守態(tài)度。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，“330新政”并不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的春天，僅會(huì)刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，價(jià)格則變化不大。在他看來(lái)，這兩個(gè)政策加在一起，最多會(huì)刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升，同步會(huì)帶動(dòng)一些新房成交量上漲。胡景暉表示，從去年“930” 到后面的降息、降準(zhǔn)等等，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激政策有效期基本在兩三個(gè)月，政策消化后房地產(chǎn)會(huì)不斷重復(fù)打回原形，再來(lái)一次，然后又打回原形，然后又再來(lái)一次，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。

部分證券機(jī)構(gòu)對(duì)于“330新政”刺激樓市的有效期也持保留態(tài)度。國(guó)泰君安最新一期報(bào)告中預(yù)計(jì)，樓市會(huì)因“330政策”有一波小周期回升，會(huì)釋放規(guī)模龐大的改善型需求，但這是短期的春藥，長(zhǎng)期的毒藥，改革的麻藥。房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)以后，刺激樓市實(shí)質(zhì)是透支未來(lái)需求，希望這是為改革手術(shù)贏得時(shí)間的麻藥。民生證券的報(bào)告中也認(rèn)為，鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力將緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長(zhǎng)期因素(政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

“330新政”能否成功扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)短期內(nèi)難有定論，但對(duì)于“330新政”的后招，業(yè)內(nèi)同樣也有期待。胡景暉表示，此輪新政，只是將營(yíng)業(yè)稅免征期從五年減至兩年，并未提及個(gè)人所得稅，如果此輪政策被市場(chǎng)消化后，依然可推出取消或減少個(gè)人所得稅的后招。北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志也指出，對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，可采取一些更激進(jìn)的調(diào)整政策，來(lái)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)情況，20%個(gè)稅是二手房市場(chǎng)發(fā)展的巨大障礙，應(yīng)取消或暫停20%個(gè)稅的執(zhí)行。同時(shí)，在限購(gòu)政策不能取消的情況下，對(duì)于擁有一套住房的非京籍人士，如首套房戶型過(guò)小，允許購(gòu)買二套房改善住房需求。

二手房市場(chǎng)

待價(jià)而沽與繼續(xù)“擰巴”

后悔掛牌 房主態(tài)度轉(zhuǎn)硬

如果說(shuō)新房市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商還需要一段時(shí)間來(lái)應(yīng)對(duì)新政帶來(lái)的市場(chǎng)變化，那在二手房市場(chǎng)，買賣雙方的態(tài)度轉(zhuǎn)變可以瞬間發(fā)生。

3月30日晚間，記者走訪團(tuán)結(jié)湖地區(qū)中介門店時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然政策剛出，但門店的中介人員對(duì)于新政已經(jīng)了如指掌。對(duì)上門咨詢的客戶，都會(huì)以新政來(lái)開(kāi)場(chǎng)，對(duì)于門店外懸掛的房源信息，很多位中介都表示，實(shí)際的售價(jià)可能發(fā)生變化，業(yè)主漲價(jià)可能性較大。

房主心態(tài)的變化很快就體現(xiàn)在對(duì)上門買家的態(tài)度上。3月31日，記者咨詢了定福莊區(qū)域多家中介的不同房源。除了成功看了一套鑰匙由中介保管的房源外，在其余的房源上，都吃了“閉門羹”，房主以各種理由拒絕了記者上門看房。在唯一成功看房的房屋內(nèi)，中介人員給房主打了電話，表示已經(jīng)有人誠(chéng)心想購(gòu)買，并咨詢了價(jià)格是否還有商量，什么時(shí)候可以見(jiàn)面等問(wèn)題，房主雖沒(méi)有當(dāng)時(shí)提出漲價(jià)，但表示還需要和家人商量，想再考慮下價(jià)格。

在另一家中介門店里，中介人員透露，政策雖然僅出臺(tái)不到一天，但已有房主致電提出要漲價(jià)，幅度也不小，甚至還有幾天前已經(jīng)確定雙方意向的交易，現(xiàn)在房主提出要反悔加價(jià)出售。不過(guò)這種現(xiàn)象并不普遍。這位中介還表示，這次新政出臺(tái)和以前相比，買賣雙方的反應(yīng)迅速了不少，他覺(jué)得和現(xiàn)在信息傳播渠道又快又廣也有關(guān)系，“很多客戶都是在朋友圈里看到消息，馬上就打電話來(lái)問(wèn)。”

當(dāng)記者以一位房主的身份進(jìn)店咨詢時(shí)，中介的說(shuō)法卻發(fā)生了微妙的變化，接待的中介人員表示，有房想賣應(yīng)盡快出手，近期上門咨詢的購(gòu)房人就多了起來(lái)，新政出臺(tái)后肯定上門的人會(huì)更多，這會(huì)兒出手能占據(jù)主動(dòng)性，如果再等一段時(shí)間，好多滿兩年的房源出來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。

繼續(xù)糾結(jié) 置換者表示新政對(duì)他們幫助不大

聽(tīng)聞新政出臺(tái)，心情亢奮，想要提價(jià)出售或快速入市的買賣雙方大有人在，但還有一些人，心里變得更“擰巴”。

崔女士就是其中一員，她居住在大興某別墅區(qū)內(nèi)，因?yàn)榧彝コ蓡T的增加，她想在同一小區(qū)中置換一個(gè)較大的別墅。春節(jié)過(guò)后，崔女士就將自己的房子掛到了中介那里，同時(shí)也讓中介幫她尋覓合適的房源。進(jìn)入3月，咨詢的人明顯增多，她正在考慮近期出手。得知新政出臺(tái)后，她并沒(méi)有很興奮，因?yàn)樗m然身為房主，但不僅是房主。崔女士一方面希望自己的房子能夠賣出一個(gè)更好的價(jià)錢，另一方面又希望自己可以盡快賣出房子，拿到房款以優(yōu)惠的價(jià)格買到新房子。在崔女士看來(lái)，政策只是增加了她的糾結(jié)，對(duì)于她的置換之路幫助并不大。

改善型需求購(gòu)房者被認(rèn)為是“330新政”的最大受益者，但事實(shí)上，在限購(gòu)沒(méi)有解除的背景下，“買一賣一”是這一人群的主要置業(yè)方式之一。據(jù)國(guó)內(nèi)最大的二手房交易58同城樣本調(diào)查，目前出售剛需房源的業(yè)主中，有70%以上為籌集資金或騰出購(gòu)房指標(biāo)以購(gòu)買改善型住宅。也就是說(shuō)這些業(yè)主既是購(gòu)房人，又是買房人，新政給他們帶來(lái)的實(shí)惠，在兩次交易行為中被消化無(wú)形。

除了心理上的“擰巴”外，新政還將為二手房市場(chǎng)增加更多的房源。“330新政”中，將免征營(yíng)業(yè)稅的房源，從原來(lái)的購(gòu)買滿五年縮減至了滿兩年，這將向市場(chǎng)釋放大量的免營(yíng)業(yè)稅房源。不過(guò)北京的限購(gòu)并未取消，市場(chǎng)上整體的購(gòu)房資格并未增加，這意味著具有購(gòu)房資格的購(gòu)房人有更多的“滿二無(wú)稅”房源可選擇，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，成交量的上漲在業(yè)內(nèi)看來(lái)已經(jīng)是必然結(jié)果，但價(jià)格的走向尚未可知。

近期，國(guó)家有關(guān)部委聯(lián)合出臺(tái)了一系列政策“組合拳”，從土地供應(yīng)源頭調(diào)節(jié)、降低二套房貸首付比、縮短二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限等，鼓勵(lì)剛性住房需求和改善性住房需求入市。預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)住房市場(chǎng)交易被激活的可能性非常大，將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)起到一定支撐作用。但同時(shí)還要考慮到“政策組合拳”可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體行為產(chǎn)生中長(zhǎng)期影響，需要根據(jù)市場(chǎng)演變及時(shí)作好政策預(yù)調(diào)和微調(diào)，避免政策滯后影響與未來(lái)供求關(guān)系產(chǎn)生共振作用。

政策是樓市運(yùn)行重要外生變量

從1998年我國(guó)住房制度改革啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今，政策變量在很大程度上主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方向，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡也產(chǎn)生重要影響。2003年和2009年以及其他時(shí)候房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量急劇上升或急劇下跌的主要原因和動(dòng)力。政策外生變量不僅影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金面環(huán)境，而且還會(huì)決定土地市場(chǎng)供求關(guān)系，成為市場(chǎng)預(yù)期的主要參數(shù)。當(dāng)然，政策對(duì)市場(chǎng)的影響并不總是穩(wěn)定的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模日益壯大，政策“有形之手”對(duì)市場(chǎng)的影響將會(huì)逐漸下降。即使如此，市場(chǎng)主體行為及心理預(yù)期存在路徑依賴。就目前環(huán)境而言，政策外生變量依然能夠?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)施加重要影響，預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，去庫(kù)存化進(jìn)程將會(huì)加快。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)，今年3月份有43個(gè)城市環(huán)比上漲，較上個(gè)月增加4個(gè)。政策刺激預(yù)期是一個(gè)重要的推動(dòng)因素。

滯后效應(yīng)與供求關(guān)系將形成共振

以熨平市場(chǎng)波動(dòng)為主要目的的宏觀政策，主要采取了反周期思路。通過(guò)改變政策環(huán)境，防止樓市大幅波動(dòng)，是有效防控風(fēng)險(xiǎn)的必然要求。但在這個(gè)過(guò)程中，需要高度關(guān)注政策滯后效應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系的共振作用。

刺激性房地產(chǎn)政策出臺(tái)后的市場(chǎng)短期繁榮，可能會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)主體樂(lè)觀預(yù)期，特別是市場(chǎng)“惜售”的行為將會(huì)增強(qiáng)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)積極拿地，而地價(jià)上漲并進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)上漲預(yù)期。與此同時(shí)，也需要注意，從中長(zhǎng)期看，住宅市場(chǎng)需求釋放應(yīng)屬于漸進(jìn)過(guò)程，一方面是住房市場(chǎng)需求積累是一個(gè)緩慢過(guò)程，另一方面是潛在住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力也是一個(gè)緩慢過(guò)程。但土地一級(jí)開(kāi)發(fā)到住宅建成大約需要一年到一年半時(shí)間，未來(lái)新建住宅供應(yīng)量上升與住宅需求相對(duì)平穩(wěn)回落有可能會(huì)形成巨大矛盾，帶來(lái)高住宅庫(kù)存問(wèn)題。2013年上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)28.7%。在商品房銷售火熱帶動(dòng)下，全國(guó)住宅投資同比增長(zhǎng)20.8%，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)7.5%。但下半年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急劇變化，市場(chǎng)需求快速回落加上宏觀經(jīng)濟(jì)面增長(zhǎng)前景不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量快速萎縮。2013年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)17.3%，較上半年大幅回落11.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)注短期刺激對(duì)需求時(shí)間分布的影響

政策刺激具備脈沖響應(yīng)效應(yīng)，政策出臺(tái)后短期內(nèi)效果最大，隨時(shí)間流逝，政策效應(yīng)逐漸衰減。就房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，主要是刺激政策改變了住宅需求釋放的時(shí)間分布函數(shù)。這意味著相當(dāng)部分需求將會(huì)提前入市。國(guó)外購(gòu)買房產(chǎn)人群多集中在40歲后，而我國(guó)新參加社會(huì)工作年輕人購(gòu)買房產(chǎn)的比例較大，住房需求在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下前移。從政策短期效應(yīng)分析，住宅需求提前入市可以帶動(dòng)住宅成交量顯著上升，刺激其他相關(guān)領(lǐng)域消費(fèi)。但同時(shí)，未來(lái)一段時(shí)間的住宅需求釋放將會(huì)受到?jīng)_擊。住宅需求萎縮而市場(chǎng)供應(yīng)上升，有可能會(huì)帶來(lái)新的住宅庫(kù)存問(wèn)題。因此，在落實(shí)政策同時(shí)，也需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系演變和矛盾，及時(shí)預(yù)調(diào)和微調(diào)，讓供給與需求在時(shí)間上做到基本吻合，在地理位置上大體匹配，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。

提高政策實(shí)施效果還需要更加深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。落實(shí)好“政策組合拳”，激活住房消費(fèi)，還需要一系列配套政策措施，以及相關(guān)部門提高執(zhí)行力。同時(shí)，也需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適應(yīng)政策環(huán)境加快住宅去庫(kù)存進(jìn)度，非理性提價(jià)或放慢銷售節(jié)奏營(yíng)造供不應(yīng)求假象等，都會(huì)削弱政策刺激實(shí)際效果。這些都是政策執(zhí)行層面需要考慮的。但關(guān)鍵還是要深入把握房地產(chǎn)形勢(shì)，這是因?yàn)榭茖W(xué)決策是以深入調(diào)查研究為前提。而調(diào)查研究必須要立足于數(shù)據(jù)分析。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前最難以把握的是市場(chǎng)需求狀況。地方政府不掌握當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民實(shí)際住房狀況及住宅需求缺口，就難以有針對(duì)性地供應(yīng)住宅用地，也很難針對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整政策。從這一點(diǎn)考慮，住宅不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)統(tǒng)一登記意義非常重大。此外，還要掌握城鎮(zhèn)居民擁有二套房以上狀況。二套以上住房將構(gòu)成市場(chǎng)潛在供給，必須要納入政策考慮范圍。還有，要規(guī)范治理住房租賃市場(chǎng)。住房租賃市場(chǎng)是滿足市場(chǎng)需求的重要途徑。只有綜合考慮市場(chǎng)需求與供給各方面因素，科學(xué)決策，及時(shí)調(diào)整，才能有效避免政策效應(yīng)與未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系形成共振作用。