房地產(chǎn)價格管理政策的原則

l，宏觀調(diào)控，微觀放開的原則

宏觀調(diào)控，微觀放開是社會主義市場經(jīng)濟下對于物價管理的一個根本原則。宏觀調(diào)控，就是要通過對總需求與總供給的控制，通過產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)節(jié)，通過金融杠桿的作用，通過稅收政策的傾斜，通過基準(zhǔn)地價和標(biāo)定價的制度，從總體上控制房地產(chǎn)的成本，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場行情，營造適合房地產(chǎn)交易價格正常變動的大環(huán)境。微觀放開，就是以于具體的交易價格交易當(dāng)事人可以自行協(xié)商議定(除瞞價行為外)。

2．按質(zhì)論價，等價交換的原則

按質(zhì)論價，就是要求按照房屋的質(zhì)來確定房地產(chǎn)的價格。所謂房地產(chǎn)的質(zhì)的好壞，是指房地產(chǎn)在使用價值功能方面存在的差異性比如，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料、裝修、設(shè)備、地段、朝向、樓層、開間大小、附屬面積和施工質(zhì)量等條件的不同，都會帶來房地產(chǎn)質(zhì)的差別，都會直接影響房地產(chǎn)的使用價值。因此，對不同的房地產(chǎn)，必須實行不同的價格標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)質(zhì)高價，低質(zhì)低價，使房地產(chǎn)的價格反映出其內(nèi)在質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。等價交換，是價值規(guī)律的一個基本原則，本是不言而喻的，在此強調(diào)等價交換，目的在于重申房地產(chǎn)的交換價值必須體現(xiàn)它的內(nèi)在價值，防止瞞價、壓價、抬價等不正常交易行為。

1．保證國家有關(guān)房地產(chǎn)價格政策、法規(guī)的貫徹實施

國家和地方政府制定的一系列房地產(chǎn)價格政策法規(guī)，是為了充分調(diào)動和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各方面的積極因素，加快城市建設(shè)，以滿足社會生產(chǎn)和人民生活對房地產(chǎn)品不斷增長的需求。要保證房地產(chǎn)價格政策和法規(guī)的貫徹實施，有賴于加強其價格的管理。只有按照國家政策法規(guī)制定出合理的房地產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)，建立必要的房地產(chǎn)價格體系，健全價格評估制度，嚴(yán)格成交價格的審批程序，認(rèn)真查處房地價格的違章違法行為，才能使國家有關(guān)房地產(chǎn)價格政策法規(guī)落到實處。

2．保障國家和地方政府的利益不受損失

在房地產(chǎn)價格管理中，屬于應(yīng)該保障的國家和地方政府的權(quán)益包括：土地收益、各項課稅、交易管理手續(xù)費。為了保證各項利益不受損害，必須強化價格管理，制止土地的隱形交易，使政府作為土地所有者參與因發(fā)生房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的增值部分的分配，控制土地收益的流失；為了防止國家稅收流失，必須準(zhǔn)確地評定房地產(chǎn)價格，避免隱價瞞價的偷稅漏稅行為，監(jiān)督交易雙方按規(guī)定的主管部門繳納稅款，

3．保護房地產(chǎn)生產(chǎn)者、經(jīng)營者、消費者三者經(jīng)濟關(guān)系的體現(xiàn)，而三者經(jīng)濟利益能否真正得到保護的關(guān)鍵，在于房地產(chǎn)價格管理部門評估審定房地商品的價格是否公平合理。因此，政府主管部門必須認(rèn)真做好房地產(chǎn)價格工作，切實保證房地產(chǎn)的生產(chǎn)、經(jīng)營、消費三者的合法權(quán)益。

1．制定房地產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)制定

房地產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)包括制定房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)地價及標(biāo)定地價。房地產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)價格評估的準(zhǔn)繩，是審核房地產(chǎn)成交價格的依據(jù)，是交易雙方協(xié)定價格的基礎(chǔ)和條件。

2．進行房地產(chǎn)價格評估

房地產(chǎn)價格評估，是指對一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價格的評定和估算-價格評估，是以房地產(chǎn)的質(zhì)為對象，以其貨幣含量為表現(xiàn)形式的一種專業(yè)技術(shù)工作-在評估工作中，主要是以科學(xué)的方法為手段，以房屋的結(jié)構(gòu)、類型、標(biāo)準(zhǔn)、裝修、設(shè)備、朝向、樓層、地段環(huán)境以及新舊程度為評估條件，以房地產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以客觀公正的態(tài)度為準(zhǔn)則，以評定公平合理的價格為目的。房地產(chǎn)價格評估既是加強房地產(chǎn)價格管理的基本內(nèi)容，又是實現(xiàn)房地產(chǎn)價格管理的重要手段，

3．審批房地產(chǎn)成交價格

房地產(chǎn)行政管理機關(guān)要對房地產(chǎn)市場中的一切房地產(chǎn)買賣價格和租賃價格進行成交前的審核批準(zhǔn)，否則，成交價格就是不合法的、審批房地產(chǎn)成交價格，主要是審查交易雙方議定的買賣或租賃價格是否符合國家和地方政府的規(guī)定，是否存在價格過高或過低以及隱價瞞價情況、其目的在于了解房地產(chǎn)市場行情，保護合法交易，保持房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。

4．查處房地產(chǎn)價格的違法行為

房地產(chǎn)價格違法行為，是指房地產(chǎn)買賣或租賃雙方當(dāng)事人違反國家和地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)價格的政策規(guī)定，未經(jīng)行政主管機關(guān)進行價格評估和審核，私自議價成交，或隱價瞞價。偷稅漏稅等違章違法行為。這些行為造成的結(jié)果大多是，國家不應(yīng)該支付的價款付出去了，國家應(yīng)該收回的價款和稅費卻未能收回，致使國家、地方等蒙受重大經(jīng)濟損失c因此，加強房地產(chǎn)價格管理，加強房地產(chǎn)價格的檢查監(jiān)督，查處房地產(chǎn)價格違法行為，直接關(guān)系到國家、單位、個人二者的利益關(guān)系，是房地產(chǎn)價格管理的重要—環(huán).

價格管理體制的類型取決于某一個國家經(jīng)濟體制的類型，概括起來有以下三種類型：

(一)集中統(tǒng)一型的價格管理體制

這種價格管理體制實行于高度集中統(tǒng)一的集權(quán)型經(jīng)濟管理體制的國家。我國1978年以前就屬于這種類型。其特點是價格管理以行政管理方法為主，價格管理權(quán)集中于中央，國家直接規(guī)定和調(diào)整各種商品價格和服務(wù)價格。它的優(yōu)點是有利于保持價格的基本穩(wěn)定和人民生活的安定。其缺點是生產(chǎn)經(jīng)營者沒有定價權(quán)，不利于發(fā)揮價格的宏觀調(diào)控作用，整體經(jīng)濟機制的運行缺乏生氣和活力，是一種比較僵化的價格管理體制。

(二)分散型的價格管理體制

這種類型的價格管理體制實行于比較發(fā)達的市場經(jīng)濟國家。其特點是商品價格和服務(wù)價格由市場主體協(xié)商議定，除少數(shù)商品的價格由國家進行一定的干預(yù)外，絕大部分商品價格和服務(wù)價格由生產(chǎn)經(jīng)營者自主確定。國家對價格管理主要采取經(jīng)濟和法律手段實行間接調(diào)控。這種價格管理體制的優(yōu)點是價格在市場競爭中形成，直接受價值規(guī)律的支配，由市場供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)，有利于充分發(fā)揮價格的杠桿作用，有利于市場主體之間的競爭和市場經(jīng)濟的發(fā)展。其缺點是價格變動幅度過大，不利于國家的宏觀調(diào)控，也容易造成社會勞動的浪費，給經(jīng)濟帶來極大的損失。

(三)混合型價格管理體制

這種類型的價格管理體制介于集中統(tǒng)一型和分散型價格管理體制之間。其特點是多種價格形式并存，既有政府的統(tǒng)一定價，又有經(jīng)營者自行確定的價格；在管理方法上，實行直接管理和間接調(diào)控相結(jié)合的方法，并采取多樣化的價格管理手段。這種管理體制既保證了國家宏觀調(diào)控措施的貫徹執(zhí)行，又能充分發(fā)揮價格的杠桿作用，它克服了上述兩種價格管理體制的弊端。同時又發(fā)揚了它們的優(yōu)點。我國《價格法》中所規(guī)定的我國目前的價格管理體制就屬于這種類型。

(一)價格管理形式結(jié)構(gòu)

這是價格管理體制的核心內(nèi)容所謂價格管理形式，是指在價格形成過程中的市場機制和行政機制的地位、作用和相互關(guān)系的類型。從大的方面來說，價格形式可分為兩類：一是市場自由形成價格，即由市場力量通過市場競爭自由決定和調(diào)節(jié)的價格，又稱市場調(diào)節(jié)價；二是政府行政管制的價格，即由政府行政力量決定的價格。我國現(xiàn)階段，實行的是國家宏觀調(diào)控下的主要由市場形成價格的機制，對大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，只對極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府價格管制。具體的價格管理形式有以下幾種類型：

1．政府定價。它是指按照《價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。政府定價的主體是政府價格主管部門或者政府有關(guān)部門。政府定價具有明顯的強制性，經(jīng)營者和消費者均必須嚴(yán)格執(zhí)行，不經(jīng)政府價格主管部門和其他有關(guān)部門批準(zhǔn)，任何單位和個人均無權(quán)變動。

2．政府指導(dǎo)價。它是指按照《價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價格和浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府指導(dǎo)價是一種具有雙重定價主體的價格形式。政府通過制定基準(zhǔn)價格和浮動幅度，達到控制價格水平的目的，經(jīng)營者可以在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價格和浮動幅度內(nèi)靈活地制定調(diào)整價格。這是目前政府實施間接價格管制中較為常用的一種價格管理形式。

3．市場調(diào)節(jié)價。它是指由經(jīng)營者(根據(jù)《價格法》的規(guī)定，經(jīng)營者是指從事生產(chǎn)、經(jīng)營商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個人)自主制定，通過市場競爭形成的價格。市場調(diào)節(jié)價的核心是通過市場競爭形成價格。

(二)中央與地方政府價格管理機構(gòu)的設(shè)置和權(quán)限劃分

政府對價格的管理是通過從上到下、從中央到地方各級政府價格管理機構(gòu)來實施的，在不同的歷史時期，在機構(gòu)的設(shè)置和權(quán)限的劃分上有所不同。

過去，為了適應(yīng)計劃經(jīng)濟體制的要求，我國在縣級和縣級以上各級政府都設(shè)立了專門的價格管理機構(gòu)，即各級政府的物價局，并在許多業(yè)務(wù)主管部門，如中央有關(guān)部委、地方有關(guān)廳局，也設(shè)立了部門性價格管理機構(gòu)。經(jīng)過多次政．府機構(gòu)改革后，目前全國價格管理機構(gòu)的設(shè)置情況不一，國家發(fā)展改革委主管全國的價格工作。省與省之間，同一省內(nèi)省、市、縣(市、區(qū))三級之間價格管理機構(gòu)設(shè)置均不盡相同。如有的單獨設(shè)置物價局作為政府組成部門；有的物價局完全并人發(fā)展改革部門，由發(fā)展改革部門直接對外行使價格管理職能；也有的物價局并人發(fā)展改革部門，成為發(fā)展改革部門管理的二級機構(gòu)，但又保持相對獨立等。但從改革趨勢看，隨著政府管理價格范圍的縮小，價格管理機構(gòu)的設(shè)置體系也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。不論政府價格管理機構(gòu)如何設(shè)置，其主要趨向為：一是適應(yīng)政府價格職能的變化，突出政府對價格總水平的宏觀調(diào)控和市場價格秩序的監(jiān)督檢查權(quán)；二是要根據(jù)各地經(jīng)濟和社會發(fā)展的實際，合理劃分中央和地方政府的價格管理權(quán)限。從總體上看，隨著價格改革的逐步深化，政府對價格直接控制的范圍要大大減小，而中央和地方在政府實施價格管制的范圍內(nèi)要以商品和服務(wù)在國民經(jīng)濟中的重要程度和宏觀調(diào)控中的地位作為劃分管理權(quán)限的基本標(biāo)準(zhǔn)。凡是關(guān)系到整個國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、具有全國性意義的重要商品和服務(wù)價格，應(yīng)由中央實施管理。例如，航空、鐵路、電力、港口、石油及其制品、郵電通信、軍工產(chǎn)品等。地方政府實施管理的主要是城市公用事業(yè)、公益事業(yè)和少量地方性商品和服務(wù)。各級政府價格管理權(quán)限的劃分是通過制定《定價目錄》來具體劃分和實施的?！抖▋r目錄》是政府制定價格的法定依據(jù)，它規(guī)定了定價范圍、定價內(nèi)容、定價部門和定價形式等。現(xiàn)行《定價目錄》具體有《中央定價目錄》和《地方定價目錄》兩類。《中央定價目錄》由國務(wù)院價格主管部門負(fù)責(zé)制訂、修訂，并報國務(wù)院批準(zhǔn)?！兜胤蕉▋r目錄》由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按《中央定價目錄》規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級人民政府審核同意，報國務(wù)院價格主管部門審定后執(zhí)行。

(三)政府制定、調(diào)整、監(jiān)督和調(diào)控價格的主要制度

政府管理價格的制度主要有：價格總水平調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制、價格決策聽證制度、成本監(jiān)審制度、價格監(jiān)測制度、價格調(diào)節(jié)基金制度、重要商品儲備制度、明碼標(biāo)價制度、集體審價制度、政府制定價格行為規(guī)則等。

第一章　總則

第一條　為了加強商品房價格管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》和國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條　商品房價格管理是國家價格管理體系的組成部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家價格管理的有關(guān)法規(guī)和政策。

第三條　本辦法所稱的商品房是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位（以下簡稱商品房經(jīng)營者）為銷售而建設(shè)的房屋（包括住宅和非住宅）。

第四條　凡是在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)（不含市屬市、縣）從事商品房經(jīng)營活動的，都必須遵守本辦法。

第五條　商品房價格的確定，應(yīng)本著有利于推進住房制度的改革，有利于經(jīng)營者加強經(jīng)濟核算、降低成本、提高效益的原則，以計劃成本為主要依據(jù)，并考慮商品房的樓層、朝向、環(huán)境地段等因素，按質(zhì)定價。

第二章　商品房價格的組成及其他費用

第六條　商品房價格的構(gòu)成：

（一）計劃成本1．征地費：系指國家規(guī)定的征用土地補償費、安置補助費、造地費、菜地建設(shè)費以及耕地占用稅；2．拆遷補償費：系指拆除房屋（包括構(gòu)筑物）按規(guī)定支付的補償費、臨時安置過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等；3．勘察設(shè)計及前期工程費；4．房屋建筑安裝工程費；5．開發(fā)建設(shè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：系指室外接水、接電工程費，雨水和污水管道費，道路工程費等（不包括屬于開發(fā)建設(shè)區(qū)之外的或?qū)倥涮踪M列支的設(shè)施工程費）；6．管理費：以上述4—5項為基數(shù)，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%；7．貸款及預(yù)收款利息。

（二）材料差價：系指實際發(fā)生的鋼材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價格和市場供應(yīng)價格的差額。凡向購房者收取建筑材料的，不再計收材料差價。

（三）計劃利潤：以計劃成本的3—5項為基數(shù)，提取3．5%。

（四）稅費：包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加費。

（五）商品房的樓層差價、朝向差價

樓層差價：根據(jù)多層或高層房屋的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價格樓層和其余各樓層的差價率，各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

朝向差價：依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率。

第七條　商品房銷售價格的計算：

商品房的銷售價格，以實際開發(fā)建設(shè)房屋的總計劃成本、計劃利潤、稅金、材料差價之和，除以商品房建筑面積后，再增減樓層差價、朝向差價進行計算。

商品房銷售價格=（計劃成本 計劃利潤 稅費 材料差價）÷商品房建筑面積±（樓層差價、朝向差價）

商品房建筑面積=開發(fā)建設(shè)房屋的總建筑面積－安置拆遷戶的房屋總建筑面積

第八條　商品房經(jīng)營者在銷售商品房時向購房者代收以下費用，并上繳指定部門，由市人民政府?？顚Ｓ茫?

（一）地段差價：按照市土地管理局會同市房地產(chǎn)管理局根據(jù)城市土地級差情況制定的標(biāo)準(zhǔn)征收。

（二）商品房附加費，系指市政府統(tǒng)一規(guī)定征收的下列費用：

1．配套費；

2．舊城改造補貼費（只收征地建設(shè)部份）；

3．人防工程費（根據(jù)國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)同時建設(shè)地下防空設(shè)施的建筑因故未建防空設(shè)施的，按應(yīng)建防空設(shè)施征收相應(yīng)的費用）；

4．綠化費；

5．經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的其他應(yīng)征收的費用。

（三）建筑稅：按照《中華人民共和國建筑稅條例》的有關(guān)規(guī)定征收。

第三章　商品房價格的確定和管理

第九條　商品房價格由市物價局會同市房地產(chǎn)管理局管理。

第十條　市物價局會同市房地產(chǎn)管理局依據(jù)本辦法規(guī)定的商品房價格的構(gòu)成和計算方法，以及建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝定額，制定不同地區(qū)、不同類型的商品房預(yù)定價格，并對外公布。

第十一條　商品房竣工后，商品房經(jīng)營者應(yīng)按市物價局會同市房地產(chǎn)管理局公布的商品房預(yù)定價格出售商品房。同時根據(jù)市建設(shè)銀行審定的工程結(jié)算及其它發(fā)生的實際建設(shè)費用，編制商品房成本，連同有關(guān)定價資料，報送市物價局和市房地產(chǎn)管理局。如其實際結(jié)算價格高于以預(yù)定價格3%的，可經(jīng)市物價局會同市房地產(chǎn)管理局審核批準(zhǔn)，根據(jù)合理超支因素，適當(dāng)調(diào)整其商品房的出售價格。

第十二條　對個人購買住宅商品房，可根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定實行優(yōu)惠價格。

第十三條　商品房經(jīng)營者可以在商品房建設(shè)開始“三通一平”（通水、通電、通路和平整場地）工作后向購房者預(yù)收定金，預(yù)收款在商品房建成銷售前不得超過全部工作量的70%，其中，開工建設(shè)時預(yù)收款不得超過40%；房屋建設(shè)工作量完成一半后再預(yù)收30%，并按中國人民銀行規(guī)定的存款利率計息（代收的費用不計息）。

第十四條　市物價局、房地產(chǎn)管理局、建設(shè)銀行等部門均有權(quán)對商品房經(jīng)營活動進行監(jiān)督和檢查。凡違反本辦法越權(quán)定價、擅自提價或變相漲價的，市建設(shè)銀行不得辦理購房款收付手續(xù)，市房地產(chǎn)管理局不得辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)，并由市物價檢查部門按《中華人民共和國價格管理條例》進行處罰。

第四章　附則

第十五條　通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)建設(shè)的商品房和僑匯商品房，其價格管理辦法另定。

第十六條　各縣（市）的商品房價格管理，可由各縣（市）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，參照本辦法執(zhí)行。

第十七條　市物價局會同市房地產(chǎn)管理局可根據(jù)本辦法制定具體的實施細(xì)則。

第十八條　本辦法自發(fā)布之日起施行，以前本市有關(guān)商品房價格管理的規(guī)定同時廢止。本辦法發(fā)布之前已經(jīng)簽訂售（購）房合同的，房屋已經(jīng)竣工的，可按原合同執(zhí)行。