房地產(chǎn)·建筑精細(xì)化成本管理

一家房企董事長(zhǎng)的成本“四問”

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理精細(xì)化導(dǎo)論

第一節(jié) 精細(xì)化管理的內(nèi)涵

第二節(jié) 項(xiàng)目精細(xì)化管理體系

第三節(jié) 項(xiàng)目成本管理精細(xì)化

管理經(jīng)驗(yàn)分享一：“復(fù)地”地產(chǎn)的成本精細(xì)化管理模式

管理經(jīng)驗(yàn)分享二：房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理四步法

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)成本單元精細(xì)化劃分

第三節(jié) 基于成本責(zé)任單元（中心）的房地產(chǎn)企業(yè)成本劃分與管理

第三章 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制系統(tǒng)方法體系

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理理論基礎(chǔ)

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管控方法體系

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理保證體系

第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理體系框架設(shè)計(jì)

實(shí)例：蘭溪谷項(xiàng)目成本精細(xì)化控制

第四章 基于工作/ 成本結(jié)構(gòu)分解（WBS/CBS）的房地產(chǎn)精細(xì)化成本管理

第一節(jié) 工作分解結(jié)構(gòu)的概念與項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)

第二節(jié) 基于成本分解結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本精細(xì)化管理體系

第三節(jié) 基于成本分解結(jié)構(gòu)的丹耀大廈項(xiàng)目成本精細(xì)化管理實(shí)踐

咨詢案例：御府房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化成本控制

第五章 房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本管理控制要點(diǎn)

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)各階段對(duì)成本造價(jià)的影響

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)10 個(gè)階段成本精細(xì)化管理思路

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)全過程各節(jié)點(diǎn)的成本管理控制要點(diǎn)

第四節(jié) 盛世嘉園項(xiàng)目全過程目標(biāo)成本管理實(shí)例分析

管理經(jīng)驗(yàn)：嘉潤(rùn)地產(chǎn)嘉園項(xiàng)目全過程成本管理體系

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃階段成本精細(xì)化管理

第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本精細(xì)化管理

咨詢實(shí)例：精細(xì)化規(guī)劃和精益設(shè)計(jì)優(yōu)化增加收益15403.8 萬元

第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本精細(xì)化管理控制體系

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制流程和管理措施

第四節(jié) 深化施工設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的應(yīng)用

第五節(jié) 工程設(shè)計(jì)變更成本精細(xì)化管理控制

管理經(jīng)驗(yàn)分享：看華龍地產(chǎn)如何控制合約變更的成本黑洞

實(shí)例：深化施工設(shè)計(jì)在財(cái)智大廈項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用

第七章 房地產(chǎn)建筑工程“五大要素”成本精細(xì)化管理控制

第一節(jié) 房地產(chǎn)建筑工程中的“五大”控制要素

第二節(jié) 進(jìn)度（工期）- 成本要素分析及精細(xì)化管理

第三節(jié) 質(zhì)量- 成本要素分析及精細(xì)化管理

第四節(jié) 安全- 成本要素分析及精細(xì)化管理

第五節(jié) 建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境成本精細(xì)化管理

實(shí)例：建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境成本精細(xì)化管控分享

第六節(jié) 建筑工程“五大要素”整體權(quán)衡與優(yōu)化管理

第七節(jié) 工期、成本、質(zhì)量、安全的關(guān)系與集成管理

第八章 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷成本費(fèi)用精細(xì)化管理

第一節(jié) 營(yíng)銷成本構(gòu)成及其精細(xì)化管理

第二節(jié) 銷售階段成本管控節(jié)點(diǎn)與控制流程

第三節(jié) 基于作業(yè)成本法的營(yíng)銷成本預(yù)算管理

第四節(jié) 基于作業(yè)成本法的營(yíng)銷成本精細(xì)化管理

第五節(jié) 房企如何精細(xì)化管控營(yíng)銷成本費(fèi)用

管理經(jīng)驗(yàn)：恒大地產(chǎn)營(yíng)銷成本精細(xì)化管理

第九章 基于ABC/ABCM 法的房地產(chǎn)建造精細(xì)化成本管理

第一節(jié) 作業(yè)成本法（ABC）

第二節(jié) 作業(yè)成本管理（ABCM）

實(shí)例1 ：作業(yè)成本計(jì)算、分析與應(yīng)用

實(shí)例2 ：作業(yè)成本法在房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目中的應(yīng)用實(shí)例分析

第三節(jié) 房地產(chǎn)建筑企業(yè)精細(xì)化成本管理框架設(shè)計(jì)

第四節(jié) 基于作業(yè)成本法的房地產(chǎn)建筑成本精細(xì)化控制

第五節(jié) 房地產(chǎn)建筑工程作業(yè)成本管理實(shí)施步驟

實(shí)例3 ：作業(yè)成本管理在建筑工程中的應(yīng)用

第六節(jié) ABC 和VE 在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的應(yīng)用

實(shí)例4 ：觀瀾華庭項(xiàng)目基于ABC-VE 的成本管理應(yīng)用分析

第十章 基于作業(yè)成本法的房地產(chǎn)建筑成本精細(xì)化核算、分析與考核

第一節(jié) 精細(xì)化成本核算及其意義

第二節(jié) 精細(xì)化成本核算的現(xiàn)代工具：作業(yè)成本核算法

第三節(jié) 作業(yè)成本精細(xì)化核算的步驟

第四節(jié) 作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中的應(yīng)用

實(shí)例1 ：華盛建筑公司成本核算模式比較分析

實(shí)例2 ：華鑫建筑工程項(xiàng)目作業(yè)成本計(jì)算/ 核算分析

第五節(jié) 房地產(chǎn)建筑成本精細(xì)化分析

第六節(jié) 房地產(chǎn)建筑企業(yè)/ 項(xiàng)目成本精細(xì)化考核

管理經(jīng)驗(yàn)分享：建筑施工成本管理績(jī)效考核與激勵(lì)2100433B

《房地產(chǎn)·建筑精細(xì)化成本管理》一書通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)節(jié)點(diǎn)的成本結(jié)構(gòu)剖析，通過精細(xì)化管理思想為房地產(chǎn)、建筑企業(yè)構(gòu)建一個(gè)切實(shí)可行的精細(xì)化成本管控體系。房地產(chǎn)、建筑企業(yè)通過對(duì)精細(xì)化成本管理思想、模式、工具、方法的認(rèn)識(shí)和利用，進(jìn)一步深入研究和掌握房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)節(jié)點(diǎn)成本的控制規(guī)律，通過前期成本決策、策劃、事前預(yù)算預(yù)控、事中動(dòng)態(tài)監(jiān)控、結(jié)果核算分析、針對(duì)差異改善等動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)、建筑企業(yè)全面、全過程、全要素的成本精細(xì)化管理控制，從而不斷提高房地產(chǎn)、建筑企業(yè)的精細(xì)化、精益化成本管理水平。

《精細(xì)化成本管理》的著眼點(diǎn)在于如何通過精細(xì)化的成本管理幫助企業(yè)達(dá)到控制成本、提高利潤(rùn)、創(chuàng)造績(jī)效的目的。書中摒棄了以往單純講述成本會(huì)計(jì)理論的方式，結(jié)合典型制造業(yè)、物流業(yè)等大量的真實(shí)案例，使讀者更直觀地理解如何運(yùn)用信息化手段來實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理，為企業(yè)績(jī)效作出了哪些貢獻(xiàn)。

書中主要講述了作業(yè)成本法、變動(dòng)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、戰(zhàn)略成本管理幾種現(xiàn)在最為流行的成本管理方法，同時(shí)輔以諾基亞、IBM、TCL、大田快遞公司、鋼鐵企業(yè)、制藥企業(yè)實(shí)施的成本管理系統(tǒng)經(jīng)典案例，講述成本管理方法在企業(yè)中的應(yīng)用。

《精細(xì)化成本管理》可以作為企業(yè)中高層管理人員及財(cái)務(wù)人員的工具書，也可作為MBA、MPAcc學(xué)員和財(cái)務(wù)管理咨詢相關(guān)工作人員的參考書。

序1

序2

前言

第1章　成本管理——為管理創(chuàng)造價(jià)值

第2章　成本核算和預(yù)算框架

第3章　作業(yè)成本法

第4章　變動(dòng)成本法

第5章　標(biāo)準(zhǔn)成本法

第6章　產(chǎn)品生命周期成本法

第7章　價(jià)值鏈成本管理

第9章　質(zhì)量成本管理

第10章　成本管理信息化

第11章　戰(zhàn)略成本管理

第12章　汽車行業(yè)的成本管理

第13章　諾基亞戰(zhàn)略成本管理的十大策略

第14章　TBM戰(zhàn)略成本管理驅(qū)動(dòng)力

第15章　TCL多媒體TV制造中心的戰(zhàn)略作業(yè)成本管理

第16章　某家電物流企業(yè)的作業(yè)成本定價(jià)方法

第17章　大田快遞公司的作業(yè)成本管理

第18章　HY軋鋼廠利用ABC改善成本核算

第19章　ZZ藥業(yè)運(yùn)用業(yè)績(jī)考核降低車間人工成本

附錄

參考文獻(xiàn)2100433B

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。

要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

目標(biāo)成本管理體系

所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。事實(shí)上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。

在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。

這個(gè)過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。

由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。

責(zé)任成本管理體系

目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。

在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。

從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門。

目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

動(dòng)態(tài)成本管理體系

由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過程上的動(dòng)態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。

首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障

還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

項(xiàng)目后評(píng)估體系

提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過后評(píng)估來改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：

l 比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性）

l 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性）

l 分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》（評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性）

l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響

l 考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評(píng)價(jià)材料成本的合理性）

以上四個(gè)體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗(yàn)和完善成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)，從而有效的控制成本。2100433B