房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

第一章房地產(chǎn)開發(fā)取地階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

第一節(jié)出讓取得

一、出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二節(jié)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得

一、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得建設(shè)用地使用權(quán)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第三節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得建設(shè)用地使用權(quán)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第四節(jié)合作開發(fā)

一、合作開發(fā)概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二章房地產(chǎn)開發(fā)建造階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

第一節(jié)施工合同簽訂

一、施工合同簽訂概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二節(jié)非法轉(zhuǎn)包和違法分包

一、非法轉(zhuǎn)包和違法分包概述

二、經(jīng)典案例

三、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

四、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第三節(jié)工程簽證

一、工程簽證概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第四節(jié)工程款結(jié)算

一、工程款結(jié)算概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第五節(jié)2013版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》與《建設(shè)工程工程量清

單計(jì)價(jià)規(guī)范》

一、2013版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》簡(jiǎn)介

二、2013版《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》簡(jiǎn)介

三、2013版《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的巨大影響

第三章房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

第一節(jié)房地產(chǎn)廣告

一、房地產(chǎn)廣告概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第二節(jié)房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書

一、房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第三節(jié)懲罰性賠償

一、懲罰性賠償概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第四節(jié)房地產(chǎn)交付

一、房地產(chǎn)交付概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第五節(jié)房地產(chǎn)辦證

一、房地產(chǎn)辦證概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

第六節(jié)商品房包銷

一、商品房包銷概述

二、經(jīng)典案例

三、經(jīng)典案例評(píng)析

四、法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

五、相關(guān)法律、法規(guī)鏈接

前言

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條的規(guī)定，所謂房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，要經(jīng)過立項(xiàng)、批地、獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工招標(biāo)、獲取施工許可、施工建造、竣工驗(yàn)收、辦理初始登記、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)。

從不同的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程可以劃分為不同的階段。從法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程可分為三大階段：（1）取地，獲取建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行初期開發(fā)建設(shè)；（2）建造，與承包人簽訂施工合同，進(jìn)行施工建設(shè)；（3）銷售，將具備銷售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售。

司法實(shí)踐表明，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的糾紛大部分集中在上述取地、建造、銷售三大階段。最高人民法院先后頒布了三大司法解釋, 與上述三大階段正好吻合。三大司法解釋分別是《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

本書將以房地產(chǎn)開發(fā)上述三大階段劃分為基礎(chǔ)，從司法實(shí)踐中發(fā)生的典型案例出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律和最高人民法院三大司法解釋的有關(guān)規(guī)定，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取地階段、建造階段、銷售階段存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，在分析存在的法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，找到切實(shí)可行，行之有效的防范風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的方法，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)。這是本書的目的和價(jià)值所在。

由于我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)錯(cuò)綜復(fù)雜，加之司法實(shí)踐中存在同樣的案情出現(xiàn)不同判決結(jié)果的現(xiàn)象，本書對(duì)有關(guān)問題的分析闡述若有遺漏或錯(cuò)誤，歡迎批評(píng)指正。

本書在引用我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)時(shí)使用簡(jiǎn)稱，在經(jīng)典案例中引用有關(guān)法律法規(guī)時(shí)亦使用簡(jiǎn)稱。

本書引用的法律法規(guī)統(tǒng)一簡(jiǎn)稱如下：

1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》簡(jiǎn)稱為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；

2．《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》簡(jiǎn)稱為《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》；

3．《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》簡(jiǎn)稱為《建設(shè)工程施工合同糾紛司法解釋》；

4．《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》簡(jiǎn)稱為《商品房買賣合同糾紛司法解釋》；

5．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》簡(jiǎn)稱為《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》；

6．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》簡(jiǎn)稱為《城市房地產(chǎn)管理法》該法頒布于1994年，后于2007年、2009年經(jīng)過兩次修正，書中未標(biāo)注年份的為1994年法，新法在書中稱為《城市房地產(chǎn)管理法》（2009年）。；

7．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法》；

8．《中華人民共和國(guó)土地管理法》簡(jiǎn)稱為《土地管理法》；

9．《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》簡(jiǎn)稱為《招拍掛出讓土地使用權(quán)規(guī)定》；

10．《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》簡(jiǎn)稱為《合同法解釋一》；

11．《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二)》簡(jiǎn)稱為《合同法解釋二》；

12．《中華人民共和國(guó)民法通則》簡(jiǎn)稱為《民法通則》；

13．《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》簡(jiǎn)稱為《民法通則意見》；

14．《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》簡(jiǎn)稱為《招標(biāo)投標(biāo)法》；

15．《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》簡(jiǎn)稱為《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》；

16．《中華人民共和國(guó)建筑法》簡(jiǎn)稱為《建筑法》；

17．《中華人民共和國(guó)廣告法》簡(jiǎn)稱為《廣告法》；

18．《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》簡(jiǎn)稱為《買賣合同糾紛司法解釋》。2100433B

房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范內(nèi)容簡(jiǎn)介

★ 經(jīng)典案例，深度解析

★ 風(fēng)險(xiǎn)防范，實(shí)戰(zhàn)為王

房地產(chǎn)開發(fā)三大階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范作者簡(jiǎn)介

王志鋼

現(xiàn)任職于盈科律師事務(wù)所全球總部，高級(jí)合伙人。

長(zhǎng)期從事建筑房地產(chǎn)和影視傳媒法律服務(wù)，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富。擅長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防控和制度設(shè)計(jì)，善于辦理投融資，招投標(biāo)，并購(gòu)重組，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，合作開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施BT∕BOT及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等非訴法律事務(wù)。精通民事訴訟和仲裁，長(zhǎng)期代理房地產(chǎn)開發(fā)糾紛，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，合作開發(fā)糾紛，工程款糾紛，工期違約金糾紛，工程質(zhì)量糾紛，房屋買賣糾紛，影視制作發(fā)行糾紛等案件。熟悉影視制作發(fā)行，曾為本山傳媒與東澤影視聯(lián)合拍攝的電視連續(xù)劇《櫻桃》、《櫻桃紅》提供全程法律顧問服務(wù)。

多次應(yīng)顧問單位和委托人邀請(qǐng)進(jìn)行法律實(shí)務(wù)培訓(xùn)講座。講座內(nèi)容包括合同法實(shí)務(wù)、影視制作發(fā)行合同實(shí)務(wù)、工程簽證法律實(shí)務(wù)、工程索賠法律實(shí)務(wù)、商品房銷售法律實(shí)務(wù)、工程合同示范文本實(shí)務(wù)運(yùn)用、工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范實(shí)務(wù)運(yùn)用、房地產(chǎn)開發(fā)三大司法解釋實(shí)務(wù)運(yùn)用等。

該書貼近企業(yè)的實(shí)際，針對(duì)性、實(shí)用性強(qiáng)，對(duì)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)管理、防范各種法律風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益監(jiān)測(cè)重要的參考價(jià)值，是企業(yè)各級(jí)管理人員的必讀之物。這一探索成果使法律風(fēng)險(xiǎn)防范從專家防范逐步普及到全員防范，這一步的跨越，實(shí)現(xiàn)了由“經(jīng)驗(yàn)管理”向“科學(xué)管理”的邁進(jìn)，這對(duì)企業(yè)管理來說是質(zhì)的譜化。相信，如果企業(yè)的各級(jí)人員能熟讀這本書，對(duì)本單位常用業(yè)務(wù)的關(guān)系、容易出問題的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施了如指掌，那么，我們用法律武器維護(hù)企業(yè)的權(quán)益、依法經(jīng)營(yíng)的水平就可大大提高。

該書既監(jiān)測(cè)理論性，又注重實(shí)際操作效果，相信能為提高廣大企業(yè)人士的法律知識(shí)水平風(fēng)險(xiǎn)技能做出貢獻(xiàn)。

用法律武器維護(hù)企業(yè)的權(quán)益（代序）第一章 常用合同的法律形式——合同之主條款及常見問題 第一節(jié) 合同的概念和特征 一 合同種類的劃分 二 合同的性質(zhì)與合同的目的 三 條款體現(xiàn)出的合同特征 第二節(jié) 合同的訂立和履行 一 合同計(jì)立過程中的風(fēng)險(xiǎn)與防范措施 二 合同履地過程中的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施 第三節(jié) 合同常見問題與風(fēng)險(xiǎn)控制 一 合同風(fēng)險(xiǎn)問題總結(jié) 二 合同風(fēng)險(xiǎn)控制的制度、程序和方法第二章 建設(shè)工程類合同 第一節(jié) 建設(shè)工程合同的概念和特征 一 概念與特征 二 訂立的基本程序 第二節(jié) 建設(shè)工程勘察合同的訂立及其風(fēng)險(xiǎn)防范 一 建設(shè)工程勘察合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程勘察合同容易出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn) 三 建設(shè)工程勘察合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 四 建設(shè)工程勘察合同的相關(guān)法律規(guī)定 第三節(jié) 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同的訂立及其風(fēng)險(xiǎn)防范 一 建設(shè)工程合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同容易出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn) 三 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 四 建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同的相關(guān)法律規(guī)定 第四節(jié) 建設(shè)工程施工合同的訂立及其風(fēng)險(xiǎn)防范 一 建設(shè)工程施工合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程施工合同容易出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn) 三 建設(shè)工程施工合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 四 建設(shè)工程施工合同的相關(guān)法律規(guī)定 第五節(jié) 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的訂立及其風(fēng)險(xiǎn)防范 一 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的概念和主要條款 二 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同容易出現(xiàn)問題和風(fēng)險(xiǎn) 三 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同風(fēng)險(xiǎn)的防范措施 四 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同的相關(guān)法律規(guī)定 第六節(jié) 拆遷安置合同的訂立及其風(fēng)險(xiǎn)防范 一 拆遷安置合同的概念和主要條款 二 拆遷安置合同容易出現(xiàn)的相關(guān)法律規(guī)定 三 房屋拆遷安置合同的相關(guān)法律規(guī)定 第七節(jié) 機(jī)電安裝合同的訂立及其風(fēng)險(xiǎn)防范 一 機(jī)電安裝合同的概念和主要條款 二 機(jī)電安裝合同容易出現(xiàn)的問題以及防范措施 ……第三章 采購(gòu)類合同第四章 開發(fā)經(jīng)營(yíng)類合同第五章 企業(yè)合作類合同第六章2100433B

第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)主體法律風(fēng)險(xiǎn)防范

內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【一審代理意見和判決】

【二審代理意見和裁定】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

外商投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程與結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第二篇 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立取得法律風(fēng)險(xiǎn)防范

集體土地和房屋的征收與補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【一審代理意見和判決】

【二審代理意見和判決】

【案件最終結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

土地一級(jí)開發(fā)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓取得的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程與結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第三篇 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得法律風(fēng)險(xiǎn)防范

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理意見和仲裁裁決】

【仲裁裁決撤銷申請(qǐng)與法院裁定】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

在建工程轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

在建工程轉(zhuǎn)讓合同簽訂和履行的 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理意見和判決】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓其他方式的風(fēng)險(xiǎn) 分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第四篇 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合作開發(fā)取得法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第五篇 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第六篇 商品房銷售法律風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第七篇 商品房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房屋租賃的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【一審代理意見和判決】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第八篇 房地產(chǎn)抵押法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【代理過程和結(jié)果】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

第九篇 前期物業(yè)管理法律風(fēng)險(xiǎn)防范

前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

【案情簡(jiǎn)介】

【一審代理意見和和解】

【風(fēng)險(xiǎn)分析與防范】

后記2100433B