房地產(chǎn)市場風(fēng)險風(fēng)險類型

(一)制度性風(fēng)險

在我國，源于制度因素的風(fēng)險大致有三種。第一種，土地制度風(fēng)險。我國的土地使用制度以所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離為基本特點(diǎn)。土地產(chǎn)權(quán)模糊和委托代理關(guān)系不明確，使得土地的運(yùn)用不受產(chǎn)權(quán)的限制，土地所有權(quán)人為優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)而實(shí)施的規(guī)劃也常常落空。所以，盡管土地作為一種極度稀缺的和不可再生的生產(chǎn)要素，自然賦予了其保值增值的特征，然而由于土地使用不當(dāng)?shù)仍騾s可能使土地的這一功能受到削弱。第二種，土地一級市場壟斷引起的風(fēng)險，主要表現(xiàn)為土地價格機(jī)制缺失和價值規(guī)律失調(diào)、政府配置土地資源的制度性成本提升等方面。第三種，由政府無償分配房地資源引起的風(fēng)險。在計劃經(jīng)濟(jì)條件下"para" label-module="para">

(二)政策性風(fēng)險

政策性風(fēng)險是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策以及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致的市場收益不確性。

政策性風(fēng)險有多種表現(xiàn)形式。第一種，政策傳導(dǎo)機(jī)制中斷而引起的產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期的不確定。政策傳導(dǎo)機(jī)制的中斷除了起因于政策的正常時滯以外，還與部門間協(xié)調(diào)不足、人為的延誤等因素有關(guān)。第二種，政策目標(biāo)制定不恰當(dāng)或在具體實(shí)施過程中發(fā)生偏差而引起的風(fēng)險。第三種，由于政府制定的政策不連續(xù)而引起的風(fēng)險。

(三)市場不規(guī)范引起的風(fēng)險

我國房地產(chǎn)市場不規(guī)范所誘發(fā)的風(fēng)險包括三種。第一種，隱性市場的存在抑制了市場的正常發(fā)展。土地和房屋的隱性流動主要是受到低成本和高收益的利益驅(qū)動，政府在稅費(fèi)調(diào)節(jié)與行政管理存在盲區(qū)，客觀上又助長了隱性市場的發(fā)展。隱性市場的存在，扭曲了市場配置資源的功能，增加了顯性市場的不確定性因素。第二種，非法市場投機(jī)行為對正規(guī)市場的巨大沖擊，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌、資金的大進(jìn)大出，擾亂了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。第三種，市場體系不完整或市場管理不規(guī)范，削弱了市場承擔(dān)風(fēng)險的能力。例如，房地產(chǎn)資本市場發(fā)展不充分、保險業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)滲透的層面過淺、房屋租賃市場發(fā)育遲緩等都割裂了房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)品市場和金融資本市場的聯(lián)系，使風(fēng)險相對集中在房地產(chǎn)開發(fā)和投資領(lǐng)域。

(四)其他外在因素引起的風(fēng)險

1．通貨膨脹。

當(dāng)發(fā)生通貨膨脹時，單位貨幣的購買力將下降，消費(fèi)者的可支配收人和需求結(jié)構(gòu)都會隨之發(fā)生變化，由于房地產(chǎn)商品屬于收人彈性較大的耐用消費(fèi)品，當(dāng)可支配收入減小時，需求的跌幅將超過收入的跌幅，使得開發(fā)商很難實(shí)現(xiàn)原先的銷售預(yù)期。而當(dāng)提供長期消費(fèi)信貸時，由通貨膨脹引起的風(fēng)險還將轉(zhuǎn)移給發(fā)放長期抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。

2．國外輸人金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場的波及效應(yīng)。

1997年，發(fā)端于泰國的東南亞金融危機(jī)為我們真實(shí)地演示了風(fēng)險在不同國家之間的傳導(dǎo)過程。房地產(chǎn)業(yè)的特性決定了它與金融業(yè)之間具有極強(qiáng)的共生與依存關(guān)系。如果這種關(guān)系表現(xiàn)為高度依賴國際借貸資本的情況，當(dāng)危機(jī)出現(xiàn)時國際貸款出于安全性需求而外逃時，就會通過銀根緊縮和利率高漲而危及到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在全球經(jīng)濟(jì)趨于一體化的今天，房地產(chǎn)市場將會越來越多地受到國外金融市場不確定因素的影響。

3．不可預(yù)見的風(fēng)險。典型的如不可抗力引起的風(fēng)險。

(五)市場內(nèi)生性風(fēng)險

1．財務(wù)風(fēng)險。

它主要是指在投資者財務(wù)狀況惡化，投資收益不足以抵償成本時發(fā)生的風(fēng)險。

2．經(jīng)營風(fēng)險。

主要是指由于企業(yè)經(jīng)營管理不善、管理效率低下、投資者經(jīng)營水平和市場預(yù)測能力低下等人為因素引起的風(fēng)險.

3．市場風(fēng)險.

廣義的市場風(fēng)險來自于其他商品市場或資本市場的投資回報率或貸款資本回報率相對于房地產(chǎn)市場投資或貸款回報率提高時而產(chǎn)生的風(fēng)險，即因房地產(chǎn)市場投資的機(jī)會成本上升而導(dǎo)致的投資預(yù)期收益下降或收益不穩(wěn)定。

4.貸款風(fēng)險。

它主要包括利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險和抵押風(fēng)險。

利率風(fēng)險分為貸款利率風(fēng)險和存款利率風(fēng)險兩種。貸款利率風(fēng)險是指在貸款發(fā)放之后由于資金借貸市場上利率上升而引起的長期貸款收益的相對損失。存款利率風(fēng)險則是指因市場利率的上升增加了存款成本進(jìn)而使抵押貸款的收益率有所降低。

信用風(fēng)險，即違約風(fēng)險，是指因借款人違背償還貸款本息的約定而產(chǎn)生的風(fēng)險。根據(jù)違約者主觀意志的不同，違約行為可以被區(qū)分為理性違約與被迫違約兩類山。理性違約，是指借款入主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還貸反而能帶來更大的收益而導(dǎo)致的違約行為，與借款的個人財力與支付能力無關(guān)。這時，違約者對違約行為的成本收益評價為正，而被迫違約則是指借款人因收入狀況惡化、喪失勞動能力等原因而無力繼續(xù)償還貸款本息時發(fā)生的風(fēng)險。

流動性風(fēng)險是指以短期存款為資金來源的貸款人因發(fā)放長期住房債權(quán)而使資產(chǎn)變現(xiàn)性差和由此導(dǎo)致的投資機(jī)會喪失或資金周轉(zhuǎn)困難。

抵押物風(fēng)險是指由于自然災(zāi)害、意外事故等不可抗力而使抵押物發(fā)生自然損失或者由于抵押人隱瞞抵押物真實(shí)權(quán)屬關(guān)系，以及抵押物處置不當(dāng)而造成的價值下降等原因?qū)鹑跈C(jī)構(gòu)帶來的損失。

房地產(chǎn)業(yè)外延廣泛的特點(diǎn)增加了房地產(chǎn)市場風(fēng)險發(fā)生的概率，也就是說，與多種產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)面臨風(fēng)險的可能性被大大提高了，這同時也意味著房地產(chǎn)市場風(fēng)險識別、風(fēng)險控制和風(fēng)險管理的難度將會變大。

房地產(chǎn)市場風(fēng)險蔓延速度快、波及面廣、影響層面深遠(yuǎn)。這一特點(diǎn)在房地產(chǎn)市場、金融市場和資本市場相對發(fā)達(dá)的地區(qū)表現(xiàn)得較為明顯。面臨東南亞金融危機(jī)的沖擊，我國的房地產(chǎn)業(yè)和金融市場受到影響較小，之所以如此，除了人民幣堅(jiān)挺的國際信用形象以外，國內(nèi)資本市場尚未開放以及其他的政策保護(hù)措施客觀上也起到了屏障功能。但是，東南亞金融危機(jī)生動地說明了在低級發(fā)展階段必然伴隨著低級市場風(fēng)險，而躍人高級發(fā)展階段時風(fēng)險因素也一定會更趨向于復(fù)雜化和綜合化。

房地產(chǎn)市場各類風(fēng)險的界限趨于模糊化。隨著風(fēng)險控制與管理手段的介人，各個風(fēng)險之間存在相互轉(zhuǎn)化的可能。盡管理論上我們可以把房地產(chǎn)市場的風(fēng)險逐一列出并加以解釋，但是在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動中常常是數(shù)種風(fēng)險交織在一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使得人們很難區(qū)分主要風(fēng)險與次要風(fēng)險。而為控制風(fēng)險而采取的措施又可能引起風(fēng)險的轉(zhuǎn)移或風(fēng)險的轉(zhuǎn)變。例如，為了防范固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)通常采取浮動利率抵押貸款的形式，從而使金融機(jī)構(gòu)的利率風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞蔑L(fēng)險。隨著風(fēng)險形式的轉(zhuǎn)變，風(fēng)險控制的側(cè)重點(diǎn)也相應(yīng)發(fā)生了變化。風(fēng)險的轉(zhuǎn)化涉及到相關(guān)利益的分割及其在不同承擔(dān)主體間的分配。從某種意義上講，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險管理與控制越來越帶有重新分配利益的色彩，這意味著被動的風(fēng)險規(guī)避已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場風(fēng)險的演變趨勢。

從以上的幾點(diǎn)分析來看，我國的房地產(chǎn)市場中存在的風(fēng)險已到了不可忽視的階段。關(guān)于風(fēng)險的形成原因，是許多因素作用的結(jié)果，主要包括以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資及惡性炒作對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險起到了助長作用。開發(fā)商在高額利潤的促使下，盲目投資高檔房，造成了市場的結(jié)構(gòu)性失調(diào)。再加上開發(fā)商通過炒作使房地產(chǎn)價格不斷上升，致使房地產(chǎn)產(chǎn)品按照遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價值的價格出售，其市場價格脫離了實(shí)際使用者的購買能力，造成房屋空置率高。

其次，金融體制不健全導(dǎo)致風(fēng)險。房地產(chǎn)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開金融的支持。銀行體制不健全，導(dǎo)致了我國銀行盲目追求市場份額、信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)或個人資信的審查、跟蹤調(diào)查，使許多開發(fā)商比較容易就能獲得大量資金，造成過度開發(fā)，而且銀行部門的金融風(fēng)險不斷堆積，為房地產(chǎn)市場產(chǎn)生風(fēng)險埋下了隱患。

還有，土地是稀缺性的資源。隨著人口數(shù)量的增多，城市化進(jìn)程的加快，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢，人們對土地不斷增長的需求和土地的稀缺性之間的矛盾越來越突出，許多企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易因此而十分火爆，房地產(chǎn)價格狂漲，加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)，具有投資大、回收期長、風(fēng)險大、利潤高的特點(diǎn)。開發(fā)經(jīng)營者在作出決策方案時，要進(jìn)行多方面的可行性研究和風(fēng)險的預(yù)測。要做到：

(1)廣泛收集房地產(chǎn)市場的信息。作為開發(fā)經(jīng)營者，應(yīng)時刻關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，及時收集各種信息，尋求項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會，分析獲得機(jī)會的實(shí)力及與同行競爭時自我的優(yōu)劣勢，以合法的競爭方式及策略在競爭中取勝。

(2)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。對開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究在競爭取得該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營資格前就應(yīng)進(jìn)行完畢。獲得開發(fā)項(xiàng)目后，則須進(jìn)行進(jìn)一步的洋細(xì)的可行性研究。包括取得土地使用權(quán)的支付費(fèi)用、開發(fā)平整十地的費(fèi)用，該土地地段的行情發(fā)展趨勢、籌措資金的方式及其利率風(fēng)險、市場預(yù)測及開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的綜合評估．包括造價評估與開發(fā)項(xiàng)目完成后的出售或租賃行情評估。

(3)全面分析國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、制度的發(fā)展變化，預(yù)測由此帶來的風(fēng)險。這在我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)育尚不成熟階段，國家有關(guān)政策、法律尚未建立健全時期顯得尤為重要。

(4)分析與開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目有關(guān)的其他行業(yè)經(jīng)營發(fā)展風(fēng)險性因素，如金融業(yè)、建筑材料業(yè)、機(jī)械、化工等行業(yè)的變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。

(5)其他風(fēng)險因素的分析。

全面分析評估開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險性因素，是在房地產(chǎn)市場上避免一切可以避免損失的基本前提條件。規(guī)避風(fēng)險的措施是：

(1)預(yù)測風(fēng)險的因素應(yīng)全面、準(zhǔn)確。

(2)一切開發(fā)經(jīng)營活動均應(yīng)依法進(jìn)行，不能或明或暗地采用任何違法手段。

(3)采用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方式"para" label-module="para">

(4)采取一些合法的策略，固定那些對減少風(fēng)險、影響利潤的敏感變量。如貸款利息支出增長的風(fēng)險可通過簽訂固定利率的貸款合同來規(guī)避；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中違約責(zé)任的承擔(dān)來減少。

(5)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售、預(yù)租。開發(fā)項(xiàng)目完工后可能空置的風(fēng)險"para" label-module="para">

(6)對開發(fā)經(jīng)營中可能遇到的風(fēng)險作出預(yù)測后。能夠投保的應(yīng)及時辦理保險；對國家強(qiáng)制保險的項(xiàng)目則必須辦理保險。

(7)對出租房地產(chǎn)的管理、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)在合同中作明確規(guī)定，保證出租的房屋能在合理、安全的條件下使用，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；發(fā)現(xiàn)隱患，及時清除。

從以上房地產(chǎn)風(fēng)險產(chǎn)生來看，無論是銀行、開發(fā)商還是普通的投資者，追求利潤是他們在房地產(chǎn)市場中共同的愿望，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，也共同制造了房地產(chǎn)的風(fēng)險。從根本上說，我國房地產(chǎn)存在較大風(fēng)險隱憂與我國相關(guān)法律制度的不健全有一定關(guān)系。只有完善相關(guān)的法律制度，才能從根本上將房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險降到最低。

第一，改進(jìn)土地管理制度。我國土地管理制度還未形成一套比較健全的土地法律體系，土地出讓手續(xù)不嚴(yán)格，存在黑箱操作的空間。以招標(biāo)拍賣方式出讓土地在房地產(chǎn)市場中所占份額很少，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。這種土地供應(yīng)方式存在市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等諸多不良因素，造成了土地流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象，開發(fā)商囤積和多次轉(zhuǎn)手土地等投機(jī)行為活躍，為房地產(chǎn)風(fēng)險的產(chǎn)生埋下了伏筆。因此，規(guī)范土地出讓制度，對土地的出讓程序及出讓后的全程嚴(yán)格跟蹤是防止房地產(chǎn)開發(fā)商炒作土地的有力措施。(1)應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地市場，促進(jìn)土地交易的公開、公平、公正，繼續(xù)推進(jìn)治理整頓和土地市場建設(shè)，確保經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓一律通過土地有形市場實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，并且通過土地交易市場公開掛牌出讓的每一幅土地均嚴(yán)格按照有關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行。同時，對房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)拍得的土地進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，防止其囤積以及多次轉(zhuǎn)手土地。與此對應(yīng)地，就要完善土地管理制度，加強(qiáng)對土地管理部門的監(jiān)督管理。此外，法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)規(guī)定有關(guān)部門必須及時將土地使用權(quán)公開出讓的信息及出讓結(jié)果通過媒體向社會發(fā)布，使得信息披露制度發(fā)揮其應(yīng)有作用。(2)對房地產(chǎn)開發(fā)土地實(shí)行計劃供應(yīng)，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)中長期計劃、土地供應(yīng)年度計劃、土地收購儲備計劃等，編制土地房地產(chǎn)中長期供應(yīng)計劃和年度計劃，嚴(yán)格計劃管理，按照法定的程序和要求來編制房地產(chǎn)開發(fā)土地計劃，并通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

第二，完善房地產(chǎn)金融制度。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大。我國房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)所需資金有相當(dāng)部分來自銀行，其發(fā)展需要金融信貸政策的傾力支持。適量的資金是房地產(chǎn)市場繁榮的重要條件，過量的資金進(jìn)入市場結(jié)果必然是市場過熱，形成泡沫，加大風(fēng)險。我國許多銀行存在盲目信貸支持房地產(chǎn)商的行為，這其中不乏違規(guī)操作。因此，應(yīng)加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的管理，加快轉(zhuǎn)換銀行的經(jīng)營體制，在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目具備合法的企業(yè)資質(zhì)、健全的財務(wù)管理制度，符合銀行規(guī)定的經(jīng)營規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、自有資金比例、合法的項(xiàng)目立項(xiàng)及文件，使銀行的審查真正做到制度化、規(guī)范化，防止對不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行貸款。對于開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足，采用假按揭、重復(fù)抵押的方式，惡意套取銀行資金，制造r房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，也使銀行風(fēng)險加大。對此，可允許房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)投資基金、信托投資以及抵押貸款證券化、股權(quán)融資上市等多種方式融資，拓寬融資渠道，從而降低房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)價格的大幅上漲除去需求的作用以外，企業(yè)與個人的投資膨脹無疑也起著重要作用。因此，在房地產(chǎn)市場交易上，控制虛假的需求，防止投機(jī)炒作，將有利于降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。具體來說，(1)為防止房地產(chǎn)商囤積土地、提高房價，應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地必須支付全部的地價，而且必須自買地后兩年內(nèi)建成商品房出售。(2)嚴(yán)格限制期房轉(zhuǎn)讓，立法禁止炒賣樓花，規(guī)定住宅房自購買后兩年內(nèi)不允許交易，抑制期房及現(xiàn)房炒賣，哄抬房價行為，促使投機(jī)行為的減少。(3)完善房地產(chǎn)稅制，盡快建立合理的房地產(chǎn)稅收體系，以達(dá)到充分發(fā)揮稅收資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。為抑制房地產(chǎn)企業(yè)對土地投機(jī)需求，可以考慮對在規(guī)定期限內(nèi)未開發(fā)或者無故拖延開發(fā)的單位征收空地稅，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率；為抑制對商品房的投資膨脹，可以考慮對自住住房和投機(jī)住房制定不同的稅費(fèi)，并對自住住房的買賣提供各種稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)持有住房期限的不同，制定不同的稅種和稅率，增加“炒樓”的交易成本，抑制房地產(chǎn)價格。也可考慮采用“累進(jìn)制”方式加征房地產(chǎn)稅，把商品房按照房屋類型劃分為若干個不同的稅率征收級別，房價越高，稅率越高，房價越低，稅率越低甚至能夠享有政府的補(bǔ)貼，確保廣大中低收人居民的住房需求，這樣可以從一定程度上控制房地產(chǎn)投機(jī)性需求。有學(xué)者指出，對純粹靠買賣房地產(chǎn)取得的增值收益應(yīng)課稅，以抑制房地產(chǎn)的炒買炒賣，對房地產(chǎn)保有若干年后再轉(zhuǎn)讓所得的增值收益，應(yīng)按保有年限的長短給予優(yōu)惠。

第四，針對我國商品房空置率高的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。這一目標(biāo)可從三個方面來實(shí)現(xiàn)：(1)增加中低價配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，控制中檔房的供給規(guī)模，嚴(yán)格限制高檔房的供給。規(guī)劃行政主管部門可以在符合城市總體規(guī)劃的前提下，優(yōu)先審查普通商品住房建設(shè)計劃，并將普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和進(jìn)度安排等向社會公布，接受社會監(jiān)督，從而進(jìn)一步建立和完善以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系。這里一定要進(jìn)一步明確界定城市高中低收入者的界線和購房對象、購房資格，并嚴(yán)格審查手續(xù)，加大對弄虛作假者的懲治力度。堅(jiān)決杜絕高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房。(2)建立和完善城鎮(zhèn)廉租房制度和體系，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，保障最低收入家庭基本住房。這樣，就可以促使房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)趨于合理，降低房屋空置率，也可以在一定程度降低房價水平，削減房地產(chǎn)市場風(fēng)險。(3)發(fā)揮銀行對投資方向的引導(dǎo)作用。專業(yè)銀行對與重點(diǎn)建設(shè)配套的開發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的項(xiàng)目，原則上應(yīng)不予貸款，對占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。

第五，建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售的信息披露制度和市場監(jiān)測與預(yù)警制度。建立房地產(chǎn)開發(fā)銷售的信息披露制度，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向建設(shè)主管部門報告其商品房銷售情況，建設(shè)部門審查該信息的真實(shí)性，以此來規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場，杜絕開發(fā)商組織房托排隊(duì)，自已炒作等非正當(dāng)手段，防止開發(fā)商利用信息不對稱大肆炒作和狂抬房價。同時，調(diào)控房地產(chǎn)市場需要在全面把握房地產(chǎn)市場變化狀況和各風(fēng)險因素基礎(chǔ)上作出科學(xué)的決策。這就需要建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場狀態(tài)的全方位、全過程的動態(tài)跟蹤、監(jiān)測，減少房地產(chǎn)市場的信息不對稱性，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、個人理性投資，降低房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2100433B

風(fēng)險意味著未來收益的不確定性，所以風(fēng)險既對應(yīng)著未來的成本損失，又可能意味著意外的收益，風(fēng)險發(fā)生的概率決定了成本或收益的發(fā)布情況。如果能夠預(yù)測未來風(fēng)險發(fā)生的概率并采取積極的措施，那么高風(fēng)險就可以轉(zhuǎn)化為高收益。因此，能否對房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)行有效的監(jiān)管與控制，是房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。風(fēng)險的監(jiān)管與控制必須堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移原因。房地產(chǎn)市場風(fēng)險的建立必須能滿足風(fēng)險收益和風(fēng)險損失之間的共同需

要，并通過風(fēng)險定價來達(dá)到風(fēng)險轉(zhuǎn)移。以間接稅為例，其征收增加了開發(fā)商的成本和經(jīng)營風(fēng)險，因此為了減少損失，開發(fā)商則會通過提高房地產(chǎn)銷售價格而將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給置業(yè)投資者和個人消費(fèi)者。

(2)房地產(chǎn)市場風(fēng)險的分散原理。房地產(chǎn)市場風(fēng)險的分散原理主要包括資產(chǎn)組合及發(fā)展資本市場兩種。前者是投資者分散投資風(fēng)險的一種常用方法，它針對于多種預(yù)期收益率不等的資產(chǎn)，合理安排風(fēng)險投資的概率結(jié)構(gòu)。發(fā)展資本市場尤其是二級抵押貸款市場可以解決銀行長期債權(quán)的流動性風(fēng)險，把由銀

行一家集中承擔(dān)的風(fēng)險分散給持有和購買抵押貸款資產(chǎn)的投資者。這種資產(chǎn)的風(fēng)險也因?yàn)槎鄠€投資者的參與而產(chǎn)生了新的整合，風(fēng)險的量與質(zhì)都發(fā)生了相應(yīng)變化。

（3）房地產(chǎn)市場風(fēng)險的替代原理。房地產(chǎn)市場風(fēng)險的替代原理主要包括風(fēng)險與收益的替代、風(fēng)險與時間的替代、風(fēng)險與空問的替代、風(fēng)險與技術(shù)的替代及風(fēng)險與成本的替代等多種形式。

①風(fēng)險與收益的替代。風(fēng)險存在收益的可能性構(gòu)成了風(fēng)險投資者的預(yù)期激勵，對于謹(jǐn)慎的投資者而言，寧可放棄部分收益以獲取更確定性的較少收益，在競爭激烈的行業(yè)中，風(fēng)險會促使行業(yè)利潤平均化的發(fā)展趨勢。

②風(fēng)險與時間的替代。由于時間是產(chǎn)生不確定性因素的主要原因，在某種意義上說是風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因，因此可以利用時間的這一特性，通過以時問等待成本和在此期間的投資機(jī)會成本來替代風(fēng)險達(dá)到對未知風(fēng)險獲得穩(wěn)定性的目的。

③風(fēng)險與空間的替代。其適用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理。由于房地產(chǎn)商品的區(qū)域性限制了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動，地理位置的固定性決定了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在很大程度上會促進(jìn)或制約房地產(chǎn)投資的增長規(guī)模與速度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低市場風(fēng)險，只有盡可能第拓展資源的流動范圍。我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的目的也在于此，其構(gòu)成了房地產(chǎn)系統(tǒng)管理的基礎(chǔ)。

④風(fēng)險與技術(shù)的替代。風(fēng)險引起的效益不確定性與技術(shù)條件有著密切的關(guān)系。技術(shù)不僅包括投資活動的資產(chǎn)評價選擇技術(shù)，也包括風(fēng)險的識別、預(yù)測和控制技術(shù)，但是新技術(shù)的出現(xiàn)在減弱某些風(fēng)險的同時，又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險，所以風(fēng)險與技術(shù)的替代過程也是風(fēng)險管理和風(fēng)險認(rèn)識程度不斷深化的過程。

⑤風(fēng)險與成本的替代。在進(jìn)行風(fēng)險交易時，為降低風(fēng)險概率，一般會以增加支出成本來替代風(fēng)險。如購買保險或推行買斷代理等。

房地產(chǎn)市場風(fēng)險是引發(fā)金融危機(jī)的導(dǎo)火索之一，近年來嚴(yán)重威脅中國金融安全。盡管學(xué)術(shù)界討論激烈，但對風(fēng)險識別和預(yù)警兩個關(guān)鍵問題的研究卻沒有新突破。本項(xiàng)目以金融安全為目標(biāo)，識別并預(yù)警中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險。首先，通過分析風(fēng)險生成和傳導(dǎo)的動態(tài)演進(jìn)機(jī)制，識別風(fēng)險來源，提出可檢驗(yàn)的研究假設(shè)；其次，構(gòu)建包含房地產(chǎn)部門的DSGE模型，通過模型求解、參數(shù)估計、脈沖響應(yīng)分析，得出實(shí)證分析結(jié)果，驗(yàn)證房地產(chǎn)市場風(fēng)險的金融安全效應(yīng)；再次，采用AHP法和熵權(quán)法設(shè)置并驗(yàn)證一套多維度預(yù)警指標(biāo)體系，創(chuàng)新一種前沿預(yù)警模型- - BP-ANFIS并用其預(yù)報警度；最后，利用系統(tǒng)動力學(xué)社會政策試驗(yàn)室功能，設(shè)計4個宏觀調(diào)控組合方案，通過仿真模擬試驗(yàn)，比較并選出最有利于保持中國房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的宏觀調(diào)控方案。本項(xiàng)目的研究成果可在理論上豐富房地產(chǎn)市場風(fēng)險研究的理論體系；在實(shí)踐上有利于提高我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險管理水平，保持金融安全。

本項(xiàng)目是在近年來房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)成為引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的主要導(dǎo)火索之一，對中國金融安全構(gòu)成威脅的背景下開展研究的。在課題組開展研究的四年時間里，主要研究了房地產(chǎn)市場的價格波動以及引起的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對中國金融安全的威脅程度以及如何防范房地產(chǎn)市場引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險、威脅國家安全等。 （1）研究了房價過度波動引起的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)理論突破。針對現(xiàn)有文獻(xiàn)一般在研究房地產(chǎn)市場風(fēng)險問題時主要強(qiáng)調(diào)對金融體系的風(fēng)險傳導(dǎo)，忽略了宏觀經(jīng)濟(jì)其他方面的影響。本項(xiàng)目組重點(diǎn)研究了房價沖擊所引起的系統(tǒng)性風(fēng)險如何生成、傳導(dǎo)以及對宏觀經(jīng)濟(jì)所造成的沖擊。在房價沖擊系統(tǒng)性風(fēng)險的生成和傳導(dǎo)過程中系統(tǒng)性風(fēng)險的表現(xiàn)以及房價過度波動給金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的一系列負(fù)效應(yīng)。通過以上研究實(shí)現(xiàn)理論分析創(chuàng)新。 （2）研究了房價過度波動的系統(tǒng)性風(fēng)險實(shí)證研究方法拓展與創(chuàng)新，在研究方法上實(shí)現(xiàn)突破。本項(xiàng)目在研究方法的采用上除了利用一般實(shí)證分析工具外，重點(diǎn)嘗試采用FAVAR模型對房價過度波動的系統(tǒng)性風(fēng)險沖擊進(jìn)行實(shí)證研究，取得了一些研究成果。同時，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險的現(xiàn)實(shí)情況，利用連續(xù)時間DSGE模型構(gòu)建房地產(chǎn)市場的博弈模型，對房價過度波動中的市場主要參與主體——房地產(chǎn)商、商業(yè)銀行、購房者、地方政府等所形成的博弈關(guān)系進(jìn)行了理論分析、DSGE的理論建模、脈沖響應(yīng)分析等。 （3）實(shí)證分析房價沖擊引起的經(jīng)濟(jì)金融效應(yīng)，得出了一系列創(chuàng)新性學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，并提出了一系列政策建議。本項(xiàng)目的研究是面向金融安全，因此，研究的主要目的是如何通過保持房價穩(wěn)定維護(hù)我國金融安全。在四年時間內(nèi)課題組主要圍繞這一目標(biāo)開展研究。以此為基礎(chǔ)，提出了一系列穩(wěn)定房價的政策建議。 通過本項(xiàng)目研究，可以為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格、防范房價沖擊引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險、進(jìn)而演化為系統(tǒng)性金融危機(jī)、威脅金融安全、國家安全提供理論支持和決策參考。 2100433B