房屋空置泡沫

房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

眾所周之，房地產(chǎn)價格具有復(fù)合性的特點，它是由房屋等建筑物價格和土地價格共同構(gòu)成。房價與地價是緊密聯(lián)系的，房價泡沫則與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。它是房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)的類型之一。

由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機炒作，將使地價出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。

我國部分大城市住房空置率已接近或超過國際警戒線。房屋空置浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平、貧富差距加大的后果。因此，征收房產(chǎn)空置稅十分必要房產(chǎn)空置稅就是政府為了充分利用資源，而對空置的居民房產(chǎn)進(jìn)行收取一定量的稅收。 房產(chǎn)空置稅與房產(chǎn)稅并不是一回事，房產(chǎn)稅是保有稅，將對抑制投資和投機房地產(chǎn)產(chǎn)生一定的作用，但作用是有限的。而空置稅是在房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上針對因房屋空置而造成資源浪費的新一種稅收政策。

房產(chǎn)空置稅房屋空置

房屋空置是指單位或個人持有的房屋中，持續(xù)一年以上未入住的空而未用的房屋。

房產(chǎn)空置稅計算方法

對房屋空置統(tǒng)計在歐美國家多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總的空置率。據(jù)估計,我國部分大城市住房空置率已處于房屋空置合理區(qū)間的高端:部分開發(fā)商增量房屋空置，已超出項目合理庫存的30%，進(jìn)入空置危險區(qū)間;[3]部分中高收入者將多余資金購置多套房屋，且不向外出租也造成大量空置。部分大城市因以上二者而形成的住房空置率，已接近或超過國際警界線10%。上海樓盤的整體空置率大約在20%～30%之間，上海部分地區(qū)房屋空置高達(dá)50%,[1]北京市僅從2004年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16%。

房產(chǎn)空置稅危害

房屋空置浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平；特別是在大城市，富人在市區(qū)投資購置空置，高房價將中低收入家庭的居住排斥到遠(yuǎn)郊，使得他們生活交通成本舉高不下，也使城市交通擁擠不堪。這種不合理、不公平的現(xiàn)象，直接影響到城市的生活品質(zhì)和人們的生活質(zhì)量，也造成了社會的不和諧。

房產(chǎn)空置稅分類和作用

分類：一是對開發(fā)商征收的增量空置稅，二是對擁有多套房屋居民征收的存量空置稅。

作用：打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽的企圖，迫其降價促銷；對于擁有多處房產(chǎn)而又閑置的房主，可以迫使他們出租或出售自有房屋，對抑制房租、房價過快增長，解決中低收入家庭的居住需求有著積極作用。

房產(chǎn)空置稅征收的意義

我國城市住房空置率過高是一個不爭的事實，已經(jīng)造成了嚴(yán)重的資源浪費。從保護(hù)和節(jié)約資源角度說，征收房屋空置稅無可厚非，在性質(zhì)上與征收土地空置費沒有區(qū)別。

事實上都知道，造成住房高空置率的最主要因素就是少數(shù)炒房客的投機炒房行為和房地產(chǎn)開發(fā)商的捂盤惜售，也許這種判斷不是絕對的科學(xué)，但基本上是這樣。而且投機炒房又是推動房價高漲的原因之一，為此各地在此輪調(diào)控中，限購成為通用措施。征收房屋空置稅，與限購政策相配套，可以說打中了投機炒房行為的七寸，能夠有效的打擊投機炒房行為，控制房價上漲勢頭，甚至能夠帶動房價回調(diào)到合理價位。道理很簡單，征收房屋空置稅后，炒房客為了避免和減少繳納房屋空置稅，保證利益最大化，采取的對策無非三條，一拒絕炒房行為;

二是快速將房屋簡單裝修后出租，看上去避免繳納房屋空置稅，還可以收取房租，政策存在很大漏洞，但是必須看到裝修并出租過的房屋折舊率非常高，再次出售時價格大幅下降，有助于更多的普通市民購買;

三是盡快以略低于市場價的價格出售給需要住房的購房者，消除后患。不管炒房客采取什么對策，應(yīng)當(dāng)說都符合預(yù)期，符合政策制定目的。拒絕炒房，可以減少房價上漲的推動力，這是政策的最主要目的;裝修出租，可以控制當(dāng)下不斷上漲的房租;快速出手，可以直接對房地產(chǎn)形成沖擊，帶動房價回調(diào)。再者，房屋空置稅對于廣大急需住房的市民而言，沒有任何影響。

一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫

也稱為“房產(chǎn)泡沫”，“房地產(chǎn)泡沫”。

。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，主要特征有：房地產(chǎn)價格波動幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機;消費者及投資者對未來價格的預(yù)測偏高;銀行信貸非理性擴張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機甚至引發(fā)政治和社會危機。

空置房相關(guān)分析

空置房實際存量比較大

有關(guān)專家認(rèn)為，空置房業(yè)已成為二手房市場的一個交易熱點，貼近于市場的準(zhǔn)確定義有利于機構(gòu)統(tǒng)計，政府調(diào)控也可以使中介機構(gòu)、買家同處于一個對稱的基礎(chǔ)信息平臺上。因為空置房的形成原因較為復(fù)雜，不應(yīng)刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房，而應(yīng)該有一個更加概括的定義。

有專業(yè)人士認(rèn)為，空置房應(yīng)該包括開發(fā)商在房地產(chǎn)市場前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致的大量無需求樓盤；樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產(chǎn)生的大量尾房；購買人群對新房降價的期待使得樓盤銷售周期拉長，從而使老樓盤轉(zhuǎn)為新增空置房；開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進(jìn)入二手房市場，都應(yīng)屬于空置房。

另有專業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長期無人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果這樣去定義空置房，其全國市場的存量應(yīng)該比官方統(tǒng)計大許多。

鼓勵消化空置房將可多贏

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，空置面積的居高不下與商品房價格的持續(xù)攀升已成房產(chǎn)市場的焦點矛盾。消化空置房可以獲得多方共贏局面。

從政策角度看，國家計委、財政部、建設(shè)部、國土資源部、國家稅務(wù)總局、央行等六家單位針對房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量等問題曾強調(diào)，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

從市場需求上看，空置房已經(jīng)越來越搶手。

從中介公司角度看，有實力的經(jīng)紀(jì)公司都希望能夠接下空置房的代理業(yè)務(wù)。已經(jīng)積累了成功代理銷售、出租、以租帶售以及由發(fā)展商加盟的空置物業(yè)再利用空置房的經(jīng)驗。

如果消化空置房的鼓勵性政策力度再大些，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠與中介合作，房產(chǎn)行業(yè)一、二、三級市場的瓶頸將會由空置房的銷售而形成一個良性發(fā)展的局面。

空置房刺激銷售

一邊是滯銷，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現(xiàn)狀?；钴S商品房交易市場已是當(dāng)務(wù)之急。任志強也公開唱衰樓市。他認(rèn)為，如果后期再不出臺相應(yīng)政策來消化存量房，估計2008年四季度房價下降幅度將會比第三季度更大，帶來的另一個影響就是房地產(chǎn)投資將大幅減少。

根據(jù)REICO報告，2008年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來同期最低值，一半數(shù)量的省市區(qū)房企購置土地面積負(fù)增長。樓市最大的問題就是信心。如果政府能給出一個相對明確的信號，房價降到什么價位才算合理，才不會繼續(xù)往下降，相信絕大部分開發(fā)商也愿意配合降價。沒有這種政策和輿論信號，老百姓、開發(fā)商都在觀望。

任志強提議，面對全球性經(jīng)濟(jì)危機，政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機時刺激力度相當(dāng)甚至更大的政策出臺，才可能克服困難。但他非常遺憾的是，包括二套房按揭政策在內(nèi)的諸多政策都是障礙重重。對于未來的政策取向，聶梅生在一瓶社區(qū)舉行的“新人文地產(chǎn)價值高峰論壇”也提醒，大調(diào)整就意味著一場大的變革，不是房價下跌就能解決房地產(chǎn)的所有問題。并不是每一個開發(fā)商都有那么多的降價空間，最后就可能出現(xiàn)爛尾樓、多角債問題，政策制定者對此要有充分的認(rèn)識。

空置房珠三角

2008年8月8日，深圳國土部門發(fā)布的官方報告最新統(tǒng)計顯示，1-7月，商品房空置面積165.68萬平方米，其中住宅空置面積67.07萬平方米，同比增加95.65%。在短短一個月時間，深圳空置商品房增加9500平方米。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會報告稱，廣東省2008年上半年有相當(dāng)一部分的住 宅滯銷和積壓，狀況若延續(xù)下去，下半年商品房空置量將大增。據(jù)統(tǒng)計，上半年末廣東商品房空置總量1586.42萬平方米，較2007年末增加7.2萬平方米，增長0.46%。其中住宅空置增加60.35萬平方米，增長8.03%，廣東商品住宅空置量出現(xiàn)近5年（上半年）來首次增長。這給廣東房地產(chǎn)市場傳遞了一個危險的信號。

值得注意的是，市場消化系數(shù)自2003年上半年出現(xiàn)不斷攀升以來首次下滑，低于2006年上半年水平。市場消化系數(shù)是通過計算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。市場消化系數(shù)越大，說明市場越活躍、消化能力越強。與上年同期相比，2008年廣東上半年市場整體消化系數(shù)均為負(fù)增長，下降0.427，反映市場活躍程度不夠，消化能力較差。

此次空置房發(fā)出預(yù)警信號，最主要的原因是居民持幣觀望造成樓市供求關(guān)系的突然逆轉(zhuǎn)和極度失衡。開發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，兩者之間形成巨大的反差。同時，樓市一直存在的一些結(jié)構(gòu)性的問題也是引發(fā)的重要原因，比如房價與購買力的不匹配，價格與地段的不匹配，房型面積與實際需求的不匹配等。還有一個形成空置房的原因則是“房子太大讓人不敢買”。調(diào)查顯示，由于房價高，市場上需求量最大的是70-100平方米的戶型；可問題是，供應(yīng)量最大的卻不是這樣的戶型面積。