房屋買賣管理內(nèi)容簡(jiǎn)介

管理的主要內(nèi)容包括:市場(chǎng)主體資格的管理、市場(chǎng)客體條件的管理和房屋買賣的立契鑒證管理等。

(l)對(duì)市場(chǎng)主體資格的管理，就是審核買賣雙方是否具備參與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，進(jìn)人市場(chǎng)的買賣雙方的限制條件主要是:

①買賣雙方必須具備完全的民事行為能力。對(duì)限制行為能力或無行為能力的人不能進(jìn)行房屋買賣，但可以通過其監(jiān)護(hù)人或法定代理人進(jìn)行房屋買賣。機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得私自購買城市私有房屋，如確需要，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)方可購買。

②要審查賣方的基本經(jīng)營(yíng)條件和能力(如資質(zhì)審查)，界定其能否進(jìn)入市場(chǎng)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，使其按核定的經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模，合法地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)沿健康軌道發(fā)展。

(2)對(duì)市場(chǎng)客體條件的管理，即對(duì)進(jìn)人市場(chǎng)的房屋的管理。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，進(jìn)入市場(chǎng)交易的房屋需符合以下條件:

①房屋產(chǎn)權(quán)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件。

②經(jīng)改建、擴(kuò)建的房屋，應(yīng)先辦理變更登記手續(xù)，方可投人市場(chǎng)。

③已出租未到期的房屋，如要出售，須提前三個(gè)月通知承租人，方可進(jìn)人市場(chǎng)，以免引起承購者與承租者之間的糾紛。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

④共有房屋如要出售，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明，方可投人市場(chǎng)。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

⑤享受國家或單位補(bǔ)貼廉價(jià)購建的房屋，需出售時(shí)，應(yīng)事先通知原補(bǔ)貼單位，一般應(yīng)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)。賣給其他購買者時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行收益分配。

3)房屋買賣的立契證管理。進(jìn)行房屋買賣的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記、鑒證、評(píng)估、立契過戶手續(xù)。這是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序的重要環(huán)節(jié)。辦理房屋買賣立契鑒證，應(yīng)按以下程序進(jìn)行:

①受理、申請(qǐng)辦理房屋立契審核手續(xù)，應(yīng)按各城市所確定的分工范圍，由房屋所屬區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易所受理。

②查驗(yàn)證件。房地產(chǎn)交易所受理后應(yīng)嚴(yán)格查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證件、當(dāng)事人身份證件及其他有關(guān)證件。查驗(yàn)時(shí)，主要是看房屋權(quán)屬是否清楚，有無產(chǎn)權(quán)糾紛或其他項(xiàng)權(quán)益不清現(xiàn)象。查驗(yàn)合格后，當(dāng)事人填寫買賣房屋申請(qǐng)書。

③現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。經(jīng)辦人除嚴(yán)格查驗(yàn)有關(guān)證件外，還必須到現(xiàn)場(chǎng)作必要的調(diào)查，以避免交易糾紛。如出售已出租房屋，要調(diào)查核實(shí)承租人優(yōu)先購買權(quán)方面的意見;出售共有房屋，要調(diào)查核實(shí)共有人優(yōu)先購買權(quán)方面的意見，特別是家庭成員對(duì)房屋出售的意見。

④現(xiàn)場(chǎng)勘估。房產(chǎn)估價(jià)員要到現(xiàn)場(chǎng)勘估，填寫房產(chǎn)勘估表。如發(fā)現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)等與有關(guān)證件有出人時(shí)，應(yīng)告知雙方，提請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)復(fù)核改證。

⑤申報(bào)審批。經(jīng)辦人員完成上述過程后，須根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對(duì)象按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審批。

⑥立契鑒證。已經(jīng)核準(zhǔn)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由經(jīng)辦人員通知買賣雙方辦理立契審批手續(xù)。立契手續(xù)須有雙方當(dāng)事人簽名蓋章，并由買賣雙方繳納鑒證手續(xù)費(fèi)和契稅。辦妥立契審核手續(xù)后，就可向管轄區(qū)產(chǎn)權(quán)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新證。

⑦歸檔。立契審核手續(xù)辦理完畢后，經(jīng)辦人將留存證件、審批表冊(cè)等資料，理順秩序并摘要登記后，移交戶籍檔案管理部門。2100433B

《房屋買賣物業(yè)管理糾紛訴訟》是“幫你打官司叢書”之一的“房屋買賣物業(yè)管理糾紛訴訟”專冊(cè)，具體包括了：商品房糾紛民事訴訟基本原理、手機(jī)短信在商品房買賣中的證明效力糾紛案、因房屋銷售面積不足而產(chǎn)生違約損害賠償爭(zhēng)議案、房屋買賣合同中逾期交房免責(zé)事由爭(zhēng)議案等方面的內(nèi)容。

“安居萬事通”叢書包括《房屋買賣知識(shí)問答》、《房屋租賃知識(shí)問答》、《房屋中介知識(shí)問答》、《家居裝修知識(shí)問答》、《物業(yè)管理知識(shí)問答》、《置業(yè)安居法律知識(shí)問答》6冊(cè)，基本囊括了城市居民安居置業(yè)可能遇到的所有常規(guī)問題?！斗课葙I賣知識(shí)問答/寫給市民大眾的安居萬事通叢書》以問答的形式，按照房屋買賣發(fā)生的實(shí)際流程，從基礎(chǔ)知識(shí)、前期準(zhǔn)備、房屋購買、購房貸款、交房驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)過戶、糾紛處理等方面全面介紹了房屋買賣的相關(guān)知識(shí)，最后還用近20個(gè)房屋買賣糾紛案例來提示交易雙方在房屋買賣過程中常見的問題和可能出現(xiàn)的糾紛。

《房屋買賣知識(shí)問答/寫給市民大眾的安居萬事通叢書》可為市民進(jìn)行房屋買賣時(shí)提供具體的指導(dǎo)，還可作為相關(guān)從業(yè)人員的操作指南。

立房屋買賣契約人：

買房人：

賣房單位：

雙方就下列房屋買賣達(dá)成協(xié)議，現(xiàn)簽訂房屋買賣契約如下：

1．房屋地址面積：

┏━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━┓

┃　詳細(xì)地址　│　室號(hào)部位　│　房屋建筑面積　┃

┠──────────┼──────────┼────────────┨

┃　│　│　平方米┃

┠──────────┼──────────┼────────────┨

┃　│　│　平方米┃

┠──────────┼──────────┼────────────┨

┃　│　│　平方米┃

┗━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━┛

上開房屋面積包括走道、扶梯間等公用部位分?jǐn)偟拿娣e。

2．本契約全部?jī)r(jià)款計(jì)人民幣：_____元

價(jià)款計(jì)算組成：_____，投調(diào)稅_____。

3．付款約定：簽約_____周內(nèi)付清

4．上開房屋，在買房人交清價(jià)款和履行其他約定后，由賣房單位辦理房屋交付手續(xù)。買房人可持本契約和交付房屋手續(xù)及其他有關(guān)證件，向房屋所在區(qū)房管部門辦理申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記或所有權(quán)移交手續(xù)，所需手續(xù)費(fèi)由買房人支付。

5．上開房屋的基地及底層小院子，因土地屬于國有，僅供買房人使用。但必須服從城市建設(shè)規(guī)劃，按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)。

6．買房人所購的房屋，應(yīng)按國家房屋管理的規(guī)定使用，接受所在地區(qū)街道組織、房管部門的管理和指導(dǎo)。不得隨意亂拆亂改。走道、扶梯間等公用部位屬同幢住戶共同財(cái)產(chǎn)，不得隨意侵占，嚴(yán)禁亂搭亂建。

7．上開房屋，在辦理交付手續(xù)之日起壹年內(nèi)，凡屬屋面漏水、外墻滲水和結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，由賣房單位負(fù)責(zé)保修；凡屬買房人使用不當(dāng)或人為損壞，由買房人自行負(fù)責(zé)；保修期滿后全部由買房人自行負(fù)責(zé)維修。

8．其他約定：上述房產(chǎn)權(quán)自買方辦理完房產(chǎn)變更登記后歸買方所有。

本契約一式四份，雙方各執(zhí)兩份。

買房人：_____

賣房人：_____